Guter Immobilienmakler in Taufkirchen bei München: Die 12 Fragen, die Sie ihm stellen sollten, und was seine Antworten verraten

Einen guten Immobilienmakler erkennen Sie nicht am Hochglanzprospekt und auch nicht an der Größe des Schildes im Vorgarten. Sie erkennen ihn an seinen Antworten. In Taufkirchen bei München gibt es dafür besonders aufschlussreiche Fragen, weil die Gemeinde so unterschiedliche Aufgaben stellt: eine Wohnung in einer der großen Anlagen Am Wald, ein Reihenhaus im Hauptort, ein Haus in Winning oder ein Anwesen in Potzham oder Pötting. Wer hier wirklich arbeitet, kann das erklären, ohne erst nachzuschlagen.

Dieser Ratgeber ist deshalb als Gesprächsleitfaden aufgebaut. Er enthält zwölf Fragen für das Erstgespräch und erklärt, was eine gute und was eine schwache Antwort ist. Außerdem finden Sie eine Vorlage zum Vergleichen, Hinweise zur Vorbereitung und die Punkte, an denen Sie nach der Unterschrift merken, ob Ihre Wahl richtig war. Bei neues // nest ist Ellen Günthel Ihre Ansprechpartnerin vor Ort.

Frage 1: Welche Immobilien haben Sie zuletzt in Taufkirchen verkauft?

Eine gute Antwort nennt Art, Lage und Verlauf, natürlich ohne vertrauliche Details. Etwa: „Zuletzt eine Dreizimmerwohnung Am Wald, die nach wenigen Wochen weg war, weil die Sanierung der Anlage bereits abgeschlossen war, und ein Reihenhaus im Hauptort, bei dem die Heizung das größte Thema in der Verhandlung war.“ Solche Einzelheiten sind glaubwürdig, weil sie zeigen, was tatsächlich passiert ist.

Schwach ist eine Antwort wie „Wir sind in der ganzen Region aktiv“. Das kann stimmen und sagt trotzdem nichts über Ihre Situation aus. Hat jemand in letzter Zeit nichts in Taufkirchen verkauft, muss das nicht das Ende sein. Dann sollte er aber Erfahrungen aus Unterhaching, Oberhaching oder Ottobrunn nennen und offen sagen, dass er die Besonderheiten dieser Gemeinde noch prüfen wird.

Frage 2: Was sehen Sie als größte Stärke und größte Schwäche meiner Immobilie?

Die Frage ist einfach und sehr verräterisch. Wer nur Stärken aufzählt, möchte vor allem den Auftrag. Ein guter Makler sagt etwa: „Der Blick und der große Balkon sind stark, aber das Hausgeld ist nicht niedrig, und die anstehende Maßnahme an der Fassade wird Fragen auslösen. Dafür brauchen wir eine klare Antwort.“

Eine ehrliche Schwächenanalyse nützt Ihnen, weil Käufer dieselben Punkte später ohnehin finden werden. Wer sie vorher kennt, kann sie klären und einen Preis setzen, der nach der Verhandlung Bestand hat. Bei einem Haus in Winning sind es vielleicht Dach, Heizung oder der Zuschnitt des Gartens, bei einem Grundstück in Potzham eventuell offene Fragen zur Bebaubarkeit.

Frage 3: Wie kommen Sie auf Ihre Preiseinschätzung?

Bitten Sie um die Herleitung, möglichst schriftlich. Gut ist eine Darstellung mit tatsächlichen Verkäufen, Zustand, Lage und aktuellen Vergleichsangeboten. Dazu gehört auch eine Spanne, weil niemand den exakten Wert kennt. Das Bewertungsverfahren sollte zur Immobilie passen: Bei Wohnungen und Reihenhäusern ist meist der Vergleich maßgeblich, bei einem Einfamilienhaus oft eine Kombination aus Sachwert und Vergleich, bei einem Mehrfamilienhaus auch der Ertrag.

