Vermietete Immobilie verkaufen in Moosinning: Der richtige Zeitpunkt für jede Mietsituation

Wer in Moosinning, Eichenried, Kempfing, Eching, Stammham, Riexing oder Zengermoos ein vermietetes Haus oder eine vermietete Wohnung besitzt, hat bei einem Verkauf eine Frage mehr zu beantworten als andere Eigentümer: Wann ist der richtige Zeitpunkt? Jetzt, mit dem Mieter im Haus? Oder erst, wenn er auszieht? Soll ich die Miete vorher anpassen oder dem Mieter einen Aufhebungsvertrag anbieten? Die Antwort hängt von der Mietsituation ab.

Dieser Ratgeber geht deshalb die häufigsten Mietsituationen durch. Für jede erfahren Sie, ob sich ein schneller Verkauf anbietet, welche Käufer in Frage kommen und was Sie beachten sollten. Danach geht es um die Regeln, die für alle gelten: Mietvertrag und Kaution beim Verkauf, Besichtigungen, Eigenbedarf, Vorkaufsrecht des Mieters, die zehnjährige Spekulationsfrist und die Frage, was der Verkauf bei neues // nest kostet.

Warum spielt der Zeitpunkt eine so große Rolle?

Eine vermietete Immobilie spricht andere Käufer an als eine leere. Wer selbst einziehen möchte, wird eine vermietete Immobilie seltener kaufen, oder er zahlt dafür weniger, weil er nicht sicher sein kann, wann er hineinkommt. Für Kapitalanleger ist die Vermietung dagegen genau das, was sie suchen. Sie schauen vor allem auf die Miete, den Zustand und die laufenden Kosten. Der Zeitpunkt bestimmt also, wer als Käufer in Frage kommt.

Häufig erzielen leere Häuser bei Selbstnutzern einen höheren Preis als vermietete bei Anlegern. Pauschal gilt das aber nicht. Eine gut vermietete Wohnung mit fairer Miete und verlässlichem Mieter kann für einen Anleger sehr attraktiv sein, und in der Nähe des Flughafens ist die Nachfrage nach Mietwohnungen hoch. Lassen Sie sich daher beide Wege durchrechnen, bevor Sie entscheiden.

Bedenken Sie auch, dass Warten Geld kostet oder einbringt. Während Sie auf einen Auszug warten, zahlt der Mieter weiter Miete, doch auch Reparaturen und Steuern laufen weiter. Eine Kündigung ist nicht einfach möglich. Und wenn Sie den Verkauf erzwingen, belastet das vielleicht ein gutes Mietverhältnis. Überlegen Sie also, was für Sie wirklich wichtiger ist: der Preis, der Zeitpunkt oder die Beziehung zum Mieter.

Situation 1: Der Mieter wohnt schon lange dort und möchte bleiben

Das ist einer der häufigsten Fälle. Vielleicht wohnt die Familie seit 20 Jahren in Ihrer Wohnung oder Ihrem Haus in Moosinning, die Miete ist eher niedrig, und niemand denkt an einen Auszug. Eine Eigenbedarfskündigung kommt für Sie nicht in Frage, und Sie möchten auch nicht, dass jemand aus dem Haus gedrängt wird. In diesem Fall bietet sich ein Verkauf an Kapitalanleger an.

Der Zeitpunkt ist dabei weniger wichtig, doch Sie sollten die Zahlen vorbereiten: Jahresnettokaltmiete, die letzte Mieterhöhung, die Nebenkostenabrechnung, den Zustand. Wenn die Miete deutlich unter dem Üblichen liegt, kann das den Preis drücken. Prüfen Sie, ob vor dem Verkauf eine zulässige Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete sinnvoll ist. Das ist aber eine Frage des Fingerspitzengefühls und sollte zum Verhältnis passen.

Eine weitere Möglichkeit ist, dem Mieter selbst das Haus oder die Wohnung anzubieten. Das ist häufig die einfachste Lösung: Er kennt die Immobilie, Sie vermeiden Besichtigungen, und die Vermarktungskosten fallen vielleicht geringer aus. Sprechen Sie ihn früh und offen an. Lassen Sie den Preis trotzdem unabhängig einschätzen, damit Sie nichts verschenken.

Situation 2: Der Mieter zieht ohnehin bald aus

Hat der Mieter gekündigt oder ist ein Umzug in Sicht, haben Sie eine besondere Gelegenheit. Sie können nach dem Auszug an Selbstnutzer verkaufen, die oft die höchsten Preise zahlen. Planen Sie die Vermarktung deshalb frühzeitig. Beginnen Sie schon vor dem Auszug mit Bewertung und Unterlagen, und nutzen Sie die Zeit danach für kleinere Arbeiten, Fotos und Besichtigungen im leeren Haus.

