Immobilie verkaufen in Ottenhofen: Das Drehbuch für den Besichtigungssamstag

Ein Hausverkauf besteht aus vielen Wochen Vorbereitung und ein paar wenigen Stunden, in denen sich alles entscheidet. Meist ist das ein Samstag: Drei oder vier Interessenten kommen, schauen sich um, stellen Fragen und gehen wieder. Ein paar Tage später wissen Sie, ob sich die Mühe gelohnt hat. Genau diese Stunden werden in den meisten Ratgebern nur in einem Satz erwähnt. Dabei lässt sich dort viel richtig oder falsch machen, und vieles davon hat wenig mit der Größe des Hauses zu tun.

Dieser Ratgeber erzählt deshalb einen Besichtigungssamstag in Ottenhofen in Szenen, vom Vorabend bis zur Rückmeldung am Montag. Daneben erfahren Sie, was davor vorbereitet sein muss und wie es danach weitergeht, von den Angeboten über den Notar bis zur Übergabe. Die Uhrzeiten sind nur Beispiele. Für Rechts- und Steuerfragen sind Notar, Rechtsanwalt und Steuerberater zuständig. Ihre Ansprechpartnerin bei neues // nest ist Ellen Günthel.

Bevor der Samstag kommt: Was muss stehen?

Ein Besichtigungstag lohnt sich nur, wenn die Grundlagen stimmen. Dazu gehören ein vollständiges Exposé, gute Fotos, ein Grundriss und die Pflichtangaben zum Energieausweis. Der Ausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Die Unterlagen sollten geordnet sein: Grundbuchauszug, Flurkarte, Pläne, Wohnfläche, Modernisierungen, Heizungsdaten. Eine Liste bietet der Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Ottenhofen. Auch der Preis sollte begründet sein. Holen Sie zwei oder drei Einschätzungen ein, wie sie der Ratgeber Immobilienbewertung in Ottenhofen beschreibt.

Dann kommt die Vorauswahl. Wer nur aus Neugier kommt oder die Lage nicht kennt, kostet alle Beteiligten Zeit. Ein kurzes Telefonat klärt die wichtigsten Fragen: Ist die Größe passend? Ist die Finanzierung grob geklärt? Kennt der Interessent die Fahrzeit zur Arbeit? Weiß er, wo das Haus genau liegt? In einer Gemeinde mit zehn Gemeindeteilen ist das nicht selbstverständlich. Vereinbaren Sie dann Einzeltermine, zum Beispiel im Abstand von 45 Minuten. So kommt es zu keinen Massenbesichtigungen, aber man trifft sich vielleicht an der Tür. Das ist ein ehrliches Signal für die Nachfrage.

Freitagabend: Das Haus vorbereiten

Am Abend vorher gehen Sie einmal durch das Haus, so wie es ein Fremder sehen würde. Räumen Sie Flächen frei, stellen Sie persönliche Fotos und Medikamente weg und bringen Sie den Müll raus. Stellen Sie Autos so ab, dass Besucher parken können. Prüfen Sie Glühbirnen und Lampen. Lüften Sie am Morgen gut und vermeiden Sie stark riechendes Essen am Vortag. Bei einem Haus mit Garten mähen Sie den Rasen und räumen den Eingangsbereich. Im Winter sollte der Weg frei und trocken sein.

Legen Sie eine Mappe bereit: Grundriss, Energieausweis, Modernisierungsliste und eine kurze Übersicht der Kosten. Überlegen Sie sich außerdem die Route. Zeigen Sie die stärkste Seite des Hauses zuerst, aber lassen Sie nichts aus. Sprechen Sie mit dem Makler ab, was Sie gern selbst sagen möchten und was er übernimmt. Wenn Sie beim Termin nicht dabei sein möchten, sollten Sie jetzt die Schlüssel übergeben.

