Grundstück bewerten lassen in Finsing: Im Ganzen verkaufen oder teilen?

Viele Grundstücke in Finsing sind groß. Das Elternhaus in Eicherloh steht vielleicht auf einem Grundstück, auf dem auch ein zweites Haus Platz hätte, und auch in Neufinsing oder der Finsingerau gibt es großzügige Gärten. Sobald eine Bewertung ansteht, kommt deshalb oft dieselbe Frage auf: Sollten wir das Grundstück im Ganzen verkaufen oder teilen? Vielleicht bringt ein Bauplatz mehr, und das Haus lässt sich mit kleinerem Garten trotzdem gut verkaufen. Vielleicht ist die Teilung aber auch teurer und aufwendiger, als es zunächst scheint.

Dieser Ratgeber erklärt, wie Sie beide Varianten bewerten lassen, was baurechtlich zu prüfen ist, welche Kosten und Zeiten eine Teilung mit sich bringt und welche Fehler Sie vermeiden sollten. Dabei geht es um die Entscheidung, nicht um ein Rechenmodell für Ihr Grundstück. Die verbindlichen Auskünfte erteilt die Bauaufsicht im Landratsamt Erding, und ein Architekt oder Vermessungsingenieur kann Ihnen beim Einzelfall helfen.

Warum stellt sich die Frage in Finsing so oft?

Viele ältere Häuser im Münchner Umland, auch in Finsing, stehen auf Grundstücken, die aus heutiger Sicht groß sind. Früher war ein großer Garten normal. Heute suchen viele Familien kleinere, pflegeleichte Flächen, und zugleich ist Bauland im Münchner Umland gefragt. Ein 900 Quadratmeter großes Grundstück ist für manchen Käufer zu viel Garten und zu viel Kaufpreis. Geteilt könnte es für zwei Parteien passen. Das sorgt für die oft gestellte Frage.

Auch die Gemeinde spielt eine Rolle. Die dörfliche Struktur, das Finsingermoos und die Finsingerau, die Lage nahe der Isar: Nicht überall ist eine Verdichtung gewünscht oder zulässig. Manche Weiler liegen im Außenbereich, wo überhaupt nicht ohne Weiteres neu gebaut werden darf. Auch die Nähe zum Überschwemmungsgebiet kann in einzelnen Lagen Fragen aufwerfen. Das unterscheidet Finsing von dicht bebauten Gemeinden im Münchner Umland. Pauschale Antworten helfen deshalb nicht weiter.

Hinzu kommt der persönliche Grund. Manche Eigentümer möchten im Haus bleiben und nur den hinteren Teil verkaufen, um Geld für den Ruhestand zu haben. Andere wollen alles verkaufen, und wieder andere möchten einen Bauplatz an die Kinder übergeben. Das ändert die Rechnung. Überlegen Sie sich zuerst, was Sie mit dem Ergebnis erreichen möchten. Erst danach lohnt es sich, Geld für Pläne, Prüfungen und Vermessung auszugeben.

Wie werden die beiden Varianten bewertet?

Für einen sauberen Vergleich brauchen Sie zwei Bewertungen. Bei der Variante im Ganzen wird das Haus samt Grundstück bewertet. Bei größeren Grundstücken ist zu klären, ob der Käufer das Haus erhält oder abreißen und neu bauen möchte. Im zweiten Fall zählt vor allem der Bodenwert, abzüglich der Abrisskosten. Ein überlanger Garten kann außerdem nur begrenzt in den Wert eingehen, weil viele Käufer dafür nicht den vollen Bodenrichtwert bezahlen.

Bei der geteilten Variante werden zwei Werte ermittelt. Das Bestandshaus wird auf dem kleineren Grundstück neu bewertet, und zwar mit dem kleineren Garten und vielleicht einem neuen Nachbarn. Das kann den Wert des Hauses mindern. Für den neuen Bauplatz zählt, was gebaut werden darf: Fläche, Geschosse, Dachform und Zufahrt. Die Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses und aus BORIS-Bayern geben einen Anhaltspunkt, und sie gelten für erschließungsbeitragsfreies Bauland.

