Guter Immobilienmakler in Hohenbrunn: So klingt ein starkes Erstgespräch, und so ein schwaches
Eine Dreiviertelstunde am Küchentisch entscheidet oft darüber, wer Ihr Haus in Hohenbrunn in den nächsten Monaten vertritt. Dabei ist es gar nicht so leicht, in einem solchen Gespräch gute Arbeit von guter Rhetorik zu unterscheiden. Beide Besucher sind freundlich, beide loben den Garten, und beide nennen eine Zahl. Doch wer genau hinhört, bemerkt die Unterschiede schon in einzelnen Sätzen. Der eine spricht über Ihr Haus, der andere über sich. Der eine stellt Fragen, der andere hat alle Antworten schon vor der Tür gewusst.
Dieser Ratgeber stellt deshalb typische Sätze gegenüber, jeweils eine starke und eine schwache Variante zu denselben Themen: erste Einschätzung, Lage, Preis, Käufer, Vertrag und Vermarktung. Die Beispiele sind typische Muster und keine Zitate bestimmter Personen. So wissen Sie, worauf es ankommt, egal ob Sie in Riemerling, im Hauptort oder in der Luitpoldsiedlung verkaufen. Bei neues // nest ist Ellen Günthel Ihre Ansprechpartnerin, und Sie dürfen auch sie an diesen Sätzen messen.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein guter Makler stellt zuerst Fragen und sieht sich alles an, bevor er sich festlegt.
- Er kennt den Unterschied zwischen Riemerling und dem Hauptort aus eigener Anschauung.
- Er begründet seine Einschätzung mit Verkäufen und sagt, was gegen eine höhere Zahl spricht.
- Er beschreibt konkret, was in den ersten Wochen passiert.
- Er drängt nicht zur Unterschrift und erklärt den Vertrag.
- Bei Fragen zu Recht und Steuern verweist er an Notar, Rechtsanwalt und Steuerberater.
Der erste Eindruck: Wer stellt die Fragen?
Schwach: „Schönes Haus. Ich habe hier schon viel verkauft, und mit meinem Netzwerk ist das ein Selbstläufer.“
Stark: „Bevor ich etwas sage, möchte ich gern alles sehen, auch den Keller und die Heizung. Und erzählen Sie mir bitte, warum Sie verkaufen möchten und bis wann.“
Der Unterschied liegt auf der Hand. Wer sofort von sich erzählt, hat noch nichts über Ihre Situation erfahren. Ein guter Makler möchte wissen, ob Sie in eine Wohnung im Ort ziehen, ob Kinder mitreden, ob es eine Frist gibt und was Ihnen außer dem Preis wichtig ist. Er stellt auch unbequeme Fragen, etwa nach Mängeln, die Ihnen bekannt sind, oder nach Anbauten, die vielleicht nie genehmigt wurden. Achten Sie darauf, ob er zuhört und nachfragt. Macht er sich Notizen? Merkt er sich, was Sie gesagt haben? Dieser erste Eindruck sagt viel darüber, wie er später mit Ihren Interessenten umgehen wird.
Die Lage: Kennt er den Ort wirklich?
Schwach: „Hohenbrunn ist eine super Lage, nah an München, viel Grün, alles top.“
Stark: „Sie liegen in Riemerling, da schauen viele Käufer parallel in Ottobrunn. Zum S-Bahnhof ist es von hier ein Stück. Dafür ist Ihre Straße ruhig, und der Garten nach Süden ist hier selten. Das würde ich zeigen.“
Der erste Satz passt auf jede Gemeinde im Umland. Der zweite zeigt, dass jemand über diese Adresse nachgedacht hat. Ein guter Makler weiß, dass der Hauptort und Riemerling zwei Postleitzahlen und zwei Vorwahlen haben und von Feldern, Wald und der A 99 getrennt sind. Er kennt den S5-Bahnhof im Hauptort, die Debatte über den Durchgangsverkehr und die kleinen Siedlungen. Er verschweigt auch Nachteile nicht, sondern ordnet sie ein. Fragen Sie ruhig direkt: „Was würde ein Interessent an meiner Lage kritisieren?“ Wer darauf nichts sagt, hat entweder keine Ahnung oder möchte Sie nur nicht verärgern.
Der Preis: Woher kommt die Zahl?