9:30 Uhr: Das erste Paar kommt

Viele Interessenten sind schon einmal vorbeigefahren, und sie sind vielleicht ein paar Minuten früher da. Der erste Eindruck zählt. Begrüßen Sie sie freundlich und lassen Sie ihnen etwas Zeit. Lassen Sie sie in Ruhe durch das Haus gehen, und reden Sie nicht ununterbrochen. Viele Verkäufer erklären zu viel. Ein Käufer möchte sich vorstellen, wo sein Esstisch stehen wird. Das gelingt ihm nur, wenn er nicht ständig hört, wie schön die Feste früher waren.

Zeigen Sie auch Keller, Dachboden, Technik und Nebengebäude, und zwar unaufgefordert. Dort sieht man, wie es um das Haus steht. Wer das versteckt, wirkt verdächtig. Wenn ein Interessent etwas findet, was ihm Sorgen macht, ist es besser, das jetzt zu besprechen, als später beim Notar. Bekannte Mängel sollten Sie ohnehin offenlegen.

10:15 Uhr: Die Pendlerin stellt ihre Fragen

Die zweite Interessentin arbeitet in München. Sie fragt: Wie lange brauche ich zum Bahnsteig? Wo stelle ich mein Rad ab? Fährt morgens ein Zug, der mich pünktlich zur Arbeit bringt? Hier wirkt der Halt der S-Bahn an der Strecke Markt Schwaben–Erding als starkes Argument, und zwar umso mehr, je genauer Ihre Antwort ist. Haben Sie die Strecke selbst gemessen? Ist der Weg im Winter beleuchtet und geräumt? Bitten Sie sie im Zweifel, den Fahrplan selbst zu prüfen, statt etwas Falsches zu versprechen.

Sie fragt auch nach dem Lärm der Bahn, nach Einkaufsmöglichkeiten und nach dem Internet. Sagen Sie, was Sie wissen. Durch die Gemeinde verlaufen zwei Bahnstrecken, und je nach Lage hört man das unterschiedlich. Eine ehrliche Antwort kostet Sie nichts. Sie erspart Ihnen eher die Enttäuschung einer späteren Absage. Laden Sie sie gern zu einem zweiten Termin zu einer anderen Tageszeit ein.

11:00 Uhr: Der Vater, der etwas davon versteht

Beim dritten Termin kommt ein junges Paar mit dem Vater, der Handwerker ist. Er klopft an Wände, schaut in den Sicherungskasten und fragt nach dem Dach. Das fühlt sich vielleicht unangenehm an, ist aber ein gutes Zeichen. Wer jemanden mitbringt, meint es meist ernst. Bleiben Sie ruhig. Zeigen Sie Ihre Rechnungen und die Modernisierungsliste. Bei Fragen, die Sie nicht beantworten können, sagen Sie das und notieren Sie sie.

Auch die Frage nach der Heizung wird kommen. Sie können sachlich antworten: Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz, und bestehende Heizungen dürfen weiterlaufen und repariert werden. Wer nach der Zukunft fragt, kann sich bei einem Energieberater erkundigen. Neue Öl- und Gasheizungen bleiben im Bestand möglich, unterliegen aber ab 2029 steigenden Anteilen klimafreundlicher Brennstoffe. Rechnen Sie außerdem damit, dass jemand Geld abziehen möchte, wenn er Mängel sieht. Lassen Sie sich dann nicht auf eine Verhandlung im Flur ein. Bitten Sie um ein schriftliches Angebot.

12:00 Uhr: Was nach dem letzten Termin passiert

Wenn der letzte Interessent gegangen ist, schreiben Sie auf, was gefragt wurde. Welche Frage kam mehrfach? Was war unklar? Was hat gefallen? Das sind die wertvollsten Informationen des Tages. Fragen Sie den Makler nach seinem Eindruck. Haben sich Interessenten für die Lage begeistert oder eher für den Preis? Ist etwas aufgefallen, was im Exposé stehen sollte? Bei einem neuen Hinweis ergänzen Sie den Text oder die Mappe.