Vorsicht ist geboten, wenn nur eine auffällig hohe Zahl im Raum steht. Sie kann bedeuten, dass jemand mit einem schmeichelhaften Wert den Auftrag holen möchte. Fragen Sie dann nach: „Wenn wir nach vier Wochen kein Gebot haben, was schlagen Sie vor?“ Spätestens hier wird es konkret.

Frage 4: Haben Sie die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft schon gesehen?

Diese Frage gilt für Wohnungen, sie ist aber in Taufkirchen besonders wichtig, weil viele Eigentumswohnungen in großen Anlagen liegen. Ein guter Makler bittet früh um die Protokolle der letzten drei Jahre, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Teilungserklärung. Er liest sie, bevor er eine feste Zahl nennt, weil eine beschlossene Sanierung den Preis spürbar beeinflussen kann.

Was Sie hören sollten: „Ich möchte mir das ansehen, bevor ich mich festlege.“ Was Sie nicht hören sollten: „Das machen wir, wenn ein Käufer es verlangt.“ Solche Unterlagen später zu besorgen, verzögert den Verkauf. Und wenn dabei noch ein unerwartetes Thema auftaucht, leidet das Vertrauen des Käufers erheblich.

Frage 5: Wer sind die Käufer für meine Immobilie, und wie erreichen Sie sie?

Gut sind Antworten, die auf Ihr Objekt zugeschnitten sind. Eine kleine Wohnung kann Kapitalanleger, Berufseinsteiger oder Senioren aus dem Ort interessieren. Eine größere Wohnung oder ein Reihenhaus spricht vielleicht Familien aus München an, die Platz suchen und die S3 schätzen. Hinzu kommen Beschäftigte, die im Süden arbeiten: Am Ludwig Bölkow Campus an der Grenze zu Ottobrunn und in den vielen Firmen der Gemeinde, zu denen auch der Sitz von Hensoldt gehört.

Fragen Sie auch nach dem Wie: Gibt es eine Kartei mit vorgemerkten Suchkunden? Auf welchen Portalen wird inseriert, und wer erstellt den Text? Wird das Angebot auch im Bekanntenkreis oder über Aushänge bekannt gemacht, falls Sie das möchten? Ein guter Makler kann das schnell und ohne Floskeln beantworten.

Frage 6: Was genau passiert in der ersten Woche?

Hier trennt sich Plan von Absichtserklärung. Ein guter Makler kann die Woche nach dem Auftrag fast tageweise beschreiben: Unterlagen sammeln, Termin mit dem Fotografen, Grundriss aufbereiten, Exposé entwerfen und zur Freigabe vorlegen, Suchkunden vorab informieren, dann online gehen und erste Termine bündeln. Vielleicht braucht es etwas länger, wenn die Verwaltung erst Unterlagen liefern muss, aber der Ablauf sollte erkennbar sein.

Eine schwache Antwort lautet: „Wir stellen es erst mal online und schauen, was passiert.“ Dann merken Sie schon im ersten Gespräch, dass kaum eine Strategie vorliegt. Vor allem bei einem Einzelstück in Potzham oder Pötting, das sich nur schwer vergleichen lässt, fehlt dann die Grundlage für die Vermarktung.

Frage 7: Wer fotografiert, und wer führt die Besichtigungen?

Nicht jede Vermarktung ist gleich. Fragen Sie, ob ein professioneller Fotograf kommt, ob ein maßstabsgerechter Grundriss vorliegt und ob Sie Beispiele früherer Exposés sehen dürfen. Prüfen Sie, ob die Bilder Licht und Raumgefühl zeigen und nicht nur Möbel.

Auch bei Besichtigungen sollten Sie wissen, wer vor Ihrem Käufer steht. Führt die Person, die Sie im Erstgespräch kennengelernt haben, oder eine Aushilfe, die die Antwort auf Fragen zur Rücklage nicht kennt? Fragen Sie außerdem, wie Interessenten vorab geprüft werden und ob Einzeltermine oder Sammelbesichtigungen geplant sind. Beides kann sinnvoll sein, wenn es zur Immobilie passt.

