Mehrfamilienhaus verkaufen in Pasing: Fünf Entscheidungen, die den Verkauf prägen

Wer in Pasing ein Mehrfamilienhaus besitzt und über einen Verkauf nachdenkt, steht selten vor einer einzelnen Frage. Stattdessen laufen mehrere Entscheidungen parallel: Soll das Gebäude als Ganzes verkauft werden oder lohnt sich vorher eine Aufteilung in einzelne Eigentumswohnungen? Bleiben die Mieter bis zur Übergabe, oder wird gezielt auf einen Mieterwechsel gewartet? Und welcher Verkaufsweg passt zu Größe und Zustand des Hauses? Jede dieser Entscheidungen beeinflusst die folgenden – und am Ende auch den Preis, die Dauer des Verkaufs und die Käufer, die überhaupt in Frage kommen. Dieser Ratgeber ordnet die fünf zentralen Entscheidungen, die den Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Pasing prägen, der Reihe nach ein und ergänzt sie um die rechtlichen, steuerlichen und organisatorischen Grundlagen, die Eigentümer dafür brauchen.

Pasing als Standort für ein Mehrfamilienhaus einordnen

Pasing zählt zu den größeren Stadtteilen im Münchner Westen und war bis 1938 eine eigenständige Stadt – diese Geschichte zeigt sich bis heute in einem eigenen Ortskern mit Einzelhandel, Gastronomie und kurzen Wegen rund um den Bahnhof. Für Mehrfamilienhäuser ist diese Struktur besonders relevant, weil sich die Mehrzahl der größeren Wohngebäude in unmittelbarer Nähe zu Bahnhof, Marienplatz Pasing und den Hauptverkehrsachsen konzentriert, während die umliegenden Viertel stärker von Ein- und Zweifamilienhäusern geprägt sind.

Baualtersklassen und Gebäudetypen

In Bahnhofsnähe finden sich überwiegend Gründerzeit- und Altbaubestände mit vier bis sechs Geschossen, teils mit Stuckfassaden und hohen Deckenhöhen. In den Nachkriegsjahrzehnten entstanden zusätzlich schlichtere Mehrfamilienhäuser mit drei bis vier Geschossen, häufig ohne Aufzug. Diese Unterschiede wirken sich unmittelbar auf Sanierungsbedarf, Betriebskosten und die Zielgruppe möglicher Käufer aus: Ein Altbau mit Sanierungsstau spricht andere Käufer an als ein modernisiertes Mehrfamilienhaus mit zeitgemäßer Ausstattung.

Nachfrage nach Mehrfamilienhäusern im Münchner Westen

Die gute Anbindung über den Bahnhof Pasing und die Nähe zur Innenstadt sorgen für eine kontinuierliche Nachfrage nach Wohnraum – davon profitieren auch Eigentümer, die ein vermietetes Mehrfamilienhaus verkaufen möchten. Wer zusätzlich den benachbarten Markt für Eigentumswohnungen in Pasing kennt, erkennt schnell, dass Käufer von Mehrfamilienhäusern andere Prioritäten setzen als private Wohnungskäufer: Rendite, Instandhaltungsrücklagen und rechtliche Rahmenbedingungen stehen im Vordergrund.

Erste Entscheidung: Gesamtobjekt verkaufen oder in Eigentumswohnungen aufteilen

Die erste grundsätzliche Weichenstellung betrifft die Frage, ob das Mehrfamilienhaus als ein einziges Objekt verkauft wird oder ob zunächst eine Aufteilung in separate Eigentumswohnungen erfolgt. Beide Wege haben unterschiedliche Konsequenzen für Preis, Dauer und Käuferkreis.

Verkauf als Gesamtobjekt

Ein Verkauf ohne vorherige Aufteilung lässt sich in aller Regel schneller umsetzen, weil weder eine Abgeschlossenheitsbescheinigung noch eine notarielle Teilungserklärung erforderlich sind. Der Käuferkreis besteht überwiegend aus Kapitalanlegern, vermögenden Privatpersonen und teils aus Bauträgern, die das Objekt später selbst aufteilen. Der erzielbare Preis orientiert sich am Ertragswert des gesamten Gebäudes.

