Professioneller Immobilienmakler in Moosinning: Profi und Amateur im direkten Vergleich

Professionell nennt sich fast jeder Immobilienmakler. Doch was heißt das konkret, wenn Ihr Haus in Moosinning, Eichenried, Kempfing, Eching, Stammham, Riexing oder Zengermoos verkauft werden soll? Am einfachsten lässt sich das im direkten Vergleich zeigen: Wie arbeitet ein Profi bei der Bewertung, den Fotos, dem Exposé, den Besichtigungen und der Verhandlung, und wie sieht dieselbe Aufgabe aus, wenn sie nachlässig erledigt wird?

Dieser Ratgeber stellt beides Schritt für Schritt gegenüber. So sehen Sie, welche Leistungen Sie erwarten dürfen und woran sich Qualität erkennen lässt. Am Ende finden Sie eine Übersicht, mit der Sie Angebote vergleichen können, und Hinweise dazu, was professionelle Arbeit mit der Höhe der Provision zu tun hat.

Bewertung: Wie geht der Profi vor?

Der Profi nimmt sich Zeit. Er geht durch das ganze Haus, auch in Keller und Dachboden, fragt nach Baujahr, Modernisierungen und Heizung und schaut sich die Unterlagen an. Danach wertet er in Ruhe aus: Bodenrichtwert aus BORIS-Bayern, vergleichbare Verkäufe aus Moosinning und den Nachbargemeinden, Baurecht, Zustand und Lage im jeweiligen Ortsteil. Am Ende erhalten Sie eine schriftliche Einschätzung mit Spanne und Begründung.

Der Amateur kommt, geht kurz durch das Haus und nennt noch auf dem Sofa eine Zahl. Sie klingt oft erfreulich hoch, weil er den Auftrag möchte. Grundlage sind vielleicht die Angebotspreise auf den Portalen. Schwächen des Hauses erwähnt er kaum, und wenn Sie nachfragen, bleibt er vage. Später, nach einigen Wochen ohne Angebote, kommt er mit dem Vorschlag, den Preis zu senken.

Testen Sie das mit einer einfachen Frage: „Wie sind Sie auf diese Zahl gekommen?“ Der Profi kann das in wenigen Sätzen nachvollziehbar erklären, auch mit den Unterschieden zwischen dem Hauptort und Eichenried oder dem Abschlag für den Sanierungsbedarf. Er sagt auch, wo er unsicher ist. Eine solche Offenheit spricht für Qualität und ist für Sie viel wertvoller als die höchste Zahl.

Unterlagen: Wer sorgt rechtzeitig für Vollständigkeit?

Der Profi prüft die Unterlagen schon zu Beginn. Er besorgt mit Ihrer Vollmacht den Grundbuchauszug beim Amtsgericht Erding, die Flurkarte vom Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung und die Pläne von der Bauaufsicht im Landratsamt Erding. Er schaut, ob ein Energieausweis vorhanden und gültig ist, und klärt früh, ob Anbauten genehmigt sind. Offene Fragen tauchen so nicht erst kurz vor dem Notartermin auf.

Der Amateur startet mit dem, was gerade da ist. Der Energieausweis fehlt, die Wohnfläche stammt aus der Erinnerung, und der Grundriss ist eine alte Kopie. Wenn dann ein Käufer ernsthaft Interesse zeigt und die Bank Unterlagen verlangt, beginnt die Suche. Das kostet Wochen und damit vielleicht auch den Käufer. Auch Bußgelder wegen fehlender Pflichtangaben sind möglich.

Fragen Sie: „Welche Unterlagen brauchen wir, wer beschafft sie und bis wann?“ Der Profi hat eine Liste und kann die Antwort direkt geben. Er fragt auch nach Besonderheiten, etwa einem Wegerecht oder einer alten Grundschuld. Gerade bei älteren Häusern im Moos oder einem Hof mit Nebengebäuden fehlt oft etwas. Wer das frühzeitig entdeckt, hat alle Zeit, es zu klären.