Dann ziehen Sie vom geteilten Wert die Kosten ab: Vermessung, Planung, Erschließung, Notar, Grundbuch, eventuell Rückbau von Nebengebäuden, und die Zeit. Erst diese Zahl vergleichen Sie mit der Variante im Ganzen. Lassen Sie sich beide Rechnungen schriftlich zeigen. Ein guter Bewerter sagt auch, wo die größten Unsicherheiten liegen. Eine Zahl für den Bauplatz, die ohne Prüfung des Baurechts genannt wird, sollten Sie mit Vorsicht betrachten.

Was ist baurechtlich zu prüfen?

Die erste Frage lautet: Liegt ein Bebauungsplan vor? Wenn ja, regelt dieser Baugrenzen, Geschosszahl, Dachform und Maß der Nutzung. Das Grundstück muss zudem bestimmte Mindestgrößen einhalten, falls festgesetzt. Liegt es dagegen im unbeplanten Innenbereich, gilt § 34 BauGB. Ein Neubau muss sich dann in die Umgebung einfügen. Was in der Umgebung üblich ist, ist dabei entscheidend. Bei der Gemeinde Finsing und bei der Bauaufsicht im Landratsamt Erding erhalten Sie Auskünfte.

Im Außenbereich gilt § 35 BauGB. Dort ist Bauen nur in engen Grenzen erlaubt, meist für privilegierte Vorhaben wie die Landwirtschaft. Bei Anwesen im Finsingermoos sollte das unbedingt geprüft werden. Sonst wird ein vermeintlicher Bauplatz schnell zur teuren Enttäuschung. Prüfen Sie auch mögliche Bindungen: Baulasten, Wegerechte im Grundbuch, Leitungsrechte, Denkmalschutz, Hochwasser- oder Naturschutzgebiete. Nahe der Isar und am Moos sollten Sie auch nach dem Grundwasserstand fragen, weil er für Keller und Bauweise wichtig ist.

Sicherheit bringt eine Bauvoranfrage. Die Bauaufsicht beantwortet damit bestimmte Fragen zur Bebaubarkeit verbindlich für einen festgelegten Zeitraum. Dafür braucht es eine einfache Planung, meist durch einen Architekten, und das kostet etwas. Sie wissen dann aber genau, woran Sie sind. Bei Teilungen ist dieser Schritt oft sinnvoll. Und ein positiver Vorbescheid kann auch für Käufer des Grundstücks wertvoll sein, weil er ihr Risiko senkt.

Was kostet eine Teilung, und wie lange dauert sie?

Eine Teilung braucht einen Vermessungsantrag beim Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung, oft über einen zugelassenen Vermesser. Die Gebühren richten sich nach Wert und Aufwand. Hinzu kommen Grenzsteine, Notar und Grundbuch. Wenn eine Grundschuld auf dem Grundstück lastet, braucht es außerdem die Zustimmung der Bank zur Pfandfreigabe für den abzuteilenden Teil. Ohne sie lässt sich ein Teil nicht lastenfrei verkaufen. Klären Sie das am Anfang.

Teurer wird oft die Erschließung. Der neue Bauplatz braucht eine Zufahrt, Wasser, Abwasser, Strom und vielleicht auch Gas oder Glasfaser. Liegen die Anschlüsse auf dem Weg durch den vorhandenen Garten, kann das aufwendig sein. Wer ein hinteres Grundstück teilt, braucht eventuell ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht, das im Grundbuch einzutragen ist. Auch Erschließungsbeiträge oder Herstellungsbeiträge der Gemeinde können anfallen. Fragen Sie die Gemeinde Finsing und die Versorger früh danach.