Frage 8: Wie prüfen Sie die Finanzierung der Käufer?

Ein guter Makler fragt früh nach einer Finanzierungsbestätigung und vereinbart erst dann einen Notartermin. Er weiß auch, dass eine vage Aussage wie „Die Bank sagt, das geht schon“ nicht reicht. Fragen Sie, was geschieht, wenn eine Bank kurz vor dem Termin abspringt, und wie er Sie auf einen solchen Fall vorbereitet.

Ein Punkt, der in Großwohnanlagen dazukommt: Banken schauen sich die Unterlagen der Gemeinschaft an, wenn sie eine Wohnung beleihen sollen. Liegen die Dokumente nicht vollständig vor, kann sich die Zusage verzögern. Ein guter Makler rechnet damit und stellt die Papiere bereits vorher bereit.

Frage 9: Wie verhandeln Sie, und wie entscheiden wir gemeinsam?

Bitten Sie um ein Beispiel aus den letzten Monaten: „Erzählen Sie mir von einer schwierigen Verhandlung und wie sie ausging.“ Gute Vermittler erzählen, wie sie einen Mängelvorwurf entkräftet oder einen Käufer durch einen anderen Termin zufriedengestellt haben. Die Entscheidung über Angebote bleibt dabei immer bei Ihnen. Das sollte der Makler selbst betonen und nicht erst auf Nachfrage.

Achten Sie darauf, wie er über andere Parteien spricht. Respekt gegenüber Interessenten und Kollegen ist ein Zeichen für Professionalität. Wer andere schlecht macht, könnte das später auch mit Ihnen tun. Zudem verhandelt es sich mit Menschen, die sich ernst genommen fühlen, deutlich leichter.

Frage 10: Wie oft berichten Sie, und was steht im Bericht?

Abgemacht sein sollte ein fester Rhythmus, etwa wöchentlich oder alle zwei Wochen. Inhalt: Zahl der Anfragen, Besichtigungen, Rückmeldungen und daraus abgeleitete Empfehlungen. Ein guter Bericht enthält auch Unangenehmes, etwa: „Drei Interessenten fanden das Hausgeld zu hoch.“ Daraus lässt sich etwas machen, zum Beispiel eine bessere Erklärung oder eine Anpassung.

Fragen Sie außerdem, wie schnell Sie im Alltag eine Antwort bekommen. Gerade Eigentümer, die weggezogen sind oder geerbt haben, brauchen eine verlässliche Ansprechperson, weil sie nicht einfach vorbeifahren können.

Frage 11: Was steht im Maklervertrag, und wie komme ich wieder heraus?

Lassen Sie sich Art, Laufzeit, Kündigung, Leistungen und Provision erklären, und bitten Sie um einen Vertragsentwurf zum Mitnehmen. Ein Alleinauftrag kann sinnvoll sein, wenn die Laufzeit überschaubar bleibt und die Leistung genau benannt ist. Bei einem Vertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus ist mindestens die Textform vorgeschrieben.

Wer Sie drängt, heute noch zu unterschreiben, gibt Ihnen einen deutlichen Hinweis. Ein guter Makler hält eine Bedenkzeit aus. Und falls Sie unsicher sind, kann ein Rechtsanwalt einen Blick auf den Entwurf werfen, was bei einem so großen Geschäft keine übertriebene Vorsicht ist.

Frage 12: Was kostet es, und was ist genau enthalten?

Die Provision ist frei verhandelbar. Vielerorts im Großraum sind 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer üblich. Fragen Sie, ob Fotos, Grundriss, Energieausweis oder Inserate extra kosten und unter welchen Bedingungen überhaupt eine Provision fällig wird. Normalerweise geschieht das erst, wenn durch die Arbeit des Maklers ein notarieller Vertrag zustande kommt.