Fotos: Wie wird das Haus gezeigt?

Der erste Eindruck entsteht heute am Bildschirm. Der Profi arbeitet deshalb mit einem Fotografen oder hat selbst die passende Ausrüstung. Er berät Sie vorher: Was sollte weggeräumt werden, welches Licht ist am besten, und wie wirkt der Garten zur richtigen Jahreszeit? Die Bilder sind hell und gerade, zeigen Räume in ihrer tatsächlichen Größe und ergeben zusammen einen Rundgang. Bei einem großen Grundstück können auch Luftaufnahmen sinnvoll sein.

Der Amateur macht beim Termin schnell ein paar Fotos mit dem Handy. Die Linien sind schief, die Räume dunkel, auf dem Tisch stehen noch die Kaffeetassen, und im Bad steht der Wäschekorb. So wird ein schönes Haus zu einem durchschnittlichen. Auf einer Portalseite, auf der Dutzende Häuser nebeneinanderstehen, klickt dann niemand mehr darauf, und Ihr Haus wirkt schlechter, als es ist.

Der Profi übertreibt aber auch nicht. Sehr starke Weitwinkel, künstlich blauer Himmel und nachträglich eingefügte Möbel ohne Hinweis führen nur zu Enttäuschung bei der Besichtigung. Bitten Sie deshalb um drei Beispiele aus den letzten Monaten, und fragen Sie, wer die Bilder gemacht hat. Eine kleine Investition an dieser Stelle lohnt sich meist, sie sollte bei einem Profi im Leistungsumfang enthalten sein.

Grundriss: Wie genau ist er?

Für Käufer ist der Grundriss nach den Fotos meist das Wichtigste. Sie möchten wissen, ob ihre Möbel passen, wo die Kinder schlafen und ob das Homeoffice einen eigenen Raum bekommt. Der Profi legt deshalb saubere, gut lesbare Grundrisse vor, wenn nötig neu gezeichnet. Bei alten Plänen prüft er, ob die Aufteilung noch stimmt und ob spätere Umbauten eingezeichnet sind. Auch die Wohnfläche wird plausibel ermittelt und im Zweifel neu berechnet.

Der Amateur lädt die alten Baupläne hoch, leicht schief gescannt und schwer lesbar. Vielleicht stimmen sie nicht mehr, weil später eine Wand versetzt wurde oder der Keller ausgebaut ist. Das Dachgeschoss mit den Schrägen wird einfach voll mitgezählt. Das fällt spätestens der Bank oder dem Käufer auf und kann zu Preisdiskussionen führen. Im schlimmsten Fall entstehen nach dem Verkauf Ansprüche, weil die Angaben falsch waren.

Fragen Sie: „Wie stellen Sie die Wohnfläche fest, und wer zeichnet den Grundriss?“ Ein Profi kennt den Unterschied zwischen Wohn- und Nutzfläche und weiß, wie Dachschrägen und ausgebaute Kellerräume zu behandeln sind. Er nennt solche Räume im Exposé korrekt und schreibt nicht einfach alles zur Wohnfläche dazu. Das schützt Sie und schafft Vertrauen.

Exposé: Was unterscheidet einen guten Text?

Das Exposé des Profis erzählt, wie es sich hier lebt, und bleibt trotzdem sachlich. Es nennt die Fahrzeit nach München und Erding, die Flughafentangente Ost, Schule, Kindergarten und Einkauf im Ort sowie die Nähe zum Golfplatz, wenn das Haus in Eichenried steht. Es beschreibt jedes Geschoss, nennt alle Modernisierungen mit Jahreszahl und spricht auch den Bedarf offen an. Alle Pflichtangaben aus dem Energieausweis sind enthalten.