Zeitlich sollten Sie großzügig planen. Die Klärung des Baurechts, Bauvoranfrage und Vermessung dauern oft Monate, und auch der Verkauf des Bauplatzes braucht danach Zeit. Das kann ein Jahr oder mehr bedeuten. Bei einem Erbfall oder bei Eile ist das ein Argument gegen die Teilung. Ein Verkauf im Ganzen ist dagegen oft in wenigen Monaten erledigt. Deshalb sollte auch die Zeit in Ihren Vergleich einfließen.

Worauf kommt es beim Bestandshaus an?

Oft wird vergessen, dass das Haus durch eine Teilung an Wert verlieren kann. Der große Garten war vielleicht das Kaufargument, und nun steht direkt nebenan ein Neubau. Auch die Belichtung kann sich ändern. Wer im Haus bleiben möchte, sollte sich das sehr gut überlegen, denn der Neubau kann einige Jahre lang Baulärm bedeuten und dann auf Dauer einen Nachbarn in einer Entfernung, die man früher nicht kannte. Fragen Sie sich ehrlich, ob Sie damit leben möchten.

Abstandsflächen sind ein häufiger Stolperstein. Nach der Bayerischen Bauordnung müssen Gebäude bestimmte Abstände einhalten. Die neue Grenze darf das vorhandene Haus nicht in unzulässiger Weise einengen. Auch Fenster, Garage und Terrasse können betroffen sein. Das sollte ein Architekt prüfen, bevor Sie vermessen lassen. Oft ändert sich dadurch die mögliche Grenze, und dann wird auch der Bauplatz kleiner, als man gedacht hat. Lassen Sie sich das skizzieren.

Bei älteren Häusern sollten auch die Leitungen geprüft werden. Vielleicht führt die Abwasserleitung durch den künftig abgeteilten Garten, ein Öltank liegt im Erdreich, oder eine Hecke steht auf der neuen Grenze. Solche Dinge müssen vorher geklärt werden, sonst gibt es später Streit. Auch die Stellplätze spielen eine Rolle, denn die Satzung der Gemeinde kann für das Bestandshaus und den Neubau Stellplätze verlangen. Klären Sie das im Zuge der Bauvoranfrage.

Wer kauft was?

Beim Verkauf im Ganzen kommen Familien in Frage, die das Haus nutzen oder sanieren möchten, und auch Bauträger, die neu bauen wollen. Bauträger rechnen dabei streng mit der möglichen Wohnfläche, und das kann in Finsing je nach Baurecht unterschiedlich aussehen. Wer eine freie Gestaltung sucht, kauft das Haus vielleicht auch zum Abriss. Bei einem großen Grundstück mit gutem Baurecht lässt sich so oft ein guter Preis erzielen. Dann muss der Verkäufer selbst weder planen noch vermessen.

Ein abgeteilter Bauplatz spricht dagegen meist Familien aus der Region an, die selbst bauen möchten, oft aus dem Münchner Nordosten und dem Landkreis Erding. Sie fragen vor allem nach Größe, Zuschnitt, Baurecht und Erschließung, sowie nach dem Boden und dem Grundwasser. Ein Bodengutachten kann hier helfen. Ein Bauplatz mit klarem Vorbescheid lässt sich meist leichter verkaufen als einer, bei dem noch alles offen ist. Die Nachfrage kann je nach Zinsen schwanken.

Das Bestandshaus mit kleinerem Garten zieht vielleicht andere Käufer an als zuvor. Manche finden einen kleinen, pflegeleichten Garten sogar attraktiver, und der niedrigere Preis kann mehr Interessenten ansprechen. Lassen Sie sich sagen, welche Gruppen in Frage kommen, denn das beeinflusst die Reihenfolge: Es kann sinnvoll sein, den Bauplatz zuerst zu verkaufen, oder aber das Haus. Das hängt auch davon ab, wie dringend Sie das Geld brauchen.

Welche steuerlichen und rechtlichen Punkte sollten Sie kennen?

