Vermietete Immobilie verkaufen in Grasbrunn: Einliegerwohnung, Zweifamilienhaus und möblierte Zimmer

Bei „vermieteter Immobilie“ denken die meisten an eine Eigentumswohnung mit einem Mieter. In Grasbrunn sieht es oft anders aus. Da gibt es das Einfamilienhaus in Neukeferloh mit einer kleinen Einliegerwohnung im Souterrain, das Zweifamilienhaus im Dorf, bei dem die Eltern unten und früher die Kinder oben wohnten, das möblierte Zimmer für jemanden, der im Technopark arbeitet, oder die Garage, die ein Nachbar nutzt. Rechtlich und wirtschaftlich sind das sehr verschiedene Fälle. Was für eine vermietete Wohnung in einer Anlage gilt, passt für die Einliegerwohnung nur zum Teil, und wer das nicht auseinanderhält, verspricht einem Käufer womöglich etwas, das er nicht halten kann.

Dieser Ratgeber sortiert deshalb die Fälle nach Art der Vermietung. Zu jedem erfahren Sie, was der Käufer übernimmt, wer als Interessent infrage kommt und worauf Sie achten sollten. Dazu kommen die allgemeinen Punkte, die immer gelten: Rechte des Mieters, Besichtigungen, Unterlagen und Steuer. Die Hinweise sind allgemein und ersetzen keine Beratung. Klären Sie Ihren Fall mit einem Rechtsanwalt, Notar oder Steuerberater. Bei neues // nest ist Ellen Günthel im Münchner Osten Ihre Ansprechpartnerin.

Was immer gilt

Vier Grundsätze sind bei fast jedem Mietverhältnis gleich. Erstens: Sie dürfen verkaufen, ohne dass der Mieter zustimmen muss. Mit der Eintragung im Grundbuch tritt der Käufer in den Vertrag ein, und Miete, Fristen und Sondervereinbarungen bleiben bestehen. Zweitens: Der Mieter muss Besichtigungen nach rechtzeitiger Ankündigung und in zumutbarem Umfang ermöglichen, doch einen Schlüssel zu benutzen, ohne dass er zustimmt, ist nicht erlaubt. Drittens: Ein Käufer kann nur aus gesetzlichen Gründen kündigen, meist wegen Eigenbedarfs und erst nach seiner Eintragung im Grundbuch. Viertens: Die Kaution gehört übertragen, und die Abrechnung der Betriebskosten sollte zum Stichtag im Kaufvertrag geregelt werden.

Ein Vorkaufsrecht des Mieters besteht nur in bestimmten Fällen, vor allem wenn die Wohnung nach seinem Einzug in Eigentum umgewandelt wurde oder werden soll. Lesen Sie dazu Teilungserklärung und Mietvertrag. Wird das Recht ausgeübt, kann der Mieter binnen zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags eintreten, was der Notar berücksichtigt. Sprechen Sie mit Ihrem Mieter, bevor Sie inserieren. Ein Gespräch vermeidet Misstrauen, und oft ist auch er ein möglicher Käufer. Bei allem Weiteren kommt es dann auf den Fall an.

Fall 1: Die Eigentumswohnung in einer Anlage

Das ist der häufigste Fall. Als Käufer kommen Anleger in Betracht, und zwar aus der Region ebenso wie aus München, sowie gelegentlich der Mieter selbst. Anleger rechnen die Rendite in Prozent und vergleichen Grasbrunn mit Haar und Vaterstetten, wo eine direkte S-Bahn-Anbindung die Vermietung erleichtern kann. Dem steht die Nähe zu Betrieben im Technopark und im Münchner Osten gegenüber. Stellen Sie das offen dar.