Bleiben Sie gelassen. Niemand gibt am selben Tag ein Angebot ab, jedenfalls selten. Die meisten müssen erst mit der Bank sprechen, zu Hause rechnen und vielleicht ein zweites Mal kommen. Rufen Sie nicht nach zwei Stunden an, um nachzufragen. Ein guter Makler meldet sich zu Wochenbeginn.

Montag: Die Rückmeldungen

Am Montag oder Dienstag kommen die ersten Rückmeldungen. Eine Absage bedeutet nichts Schlimmes. Fragen Sie freundlich nach dem Grund. Häufen sich dieselben Antworten, sollten Sie etwas ändern: Text, Bilder, Suchbereich oder am Ende den Preis. Einzelne Absagen sollten Sie nicht überbewerten. „Passt nicht zu uns“ kann vieles bedeuten.

Interessenten, die dranbleiben, möchten vielleicht einen zweiten Termin. Das ist ein gutes Zeichen. Bieten Sie dann eine andere Tageszeit an, und lassen Sie ihnen Raum für Fragen. Besprechen Sie mit dem Makler, wie viel Zeit Sie allen geben. Ein Haus, das zu lange reserviert ist, verliert andere Chancen.

Der Samstag im Überblick

Zeitpunkt	Aufgabe	Wer übernimmt
Vorher	Vorauswahl, Terminplan, Unterlagen	Makler oder Sie
Freitagabend	Haus vorbereiten, Mappe	Sie
Samstagmorgen	Lüften, Licht, Weg frei	Sie
Besichtigung	Führung, Fragen beantworten	Makler, Sie nach Wunsch
Nach dem Termin	Fragen notieren, Eindruck besprechen	Makler und Sie
Montag	Rückmeldungen einholen, Bericht	Makler

Was sollten Sie besser nicht sagen?

Manche Sätze rutschen an einem solchen Tag leicht heraus und kosten später Geld. „Wir müssen bis Ende des Monats raus“ verrät Ihren Zeitdruck. „Wir brauchen das Geld für die Scheidung“ gibt persönliche Dinge preis und schwächt Ihre Position. „Ich weiß, dass der Preis zu hoch ist“ lädt zur Verhandlung ein. „Da kommt bestimmt kein Bau hin“ ist eine Aussage, die Sie nicht belegen können. Fragen zu künftigen Bauvorhaben beantworten die Gemeinde und die Verwaltungsgemeinschaft Oberneuching.

Ebenso wenig sollten Sie Mängel herunterspielen. „Das war nur einmal feucht“ wirkt harmlos, ist aber heikel, wenn das Problem immer wieder auftritt. Sagen Sie, was passiert ist, wann und was unternommen wurde. Auf Fragen nach dem Verkaufsgrund genügt eine kurze Antwort wie „Wir verändern uns“. Stimmen Sie mit dem Makler vorher ab, was Sie zu solchen Fragen sagen möchten. Lieber sagen Sie einmal „Das weiß ich nicht, ich kläre das“ als einmal etwas Falsches.

Wie sichern Sie sich am Besichtigungstag ab?

Auch wenn fast alle Interessenten ehrlich sind, gehört Vorsicht dazu. Bewahren Sie Wertsachen, Medikamente und persönliche Unterlagen sicher auf. Lassen Sie sich Name und Kontakt geben, bevor jemand kommt, und führen Sie nicht mehrere Gruppen gleichzeitig durch das Haus. Bleiben Sie bei Einzelpersonen nicht ganz allein, wenn Sie sich damit unwohl fühlen. Das gilt besonders für ältere Eigentümer oder wenn Sie allein leben. Ein Makler oder eine Vertrauensperson kann das übernehmen.

Fotos im Haus sollten nur nach Absprache gemacht werden, und bei Bewohnern oder Mietern gilt das besonders. Wohnt jemand zur Miete im Haus, muss die Besichtigung vereinbart werden, und die Privatsphäre hat Vorrang. Sprechen Sie außerdem Ihre Nachbarn an, denn fremde Autos am Samstag fallen im Ort auf. Das erspart Nachfragen, und vielleicht kennt jemand von ihnen noch eine passende Familie.