Das Exposé des Amateurs besteht aus Textbausteinen: „Dieses charmante Anwesen in ruhiger und doch zentraler Lage lässt keine Wünsche offen.“ Das könnte auch in jedem anderen Ort stehen. Tatsächliche Zahlen fehlen, die Heizung wird verschwiegen, und bei der Lage wird der Flughafen entweder gar nicht oder nur als Vorteil erwähnt, auch wenn das Thema Fluglärm die Käufer interessiert. Wer das Exposé liest, hat nachher mehr Fragen als vorher.

Fragen Sie nach zwei aktuellen Exposés und lesen Sie sie, als wären Sie selbst Käufer. Erfahren Sie alles Wichtige? Würden Sie anrufen? Der Profi schreibt außerdem unterschiedliche Fassungen, etwa kurz für das Portal und ausführlich für vorgemerkte Interessenten. Und er zeigt Ihnen den Entwurf, bevor er veröffentlicht wird, damit Sie Fehler korrigieren können.

Vermarktung: Wer wird wie angesprochen?

Der Profi beginnt nicht einfach mit einer Anzeige. Er überlegt zuerst, wer das Haus kaufen könnte, und spricht vorgemerkte Interessenten an, bevor das Inserat erscheint. Dann wählt er den Starttermin bewusst aus, setzt den Preis so, dass er in den üblichen Suchfiltern auftaucht, und achtet auf die erste Woche, in der ein neues Inserat die größte Aufmerksamkeit bekommt. Die Vermarktung richtet sich nach Ihrem Ziel, ob Sie nun auf den Preis, das Tempo oder die Diskretion Wert legen.

Der Amateur stellt das Inserat online und wartet. Vielleicht lässt er den Preis zu hoch, um Spielraum zu haben. Wenn nach einigen Wochen niemand anruft, senkt er ihn, und das Inserat wirkt wie ein Ladenhüter. Vorgemerkte Interessenten hat er kaum, oder er ruft sie nicht an. Eine Strategie für Ihren Verkauf hat er nicht, er behandelt jedes Haus gleich.

Fragen Sie: „Was machen Sie in den ersten zwei Wochen konkret?“ Und: „Wen sprechen Sie zuerst an, und wie?“ Der Profi kann das in Schritten beschreiben. Auch diskrete Verkäufe ohne öffentliches Inserat sollte er anbieten können, zum Beispiel, wenn in einem kleinen Ort wie Riexing nicht jeder vom Verkauf erfahren soll.

Anfragen: Wie schnell und wie sorgfältig reagiert er?

Sobald das Inserat online ist, kommen Anfragen, und jede Stunde zählt. Der Profi antwortet schnell und freundlich und schickt das Exposé erst nach einer Identifikation mit Name und Telefonnummer. Er stellt einige Fragen: Was suchen Sie, ist die Finanzierung geklärt, bis wann möchten Sie umziehen? So trennt er Ernstgemeintes von Neugier und vermerkt alles sauber, damit Sie später wissen, was passiert ist.

Der Amateur antwortet nach Tagen oder gar nicht und schickt allen dasselbe. Er weiß nicht, wer die Interessenten sind, und lädt zu Besichtigungen ein, ohne zu fragen. Einzelne Interessenten rufen zwei- oder dreimal an und geben dann auf. Für Sie sieht es so aus, als gäbe es wenig Nachfrage. Dabei ist oft die mangelnde Betreuung der Grund dafür.

Fragen Sie: „Wie schnell antworten Sie auf Anfragen, und wie prüfen Sie Interessenten?“ Bitten Sie auch um regelmäßige Berichte mit Zahlen: Wie viele Anfragen, wie viele Exposés, wie viele Besichtigungen, welche Rückmeldungen? Bei einem Profi sind solche Berichte normal, denn er arbeitet ohnehin mit solchen Daten.

Besichtigung: Wie läuft der Termin ab?

Der Profi bereitet das Haus mit Ihnen vor: lüften, aufräumen, Licht an, Fenster putzen, Garten mähen. Er bündelt mehrere Interessenten an einem Nachmittag, damit Sie nicht jeden Tag aufräumen müssen, und führt jede Besichtigung persönlich. Er kennt die Antworten auf die üblichen Fragen, etwa zum Alter der Heizung, zur Dämmung, zum Keller und zum Flugverkehr. Er zeigt auch den Keller, statt ihn zu umgehen, und lässt Interessenten Zeit.