Es ist aber auch möglich, schon vor dem Auszug zu vermarkten. Besichtigungen sind dann mit dem Mieter abzustimmen, und das kann zu Spannungen führen, wenn er sich gestört fühlt. Dafür verlieren Sie weniger Miete, denn wenn ein Käufer zum Auszugstermin bereitsteht, entsteht kaum Leerstand. Ein guter Makler klärt das mit Ihnen ab und bespricht auch die mögliche Nachvermietung, falls sich der Verkauf verzögert.

Rechnen Sie für einen Verkauf meist mit mehreren Monaten und vergleichen Sie, was Sie in dieser Zeit an Miete verlieren würden. Oft lohnt sich ein kurzer Leerstand. Wichtig ist, dass die Wohnung nach dem Auszug in einem vernünftigen Zustand ist. Klären Sie Schönheitsreparaturen und die Rückgabe mit dem Mieter und erstellen Sie ein Übergabeprotokoll.

Situation 3: Sie möchten selbst einziehen oder Angehörige unterbringen

Wenn Sie selbst oder nahe Angehörige einziehen möchten, kommt eine Eigenbedarfskündigung in Betracht. Sie ist nach § 573 BGB aber nur mit einem berechtigten Interesse möglich, und das müssen Sie konkret begründen. Die Kündigungsfristen hängen von der Mietdauer ab und können bis zu neun Monate betragen. Mieter können in Härtefällen widersprechen, und ein Rechtsstreit kann lange dauern. Dazu sollten Sie sich anwaltlich beraten lassen.

Eine Kündigung nur, um besser verkaufen zu können, ist grundsätzlich nicht zulässig. Das gilt auch dann, wenn eine leere Wohnung mehr einbringen würde. Es gibt zwar die Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB, die aber nur in seltenen Fällen und unter engen Voraussetzungen greift. Sie sollten sich also nicht darauf verlassen, sondern lieber andere Wege gehen.

Für die Praxis bedeutet das: Wer verkaufen will, sollte dem Käufer nicht versprechen, dass er schnell einziehen kann. Ein Käufer, der Eigenbedarf geltend machen möchte, muss selbst die Regeln einhalten. Bei Eigentumswohnungen, die nach Vermietung umgewandelt wurden, gelten zudem besondere Sperrfristen. Auch das kann den Wert stark beeinflussen. Ihr Makler sollte diese Fragen kennen und Sie frühzeitig auf einen Anwalt verweisen.

Situation 4: Das Mietverhältnis ist problematisch

Manchmal gibt es Mietrückstände, Streit oder auch einen Mieter, der Besichtigungen blockiert. Viele Eigentümer möchten dann schnell verkaufen. Das ist verständlich, doch Käufer werden genau hinsehen. Klären Sie deshalb erst den Stand: Gibt es offene Forderungen? Läuft ein Gerichtsverfahren? Wer zahlt was? Ein Anwalt kann die Lage einschätzen und sagen, ob eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs möglich ist.

Auch hier kann ein Aufhebungsvertrag sinnvoll sein: Der Mieter zieht zu einem festen Termin aus, und Sie zahlen vielleicht eine Abfindung, wenn das Geld und der Vertrag passen. Das ist oft schneller als ein Prozess und oft auch billiger. Lassen Sie den Vertrag am besten von einem Anwalt prüfen und nehmen Sie die Unterschrift erst, wenn alle Punkte klar sind.

Verkaufen Sie mit dem Streit, müssen Sie ihn gegenüber Käufern offen ansprechen. Ein Anleger wird dann einen deutlichen Abschlag verlangen. Verschweigen sollten Sie nichts, denn das kann nach dem Verkauf zu Ansprüchen führen. Auch das spricht dafür, das Problem möglichst vorher zu lösen. Ein erfahrener Makler ist in dieser Lage oft Vermittler und kann den Kontakt etwas entspannen.

Situation 5: Sie möchten verkaufen, doch die Spekulationsfrist läuft noch

Bei vermieteten Immobilien spielt die zehnjährige Spekulationsfrist eine große Rolle. Haben Sie die Wohnung vor weniger als zehn Jahren gekauft und vermietet, ist ein Gewinn beim Verkauf in der Regel einkommensteuerpflichtig. Anders als bei einem selbstgenutzten Haus gibt es hier oft keine Ausnahme. Wenn die Frist bald endet, kann es sich lohnen, mit dem Notartermin bis danach zu warten.