Wie läuft ein zweiter Termin?

Ein zweiter Termin ist das beste Zeichen, das Sie bekommen können. Hier geht es weniger um den ersten Eindruck als um die Details: Wo kommt die Küche hin, passt das Klavier, wie teuer wird das Bad? Planen Sie mehr Zeit ein und lassen Sie die Interessenten gern auch messen. Nun können Sie Bauunterlagen und Kostenübersicht zeigen. Der Grundbuchauszug und die Unterlagen für die Bank folgen, sobald es um die Finanzierung geht.

Fragen Sie nun auch nach dem Stand: Hat die Bank sich schon geäußert? Welcher Termin passt für die Übergabe? Bis wann möchten sich die Interessenten entscheiden? Geben Sie auch selbst eine klare Auskunft, ob es noch andere Interessenten gibt, ohne etwas zu erfinden. Solche Gespräche gehen oft schon in die Verhandlung über. Halten Sie dabei Ihre Untergrenze im Kopf und sagen Sie nichts sofort zu.

Wie vergleiche ich Angebote?

Nach einigen Tagen kommt im besten Fall ein Angebot oder sogar mehrere. Bitten Sie um schriftliche Angebote mit Name, Preis, Finanzierungsnachweis, Terminwunsch und Bedingungen.

Merkmal	Angebot A	Angebot B
Preis	Höher	Etwas niedriger
Finanzierung	Noch ungeprüft	Bestätigung der Bank
Übergabe	Sofort gewünscht	Nach Ihrem Wunsch
Bedingungen	Verkauf eines anderen Hauses nötig	Keine besonderen

In einem solchen Fall kann Angebot B die bessere Wahl sein. Legen Sie Ihre Untergrenze vorher fest. Vergleichen Sie danach den Netto-Erlös, und klären Sie, wann eine Reservierung sinnvoll ist. Eine Verhandlung ist normal, aber lassen Sie sich Forderungen wegen Mängeln begründen und prüfen Sie, ob der Zustand schon im Exposé stand.

Wie geht es nach der Zusage weiter?

Der Notar erstellt den Vertragsentwurf. Für private Käufer soll er in der Regel zwei Wochen vor dem Termin vorliegen. Lesen Sie ihn aufmerksam und sprechen Sie Unklarheiten an. Wichtige Punkte sind Kaufpreis, Übergabe, Haftung und Mängel. Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn Auflassungsvormerkung und Lastenfreistellung vorliegen, meist einige Wochen nach dem Termin. Üblicherweise trägt der Käufer die Notarkosten und die Grunderwerbsteuer, Sie tragen die Löschung Ihrer Grundschuld. Sprechen Sie rechtzeitig mit Ihrer Bank über Restschuld und Vorfälligkeitsentschädigung.

Bei der Übergabe halten Sie Zählerstände, Schlüssel und vereinbarte Gegenstände in einem Protokoll fest. Danach melden Sie Versorger und Versicherung um. Beim Verkauf eines selbst genutzten Hauses fällt meist keine Einkommensteuer an, wenn es durchgehend oder im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt wurde. Bei Vermietung und kurzer Haltedauer sollte ein Steuerberater das prüfen.

Selbst verkaufen oder mit Makler?

Einen Besichtigungssamstag können Sie selbst organisieren, wenn Sie Zeit, Nerven und Freude daran haben. Sie führen dann alle Gespräche, beantworten alle E-Mails und verhandeln selbst. Ein Makler nimmt Ihnen das ab und kann mehr Abstand schaffen. Rechnen Sie den Unterschied in Prozent: Von 100 % des Kaufpreises bleiben Ihnen bei uns 98,215 %. Gegenüber einem Privatverkauf müsste der Preis damit rund 1,82 % höher liegen, um gleichzuziehen. Bei üblichen 3,57 % wären es rund 3,70 %. Ob das realistisch ist, hängt von Ihrem Haus und Ihrem Aufwand ab. Die Auswahl eines Maklers beschreibt der Ratgeber Makler in Ottenhofen.