Bereiten Sie ein Datenblatt ohne Namen vor: Wohnfläche, Nettokaltmiete, Nebenkostenvorauszahlung, Beginn des Mietverhältnisses, letzte Erhöhung, Indexierung oder Staffel. Dazu kommen Hausgeld, nicht umlagefähige Kosten, Rücklage, Protokolle und beschlossene Maßnahmen. Für Käufer ist auch wichtig, wie sich die Miete zum vergleichbaren Niveau verhält und welche Spielräume bestehen. Eine Mieterhöhung vor dem Verkauf kann auf dem Papier gut aussehen, muss aber rechtlich zulässig sein, und sie kann die Stimmung beim Mieter belasten, wenn demnächst Besichtigungen anstehen.

Fall 2: Das Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung

Viele Häuser haben im Keller oder unterm Dach eine kleine zusätzliche Wohnung, in die Mieter eingezogen sind, seit die Kinder fort sind. Wenn Sie selbst noch im Haus leben und nur diese Wohnung vermieten, gibt es eine Besonderheit. In einem Gebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, das der Vermieter selbst bewohnt, sieht das Gesetz eine erleichterte Kündigung vor, bei der die Frist sich verlängert. Das gilt allerdings nicht automatisch für den Käufer. Damit er sich darauf stützen kann, muss er selbst dort wohnen. Lassen Sie sich die Einzelheiten von einem Rechtsanwalt erklären, bevor Sie etwas zusagen.

Für den Käufer bedeutet das: Eine Familie, die das Haus selbst nutzen möchte, wird genau wissen wollen, wie lange der Mieter bleibt und wie sich die Einheit trennen lässt. Stellen Sie das im Exposé korrekt dar. Prüfen Sie außerdem, ob die Einliegerwohnung genehmigt ist. Eine Kellerwohnung, die nie als solche genehmigt wurde, ist ein häufiges Problem, und dann darf sie nicht einfach als Wohnraum beworben werden. Fragen Sie beim Landratsamt München nach. Sollte die Fläche in der Wohnflächenberechnung auftauchen, klären Sie zudem, wie sie gerechnet wird.

Fall 3: Das Zweifamilienhaus

Beide Etagen vermietet, oder eine bewohnt und die andere vermietet: In solchen Fällen ist der Käuferkreis oft größer als gedacht. Ein Mehrgenerationenhaushalt kann interessiert sein, ebenso eine Familie, die oben wohnen und unten vermieten möchte, oder ein Anleger. Prüfen Sie, ob das Haus nach Wohnungseigentumsrecht geteilt ist oder nicht. Bleibt es ungeteilt, verkaufen Sie es als Ganzes. Eine spätere Aufteilung durch einen Käufer kann für den Mieter Folgen haben, etwa ein Vorkaufsrecht und Kündigungssperrfristen. Das sollten Sie nicht ungeprüft als Vorteil anpreisen.

Sind beide Einheiten vermietet und ziehen Sie aus, fällt die erleichterte Kündigung weg, denn Sie wohnen nicht mehr selbst dort. Ist nur eine vermietet und möchte der Käufer selbst einziehen, ist die Sache anders. Dies macht deutlich, warum Sie den Fall vorher genau betrachten sollten. Halten Sie zudem Betriebskostenabrechnungen für beide Einheiten bereit und klären Sie, ob es getrennte Zähler gibt.

Fall 4: Das möblierte Zimmer im eigenen Haushalt

Manche Eigentümer haben ein Zimmer an Studierende oder an Berufstätige vergeben, die wochentags in der Nähe arbeiten. Wird ein möbliertes Zimmer innerhalb der eigenen Wohnung vermietet, gelten teilweise andere Regeln, etwa kürzere Kündigungsfristen und ein geringerer Schutz, sofern es nicht dauerhaft an eine Familie vermietet ist. Ob und wie ein solches Mietverhältnis auf den Käufer übergeht, sollte im Einzelfall geprüft werden. Viel einfacher ist hier meist eine einvernehmliche Lösung, damit das Zimmer zum Stichtag frei ist. Klären Sie den Einzelfall. Halten Sie alles schriftlich fest, auch Mietverträge, die bisher nur mündlich bestehen.

