Haus verkaufen in Tuntenhausen: Ratgeber für Eigentümer in Ostermünchen, Beyharting, Maxlrain und Umgebung

Tuntenhausen liegt im Norden des Landkreises Rosenheim, zwischen Bad Aibling, dem Mangfalltal und dem Übergang zum Landkreis Ebersberg. Die Gemeinde ist eine der flächengrößten im Landkreis und besteht aus vielen Ortsteilen mit eigenem Charakter. Tuntenhausen selbst ist durch seine Wallfahrtsbasilika bekannt, Beyharting durch das ehemalige Augustiner-Chorherrenstift, Maxlrain durch Schloss und Brauerei. Ostermünchen hat einen Bahnhof an der Strecke München–Rosenheim und ist damit für Pendler besonders interessant. Dazwischen liegen Schönau, Hohenthann und zahlreiche Weiler mit Bauernhöfen, Wiesen und Wäldern.

Wer in Tuntenhausen ein Haus verkauft, bietet meist genau das an, was viele Käufer suchen: Platz, Ruhe und ländliches Umfeld mit vertretbaren Wegen nach Rosenheim, Bad Aibling und München. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, wie Sie den Hausverkauf vorbereiten, was den Wert bestimmt, welche Besonderheiten bei Photovoltaikanlagen, Einliegerwohnungen und Hofstellen gelten und wie der Verkauf Schritt für Schritt abläuft.

Wer kauft Häuser in Tuntenhausen?

Die Käufer für Häuser in Tuntenhausen haben meist ein klares Ziel: mehr Platz und mehr Grün, ohne den Bezug zur Stadt zu verlieren. Je nach Ortsteil und Haustyp sprechen Sie unterschiedliche Gruppen an.

Käufergruppe	Was sie sucht	Was ihr wichtig ist
Familien aus Bad Aibling, Rosenheim und Umgebung	Einfamilienhaus mit Garten	Grundschule, Kindergarten, ruhige Lage
Pendler nach München	Haus mit guter Bahnanbindung	Fußweg oder kurze Fahrt zum Bahnhof Ostermünchen
Mehrgenerationenfamilien	großes Haus oder Haus mit Einliegerwohnung	getrennte Wohneinheiten, ebenerdige Räume
Käufer mit Tieren	Hofstelle oder Haus mit großem Grundstück	Weideflächen, Stall, Nebengebäude
Handwerker und Selbstständige	Haus mit Werkstatt oder Halle	Zufahrt, Lagerfläche, Baurecht

Viele Interessenten kommen aus dem Landkreis Rosenheim, viele aber auch aus dem Raum Ebersberg und München. Für sie ist Tuntenhausen eine Alternative zu teureren Lagen näher an der Stadt. Im Exposé beschreiben wir deshalb genau, wie der Alltag hier aussieht. Dazu gehören die Bahnverbindung ab Ostermünchen, die Wege zu weiterführenden Schulen in Bad Aibling und Rosenheim, die Einkaufsmöglichkeiten und das Vereinsleben in den einzelnen Orten.

Wie unterscheiden sich die Ortsteile?

Tuntenhausen ist keine Gemeinde mit einem großen Zentrum, sondern ein Verbund vieler Orte. Für die Vermarktung ist das wichtig. Ostermünchen mit dem Bahnhof ist für Pendler nach München und Rosenheim besonders attraktiv. Hier zählen kurze Wege zum Bahnsteig, Einkaufsmöglichkeiten und Schulen. Beyharting und Tuntenhausen selbst sind gewachsene Dörfer mit Kirche, Gastronomie und Vereinsleben. Maxlrain liegt nah an Bad Aibling und bietet mit dem Schlossgelände eine besondere Umgebung.

Schönau, Hohenthann und die vielen Weiler sind ländlich geprägt. Hier finden Käufer große Grundstücke, Bauernhäuser und ruhige Lagen, nehmen dafür aber längere Wege in Kauf. Wir beschreiben im Exposé, wie weit es zum Bahnhof, zur Autobahn, nach Bad Aibling und zur nächsten Schule ist, damit Interessenten die Lage realistisch einschätzen können.

Was bestimmt den Wert meines Hauses?

Der Wert eines Hauses setzt sich aus dem Wert von Grundstück und Gebäude zusammen. Grundstücksfläche mal Bodenrichtwert, abrufbar über BORIS-Bayern, ergibt den Ausgangswert des Bodens. Der Gebäudewert hängt von Baujahr, Bauweise, Ausstattung, Zustand und Energieeffizienz ab. Wir ergänzen diese Sachwertbetrachtung um den Vergleich mit tatsächlich verkauften Häusern in Tuntenhausen und den Nachbargemeinden.

