Seriöser Immobilienmakler in Oberding: Die Ampel für Warnsignale, faire Verträge und Ihre Rechte als Verkäufer

Ob ein Makler seriös arbeitet, lässt sich nicht an einem einzelnen Satz ablesen, und nur selten ist es eindeutig. Manches ist ein klares Warnsignal, manches sollte Sie nur aufmerksam machen, und vieles spricht für eine gute Zusammenarbeit. Damit Sie das in Oberding, Aufkirchen, Niederding, Notzing, Schwaig oder den Moos-Siedlungen schnell einordnen können, hilft ein einfaches Bild: eine Ampel. Rot heißt: Finger weg oder sehr genau prüfen. Gelb heißt: nachfragen. Grün heißt: ein gutes Zeichen.

Dieser Ratgeber sortiert typische Beobachtungen in diese drei Farben, sowohl im Gespräch als auch im Maklervertrag. Dazu erklären wir, was rechtlich gilt, welche Rechte Sie als Verkäufer haben, was bei Provision und Widerruf zu beachten ist und warum in einem Flughafenumfeld mit vielen Anlegern und Direktkäufern besondere Aufmerksamkeit sinnvoll ist. So können Sie jede Begegnung mit einem Makler ruhig einschätzen.

Welche roten Signale sollte ich sofort ernst nehmen?

Einige Beobachtungen sollten Sie innehalten lassen. Das erste rote Signal sind Vorabgebühren. Ein seriöser Makler wird üblicherweise erst bezahlt, wenn ein notarieller Kaufvertrag zustande kommt. Wer vorab Geld für Bewertung, Inserate oder eine „Bearbeitungspauschale“ verlangt, trägt selbst kaum ein Risiko und verlagert es auf Sie. Ausnahmen wie ein bestelltes Gutachten müssen klar vereinbart sein.

Das zweite rote Signal sind Garantieversprechen: „Ich garantiere Ihnen diesen Preis“ oder „Verkauf in vier Wochen, garantiert“. Den Preis bestimmt der Markt, und das kann niemand vorhersagen. Das dritte rote Signal ist massiver Zeitdruck. Wer darauf drängt, dass Sie noch heute Abend unterschreiben, weil ein Käufer sonst abspringt, möchte Ihnen die Bedenkzeit nehmen.

Das vierte rote Signal ist eine fehlende Erlaubnis. Wer gewerbsmäßig Immobilien vermittelt, braucht eine Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung. Fehlt im Impressum ein Hinweis auf die Erlaubnisbehörde, fragen Sie nach. Das fünfte rote Signal sind Unterschriften auf leeren oder unvollständigen Formularen. Unterschreiben Sie niemals etwas, das nicht vollständig ausgefüllt ist und das Sie nicht verstanden haben.

Welche gelben Signale verlangen eine Rückfrage?

Gelbe Signale müssen nicht bedeuten, dass etwas nicht stimmt. Sie verlangen aber eine Nachfrage. Das häufigste gelbe Signal ist eine Bewertung, die weit über anderen liegt. Sie kann auf besonderes Wissen beruhen oder ein Lockpreis sein. Fragen Sie: „Welche beurkundeten Verkäufe stützen diese Zahl?“ Bleibt die Antwort allgemein, schaltet die Ampel auf Rot.

Weitere gelbe Signale sind eine lange Vertragslaufzeit, eine automatische Verlängerung oder Pauschalen bei einer Kündigung. Auch unklare Leistungen gehören dazu: Was genau ist enthalten? Wer macht die Fotos? Wer führt die Besichtigungen durch? Ebenfalls gelb ist es, wenn sich ein Makler auf vage Zahlen beruft, etwa „Wir haben viele Kunden, die genau so etwas suchen“.

Auch unaufgeforderte Anrufe oder Besuche sind ein gelbes Signal, besonders wenn sie sich wiederholen. Fragen Sie, woher Ihre Daten stammen. Werbeanrufe ohne Einwilligung sind in der Regel unzulässig. Gerade in Oberding, wo Grundstücke im Flughafenumfeld begehrt sind, sprechen manche Anbieter Eigentümer direkt an. Das kann ein ernst gemeintes Angebot sein, doch ohne Wertermittlung sollten Sie dazu nichts zusagen.

Welche grünen Signale sprechen für eine gute Zusammenarbeit?

Es gibt auch positive Zeichen. Ein grünes Signal ist, wenn der Makler zuerst zuhört und nach Ihren Plänen fragt, bevor er über sich spricht. Ein weiteres ist eine schriftliche Bewertung, die Vergleichsdaten nennt, Stärken und Schwächen aufführt und eine realistische Spanne angibt. Wer offen über den Flugverkehr, den Keller oder die Heizung spricht, nimmt Sie ernst.