Schwach: „Da ist locker viel mehr drin als das, was die anderen Ihnen gesagt haben. Das machen wir schon.“
Stark: „Nach den Verkäufen der letzten Zeit sehe ich eine Spanne. Das obere Ende erreichen wir, wenn das Baurecht den Anbau zulässt und das Dach dokumentiert ist. Sonst rechne ich eher mit dem unteren Teil. Ich möchte vorher noch die Pläne sehen.“
Die Zahl im ersten Satz schmeichelt, sagt aber nichts. Der zweite Satz nennt Bedingungen, und das ist viel wertvoller. Bitten Sie deshalb immer um die Herleitung, möglichst schriftlich. Welche Verkäufe dienten als Vergleich? Welche Besonderheiten wurden berücksichtigt? Wer die Spanne erklären kann, kann das später auch einem Käufer. Bei einer Wohnung sollte die Einschätzung zudem erst nach einem Blick in die Protokolle endgültig sein, denn eine beschlossene Sanierung kann den Wert stark beeinflussen.
Fragen Sie außerdem nach, was geschieht, wenn nach vier Wochen niemand geboten hat. Eine Antwort wie „Das wird nicht passieren“ hilft Ihnen nicht. Eine gute Antwort beschreibt, woran man die Ursache erkennt und welche Schritte dann folgen.
Die Käufer: Wen will er ansprechen?
Schwach: „Ich stelle das in alle Portale, dann melden sich schon genug Leute.“
Stark: „Für Ihr Haus sehe ich vor allem Familien aus München und aus Ottobrunn, die mehr Garten möchten. Einige Suchkunden habe ich schon im Kopf. Im Exposé schreibe ich genau, wie weit es zur S-Bahn und zur Grundschule ist.“
Portale gehören dazu, aber sie ersetzen keinen Plan. Ein guter Makler kann beschreiben, wer Ihr Haus vermutlich kauft und was diese Menschen wissen wollen. Ein Haus im Hauptort spricht vielleicht Pendler an, die die S5 nutzen. Eine kleine Wohnung interessiert möglicherweise Kapitalanleger oder ältere Menschen, die im Ort bleiben wollen. Fragen Sie, wie aktuell die vorgemerkten Suchkunden sind und wie viele davon wirklich zu Ihrem Objekt passen. Eine große Zahl allein beeindruckt wenig.
Der Plan: Was passiert nach der Unterschrift?
Schwach: „Wir legen gleich nächste Woche los. Machen Sie sich keine Gedanken, das läuft.“
Stark: „In der ersten Woche hole ich mit Ihrer Vollmacht Grundbuchauszug und Bauakte. In der zweiten Woche kommt der Fotograf, und Sie bekommen danach das Exposé zum Lesen. Online gehen wir erst, wenn alles passt. Danach hören Sie jede Woche von mir, mit Zahlen.“
Der Unterschied ist kein Detail. Wer einen Plan beschreiben kann, hat einen. Fragen Sie nach, wer die Fotos macht, wer die Besichtigungen führt und wie oft Sie einen Bericht bekommen. Bitten Sie um ein Beispiel-Exposé und, wenn möglich, um einen anonymisierten Bericht an einen früheren Eigentümer. Ein Makler, der stolz auf seine Arbeit ist, zeigt das gern. Vereinbaren Sie außerdem, dass Sie Text und Bilder vor der Veröffentlichung freigeben, denn Fehler im Exposé können Ihnen später Ärger machen.
Fair verkaufen in Hohenbrunn: nur 1,785 % Maklerprovision
Unsere Provision für Verkäufer liegt bei 1,785 % inkl. MwSt. statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Das ist kein Sparmodell: Bewertung, Exposé mit professionellen Fotos, Besichtigungen, Bonitätsprüfung, Verhandlung und Notartermin übernehmen wir für Ihre Immobilie in Hohenbrunn vollständig. Gern erklären wir Ihnen im persönlichen Gespräch, wie wir vorgehen und was Sie konkret sparen.
Die Schwächen: Sagt er auch Unangenehmes?