Steuerlich kann eine Teilung Folgen haben. Die Befreiung für selbst genutzte Immobilien gilt grundsätzlich für das Gebäude und den dazugehörigen Grund und Boden. Wird ein nicht genutztes Stück Garten abgetrennt und innerhalb der Zehnjahresfrist verkauft, kann das anders beurteilt werden. Auch gewerblicher Grundstückshandel kann ein Thema sein, wenn Sie mehrere Objekte in kurzer Zeit verkaufen oder sich stark an der Entwicklung beteiligen. Fragen Sie einen Steuerberater, bevor Sie etwas unterschreiben.

Für landwirtschaftliche Flächen im Finsingermoos oder außerhalb der Bebauung kann das Grundstückverkehrsgesetz gelten. Es verlangt für den Verkauf oft eine Genehmigung. Bei einem Anwesen mit Wiesen sollten Sie deshalb klären, was Bauland und was Acker oder Grünland ist. Bei Äckern gelten deutlich niedrigere Werte als bei Bauland. Vermischen Sie diese Flächen nicht in einer einzigen Quadratmeterzahl. Das ist einer der häufigsten Bewertungsfehler bei größeren Grundstücken.

Auch andere Rechte sollten Sie im Blick haben. Wohnrechte, Nießbrauch oder Vorkaufsrechte im Grundbuch beeinflussen den Wert. Die Gemeinde kann in bestimmten Fällen ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben. Der Notar prüft das im Rahmen des Vertrages. Bei einer Erbengemeinschaft müssen in der Regel alle Beteiligten zustimmen, und zwar sowohl zur Teilung als auch zum Verkauf. Wer früh prüft, vermeidet Überraschungen beim Notartermin.

Wie entscheiden Sie am Ende?

Beantworten Sie zuerst vier Fragen. Ist die Teilung rechtlich möglich? Wie groß ist der Vorteil nach Abzug aller Kosten? Wie viel Zeit haben Sie? Und wie viel Aufwand möchten Sie selbst tragen? Bei einem kleinen Unterschied ist der einfachere Weg oft der bessere. Bei einem deutlichen Unterschied und ausreichend Zeit kann sich die Teilung sehr lohnen. Die folgende Tabelle hilft Ihnen beim Vergleich der beiden Wege.

Kriterium	Im Ganzen verkaufen	Teilen und getrennt verkaufen
Aufwand	Gering	Hoch
Dauer	Oft einige Monate	Oft ein Jahr oder länger
Vorabkosten	Gering	Vermessung, Planung, Erschließung
Risiko	Überschaubar	Baurecht, Kosten, Nachfrage
Wert	Häufig solide, oft mit Bauträgerinteresse	Oft höher, aber nicht immer
Passt für	Erben, eilige Verkäufer	Eigentümer mit Zeit und klarem Baurecht

Ein Mittelweg ist oft sinnvoll: Holen Sie zuerst eine Einschätzung und vielleicht einen Vorbescheid ein, ohne schon alles zu vermessen. Dann können Sie das Grundstück mit klarer Aussage zum Baurecht im Ganzen anbieten. Ein Käufer übernimmt dann die Teilung und zahlt für die Möglichkeit. Das spart Ihnen Aufwand und Risiko, und oft wird dieses Potenzial auch im Preis honoriert.

Welche Fehler sollten Sie vermeiden?

Der häufigste Fehler ist es, sich auf die Aussage eines Nachbarn zu verlassen: „Bei uns hat das auch geklappt.“ Das Baurecht gilt für jedes Grundstück einzeln, und Bebauungspläne können sich unterscheiden. Ein weiterer Fehler ist es, den Bodenrichtwert einfach mit der Grundstücksgröße zu multiplizieren. Der Richtwert gilt für durchschnittliche, baureife Flächen, und ein schmaler, hinterer Garten ist oft weniger wert. Lassen Sie diese Zahl von einem Fachmann einordnen.