Grün ist auch, wenn Ihnen der Vertrag vorab zugeschickt wird und Sie Zeit zum Lesen haben. Der Makler erklärt jede Klausel, weist von sich aus auf das Widerrufsrecht hin und hat nichts dagegen, dass Sie ihn von jemandem prüfen lassen. Er nennt die Provision klar, einschließlich Mehrwertsteuer, und sagt, wann sie fällig wird.

Weitere gute Zeichen sind Beispiele früherer Exposés, anonymisierte Angaben zu erzielten Preisen und die klare Aussage, wer Ihr Ansprechpartner sein wird. Auch wenn jemand sagt „Das weiß ich nicht, das kläre ich bis morgen“, ist das ein grünes Signal. Niemand weiß alles. Wichtig ist, wie man damit umgeht.

Wie sieht die Ampel im Überblick aus?

Die folgende Übersicht fasst die Signale zusammen. Sie ist eine Orientierungshilfe und ersetzt keine Rechtsberatung.

Thema	Grün	Gelb	Rot
Bewertung	Schriftlich mit Belegen	Hoch, Belege dünn	Hohe Zahl als Köder
Zeit	Bedenkzeit angeboten	Leichter Druck	Sofort unterschreiben
Kosten	Nach Beurkundung fällig	Unklare Zusatzkosten	Vorabgebühren
Versprechen	Spanne und Strategie	Vage Erfolgsaussagen	Preisgarantie
Vertrag	Klar und erklärt	Lange Laufzeit	Leere Formulare
Erlaubnis	Im Impressum genannt	Erst auf Nachfrage	Fehlt
Kontakt	Auf Ihre Anfrage	Unaufgefordert einmal	Wiederholt trotz Absage

Ein einzelnes gelbes Signal ist noch kein Grund, abzulehnen. Mehrere davon sollten Sie aber aufmerksam machen, und ein rotes Signal sollte Sie sehr vorsichtig werden lassen.

Was muss im Maklervertrag stehen?

Ein seriöser Vertrag ist vollständig und verständlich. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern muss er nach § 656a BGB mindestens in Textform geschlossen werden, eine mündliche Absprache reicht nicht. Er sollte die Immobilie benennen, die Leistungen beschreiben, die Provision einschließlich Mehrwertsteuer beziffern und festlegen, wann sie fällig wird. Üblich ist die Fälligkeit nach der Beurkundung.

Bei einem Alleinauftrag verpflichten Sie sich, während der Laufzeit keinen anderen Makler zu beauftragen. Bei einem qualifizierten Alleinauftrag müssen Sie zudem Interessenten, die sich direkt bei Ihnen melden, an den Makler verweisen. Im Gegenzug ist er zur Tätigkeit verpflichtet. Das kann sinnvoll sein, weil er sich dann ganz auf Ihren Verkauf konzentriert. Die Laufzeit sollte aber überschaubar sein, in der Regel einige Monate.

Prüfen Sie auch, ob eine Reservierungsgebühr vorgesehen ist. Solche Gebühren in vorformulierten Verträgen hat der Bundesgerichtshof 2023 für unwirksam erklärt. Klauseln, wonach Provision auch ohne Vermittlungserfolg fällig wird, sollten Sie streichen lassen oder rechtlich prüfen. Lassen Sie sich im Zweifel von einem Anwalt oder der Verbraucherzentrale beraten.

Wie ist die Provision gesetzlich geregelt?

Die Höhe ist gesetzlich nicht festgelegt. Vielerorts zahlen Verkäufer im Landkreis Erding 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer. Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern gilt seit Dezember 2020 aber eine wichtige Regel: Wird der Makler von beiden Seiten beauftragt, müssen Verkäufer und Käufer nach § 656c BGB den gleichen Betrag zahlen. Verzichtet er gegenüber einer Seite, gilt das auch für die andere.

Wird der Makler nur von Ihnen beauftragt, können Sie vereinbaren, dass der Käufer einen Teil übernimmt, höchstens aber die Hälfte. Diese Pflicht entsteht nach § 656d BGB erst, wenn Sie Ihren Anteil gezahlt und das nachgewiesen haben. Die Provision vollständig auf den Käufer abzuwälzen, ist bei diesen Objekten nicht mehr möglich. Für Grundstücke oder Mehrfamilienhäuser gelten diese Regeln nicht.

Fragen Sie jeden Makler, wie er arbeitet und welchen Anteil beide Seiten tragen. Ein seriöser Makler nennt beide Zahlen offen. Ein Anspruch auf Provision entsteht nach § 652 BGB übrigens nur, wenn durch seine Tätigkeit ein Vertrag zustande kommt. Allein die Bewertung oder der Nachweis eines Interessenten, mit dem es dann nicht zum Kaufvertrag kommt, löst keine Provision aus.