Schwach: „Alles bestens, das Haus ist top in Schuss.“
Stark: „Die Küche und das Bad werden Fragen auslösen, das ist nicht schlimm, aber wir sollten darauf vorbereitet sein. Ich würde auch ein Angebot für die Heizung einholen, damit niemand mit Fantasiezahlen argumentiert.“
Wer nur lobt, möchte den Auftrag. Käufer finden die Schwächen ohnehin, und dann ist es besser, wenn Sie sie kennen. Ein guter Makler spricht sie an und bringt einen Vorschlag mit. Das gilt auch für die Heizung: Nach dem seit dem 29. Juli 2026 geltenden Gebäudemodernisierungsgesetz darf eine bestehende Anlage weiterlaufen und repariert werden. Wer das sachlich erklären kann, nimmt Interessenten viele Sorgen. Wer dazu noch den alten Stand erzählt, ist fachlich nicht mehr aktuell.
Das Grundstück: Verspricht er zu viel?
Schwach: „Da hinten passt locker noch ein zweites Haus, das ist ja bei den Nachbarn auch so.“
Stark: „Der Garten ist groß, und das könnte für Bauherren interessant sein. Ob das zulässig wäre, müssen wir bei der Gemeinde und dem Landratsamt klären. Bevor das nicht geprüft ist, schreibe ich das nicht ins Exposé.“
Aussagen zum Baurecht sind heikel, gerade in Riemerling mit seinen Gärten und im Hauptort mit seinem Wald ringsum. Was beim Nachbarn möglich war, muss heute bei Ihnen nicht gelten. Eine vorschnelle Zusage kann Ihnen später Schwierigkeiten bereiten, wenn sich ein Käufer darauf verlassen hat. Ein guter Makler nennt die zuständigen Stellen und erklärt, wann sich eine Bauvoranfrage lohnen könnte.
Der Vertrag: Drängt er oder erklärt er?
Schwach: „Unterschreiben Sie am besten gleich, dann kann ich morgen loslegen. Das ist alles Standard.“
Stark: „Hier ist der Entwurf. Lesen Sie ihn in Ruhe, und fragen Sie auch gern jemanden. Die Laufzeit beträgt einige Monate, und das hier sind die Leistungen. Wenn etwas fehlt, ergänzen wir es.“
Ein Vertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus muss mindestens in Textform vorliegen, und in vielen Fällen besteht für Verbraucher ein Widerrufsrecht, wenn der Abschluss zu Hause oder online erfolgt. Ein seriöser Makler hat kein Problem mit Bedenkzeit. Prüfen Sie Laufzeit, Verlängerung, Kündigung und Provision. Vorsicht ist geboten, wenn Gebühren unabhängig vom Erfolg anfallen sollen. Bei Unsicherheit kann ein Rechtsanwalt einen Blick auf den Entwurf werfen. Bei einem so großen Geschäft ist das keine übertriebene Vorsicht.
Ellen Günthel kennt den Markt in Hohenbrunn und schätzt Ihre Immobilie nach einer persönlichen Besichtigung ein. Die Wertermittlung ist für Eigentümer kostenlos und unverbindlich.
Die Verhandlung: Wie vertritt er Sie?
Schwach: „Das regeln wir schon. Ich habe da ein gutes Händchen, die Leute vertrauen mir.“
Stark: „Erstes Gebot, Einwand zum Dach: Dann zeige ich die Rechnung von der Sanierung und frage, was den Leuten wirklich wichtig ist. Vielleicht passt ihnen der Einzugstermin nicht. Jedes Gebot bekommen Sie schriftlich von mir, mit meiner Einschätzung dazu, und entscheiden tun Sie.“
Fragen Sie nach einem konkreten Beispiel aus den letzten Monaten: Wie lief eine schwierige Verhandlung, und wie ging sie aus? Wer das erzählen kann, hat es erlebt. Achten Sie auch darauf, wie jemand über Käufer und Kollegen spricht. Respekt gegenüber der anderen Seite ist kein Zeichen von Schwäche, sondern erleichtert Einigungen. Klären Sie außerdem, dass Ihre Untergrenze vertraulich bleibt, denn sonst hat der Käufer leichtes Spiel. Fragen Sie auch, wie die Finanzierung geprüft wird, bevor ein Notartermin vereinbart wird. Eine Aussage wie „die Bank sagt, das geht schon“ reicht nicht aus.
Die Betreuung: Wer ist eigentlich für mich da?