Besonders wichtig sind in Tuntenhausen die Lagefaktoren. Ein Haus in Ostermünchen mit wenigen Gehminuten zum Bahnhof spricht Pendler an und erreicht einen größeren Käuferkreis. Ein Haus in einem ruhigen Weiler mit Blick über Wiesen und Wälder zieht Käufer an, die Ruhe suchen. Beide Lagen haben ihren Wert, aber für unterschiedliche Käufer. Einen ersten Wert für Ihr Objekt erhalten Sie mit der kostenlosen Wertermittlung.

Welche Unterlagen brauche ich?

Ein vollständiger Unterlagensatz beschleunigt die Finanzierungszusage der Käufer. Diese Dokumente benötigen Sie in der Regel:

• aktueller Grundbuchauszug mit allen Rechten und Lasten
• Flurkarte, bei mehreren Flurstücken mit allen Teilflächen
• Baugenehmigung, Baupläne und Baubeschreibung, auch für Anbauten und Nebengebäude
• Wohnflächenberechnung, bei älteren Häusern oft neu zu erstellen
• Energieausweis, der spätestens bei der Besichtigung vorliegen muss
• Rechnungen oder Jahreszahlen zu Modernisierungen
• Unterlagen zur Photovoltaikanlage, falls vorhanden
• Mietverträge, falls eine Einliegerwohnung vermietet ist

Fehlende Unterlagen beschaffen wir mit Ihrer Vollmacht bei Grundbuchamt, Vermessungsamt, Bauamt und Landratsamt. Bei Bestandsbauten gleichen wir zudem ab, ob Umbauten und Anbauten genehmigt wurden.

Was passiert mit meiner Photovoltaikanlage beim Verkauf?

Viele Häuser in Tuntenhausen haben eine Photovoltaikanlage auf dem Dach, manche zusätzlich einen Stromspeicher. Für Käufer ist das ein Pluspunkt, weil die Anlage Stromkosten senkt und die Energiebilanz des Hauses verbessert. Beim Verkauf sollten Sie aber einige Punkte klären.

Halten Sie die Unterlagen zur Anlage bereit: Inbetriebnahmedatum, Leistung, Hersteller, Wartungsnachweise und die Vereinbarungen mit dem Netzbetreiber. Die Anlage muss im Marktstammdatenregister der Bundesnetzagentur eingetragen sein, und ein Betreiberwechsel ist dort zu melden. Im Kaufvertrag wird geregelt, dass die Anlage mitverkauft wird und wie mit der Einspeisevergütung bis zum Übergabetag umgegangen wird. Ist die Anlage geleast oder gepachtet, müssen die Verträge auf den Käufer übertragen werden. Wir sorgen dafür, dass diese Punkte vollständig im Exposé und im Vertrag berücksichtigt sind. Käufer interessieren sich zudem oft für die Erträge der letzten Jahre. Eine einfache Übersicht der Einspeisung und des Eigenverbrauchs hilft ihnen, den Nutzen der Anlage einzuschätzen.

Wie wichtig ist die Heizung für Käufer?

Seit den Debatten um das Heizen achten Käufer genau auf die Heizung. Ein Haus mit Wärmepumpe, Pelletheizung oder moderner Brennwerttechnik wird anders wahrgenommen als ein Haus mit einer Ölheizung aus den Achtziger- oder Neunzigerjahren. Käufer kalkulieren mögliche Kosten für einen Austausch ein und fragen nach Förderungen.

Hinzu kommen die Pflichten nach dem Eigentümerwechsel. Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, muss innerhalb von zwei Jahren unter anderem ungedämmte Heizungs- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen und eine ungedämmte oberste Geschossdecke dämmen. Halten Sie deshalb Informationen zu Heizung, Dämmung und Verbrauch bereit. Ein Austausch der Heizung kurz vor dem Verkauf lohnt sich selten. Eine klare Information verhindert aber, dass in der Verhandlung überhöhte Abschläge gefordert werden.

Was gilt bei einem Haus mit Einliegerwohnung?

Häuser mit Einliegerwohnung sind in Tuntenhausen häufig, oft wurden sie für Eltern oder erwachsene Kinder gebaut. Beim Verkauf ist die Einliegerwohnung ein starkes Argument für Mehrgenerationenfamilien und für Käufer, die Mieteinnahmen in ihre Finanzierung einplanen. Wichtig ist, dass die Wohnung baurechtlich genehmigt ist.

Ist die Einliegerwohnung vermietet, geht der Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten auf den Käufer über. Für Zweifamilienhäuser, in denen der Vermieter selbst wohnt, gelten erleichterte Kündigungsmöglichkeiten, allerdings mit verlängerten Fristen. Diese Fragen sollten vor dem Verkauf geklärt sein. Wir stellen Mietvertrag, Mietzahlungen und Nebenkostenabrechnungen übersichtlich zusammen und sprechen gezielt die Käufer an, für die diese Konstellation passt.