Was kostet der Verkauf bei neues // nest?

Bei uns zahlen Sie 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Damit sparen Sie 50 % der Provision. Das ist möglich, weil sich drei Maklerinnen die Fixkosten teilen, kein Prestigebüro finanziert werden muss und viele Abläufe digital organisiert sind. Einschätzung, Fotos, Exposé, Portale, Besichtigungen und Verhandlung gehören dazu. Von 100 % des Kaufpreises bleiben Ihnen 98,215 % statt 96,43 %, und ein teurerer Anbieter müsste rund 1,85 % mehr erzielen, damit Sie gleichziehen. Auf ImmoScout24 lautet das Urteil unserer Kunden „Exzellent“. Einen Vergleich erklärt der Ratgeber Günstiger Makler in Ottenhofen.

Ein Beispiel: Der Samstag, an dem nichts klappte (erfunden)

Ein Eigentümer lädt drei Interessenten auf 10 Uhr ein, um Zeit zu sparen. Alle kommen gleichzeitig, und niemand findet einen Parkplatz. Er erzählt viel, aber die Modernisierungsliste findet er nicht. Auf die Frage, wie weit es zur S-Bahn ist, sagt er: „Nicht weit.“ Eine Interessentin geht nach einer Viertelstunde. Beim nächsten Versuch vereinbart eine Maklerin Termine im Abstand von 45 Minuten, legt eine Mappe bereit und misst den Weg. Die Fragen sind dieselben, aber die Antworten kommen sofort. Am Montag liegt ein ernsthaftes Interesse vor.

Das erfundene Beispiel soll nichts versprechen. Es zeigt nur, wie viel von einem einzigen gut vorbereiteten Tag abhängen kann.

Welcher Makler erzielt in Ottenhofen den besten Preis?

Das kann niemand im Voraus sagen. Fragen Sie nach erzielten Preisen, einer begründeten Spanne und einem Plan, und rechnen Sie den Netto-Erlös aus. Der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Ottenhofen? führt Sie durch diese Fragen. Bei einem Erbfall hilft außerdem Geerbte Immobilie verkaufen in Ottenhofen.

Häufige Fragen

Wie viele Interessenten sollte ich an einem Tag einladen?

Meist reichen drei oder vier ernsthafte Interessenten in zeitlichen Abständen.

Soll ich bei der Besichtigung dabei sein?

Das ist Ihre Entscheidung. Viele Interessenten sprechen ohne Eigentümer offener.

Was bereite ich für den Termin vor?

Licht, Ordnung, frische Luft und eine Mappe mit Grundriss, Energieausweis und Modernisierungsliste.

Wie antworte ich auf Fragen zur S-Bahn?

Nennen Sie den gemessenen Weg und verweisen Sie beim Fahrplan auf die aktuelle Auskunft.

Wann sollte ein Angebot kommen?

Oft erst nach einigen Tagen oder einem zweiten Termin. Fordern Sie es schriftlich mit Finanzierungsnachweis an.

Muss ich die Heizung tauschen?

Nein. Eine bestehende Heizung darf weiterlaufen und repariert werden.

Wer zahlt Notar und Grunderwerbsteuer?

Üblicherweise der Käufer. Die Löschung Ihrer Grundschuld tragen in der Regel Sie.

Was kostet neues // nest?

1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %, also 50 % weniger Provision.

Fazit

Wer eine Immobilie in Ottenhofen verkaufen möchte, sollte dem Besichtigungstag die Aufmerksamkeit geben, die er verdient. Mit guter Vorauswahl, einer ruhigen Führung und ehrlichen Antworten verkauft es sich leichter. Angebote vergleichen Sie danach in Ruhe. Ellen Günthel bereitet das gern mit Ihnen vor, unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular. Einen ersten Überblick gibt die kostenlose Wertermittlung.