Schwach: „Wir sind ein großes Team, da kümmert sich immer jemand.“
Stark: „Ich selbst führe die Besichtigungen und bin Ihre Ansprechperson. Wenn ich im Urlaub bin, übernimmt eine Kollegin, die Ihr Objekt kennt, und das sage ich Ihnen vorher.“
Es macht einen Unterschied, wer vor Ihren Interessenten steht. Führt die Person, die Sie kennengelernt haben, oder jemand, der die Antwort zur Heizung erst nachschlagen muss? Fragen Sie auch, wie viele Objekte diese Person gerade betreut, denn bei sehr vielen bleibt wenig Zeit für das einzelne. Klären Sie außerdem, wie schnell Sie im Alltag eine Antwort bekommen. Wer weit weg wohnt oder geerbt hat, braucht eine verlässliche Ansprechperson, weil er nicht eben vorbeifahren kann. Auch die Schlüsselfrage gehört dazu: Wer hat Zugang zu Ihrem Haus, und wer ist bei Terminen dabei?
Der Bericht: Erfahre ich, was los ist?
Schwach: „Ich melde mich, wenn es etwas Neues gibt.“
Stark: „Sie bekommen jede Woche eine kurze Mail: wie viele Anfragen, wer war da, was wurde gesagt. Auch wenn es nicht schön ist. Wenn zwei Familien sagen, die Küche sei ihnen zu alt, sollten Sie das wissen.“
Ohne Zahlen können Sie nicht beurteilen, ob das Problem am Preis, an der Darstellung oder an der Zielgruppe liegt. Vereinbaren Sie deshalb einen festen Rhythmus und was im Bericht steht. Sind mehrere Eigentümer beteiligt, sollte die Nachricht an alle gleichzeitig gehen. Ein ehrlicher Bericht ist manchmal unangenehm, doch nur so lässt sich rechtzeitig etwas ändern. Wenn Sie jedes Mal nachfragen müssen, stimmt etwas nicht. Das gilt auch, wenn nach einem Termin nur „ganz gut“ zurückkommt. Bitten Sie dann um Einzelheiten.
Die Kosten: Wird klar gesagt, was es kostet?
Schwach: „Die Provision ist gesetzlich so, da kann man nichts machen.“
Stark: „Üblich sind vielerorts 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer, das ist aber frei verhandelbar. Bei mir sind Fotos und Inserate enthalten, und Sie zahlen erst nach dem Notartermin.“
Eine gesetzlich festgelegte Provision gibt es nicht. Wer das behauptet, sagt die Unwahrheit. Bei neues // nest zahlen Sie 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer, was daran liegt, dass wir uns zu dritt die Fixkosten teilen, ohne Prestigebüro arbeiten und vieles digital organisieren. Auf ImmoScout24 bewerten uns Kunden mit „Exzellent“. Auch uns sollten Sie danach fragen, was enthalten ist. Vergleichen Sie dann, was Ihnen jeweils bleibt: 96,43 % des Kaufpreises bei 3,57 % und 98,215 % bei 1,785 %.
Weniger Provision, gleiche Leistung: unser Modell im Video
Viele Eigentümer in Hohenbrunn fragen uns, wie eine Provision von 1,785 % für Verkäufer möglich ist. In diesem kurzen Video erklären Marion Schoppe, Ellen Günthel und Anna Wagenstaller, wie unser Modell funktioniert.
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Die Grenzen: Weiß er, was er nicht weiß?
Schwach: „Steuern fallen da sicher keine an. Und das mit dem Erbe regle ich schon.“
Stark: „Das sollte Ihr Steuerberater prüfen, bevor wir einen Termin festlegen. Zum Erbschein kann Ihnen der Notar mehr sagen. Ich kann Ihnen sagen, was das für den Zeitplan bedeutet.“
Ein guter Makler kennt viele Abläufe, ersetzt aber keine Fachleute. Dass er das sagt, ist kein Zeichen von Schwäche, sondern von Verantwortung. Besonders bei Erbe, Trennung und vermieteten Objekten sollten Sie aufmerksam werden, wenn jemand rechtliche oder steuerliche Fragen beiläufig erledigen möchte.
Wie halte ich die Eindrücke fest?