Was ist beim Verkauf einer Hofstelle zu beachten?

In Tuntenhausen werden immer wieder ehemalige landwirtschaftliche Anwesen verkauft. Viele liegen im baurechtlichen Außenbereich, wo neue Bauvorhaben eingeschränkt sind. Für Käufer ist entscheidend, welche Nutzungen genehmigt sind und was künftig möglich wäre. Darf das Wohnhaus erweitert werden? Darf ein ehemaliger Stall umgenutzt werden? Darf nach einem Abriss ein Ersatzbau entstehen?

Die Antworten hängen vom Einzelfall ab. Wir klären sie vor dem Verkauf mit der Gemeinde und dem Landratsamt, bei Bedarf über eine Bauvoranfrage. Gehören landwirtschaftliche Flächen dazu, ist der Verkauf ab einer bestimmten Größe nach dem Grundstückverkehrsgesetz genehmigungspflichtig. Oft ist es sinnvoll, Hofstelle und Flächen getrennt anzubieten. Bei Flächen, die zu einem landwirtschaftlichen Betriebsvermögen gehören, sollte zudem ein Steuerberater eingebunden werden.

Soll ich vor dem Verkauf renovieren?

Große Renovierungen lohnen sich vor dem Verkauf selten. Käufer möchten Küche, Bäder und Böden meist nach eigenem Geschmack gestalten, und die Kosten fließen oft nicht vollständig in den Kaufpreis ein. Lohnend sind dagegen kleine Arbeiten für einen guten ersten Eindruck:

• Wände in hellen, neutralen Farben streichen
• kleinere Schäden an Türen, Fenstern und Armaturen beheben
• Garten pflegen, Hecken schneiden, Hof und Einfahrt reinigen
• Keller, Dachboden, Garage und Nebengebäude entrümpeln
• Räume aufräumen und persönliche Gegenstände reduzieren

Bei leerstehenden Häusern, etwa nach einer Erbschaft, hilft virtuelles Home-Staging. Die Fotos der leeren Räume werden digital eingerichtet, sodass Interessenten Größe und Nutzung besser einschätzen können.

Wie präsentiere ich mein Haus?

Die meisten Käufer finden ihr Haus heute online. Die Fotos entscheiden, ob ein Inserat angeklickt wird. Wir setzen auf professionelle Aufnahmen bei gutem Licht, zeigen Garten, Terrasse und Umgebung und ergänzen bei größeren Grundstücken Luftaufnahmen. Grundrisse mit Maßen, Angaben zu Grundstück, Heizung, Baujahr, Modernisierungen, Photovoltaik und Energieausweis gehören in jedes Exposé.

In Tuntenhausen ist die Lagebeschreibung besonders wichtig. Wir nennen die Fahrzeiten nach Bad Aibling, Rosenheim und München, die Entfernung zum Bahnhof Ostermünchen, die Wege zu Grundschule und Kindergarten und die Einkaufsmöglichkeiten in der Umgebung. So können Interessenten aus der Stadt einschätzen, ob die Lage zu ihrem Alltag passt, und kommen mit realistischen Erwartungen zur Besichtigung. Wer ein Haus mit besonderem Umfeld anbietet, etwa mit Blick auf die Basilika oder nahe dem Schlossgelände in Maxlrain, hebt diesen Vorteil mit stimmungsvollen Aufnahmen hervor.

Wie laufen Besichtigung und Verhandlung ab?

Bevor jemand Ihr Haus von innen sieht, fragen wir die wichtigsten Eckdaten seiner Finanzierung ab. Das schützt Ihre Privatsphäre und spart Zeit. Ob Sie bei den Terminen anwesend sind, entscheiden Sie. Nach jeder Besichtigung erhalten Sie eine Rückmeldung.

Bevor wir über ein Angebot verhandeln, lassen wir uns schriftlich belegen, dass der Kaufpreis finanziert ist. In der Verhandlung achten wir auf den Preis, aber ebenso auf den Übergabetermin, mitverkaufte Gegenstände wie Küche oder Photovoltaikanlage und die Regelungen zu bekannten Mängeln. Häufig ist ein Angebot mit sicherer Finanzierung und passendem Termin mehr wert als ein etwas höheres Angebot mit unsicherem Hintergrund.

Was gilt bei einem geerbten Haus?

Viele Häuser in Tuntenhausen werden nach einer Erbschaft verkauft. Erst muss geklärt sein, wer geerbt hat, belegt durch Erbschein oder eröffnetes notarielles Testament. Gibt es mehrere Erben, unterschreiben alle den Vertrag, wer verhindert ist, kann sich per notarieller Vollmacht vertreten lassen.