Bei uns zahlen Sie als Verkäufer 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer. Diese Provision ist in der Region eher ungewöhnlich, und Sie sollten sich zu Recht fragen, warum. Unsere drei Maklerinnen teilen sich Fixkosten, wir verzichten auf ein repräsentatives Büro in Prestigelage und erledigen viel digital. Der Leistungsumfang entspricht dem, was Sie von einem Vollservice erwarten. Weil wir auf ImmoScout24 als „Exzellent“ bewertet sind, können Sie die Erfahrungen früherer Kunden dort nachlesen.

Wie vergleiche ich meine Eindrücke nach den Gesprächen?

Notieren Sie nach jedem Gespräch sofort, was Sie erfahren haben. Eine einfache Tabelle hilft dabei, die Eindrücke sachlich nebeneinanderzulegen.

Kriterium	Makler A	Makler B	Makler C
Beispiele aus Taufkirchen genannt
Stärken und Schwächen offen benannt
Preis mit Vergleichsverkäufen begründet
Unterlagen früh eingefordert
Plan für die erste Woche beschrieben
Finanzierungsprüfung erklärt
Berichtsrhythmus festgelegt
Vertrag erklärt und Bedenkzeit gelassen
Kosten klar genannt
Mein persönlicher Eindruck

Vermeiden Sie, nur die Spalte mit der höchsten Preisschätzung zu betrachten. Wer in den anderen Zeilen schwach abschneidet, wird diesen Preis wahrscheinlich auch nicht erzielen.

Welche Warnsignale sollte ich ernst nehmen?

Manche Hinweise zeigen schon früh, dass etwas nicht passt. Dazu gehört ein auffällig hoher Wert ohne Herleitung, ebenso eine angebliche Zusage eines „Käufers, der schon wartet“, bevor irgendwer die Immobilie gesehen hat. Skeptisch sollten Sie auch bei langen Vertragslaufzeiten mit automatischer Verlängerung werden sowie bei einem unklaren Leistungsumfang. Wenn der Makler Ihre Fragen zu Rechts- und Steuerthemen selbstsicher „nebenbei“ beantwortet, statt auf Fachleute zu verweisen, ist das ebenfalls ein schlechtes Zeichen.

Bedenken Sie auch: Sterne auf Portalen sind nur ein Anhaltspunkt. Lesen Sie, was Kunden konkret beschreiben, und achten Sie darauf, ob Bewertungen zu unterschiedlichen Zeiten geschrieben wurden. Wer sich die Mühe macht, bekommt schnell ein Gefühl dafür, wie ein Makler wirklich arbeitet.

Woran merke ich nach der Beauftragung, dass die Wahl richtig war?

Die Zusammenarbeit zeigt sich schon in den ersten Wochen. Ein gutes Zeichen ist es, wenn die Unterlagen schnell zusammenkommen, das Exposé Ihre Immobilie treffend beschreibt und Sie es vor der Veröffentlichung sehen. Berichte kommen zum vereinbarten Zeitpunkt, Rückmeldungen werden ehrlich weitergegeben, und auf Fragen erhalten Sie in angemessener Zeit eine Antwort.

Weniger gut ist es, wenn das Inserat online geht, bevor Sie es kennen, oder wenn Besichtigungen vereinbart werden, ohne dass Sie Bescheid wissen. Sprechen Sie Probleme frühzeitig an. Lässt sich nichts verbessern, prüfen Sie die im Vertrag vereinbarten Kündigungsmöglichkeiten. Bei Zweifeln kann Ihnen ein Rechtsanwalt weiterhelfen.

Wie bereite ich mich auf das Erstgespräch vor?