Aufteilung vor dem Verkauf

Eine Umwandlung in Eigentumswohnungen vor dem Verkauf kann rechnerisch zu einem höheren Gesamterlös führen, weil einzelne Wohnungen oft zu einem höheren Quadratmeterpreis verkauft werden können als ein vermietetes Gesamtobjekt. Diesem Vorteil stehen jedoch erhebliche Nachteile gegenüber: Die Teilungserklärung muss notariell beurkundet werden, eine Abgeschlossenheitsbescheinigung ist bei der Bauaufsicht einzuholen, und bestehende Mieter erhalten nach § 577 BGB ein gesetzliches Vorkaufsrecht für ihre jeweilige Wohnung. Der Zeitaufwand bis zum tatsächlichen Verkauf aller Einheiten verlängert sich dadurch deutlich, und ein Teil der Wohnungen bleibt bis zum Mieterwechsel vermietet und damit schwerer verkäuflich. Für die Entscheidung zählt deshalb weniger der theoretisch erzielbare Höchstwert als die tatsächliche Situation von Eigentümer und Gebäude.

Zweite Entscheidung: Vermietet verkaufen oder auf einen Mieterwechsel warten

Die zweite Entscheidung betrifft den Umgang mit bestehenden Mietverhältnissen. Ein vollständig vermietetes Mehrfamilienhaus lässt sich grundsätzlich jederzeit verkaufen – der Käufer tritt automatisch in alle bestehenden Mietverträge ein.

Verkauf im vermieteten Zustand

Der Vorteil eines Verkaufs im vermieteten Zustand liegt in der sofortigen Verfügbarkeit: Eigentümer müssen nicht auf freiwerdende Einheiten warten und sprechen direkt Kapitalanleger an, für die laufende Mieteinnahmen ein zentrales Entscheidungskriterium sind. Der Nachteil besteht darin, dass sich der Kaufpreis am Ertragswert orientiert, der bei niedrigen Bestandsmieten unter dem Wert liegen kann, der bei freiem Verkauf einzelner Einheiten erzielbar wäre.

Warten auf einen Mieterwechsel

Manche Eigentümer entscheiden sich, den Verkauf einzelner Einheiten erst nach einem natürlichen Mieterwechsel vorzubereiten, um diese Wohnungen dann unvermietet und damit für eine größere Käufergruppe anzubieten. Dieser Weg verlängert den Zeitplan erheblich, weil Kündigungen durch den Eigentümer nur unter engen gesetzlichen Voraussetzungen möglich sind – etwa bei Eigenbedarf, der bei einem geplanten Verkauf an Dritte ohnehin nicht greift. Realistisch ist dieser Weg daher vor allem dann, wenn ohnehin ein Mieterwechsel ansteht oder der Verkauf nicht unter Zeitdruck steht.

Dritte Entscheidung: Vor dem Verkauf modernisieren oder im bestehenden Zustand anbieten

Besonders bei älteren Mehrfamilienhäusern aus der Gründerzeit oder den Nachkriegsjahrzehnten stellt sich die Frage, ob eine Modernisierung vor dem Verkauf sinnvoll ist.

Argumente für eine Modernisierung vor dem Verkauf

Eine energetische Sanierung, ein erneuertes Dach oder modernisierte Treppenhäuser können die Vermarktbarkeit verbessern und Käufer überzeugen, die selbst keine umfangreichen Sanierungsprojekte übernehmen möchten. Gerade bei Gebäuden mit niedriger Energieeffizienzklasse kann ein aktueller Energieausweis mit realistischer Einordnung helfen, Kaufinteressenten die tatsächlichen Rahmenbedingungen transparent zu machen.

Argumente für einen Verkauf im bestehenden Zustand

Umfangreiche Sanierungen binden Kapital und Zeit, ohne dass sich der Mehrwert beim Verkauf stets auszahlt. Viele Kapitalanleger und Bauträger kalkulieren ohnehin mit eigenen Sanierungskosten und bevorzugen einen entsprechend niedrigeren Kaufpreis gegenüber einem teureren, bereits modernisierten Objekt. Offene Kommunikation über Sanierungsstau schafft dabei mehr Vertrauen als eine kosmetische Aufwertung.