Etwas anderes gilt für befristete oder zweckgebundene Vermietung, etwa an Firmen, die Wohnraum für Beschäftigte suchen. Solche Verträge sollten Sie sorgfältig lesen, denn die Befristung ist nur unter bestimmten Bedingungen wirksam. Fragen Sie, wer genau Vertragspartner ist und wie der Übergang auf den Käufer geregelt ist.

Fall 5: Garage, Stellplatz, Gartenstück

Klein, aber lästig, wenn man es vergisst: Die Garage, die der Nachbar seit Jahren nutzt, oder das Gartenstück, das jemand bewirtschaftet. Solche Verträge bestehen oft nur mündlich oder auf einem alten Zettel. Klären Sie, ob sie gekündigt werden können und ob sie zum Verkauf beendet sein sollen. Für den Käufer ist es ärgerlich, wenn er nach dem Einzug erfährt, dass die Garage nicht zur Verfügung steht. Halten Sie das im Exposé und im Vertrag fest. Eine freundliche Kündigung rechtzeitig vor dem Verkauf spart Ärger. Auch bei einer selbstständigen Garage geht ein bestehender Vertrag unter Umständen auf den Käufer über.

Art der Vermietung	Typische Käufer	Was besonders zu prüfen ist	Häufiger Fehler
Eigentumswohnung	Anleger, Mieter	Rücklage, Mietniveau, Protokolle	Datenblatt unvollständig
Einliegerwohnung	Selbstnutzer, Familien	Genehmigung, Kündigungsregeln	Baldigen Auszug versprechen
Zweifamilienhaus	Mehrgenerationen, Anleger	Teilung, Zähler, Vermietung beider Etagen	Aufteilung als einfach darstellen
Möbliertes Zimmer	Selbstnutzer	Vertrag, einvernehmliche Lösung	Mündliche Verträge vergessen
Garage, Stellplatz	Selbstnutzer, Nachbarn	Kündbarkeit, Rechte	Erst beim Notar erwähnen

Wie spreche ich mit dem Mieter?

Unabhängig vom Fall beginnt es mit einem Gespräch. Wählen Sie einen ruhigen Termin und erklären Sie, was Sie vorhaben: dass Sie verkaufen möchten, dass der Vertrag unverändert weiterläuft, dass Besichtigungen gebündelt und rechtzeitig angekündigt werden. Fragen Sie, zu welchen Zeiten es passt, und ob er selbst Interesse am Kauf hat. Sagen Sie nicht zu, dass sich nichts ändern wird, denn nach dem Verkauf liegt das nicht mehr in Ihrer Hand. Versprechen Sie auch nichts über die Absichten eines späteren Käufers, die Sie nicht kennen.

Lassen Sie den Mieter wissen, dass er Ihr Ansprechpartner bleibt, bis der Wechsel feststeht. Eine kleine Anerkennung für den Aufwand, etwa ein Mietnachlass für die Besichtigungszeit, ist rechtlich nicht nötig, kann aber viel bewirken. Halten Sie solche Absprachen schriftlich fest. Ein Mieter, der freundlich über das Haus spricht, ist einer der besten Verkaufshelfer. Ein verärgerter Mieter kann Termine erschweren, ohne gegen etwas zu verstoßen.

Wie beschreibe ich die Vermietung im Exposé?

Formulierungen entscheiden darüber, wer sich meldet. Unklare Angaben wie „Einliegerwohnung möglich“ wecken Erwartungen, die vielleicht nicht zutreffen. Besser sind Sätze, die den Stand nennen: „Einfamilienhaus mit zusätzlichem Raum im Untergeschoss, derzeit vermietet, Mietvertrag seit 2019, Genehmigungsstand im Datenblatt.“ Oder: „Zweifamilienhaus, Obergeschoss vermietet, Erdgeschoss wird zur Übergabe frei.“ So wissen Interessenten sofort, ob das Objekt für sie infrage kommt, und Sie sparen sich Besichtigungen mit Personen, die eine sofort freie Wohnung suchen.