Wichtig ist, dass für die Frist der Tag der Beurkundung beim Notar zählt. Lassen Sie sich die genauen Daten vom Steuerberater bestätigen. Bei einem Kauf vor neun Jahren kann also ein Warten von einigen Monaten viel ausmachen. Auch die Abschreibungen, die Sie in den vergangenen Jahren geltend gemacht haben, fließen in die Berechnung ein. Das sollten Sie vor der Entscheidung berechnen lassen.

Diese Frist sollten Sie auch bei Ihrer Planung berücksichtigen, wenn Sie gleichzeitig andere Pläne haben. Wer jetzt verkaufen muss, weil Geld gebraucht wird, sollte die Steuerlast einplanen. Holen Sie frühzeitig eine Einschätzung ein. Auch bei einer geerbten Immobilie läuft die Frist weiter, die der Verstorbene begonnen hat.

Situation 6: Sie haben mehrere Wohnungen im Haus

Bei einem Zweifamilienhaus oder einem kleinen Mehrfamilienhaus in Moosinning stellt sich die Frage, ob Sie das Gebäude als Ganzes verkaufen oder die Wohnungen aufteilen sollen. Ein Verkauf im Ganzen spricht Anleger an, die ein Haus suchen. Wenn eine Wohnung frei wird, kann das Haus auch für Selbstnutzer interessant sein, die in einer Einheit wohnen und die andere vermieten möchten.

Eine Aufteilung in Eigentumswohnungen kann unter Umständen mehr einbringen, doch sie dauert lange und erfordert eine Teilungserklärung und Abgeschlossenheitsbescheinigung. Außerdem gelten für Mieter bei einer Umwandlung besondere Rechte, zum Beispiel ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB und eine längere Kündigungssperre. Rechnen Sie das genau durch und lassen Sie sich von Fachleuten beraten, bevor Sie sich dafür entscheiden.

In einem Zweifamilienhaus, in dem Sie selbst wohnen, gibt es zudem eine Sonderregel: Nach § 573a BGB kann eine Kündigung auch ohne berechtigtes Interesse möglich sein, jedoch mit längerer Frist. Beim Verkauf kann das wichtig werden. Klären Sie, ob der Käufer später davon Gebrauch machen könnte, und halten Sie das ehrlich fest, aber versprechen Sie nichts.

Was gilt beim Verkauf für den Mietvertrag und die Kaution?

Es gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ nach § 566 BGB. Der Käufer tritt mit der Eintragung im Grundbuch in den Mietvertrag ein. Der Mieter behält alle Rechte, und seine Miete bleibt gleich. Er muss nicht neu unterschreiben. Häufig wird im Kaufvertrag zudem geregelt, dass Miete und Nebenkosten ab einem bestimmten Tag dem Käufer zustehen. Das ist in der Regel der Tag der Übergabe.

Die Kaution geht nach § 566a BGB ebenfalls auf den Käufer über. Wenn er sie nicht vom Mieter zurückgeben kann, haftet aber im Zweifel auch der Verkäufer weiter. Übertragen Sie die Kaution deshalb nachweislich an den Käufer und informieren Sie den Mieter schriftlich. Klären Sie auch die Betriebskostenabrechnung, denn die Abrechnung für das laufende Jahr muss in der Regel noch jemand machen.

Informieren Sie den Mieter rechtzeitig über den Eigentümerwechsel. Neue Bankverbindung und Ansprechpartner gehören in ein gemeinsames Schreiben von Verkäufer und Käufer. So weiß der Mieter, an wen er zahlen soll, und es gibt keine Missverständnisse. Ein guter Makler oder Notar hilft Ihnen dabei, das richtig zu formulieren.

Wie laufen Besichtigungen mit Mieter ab?

Der Mieter muss Besichtigungen grundsätzlich dulden, wenn es einen berechtigten Grund gibt, doch nicht zu jeder Zeit und auch nicht unbegrenzt. Rechtzeitige Ankündigung, angemessene Tageszeiten und eine begrenzte Anzahl der Termine sind üblich. Sprechen Sie den Mieter früh an und erklären Sie, warum Sie verkaufen, dass sein Vertrag bestehen bleibt und was auf ihn zukommt.

Ein guter Makler bündelt die Termine und sorgt dafür, dass nur ernsthafte Interessenten kommen, die vorher die Unterlagen gesehen haben. Für Kapitalanleger sind oft schon Unterlagen und einige Fotos ausreichend, und sie möchten nur einmal besichtigen. Ein kleines Dankeschön an den Mieter kann viel bewirken, zum Beispiel ein Blumenstrauß oder ein Monatsbetrag für die Mühe. Das ist nicht vorgeschrieben, kann aber zu einem deutlich besseren Klima beitragen.