Welche Rechte habe ich als Verkäufer?

Sie haben eine starke Stellung. Vor allem entscheiden Sie frei: ob Sie verkaufen, an wen und zu welchem Preis. Selbst wenn ein Makler jemanden bringt, der den vollen Angebotspreis zahlt, müssen Sie nicht verkaufen, und in der Regel entsteht auch keine Provision, wenn es nicht zum Kaufvertrag kommt. Eine abweichende Vereinbarung wäre problematisch und sollte geprüft werden.

Sie haben außerdem einen Anspruch auf Information. Der Makler muss Ihnen wesentliche Umstände mitteilen, etwa Angebote, Einwände und Zweifel an der Bonität. Jedes Angebot gehört Ihnen vorgelegt, auch wenn es niedrig ist. Fotos und Exposé sollten Sie vor der Veröffentlichung sehen können. Ihre persönlichen Daten darf er nur im Rahmen des Auftrags nutzen.

Sie können den Vertrag nach den vereinbarten Regeln kündigen. Bei einem qualifizierten Alleinauftrag ist er zur Tätigkeit verpflichtet. Bleibt er untätig, können Sie ihn schriftlich auffordern und im Einzelfall vorzeitig kündigen. Beschwerden können Sie an die zuständige Behörde, die Verbraucherzentrale oder einen Anwalt richten.

Wie funktioniert das Widerrufsrecht?

Wird ein Maklervertrag außerhalb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz geschlossen, also zum Beispiel bei Ihnen zu Hause oder per E-Mail, haben Sie als Verbraucher ein Widerrufsrecht von 14 Tagen. Die Frist beginnt, wenn Sie ordnungsgemäß belehrt wurden. Fehlt die Belehrung, verlängert sie sich auf ein Jahr und 14 Tage. Sie müssen den Widerruf nicht begründen.

Möchten Sie, dass der Makler schon vor Ablauf der Frist tätig wird, müssen Sie das ausdrücklich verlangen. Wenn Sie dann widerrufen, kann unter Umständen ein anteiliger Wertersatz fällig werden. Kommt in dieser Zeit bereits ein Verkauf zustande, kann das Widerrufsrecht unter bestimmten Voraussetzungen erlöschen. Fragen Sie im Zweifel nach.

Ein seriöser Makler weist Sie auf dieses Recht hin und legt eine verständliche Belehrung vor. Er drängt Sie nicht, darauf zu verzichten. Wenn Ihnen jemand einreden möchte, das sei nicht nötig oder gelte hier nicht, dann schaltet die Ampel auf Rot.

Worauf sollte ich bei Direktkäufern und Investoren achten?

Im Umfeld des Flughafens gibt es Eigentümer, die von Investoren, Projektentwicklern oder Vermittlern direkt angesprochen werden, besonders wenn es um große Grundstücke geht. Das kann ein ernst gemeintes Interesse sein, aber auch der Versuch, ein Grundstück unter Wert zu erwerben. Fragen Sie, wer genau kaufen möchte, und lassen Sie sich nicht unter Druck setzen.

Unterschreiben Sie keine Vorverträge, Optionen oder Vollmachten, ohne dass ein Notar oder Anwalt sie geprüft hat. Grundstückskaufverträge sind zwar erst mit der notariellen Beurkundung wirksam, doch auch andere Vereinbarungen können Sie binden. Holen Sie vorher eine unabhängige Bewertung ein, und klären Sie, was baurechtlich möglich ist.

Auch Vermietungsmodelle sollten Sie kritisch prüfen, etwa wenn jemand anbietet, Ihr Haus an Schichtarbeiter zu vermieten oder als Unterkunft umzunutzen. Das kann rechtlich und finanziell problematisch sein. Fragen Sie nach Verträgen, Referenzen und Genehmigungen. Ein seriöser Anbieter gibt Ihnen Zeit und akzeptiert, dass Sie sich beraten lassen.

Was tue ich, wenn die Ampel erst später auf Rot springt?

Nicht jedes Problem zeigt sich vor der Unterschrift. Vielleicht merken Sie nach einigen Wochen, dass kaum Rückmeldungen kommen, dass das Inserat schlecht gepflegt ist oder dass Ihnen ein Angebot erst spät mitgeteilt wurde. Sprechen Sie das zuerst offen an und bitten Sie um eine Übersicht über Anfragen, Besichtigungen und Angebote. Oft klärt sich vieles, und ein seriöser Makler reagiert darauf sachlich.