Schreiben Sie direkt nach jedem Gespräch auf, was Ihnen aufgefallen ist. Nach dem dritten Termin vermischt sich sonst vieles. Eine einfache Übersicht hilft.
| Punkt | Makler A | Makler B | Makler C |
|---|---|---|---|
| Hat zuerst gefragt und alles angesehen | |||
| Kennt Riemerling und Hauptort | |||
| Zahl begründet, Spanne genannt | |||
| Schwächen offen angesprochen | |||
| Käufergruppen und Plan beschrieben | |||
| Baurecht nicht vorschnell versprochen | |||
| Vertrag erklärt, Bedenkzeit gelassen | |||
| Kosten klar benannt | |||
| Persönlicher Eindruck |
Weicht die Tabelle von Ihrem Bauchgefühl ab, denken Sie darüber nach, woran das liegt. Vielleicht hat Sie jemand beeindruckt, ohne viel gesagt zu haben. Vielleicht war jemand zurückhaltend, aber gründlich.
Woran merke ich später, dass die Wahl stimmt?
Auch nach der Unterschrift können Sie die Arbeit beobachten. Kommen die Unterlagen zügig zusammen? Sehen Sie das Exposé vor der Veröffentlichung? Treffen Berichte zum vereinbarten Zeitpunkt ein, und enthalten sie auch unangenehme Rückmeldungen? Wenn Sie nach jedem Termin erfahren, wer da war und was gesagt wurde, läuft es gut. Sprechen Sie frühzeitig an, wenn etwas fehlt. Lässt sich nichts verbessern, prüfen Sie die vereinbarten Kündigungsmöglichkeiten.
Welcher Makler erzielt in Hohenbrunn den besten Preis?
Oft der, der schon im Erstgespräch nach den richtigen Dingen fragt. Wer die passende Vergleichsgruppe kennt, Schwächen vorbereitet und das Baurecht klärt, hat in der Verhandlung bessere Karten. Die einzelnen Hebel beschreibt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Hohenbrunn?.
Wie arbeitet Ellen Günthel?
Ellen Günthel stellt sich gern denselben Fragen. Sie sieht sich Ihr Haus an, hört zu und erklärt, wie sie zu ihrer Einschätzung kommt, auch dann, wenn sie unter der Zahl eines anderen liegt. Einen allgemeinen Überblick bietet der Ratgeber Makler in Hohenbrunn.
Ellen Günthel begleitet Eigentümer in Hohenbrunn von der ersten Einschätzung bis zur Schlüsselübergabe. Rufen Sie an oder schreiben Sie uns, wir melden uns zeitnah persönlich.
Häufige Fragen
Woran erkenne ich einen guten Immobilienmakler in Hohenbrunn?
Er fragt zuerst, kennt den Ort, begründet die Zahl, nennt Schwächen und hat einen konkreten Plan.
Wie viele Gespräche sollte ich führen?
Meist reichen zwei oder drei, wenn Sie überall dieselben Fragen stellen.
Sollte ein Makler sofort eine Zahl nennen?
Eine grobe Spanne ist möglich, verlässlich wird sie erst nach Besichtigung und Prüfung der Unterlagen.
Ist es ein gutes Zeichen, wenn nur gelobt wird?
Nein. Käufer finden die Schwächen ohnehin, ein guter Makler bereitet sich darauf vor.
Darf ich den Vertrag mitnehmen?
Ja, und ein seriöser Makler empfiehlt das sogar. Bei Fragen hilft ein Rechtsanwalt.
Gibt es eine gesetzliche Provision?
Nein, die Höhe ist frei vereinbar. Für die Teilung bei Verbrauchern gibt es jedoch Regeln.
Was sagt er besser nicht zum Baurecht?
Keine Zusagen ohne Prüfung. Verbindliche Auskünfte geben Gemeinde und Landratsamt.
Was kostet ein Makler bei neues // nest?
Sie zahlen 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %.
Fazit
Einen guten Immobilienmakler in Hohenbrunn erkennen Sie an einzelnen Sätzen: Er fragt, bevor er urteilt, kennt Riemerling und den Hauptort, begründet seine Zahl, spricht Schwächen an und drängt nicht zur Unterschrift. Hören Sie genau hin und halten Sie Ihre Eindrücke fest. Wenn Sie Ellen Günthel kennenlernen möchten, erreichen Sie sie unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular. Zum Einstieg können Sie die kostenlose Wertermittlung nutzen.