Gerade bei alten Höfen finden sich im Grundbuch oft Eintragungen aus früheren Übergaben, etwa ein Altenteil. Ist die berechtigte Person verstorben, kann das Recht meist mit einer Sterbeurkunde gelöscht werden. Wir lesen das Grundbuch vor dem Verkauf und klären mit dem Notar, welche Eintragungen gelöscht werden können. Eine neutrale Wertermittlung hilft, wenn sich mehrere Erben einigen müssen. Mehr dazu im Ratgeber zur Erbimmobilie in Bad Aibling.

Wie laufen Notartermin und Übergabe ab?

Nach der Einigung beauftragt in der Regel der Käufer den Notar. Für die Prüfung des Entwurfs sieht das Beurkundungsgesetz bei Verbrauchern regelmäßig zwei Wochen vor. Wir prüfen den Entwurf mit Ihnen auf alle Absprachen. Nach der Beurkundung beantragt der Notar die Auflassungsvormerkung, holt die Löschungsbewilligung Ihrer Bank und gegebenenfalls erforderliche Genehmigungen ein.

Sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind, zahlt der Käufer. Ein laufendes Darlehen wird direkt aus dem Kaufpreis abgelöst. Ist der Kaufpreis eingegangen, übergeben Sie das Haus samt Schlüsseln, Zählerständen und Protokoll. Bei Photovoltaikanlagen notieren wir zusätzlich den Zählerstand der Einspeisung.

Welche Kosten entstehen?

Für Sie als Eigentümer kommen die Maklerprovision, die Löschung von Grundpfandrechten und unter Umständen eine Vorfälligkeitsentschädigung in Betracht. Notar, Grundbuch und Grunderwerbsteuer trägt in der Regel der Käufer. Ein Gewinn ist bei selbst genutzten Häusern in der Regel steuerfrei, wenn Sie im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst darin gewohnt haben oder das Haus länger als zehn Jahre besitzen.

Unsere Provision für Verkäufer in Tuntenhausen beträgt 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer und damit die Hälfte der häufig üblichen 3,57 %. Das gelingt, weil drei Maklerinnen ihre Fixkosten bündeln und auf teure Repräsentation verzichten. Mehr dazu im Ratgeber Günstiger Makler in Rosenheim.

Häufige Fragen

Wie lange dauert ein Hausverkauf in Tuntenhausen?

Ist alles gut vorbereitet und der Preis stimmig, meldet sich in Tuntenhausen häufig schon nach wenigen Wochen der passende Käufer. Nach der Beurkundung in Tuntenhausen dauert es meist vier bis acht Wochen bis zur Zahlung.

Wird die Photovoltaikanlage mitverkauft?

In der Regel ja. Im Kaufvertrag wird geregelt, wie Anlage, Einspeisevergütung und Betreiberwechsel behandelt werden.

Ist die Nähe zum Bahnhof Ostermünchen ein Vorteil?

Ja. Für Pendler nach München und Rosenheim ist ein kurzer Weg zum Bahnhof ein wichtiges Kaufargument.

Was passiert mit einer vermieteten Einliegerwohnung?

Der Mietvertrag geht auf den Käufer über. Für Zweifamilienhäuser mit Vermieter im Haus gelten besondere Kündigungsregeln.

Betreuen Sie alle Ortsteile von Tuntenhausen?

Ja, darunter Ostermünchen, Beyharting, Maxlrain, Schönau und Hohenthann sowie die Nachbarorte Bad Aibling, Großkarolinenfeld und Kolbermoor.

Brauche ich eine Genehmigung für den Verkauf landwirtschaftlicher Flächen?

Ab einer bestimmten Flächengröße ja. Der Notar holt die Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz ein.

Wie viel Provision zahle ich?

Unsere Verkäuferprovision in Tuntenhausen liegt bei 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer und damit bei der Hälfte der oft verlangten 3,57 %.

Wer ist meine Ansprechpartnerin?

Anna Wagenstaller betreut Tuntenhausen und den gesamten Landkreis Rosenheim.

Fazit

Ein Haus in Tuntenhausen verkauft sich am besten, wenn die Stärken des Ortsteils sichtbar werden und alle Besonderheiten geklärt sind: Photovoltaik, Einliegerwohnung, Nebengebäude, Baurecht und Rechte im Grundbuch. Vom Erstgespräch bis zum Schlüssel begleitet Sie Anna Wagenstaller. Weitere Informationen finden Sie bei unserem Immobilienmakler in Bad Aibling, im Ratgeber Haus verkaufen in Bad Aibling und im Ratgeber Haus verkaufen in Großkarolinenfeld. Rufen Sie uns an unter 089 / 599 79 300 oder schreiben Sie uns über das Kontaktformular.