Nennen Sie die Miete nur, soweit das abgesprochen ist und ohne Daten, die Rückschlüsse auf die Person zulassen. Einzelheiten kommen auf das Datenblatt, das erst ernsthafte Interessenten erhalten. Vermeiden Sie Ausdrücke wie „Mieter zieht vermutlich bald aus“ und jede Andeutung über Alter oder Gesundheit eines Mieters. Das ist nicht nur unfein, es kann auch rechtlich heikel sein. Stellen Sie außerdem klar, ob die Wohnfläche die vermietete Einheit einschließt und ob diese als Wohnraum genehmigt ist.

Wie laufen Besichtigungen im teilvermieteten Haus?

Wenn Sie selbst im selben Haus wie Ihr Mieter wohnen, ist alles enger verbunden: gemeinsamer Eingang, gemeinsamer Keller, Geräusche durch die Decke. Die Einheit des Mieters muss dabei nicht bei jedem Termin betreten werden. Zeigen Sie sie erst Interessenten, die das übrige Haus gesehen haben und ernsthaft weiterdenken. Das schont den Mieter und spart allen Zeit. Stimmen Sie die Zeiten mit ihm ab, möglichst an einem festen Termin in der Woche, und nennen Sie die Zahl der Besucher vorab.

Besprechen Sie mit dem Makler auch, wie der gemeinsame Bereich vorbereitet wird, und klären Sie, wer Fragen des Mieters beantwortet. Fragt ein Interessent den Mieter direkt nach seinen Plänen, muss dieser nichts sagen, und Sie sollten ihn darauf vorbereiten. Lassen Sie sich nach jedem Termin eine kurze Rückmeldung geben, und geben Sie dem Mieter Bescheid, wenn die Besichtigungen vorbei sind. Diese Kleinigkeiten machen den Unterschied zwischen einem Mieter, der hilft, und einem, der nur noch die Tage zählt.

Was können Käufer tatsächlich erwarten?

Sätze wie „Der zieht sowieso bald aus“ oder „Den kann man schnell kündigen“ sollten weder von Ihnen noch vom Makler kommen. Sie können teuer werden, wenn der Käufer sich darauf verlässt. Die Kündigungsfrist des Vermieters liegt je nach Wohndauer bei drei, sechs oder neun Monaten, und Härtefälle können das Mietverhältnis trotz wirksamer Kündigung verlängern. Nach einer Umwandlung kann außerdem eine Sperrfrist gelten. Ein Aufhebungsvertrag, den der Mieter freiwillig unterschreibt, ist eine Alternative, wobei oft eine Umzugshilfe gezahlt wird. Druck ist dabei tabu. Sie selbst können einen solchen Vertrag vor dem Verkauf schließen, wenn sich der Mieter einverstanden erklärt. Dann lässt sich das Objekt auch an Selbstnutzer anbieten.

Lohnt sich das? Das hängt vom Einzelfall ab. Ein frei werdendes Haus spricht in der Regel mehr Selbstnutzer an, aber das Warten kostet Miete, und ein Leerstand bringt eigene Probleme. Rechnen Sie beide Fälle mit Ihrem Makler durch.

Was gilt steuerlich?

Bei vermieteten Objekten greift die Befreiung für Selbstnutzer meist nicht, und bei einem Verkauf innerhalb von zehn Jahren kann ein Gewinn besteuert werden. Abgesetzte Abschreibungen können den steuerlichen Gewinn zudem erhöhen. Bei einem Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung kann der Fall gemischt sein: Der selbst genutzte Teil wird anders behandelt als der vermietete. Bei Häusern aus dem Erbe wird die Besitzzeit des Erblassers angerechnet. Fragen Sie vor dem Notartermin einen Steuerberater. Bei einem laufenden Darlehen sollten Sie außerdem die Vorfälligkeitsentschädigung im Blick behalten.