Ein dritter Fehler betrifft die Reihenfolge. Wer zuerst vermessen lässt und dann erst das Baurecht prüft, hat oft unnötig Geld ausgegeben. Besser ist: erst Gespräch mit der Gemeinde, dann Skizze, dann Vorbescheid, dann Vermessung, dann Verkauf. Ein vierter Fehler ist es, die Kosten der Erschließung zu unterschätzen, vor allem bei einer langen Zufahrt. Holen Sie dazu ein Angebot ein oder lassen Sie sich einen Rahmen nennen. Das schützt vor einem bösen Erwachen.

Viele Eigentümer unterschätzen auch die eigene Belastung. Eine Teilung zieht sich, und in dieser Zeit müssen Sie Entscheidungen treffen und sich mit Ämtern, Planern und Banken abstimmen. Wer das nicht möchte oder kann, sollte sich begleiten lassen oder den einfacheren Weg wählen. Bei Kaufangeboten von Bauträgern sollten Sie auf aufschiebende Bedingungen achten und prüfen, wer das Risiko trägt. Lassen Sie den Vertrag vom Notar erklären, bevor Sie zusagen.

Welcher Makler erzielt in Finsing den besten Preis?

Bei einem Grundstück zählt, dass jemand beide Varianten sauber durchrechnet, das Baurecht kennt und sowohl Bauträger als auch Familien erreicht. Er sollte Ihnen auch abraten, wenn sich die Teilung nicht lohnt. Fragen Sie nach beurkundeten Verkäufen ähnlicher Grundstücke. Eine Preisgarantie gibt es nicht. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Finsing?.

Wie unterstützt neues // nest bei der Bewertung?

Ellen Günthel betreut bei neues // nest Finsing und den gesamten Landkreis Erding. Sie sieht sich das Grundstück an, nimmt beide Varianten in den Blick und sagt Ihnen, welche Klärungen nötig sind, bevor Geld ausgegeben wird. Mehr dazu erfahren Sie unter Immobilienmaklerin Ellen Günthel und Immobilienmakler Erding.

Häufige Fragen

Kann ich mein Grundstück in Finsing teilen?

Das hängt vom Baurecht ab, also von Bebauungsplan oder § 34 BauGB, und von Zufahrt und Abständen. Die Bauaufsicht gibt Auskunft.

Was bringt mehr: im Ganzen oder geteilt?

Oft die Teilung, aber nicht immer. Vergleichen Sie erst nach Abzug von Kosten und Zeit.

Was kostet eine Teilung?

Vermessung, Notar, Grundbuch, Planung und Erschließung. Holen Sie dazu konkrete Angebote ein.

Wie lange dauert es?

Mit Baurecht und Vermessung oft ein Jahr oder länger.

Was ist eine Bauvoranfrage?

Eine Anfrage, die bestimmte Fragen zur Bebaubarkeit für einen festgelegten Zeitraum verbindlich klärt.

Verliert mein Haus durch die Teilung an Wert?

Das kann sein, wegen des kleineren Gartens und des neuen Nachbarn. Lassen Sie das mitbewerten.

Fällt beim Verkauf eines Bauplatzes Steuer an?

Das kann sein, auch bei selbst genutztem Haus. Fragen Sie einen Steuerberater.

Wer betreut bei neues // nest Finsing?

Ellen Günthel betreut Finsing und den Landkreis Erding.

Fazit

Ob sich eine Teilung in Finsing lohnt, zeigt nur ein ehrlicher Vergleich beider Varianten nach allen Kosten und unter Berücksichtigung der Zeit. Klären Sie zuerst das Baurecht, bevor Sie vermessen lassen. Ein Vorbescheid kann auch beim Verkauf im Ganzen einen Mehrwert bringen. Ergänzend empfehlen wir die Ratgeber Immobilienbewertung in Finsing, Immobilie verkaufen in Finsing und Erbengemeinschaft auflösen mit Immobilie in Finsing. Ellen Günthel erreichen Sie unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.