Der Amateur schickt vielleicht einen Mitarbeiter, der das Haus nicht kennt, oder übergibt den Schlüssel an den Interessenten. Fragen beantwortet er mit „Das müsste ich nachsehen“. Er redet zu viel, bedrängt die Besucher und sagt am Ende: „Überlegen Sie es sich.“ Rückmeldungen holt er nicht ein, sodass Sie nie erfahren, warum sich niemand gemeldet hat.

Fragen Sie: „Wer führt die Besichtigungen durch, und wie geben Sie mir danach Rückmeldung?“ Der Profi berichtet Ihnen schon am selben oder am nächsten Tag, was gut ankam und was nicht. Er fragt auch bei den Interessenten nach. So erkennen Sie früh, ob am Preis oder an der Präsentation etwas zu ändern ist.

Verhandlung: Wie schützt der Profi Ihren Preis?

Der Profi verhandelt mit Fakten. Bei einem Einwand zur Ölheizung erklärt er, dass die frühere Austauschpflicht entfallen ist und was das Gebäudemodernisierungsgesetz heute verlangt. Bei einem niedrigen Angebot fragt er zuerst nach der Begründung. Wenn mehrere Interessenten da sind, führt er ein geordnetes Verfahren: Alle erhalten dieselben Informationen und eine Frist, und Sie sehen die Angebote schriftlich. Er spricht auch über Übergabetermin und Einbauten.

Der Amateur rät schnell zur Annahme: „In der Mitte treffen ist doch fair.“ Das ist nachvollziehbar, denn seine Provision ändert sich durch eine kleine Preisänderung kaum, während sich sein Aufwand durch einen schnellen Abschluss deutlich verringert. Oder er spielt mit Interessenten und erzählt von Mitbietern, die es gar nicht gibt. Das kann schnell Vertrauen und Käufer kosten.

Fragen Sie: „Was tun Sie, wenn jemand deutlich unter dem Preis anbietet?“ Fragen Sie auch nach dem Umgang mit mehreren Angeboten und danach, wie nah frühere Abschlüsse am Startpreis lagen. Wer hier konkret antwortet, ist in der Lage, Ihre Interessen zu vertreten. Natürlich entscheiden am Ende immer Sie, ob Sie ein Angebot annehmen.

Abschluss: Was passiert bis zur Übergabe?

Der Profi lässt sich vor dem Notartermin eine Finanzierungsbestätigung der Bank oder einen Eigenkapitalnachweis vorlegen. Er liefert dem Notar alle Daten, prüft den Entwurf mit Ihnen auf offene Punkte und erklärt Ihnen, was Kaufpreisfälligkeit und Auflassungsvormerkung bedeuten. Er begleitet Sie auf Wunsch zum Termin und organisiert die Übergabe mit einem Protokoll, Zählerständen und Schlüsseln.

Beim Amateur endet das Interesse oft mit der Zusage. Die Bank ist noch nicht fertig, der Entwurf enthält falsche Angaben, und auf Rückfragen des Notars reagiert niemand. Der Käufer springt womöglich kurz vor dem Termin ab, weil die Finanzierung nicht steht. Bei der Übergabe gibt es keinen Termin und kein Protokoll, und später streiten Sie darüber, wie das Haus übergeben wurde.

Fragen Sie: „Was machen Sie zwischen Zusage und Übergabe, und was davon ist im Leistungsumfang enthalten?“ Auch nach der Übergabe sollte der Profi noch erreichbar sein, zum Beispiel, wenn sich der Energieversorger meldet oder der neue Eigentümer eine Frage hat. Ein Verkauf ist erst dann wirklich erledigt.

Wie sieht der Vergleich in der Übersicht aus?