Auch Fotos sind ein Thema. Für Inserate und Exposé brauchen Sie die Zustimmung des Mieters, wenn dessen Einrichtung zu sehen ist. Viele Makler verwenden daher eher Bilder der Außenansicht, Grundrisse und möglicherweise frühere Fotos aus einem leeren Zustand. Respekt vor der Privatsphäre des Mieters zahlt sich aus. Wer sich gut behandelt fühlt, lässt Interessenten eher freundlich herein und erzählt ihnen nichts Negatives.

Wie rechnen Anleger, und was bedeutet das für Sie?

Für Kapitalanleger zählt der Ertrag. Sie sehen sich die Jahresnettokaltmiete an und vergleichen sie mit dem Kaufpreis. Dazu kommen laufende Kosten, Rücklagen für Reparaturen, die Finanzierung, die Lage und die Mieterstruktur. Im Umfeld des Flughafens und am Münchner Rand kann die Vermietbarkeit ein gutes Argument sein. Trotzdem fragen Anleger genau nach, wie hoch die Miete ist und ob noch Luft nach oben besteht.

Stellen Sie die Zahlen deshalb sauber zusammen: Miete, Nebenkosten, letzte Erhöhung, Modernisierungen, Rücklagen bei Eigentumswohnungen, Hausgeldabrechnungen und Energieausweis. Das spart viele Rückfragen und zeigt, dass Sie gut vorbereitet sind. Ein Makler, der solche Anleger kennt, erstellt daraus ein gut lesbares Exposé.

Selbstnutzer rechnen anders. Sie vergleichen die Immobilie mit anderen Häusern und überlegen, wann sie einziehen können. Häufig bleibt für sie nur, die Immobilie zu kaufen und auf einen späteren Auszug zu warten. Das wird im Preis eingepreist. Im Vergleich ergibt sich so, ob für Ihren Fall eher ein Anleger- oder ein Selbstnutzerverkauf das bessere Ergebnis erwarten lässt.

Welcher Makler erzielt in Moosinning den besten Preis?

Bei einer vermieteten Immobilie ist es wichtig, dass jemand beide Rechnungen kennt und die passende Gruppe anspricht. Ein guter Makler rechnet für Anleger, klärt den richtigen Zeitpunkt mit Ihnen und bezieht den Mieter früh ein. Er kennt zudem Anleger aus München und dem Umfeld des Flughafens. Eine Garantie für den Preis gibt es trotzdem nicht. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Moosinning?.

Was kostet der Verkauf bei neues // nest?

Bei neues // nest zahlen Sie für den Verkauf in Moosinning 1,785 % Provision inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Damit sparen Sie 50 % der Provision. Das ist möglich, weil sich drei Maklerinnen die Fixkosten teilen, wir auf ein Prestigebüro verzichten und unsere Abläufe digital organisieren. Auf ImmoScout24 ist neues // nest mit „Exzellent“ bewertet.

Die Leistung ist vollständig: Bewertung, Unterlagen, Exposé, Ansprache von Anlegern, Abstimmung mit den Mietern, Besichtigungen, Verhandlung, Notarvorbereitung und Übergabe. Fällig wird die Provision erst nach der Beurkundung. Ihre Ansprechpartnerin ist Ellen Günthel, die Moosinning und den gesamten Landkreis Erding betreut. Einen Überblick bietet Immobilienmakler Erding.

Häufige Fragen

Kann ich eine vermietete Immobilie in Moosinning verkaufen?

Ja, jederzeit. Der Mietvertrag geht auf den Käufer über.

Muss ich dem Mieter kündigen?

Nein. Eine Kündigung nur, um besser verkaufen zu können, ist grundsätzlich nicht zulässig.

Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?

Bei nach Vermietung umgewandelten Wohnungen kann er eines haben (§ 577 BGB).

Was geschieht mit der Kaution?

Sie geht auf den Käufer über und sollte nachweislich übertragen werden.

Wann lohnt sich der Verkauf an Anleger?

Vor allem bei langjährigen Mietern und stabiler Miete.

Muss der Mieter Besichtigungen zulassen?

In angemessenem Umfang und mit rechtzeitiger Ankündigung, ja.

Spielt die Spekulationsfrist eine Rolle?

Ja, bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf kann Steuer anfallen.

Wer betreut bei neues // nest Moosinning?

Ellen Günthel betreut Moosinning und den Landkreis Erding.

Fazit

Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie in Moosinning hängt der richtige Zeitpunkt von der Mietsituation ab: langjähriger Mieter, bevorstehender Auszug, Eigenbedarf, Streit, Spekulationsfrist oder mehrere Einheiten. Lassen Sie sich beide Wege durchrechnen. Ergänzend empfehlen wir die Ratgeber Immobilie verkaufen in Moosinning, Immobilienbewertung in Moosinning und Unterlagen für den Hausverkauf in Moosinning. Ellen Günthel erreichen Sie unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.