Vierte Entscheidung: Verkaufsweg wählen – Makler, Direktansprache oder strukturierter Prozess

Die vierte Entscheidung betrifft den Weg zum Käufer. Je nach Größe, Zustand und Lage des Mehrfamilienhauses kommen unterschiedliche Verkaufswege in Betracht.

Verkauf über einen ortskundigen Makler

Ein Makler mit Erfahrung im Verkauf von Mehrfamilienhäusern im Münchner Westen kennt die relevanten Käufergruppen, kann eine marktgerechte Bewertung vornehmen und organisiert Besichtigungen, ohne dass Mieter unnötig belastet werden. Diese Vorgehensweise eignet sich für die meisten Eigentümer, die weder über eigene Kontakte zu Investoren noch über Erfahrung im Verkauf größerer Objekte verfügen.

Direktansprache bekannter Investoren

Bei Gebäuden, die für bestimmte Kapitalanleger oder Bauträger besonders interessant sind, kann eine gezielte Direktansprache sinnvoll sein. Dieser Weg setzt jedoch bereits bestehende Marktkontakte voraus und eignet sich eher für größere Objekte oder Eigentümer, die bereits mehrfach verkauft haben.

Strukturierter Verkaufsprozess bei größeren Objekten

Bei besonders großen oder werthaltigen Mehrfamilienhäusern kann ein strukturierter Prozess mit vorbereitetem Datenraum, klar definierten Bieterrunden und paralleler Ansprache mehrerer Interessenten den Wettbewerb unter Käufern erhöhen. Dieser Aufwand lohnt sich vor allem, wenn das Objekt für mehrere Käufergruppen gleichzeitig interessant ist.

Fünfte Entscheidung: Den richtigen Zeitpunkt bestimmen

Die letzte der fünf Entscheidungen betrifft den Zeitpunkt des Verkaufs. Anders als häufig angenommen, lässt sich ein optimaler Zeitpunkt kaum zuverlässig vorhersagen – wohl aber lassen sich einige strukturelle Faktoren berücksichtigen.

Persönliche und wirtschaftliche Ausgangslage

Alter, Gesundheit, familiäre Veränderungen oder die Frage, ob laufende Instandhaltungskosten noch tragbar sind, wiegen in der Praxis häufig schwerer als kurzfristige Markteinschätzungen. Wer ohnehin aus persönlichen Gründen verkaufen möchte, sollte sich nicht durch die Suche nach einem vermeintlich optimalen Zeitpunkt zusätzlich unter Druck setzen.

Steuerliche Fristen im Blick behalten

Für privat gehaltene Immobilien gilt grundsätzlich eine zehnjährige Frist nach § 23 Einkommensteuergesetz, nach deren Ablauf ein Verkaufsgewinn regelmäßig steuerfrei bleibt. Ob diese Frist im Einzelfall erfüllt ist und welche Ausnahmen gelten, sollte ein Steuerberater prüfen – pauschale Aussagen dazu sind nicht möglich, da es auf den individuellen Erwerbszeitpunkt und die Nutzung ankommt.

Wertermittlung: Wie der Wert eines Mehrfamilienhauses in Pasing zustande kommt

Unabhängig von den vorangegangenen Entscheidungen braucht jeder Verkauf eine belastbare Wertermittlung. Bei vermieteten Mehrfamilienhäusern steht das Ertragswertverfahren im Vordergrund, ergänzt um einen Vergleich mit dem Sachwert.

Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren leitet den Wert aus den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen ab. Ausgangspunkt ist der Rohertrag, von dem die Bewirtschaftungskosten – also Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfallwagnis und nicht umlegbare Betriebskosten – abgezogen werden. Das Ergebnis wird über einen Liegenschaftszinssatz und die Restnutzungsdauer des Gebäudes kapitalisiert. Je länger die Restnutzungsdauer und je niedriger der Liegenschaftszins für vergleichbare Objekte in der Lage, desto höher fällt der errechnete Wert aus.