Sie müssen zum Gespräch nichts vollständig vorliegen haben, aber einiges hilft. Legen Sie bereit, was ohnehin zur Hand ist: Grundbuchauszug, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und bei Wohnungen die letzten Protokolle. Überlegen Sie, wann Sie verkaufen möchten, was mit dem Erlös passieren soll und ob Mieter oder Miterben betroffen sind. Machen Sie sich auch klar, was Ihnen außer dem Preis wichtig ist: ein später Auszug, eine diskrete Vermarktung oder besonders wenig eigener Aufwand.

Führen Sie das Gespräch am besten in Ihrer Immobilie. So kann der Makler das Objekt sehen, Fragen zu Veränderungen stellen und den Zustand sofort einschätzen. Ein Gespräch auf Basis von Fotos ist ein erster Schritt, ersetzt die Besichtigung jedoch nicht.

Wie Ellen Günthel diese Fragen beantwortet

Stellen Sie uns alle zwölf Fragen. Ellen Günthel betreut Verkäufer im Münchner Süden persönlich und erklärt ihre Einschätzung offen, einschließlich der Punkte, die gegen eine höhere Zahl sprechen. Einen Überblick über die Aufgaben bietet der Ratgeber Makler in Taufkirchen bei München.

Welcher Makler erzielt in Taufkirchen bei München den besten Preis?

Auch diese Frage dürfen Sie stellen, und zwar genau so. Die beste Antwort lautet nicht „Ich“, sondern beginnt mit einer Rückfrage nach Ihrem Objekt. Danach sollte der Makler erklären, was bei Ihrer Immobilie den Preis bewegt: bei einer Wohnung meist der Stand der Gemeinschaft und der Vergleich mit parallelen Angeboten, bei einem Haus eher Zustand, Grundstück und die Ansprache der wenigen passenden Käufer. Eine Zahl ohne diese Herleitung hilft Ihnen wenig. Wer dazu noch nennen kann, wie nah frühere Verkaufspreise an seinen Einschätzungen lagen, zeigt, dass er die eigene Arbeit überprüft. Die einzelnen Hebel beschreibt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Taufkirchen bei München?.

Häufige Fragen

Woran erkenne ich einen guten Immobilienmakler in Taufkirchen bei München?

An belegten Beispielen, einem begründeten Preis, frühem Interesse an den Unterlagen und einem konkreten Plan.

Wie viele Makler sollte ich vergleichen?

Zwei oder drei Gespräche reichen meist, wenn Sie überall dieselben Fragen stellen.

Ist die höchste Bewertung ein gutes Zeichen?

Für sich genommen nein. Wichtiger ist, ob die Zahl mit Verkäufen begründet wird.

Warum sind Protokolle der Eigentümerversammlung so wichtig?

Sie zeigen Beschlüsse und geplante Maßnahmen, die für Käufer und Banken wichtig sind.

Darf ich mir den Vertrag erst einmal mitnehmen?

Ja. Ein seriöser Makler lässt Ihnen Bedenkzeit, und bei Fragen hilft ein Rechtsanwalt.

Was kostet ein Makler bei neues // nest?

Sie zahlen 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %.

Muss der Makler auch Rechtsfragen klären?

Nein, das ist Sache von Notar und Rechtsanwalt, steuerliche Fragen klärt der Steuerberater.

Sind Bewertungen auf Portalen verlässlich?

Sie sind ein Anhaltspunkt. Lesen Sie die Texte und achten Sie auf konkrete Beschreibungen.

Fazit

Ein guter Immobilienmakler in Taufkirchen bei München zeigt sich in den Antworten auf einfache Fragen: Er kennt die Unterschiede zwischen Am Wald, Winning und Potzham, nennt Stärken und Schwächen, begründet den Preis, liest die Unterlagen und hat einen Plan. Nutzen Sie die zwölf Fragen in zwei oder drei Gesprächen, und entscheiden Sie dann in Ruhe. Bei Ellen Günthel können Sie direkt damit anfangen. Telefonisch erreichen Sie uns unter 089 / 599 79 300, schriftlich über das Kontaktformular, und für den Einstieg gibt es die kostenlose Wertermittlung.