Bleibt es dabei, schauen Sie in den Vertrag. Läuft die Frist bald aus, können Sie ihn auslaufen lassen. Bei einem qualifizierten Alleinauftrag ist der Makler zur Tätigkeit verpflichtet, und bei anhaltender Untätigkeit können Sie ihn schriftlich auffordern und im Einzelfall vorzeitig kündigen. Lassen Sie sich dazu beraten, bevor Sie einen anderen Makler beauftragen, denn während eines Alleinauftrags kann das Folgen haben.

Halten Sie Ihre Beobachtungen schriftlich fest und bewahren Sie E-Mails und Unterlagen auf. Bestätigen Sie mündliche Zusagen kurz per E-Mail. Wenn es zum Streit kommt, helfen solche Unterlagen sehr. Die meisten Fälle lassen sich aber mit einem klaren Gespräch lösen.

Welcher Makler erzielt in Oberding den besten Preis?

Seriosität und ein guter Preis passen gut zusammen. Wer realistisch bewertet, zieht passende Käufer an. Wer offen über den Flugverkehr und den Boden spricht, erspart Ihnen spätere Abschläge wegen Überraschungen. Wer die Finanzierung prüft, sorgt dafür, dass der vereinbarte Preis auch gezahlt wird. Fragen Sie nach beurkundeten Preisen aus Oberding und Umgebung. Eine Preisgarantie gibt niemand seriös. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Oberding?.

Ist eine niedrige Provision ein gelbes oder grünes Signal?

Das hängt davon ab, wie sie zustande kommt. Wer Leistungen streicht oder an anderer Stelle Gebühren verlangt, spart an der falschen Stelle. Wer die Kosten anders organisiert und das offen erklärt, kann seriös und günstig zugleich sein. Prüfen Sie deshalb die Leistungsbeschreibung, die Fälligkeit und die Begründung.

Bei neues // nest zahlen Sie als Verkäufer in Oberding 1,785 % Provision inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Damit sparen Sie 50 % der Provision. Die Gründe liegen offen: Drei Maklerinnen teilen sich die Fixkosten, wir verzichten auf ein Prestigebüro, und unsere Abläufe sind digital. Die Leistung reicht von der Bewertung bis zur Übergabe. Fällig wird die Provision erst nach der Beurkundung, Vorabkosten fallen nicht an. Auf ImmoScout24 ist neues // nest mit „Exzellent“ bewertet.

Wie arbeitet Ellen Günthel in Oberding?

Ellen Günthel betreut bei neues // nest Oberding, das Erdinger Moos und den gesamten Landkreis Erding. Sie schickt Ihnen den Vertrag vorab, erklärt jede Klausel, legt eine begründete Bewertung vor und berichtet regelmäßig über den Stand der Vermarktung. Mehr über sie erfahren Sie auf der Seite Immobilienmaklerin Ellen Günthel, einen Überblick finden Sie unter Immobilienmakler Erding.

Häufige Fragen

Woran erkenne ich einen seriösen Immobilienmakler in Oberding?

An Bedenkzeit, schriftlicher Begründung, klarem Vertrag, fehlenden Vorabkosten und offener Information.

Darf ein Makler Vorabgebühren verlangen?

Üblich ist eine erfolgsabhängige Provision. Vorabgebühren sind ein Warnsignal.

Muss ich an den gefundenen Käufer verkaufen?

Nein. Sie entscheiden frei.

Wie lange kann ich den Vertrag widerrufen?

Bei Abschluss außerhalb von Geschäftsräumen in der Regel 14 Tage ab Belehrung.

Sind Reservierungsgebühren erlaubt?

In vorformulierten Verträgen nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs von 2023 nicht wirksam.

Was tun bei unaufgeforderten Anrufen?

Fragen Sie nach der Herkunft Ihrer Daten und sagen Sie klar ab, wenn Sie nicht interessiert sind.

Was kostet ein Makler bei neues // nest?

1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt vielerorts üblicher 3,57 %.

Wer betreut mich in Oberding?

Ellen Günthel betreut bei neues // nest Oberding und den Landkreis Erding.

Fazit

Mit der Ampel lässt sich die Seriosität eines Immobilienmaklers in Oberding schnell einschätzen. Rote Signale wie Vorabgebühren, Garantien und Zeitdruck sollten Sie ernst nehmen, gelbe wie unbelegte Spitzenwerte oder lange Laufzeiten verlangen Rückfragen, und grüne wie Bedenkzeit und offene Begründungen sprechen für gute Arbeit. Kennen Sie außerdem Ihre Rechte. Ergänzend empfehlen wir die Ratgeber Immobilienmakler für Verkäufer in Oberding, Guter Immobilienmakler in Oberding und Makler in Oberding. Ellen Günthel erreichen Sie unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.