Sachwertverfahren als Vergleichsgröße

Das Sachwertverfahren berücksichtigt stattdessen den Bodenwert sowie die Herstellungskosten des Gebäudes abzüglich Alterswertminderung. Bei vollständig vermieteten Mehrfamilienhäusern dient es überwiegend als Kontrollgröße, gewinnt aber an Bedeutung, wenn ein Teil der Einheiten eigengenutzt wird oder eine spätere Aufteilung in Eigentumswohnungen in Betracht kommt – ein Thema, das auch beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Germering und bei vergleichbaren Objekten in Nymphenburg eine Rolle spielt.

Einflussfaktoren, die den Wert in Pasing zusätzlich prägen

Neben den rechnerischen Verfahren wirken sich Lage innerhalb von Pasing, Entfernung zum Bahnhof, Anzahl und Größe der Einheiten, Zustand von Dach, Fassade und Technik sowie die Höhe der Bestandsmieten im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichsmiete auf den erzielbaren Preis aus.

Rechtlicher Rahmen: Mieterrechte und Vertragsübergang beim Eigentümerwechsel

Der Verkauf eines vermieteten Mehrfamilienhauses verändert die rechtliche Position der Mieter nicht – sie behalten ihre vollständigen Rechte, unabhängig davon, wer Eigentümer des Gebäudes ist.

Kauf bricht nicht Miete

Nach § 566 BGB tritt der Käufer mit dem Eigentumsübergang automatisch in alle bestehenden Mietverhältnisse ein – mit sämtlichen Rechten und Pflichten, einschließlich Kautionsansprüchen und laufenden Nebenkostenabrechnungen. Eine Kündigung der Mietverträge allein wegen des Verkaufs ist ausgeschlossen.

Vorkaufsrecht bei geplanter Umwandlung

Wird das Gebäude im Zusammenhang mit dem Verkauf in Eigentumswohnungen aufgeteilt, erhalten die bestehenden Mieter nach § 577 BGB ein gesetzliches Vorkaufsrecht für die von ihnen bewohnte Einheit. Dieses Recht sollte bei der Planung einer Aufteilung von Anfang an berücksichtigt werden, da es den Zeitplan und die Reihenfolge des Verkaufs einzelner Wohnungen beeinflusst.

Unterlagen, die für den Verkauf zusammengestellt werden sollten

Ein vollständiger Unterlagensatz beschleunigt den Verkauf und schafft Vertrauen bei Kaufinteressenten, die ein Mehrfamilienhaus meist deutlich genauer prüfen als eine einzelne Wohnung.

• Grundbuchauszug und Lageplan
• Baupläne, Baubeschreibung und gegebenenfalls Abgeschlossenheitsbescheinigung
• Energieausweis für das Gesamtgebäude
• Übersicht aller Mietverhältnisse mit Mietbeginn, Mietstruktur und Kautionshöhe
• Nebenkostenabrechnungen der letzten drei Jahre
• Nachweise zu durchgeführten Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen
• Protokolle zu Beschlüssen der letzten Eigentümerversammlungen, falls bereits Teileigentum besteht
• Nachweise zu laufenden Versicherungen und gegebenenfalls Darlehen, die mit übernommen werden könnten

Fehlende oder unvollständige Unterlagen gehören zu den häufigsten Gründen für Verzögerungen beim Verkauf von Mehrfamilienhäusern – und damit zu den Punkten, die Eigentümer am frühesten in Angriff nehmen sollten.

Vom Exposé zum Notartermin: Der Ablauf im Überblick

Nach der Wertermittlung und der Zusammenstellung der Unterlagen folgt der eigentliche Verkaufsprozess in mehreren Schritten.

Vermarktung und Käuferprüfung

Ein aussagekräftiges Exposé mit belastbaren Zahlen zu Mieteinnahmen, Bewirtschaftungskosten und Zustand des Gebäudes bildet die Grundlage für die Ansprache passender Käufer. Besichtigungen vermieteter Einheiten sollten mit ausreichendem Vorlauf angekündigt werden, um die Rechte der Mieter zu respektieren. Vor einer verbindlichen Zusage lohnt sich eine Prüfung der Bonität des Interessenten.