Was kostet der Verkauf bei neues // nest?

Bei uns zahlen Sie 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %, also 50 % weniger Provision. Das ist möglich, weil sich drei Maklerinnen die Fixkosten teilen, kein Prestigebüro finanziert werden muss und viele Abläufe digital organisiert sind. Datenblatt, Exposé, Besichtigungen und Verhandlung sind enthalten, und auf Wunsch sprechen wir mit Ihrem Mieter. Von 100 % des Kaufpreises bleiben Ihnen so 98,215 % statt 96,43 %, und ein teurerer Anbieter müsste rund 1,85 % mehr erzielen, damit Sie am Ende gleich dastehen. Auf ImmoScout24 lautet das Urteil unserer Kunden „Exzellent“.

Ein Beispiel: Die Wohnung im Souterrain (erfunden)

Ein älteres Ehepaar verkauft sein Haus in Neukeferloh und zieht zu den Kindern. Im Souterrain lebt seit sechs Jahren eine Mieterin, die im Technopark arbeitet. Die beiden sprechen früh mit ihr und lassen prüfen, ob die Wohnung genehmigt ist. Beim Landratsamt zeigt sich, dass nur ein Hobbyraum genehmigt wurde. Sie informieren den Makler, und im Exposé steht es entsprechend. Eine Familie kauft schließlich und wird über den Stand aufgeklärt, die Mieterin zieht nach einer einvernehmlichen Absprache mit einer längeren Frist aus.

Das erfundene Beispiel könnte auch anders ausgehen, und das Mietverhältnis hätte nicht einfach beendet werden können. Es zeigt aber, wie wichtig es ist, einen solchen Fall frühzeitig und ehrlich zu klären.

Welcher Makler erzielt in Grasbrunn den besten Preis?

Bei vermieteten Objekten zählt ein korrektes Datenblatt oft mehr als schöne Bilder, und ein guter Umgang mit dem Mieter hilft ebenfalls. Allgemeine Kriterien nennt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Grasbrunn?. Welche Unterlagen Sie brauchen, erklärt Unterlagen für den Hausverkauf in Grasbrunn.

Häufige Fragen

Kann ich eine vermietete Immobilie in Grasbrunn verkaufen?

Ja, ohne Zustimmung des Mieters. Der Vertrag geht auf den Käufer über.

Was ist bei einer Einliegerwohnung zu beachten?

Es kann eine erleichterte Kündigung geben, wenn der Vermieter selbst im Haus wohnt. Prüfen Sie auch die Genehmigung der Wohnung.

Muss der Mieter Besichtigungen zulassen?

Ja, nach rechtzeitiger Ankündigung und im zumutbaren Rahmen.

Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?

Nur in bestimmten Fällen, vor allem nach einer Umwandlung in Eigentum, oder wenn es vereinbart wurde.

Kann der Käufer kündigen?

Nur aus gesetzlichen Gründen und erst nach der Eintragung im Grundbuch.

Was passiert mit der Kaution?

Sie sollte an den Käufer übertragen und im Kaufvertrag geregelt werden.

Fällt Steuer an?

Innerhalb von zehn Jahren kann ein Gewinn steuerpflichtig sein. Fragen Sie einen Steuerberater.

Was kostet der Verkauf bei neues // nest?

1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Das entspricht 50 % weniger Provision.

Fazit

Eine vermietete Immobilie in Grasbrunn ist nicht immer eine Eigentumswohnung. Klären Sie zuerst, welche Art von Vermietung vorliegt, und prüfen Sie Rechte, Genehmigungen und Unterlagen. Sprechen Sie früh mit dem Mieter, und versprechen Sie nur, was gilt. Ellen Günthel unterstützt Sie gern, unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular. Einen ersten Überblick gibt die kostenlose Wertermittlung.