Vertragsverhandlung und Notartermin

Der Kaufvertrag für ein Mehrfamilienhaus enthält neben den üblichen Regelungen zusätzliche Punkte wie die Übernahme bestehender Mietverhältnisse, die Übergabe von Kautionen und die Abrechnung laufender Nebenkosten zum Übergabestichtag. Der Notar prüft dabei unter anderem, ob Vorkaufsrechte bestehen und ob alle relevanten Grundbucheintragungen – etwa Belastungen oder Wegerechte – berücksichtigt sind.

Übergabe und Information der Mieter

Nach dem Eigentumsübergang sollten die Mieter zeitnah informiert werden, damit künftige Mietzahlungen korrekt zugeordnet werden. Eine strukturierte Übergabe inklusive Zählerständen und offener Posten erleichtert beiden Seiten den Übergang.

Steuerliche Grundlagen beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses

Neben der bereits erwähnten Zehnjahresfrist für private Verkäufe spielt bei Mehrfamilienhäusern häufig die Abgrenzung zum gewerblichen Grundstückshandel eine Rolle. Werden innerhalb kurzer Zeit mehrere Immobilien veräußert, kann die sogenannte Drei-Objekt-Grenze relevant werden – mit Folgen für die steuerliche Einordnung des Verkaufs. Auch die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Gebäude sowie mögliche Fragen der Umsatzsteuer bei gewerblich vermieteten Einheiten sollten frühzeitig mit einem Steuerberater besprochen werden.

Besondere Ausgangslagen: Erbengemeinschaft, Teilvermietung und Sanierungsstau

Neben dem klassischen Verkauf eines vollständig vermieteten und intakten Mehrfamilienhauses treten in der Praxis häufig besondere Ausgangslagen auf, die eigene Überlegungen erfordern.

Verkauf aus einer Erbengemeinschaft

Haben mehrere Erben ein Mehrfamilienhaus gemeinsam übernommen, lässt sich ein Verkauf nur mit Zustimmung aller Miterben umsetzen. Eine frühe, offene Abstimmung zu Preis, Zeitpunkt und dem Umgang mit bestehenden Mietern verhindert Verzögerungen, bevor das Objekt überhaupt vermarktet wird.

Teilweise vermietete oder teilweise leerstehende Gebäude

Steht ein Teil der Einheiten leer, während andere vermietet sind, ergibt sich häufig eine gemischte Käuferansprache: Kapitalanleger interessieren sich für die laufenden Mieteinnahmen, Eigennutzer oder kleinere Bauträger vor allem für die leerstehenden Einheiten. Eine klare Darstellung von Zustand und Mietstatus jeder Einheit verhindert Missverständnisse während der Verhandlung.

Sanierungsstau offen kommunizieren

Bei Gebäuden mit erkennbarem Sanierungsstau – etwa bei Dach, Fassade oder Heizungsanlage – zahlt sich offene Kommunikation gegenüber Kaufinteressenten aus. Wird der Zustand verschwiegen, drohen nach der Übergabe Auseinandersetzungen über Sachmängel; ein technisches Gutachten schafft dagegen Planungssicherheit für beide Seiten.

Häufige Fragen zum Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Pasing

Wie lange dauert der Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Pasing?

Das hängt von der gewählten Vorgehensweise ab. Ein Verkauf als Gesamtobjekt kann innerhalb mehrerer Monate abgeschlossen sein, sofern Wertermittlung und Unterlagen vollständig vorbereitet sind. Eine vorherige Aufteilung in Eigentumswohnungen verlängert den Zeitraum erheblich.

Muss ich meine Mieter vor dem Verkauf informieren?

Eine gesetzliche Pflicht zur vorherigen Information besteht nicht, in der Praxis empfiehlt sich jedoch Transparenz, sobald Besichtigungen anstehen. Nach dem Verkauf sollten die Mieter zeitnah über den neuen Eigentümer informiert werden, damit Mietzahlungen korrekt zugeordnet werden.

Kann ein Käufer die bestehenden Mietverträge einfach kündigen?

Nein. Nach § 566 BGB übernimmt der Käufer alle bestehenden Mietverhältnisse mit den bisherigen Konditionen. Eine Kündigung ist nur unter den allgemeinen gesetzlichen Voraussetzungen möglich, etwa bei Eigenbedarf, der bei einem Verkauf an einen Kapitalanleger in aller Regel nicht vorliegt.

Lohnt sich eine Aufteilung in Eigentumswohnungen vor dem Verkauf?

Das kommt auf Zeitrahmen, Kapitalbedarf und die persönliche Situation an. Eine Aufteilung kann den rechnerischen Gesamterlös erhöhen, erfordert jedoch zusätzliche Kosten, Zeit und die Berücksichtigung des Vorkaufsrechts der Mieter. Für Eigentümer, die zügig und ohne zusätzlichen organisatorischen Aufwand verkaufen möchten, ist der Verkauf als Gesamtobjekt häufig die praktikablere Lösung.

Welche Rolle spielt der Zustand des Gebäudes für den Verkaufspreis?

Der Zustand beeinflusst sowohl den Sachwert als auch die Bewirtschaftungskosten im Ertragswertverfahren. Ein erkennbarer Sanierungsstau senkt in der Regel den erzielbaren Preis, kann aber durch realistische, offen kommunizierte Abschläge ausgeglichen werden, ohne den Verkauf insgesamt zu gefährden.

Wer kauft typischerweise ein Mehrfamilienhaus in Pasing?

Je nach Größe und Zustand des Objekts kommen Kapitalanleger, vermögende Privatpersonen, kleinere Bauträger und institutionelle Investoren in Frage – eine andere Käuferstruktur als bei einzelnen Eigentumswohnungen oder Einfamilienhäusern.

Welche steuerlichen Fristen sollte ich vor dem Verkauf prüfen?

Relevant ist vor allem die zehnjährige Frist nach § 23 Einkommensteuergesetz für privat gehaltene Immobilien sowie bei mehreren Verkäufen innerhalb kurzer Zeit die sogenannte Drei-Objekt-Grenze im Zusammenhang mit gewerblichem Grundstückshandel. Beide Themen sollten mit einem Steuerberater individuell geprüft werden.

Was passiert mit den Kautionen der Mieter beim Verkauf?

Die Kautionen gehen mit dem Eigentumsübergang auf den neuen Eigentümer über, der ab diesem Zeitpunkt für deren Verwaltung und spätere Rückzahlung verantwortlich ist. Der Kaufvertrag regelt üblicherweise, wie die Übergabe erfolgt.

Brauche ich für den Verkauf einen Energieausweis?

Ja, für das Gesamtgebäude ist ein gültiger Energieausweis vorzulegen, der spätestens bei der Besichtigung vorgezeigt und in Immobilienanzeigen mit den relevanten Kennwerten angegeben werden muss.

Was tun, wenn die Erbengemeinschaft sich nicht einig ist?

Eine fehlende Einigkeit innerhalb der Erbengemeinschaft verzögert den Verkauf, da ein Mehrfamilienhaus nur mit Zustimmung aller Miterben veräußert werden kann. Eine moderierte Abstimmung oder im äußersten Fall eine Teilungsversteigerung können Wege aus einer Pattsituation sein, sollten aber als letzte Option betrachtet werden.

Nächste Schritte für Eigentümer in Pasing

Wer den Verkauf eines Mehrfamilienhauses in Pasing plant, sollte zunächst die fünf zentralen Entscheidungen für die eigene Situation durchdenken: Gesamtverkauf oder Aufteilung, vermietet oder mieterfrei, Zustand vor dem Verkauf, passender Verkaufsweg und realistischer Zeitpunkt. Parallel dazu lohnt sich die frühzeitige Zusammenstellung aller Unterlagen zu Mietverhältnissen, Bausubstanz und Nebenkosten. Für die steuerliche und rechtliche Einordnung – etwa zu Fristen, Vorkaufsrechten oder der Erbengemeinschaft – empfiehlt sich eine frühzeitige Abstimmung mit einem Steuerberater beziehungsweise Rechtsanwalt. Eine ergänzende Einordnung zum Verkauf eines Hauses in Pasing hilft beim Vergleich mit anderen Lagen des Münchner Westens.