Die folgende Tabelle fasst die wichtigsten Unterschiede zusammen. Sie können sie als Prüfliste für Ihre Gespräche nutzen und Fragen dazu stellen.

Bereich	So arbeitet der Profi	So arbeitet der Amateur
Bewertung	Schriftlich, mit Herleitung	Zahl aus dem Bauch
Unterlagen	Prüft und beschafft vorab	Sucht, wenn die Bank fragt
Fotos	Hell, gerade, von Fachleuten	Handybilder beim Termin
Exposé	Konkret und ehrlich	Textbausteine
Anfragen	Schnell, Interessenten geprüft	Langsam, ungeprüft
Besichtigung	Gebündelt und vorbereitet	Einzeln und unvorbereitet
Verhandlung	Mit Fakten und Verfahren	„In der Mitte treffen“
Abschluss	Bonität, Notar, Protokoll	Hört nach der Zusage auf

Niemand arbeitet in allen Punkten perfekt, und die Spalten sind bewusst zugespitzt. Doch wenn Sie bei einem Makler mehrfach in der rechten Spalte landen, sollten Sie weitersuchen.

Hat Professionalität etwas mit der Provision zu tun?

Viele Eigentümer nehmen an, dass eine höhere Provision für bessere Arbeit steht. Das stimmt so nicht. Die Höhe der Provision hängt auch von Fixkosten ab, also von Geschäftsräumen, Filialen, Personal und Werbung. Sie sagt zunächst nichts darüber aus, wie gut die Fotos sind oder wie sorgfältig verhandelt wird. Vergleichen Sie deshalb die Leistungen und nicht nur den Prozentsatz.

Umgekehrt ist auch ein Makler mit niedriger Provision nicht automatisch gut. Klären Sie genau, was enthalten ist und was extra kostet. Fragen Sie nach Fotos, Grundrissen, Portalen, Besichtigungen und Notarvorbereitung. Wichtig ist, dass der gesamte Leistungsumfang klar und schriftlich festgehalten wird.

Bei neues // nest zahlen Sie 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Möglich wird das, weil sich drei Maklerinnen die Fixkosten teilen, wir auf ein Prestigebüro verzichten und unsere Abläufe digital organisieren. Die Arbeit an Ihrem Haus bleibt davon unberührt.

Welcher Makler erzielt in Moosinning den besten Preis?

Der Preis entsteht aus der Summe aller Schritte: einer begründeten Bewertung, einem passenden Startpreis, starken Fotos und Texten, gut vorbereiteten Besichtigungen und einer ruhigen Verhandlung mit geprüfter Finanzierung. Jeder dieser Punkte lässt sich vor der Beauftragung prüfen. Fragen Sie außerdem nach beurkundeten Preisen aus Moosinning und der Umgebung. Ein seriöser Makler verspricht aber keinen bestimmten Preis. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Moosinning?.

Wie arbeitet neues // nest in Moosinning?

Ellen Günthel betreut bei neues // nest Moosinning und den gesamten Landkreis Erding. Sie erhalten eine schriftliche Bewertung, professionelle Fotos, einen sauberen Grundriss, ein ehrliches Exposé, persönliche Besichtigungen, eine Bonitätsprüfung sowie Notarvorbereitung und Übergabe. Die Provision wird erst nach der Beurkundung fällig. Mehr über sie erfahren Sie auf der Seite Immobilienmaklerin Ellen Günthel, einen Überblick bietet Immobilienmakler Erding.

Häufige Fragen

Woran erkenne ich einen professionellen Immobilienmakler in Moosinning?

An schriftlicher Bewertung, sauberen Unterlagen, guten Fotos, konkretem Exposé, geprüften Interessenten und klarer Verhandlung.

Sind Fotos vom Profi wirklich wichtig?

Ja, denn sie entscheiden oft darüber, ob ein Interessent das Inserat überhaupt öffnet.

Was gehört in ein gutes Exposé?

Konkrete Angaben zur Lage, Modernisierungen mit Jahreszahl, ehrliche Hinweise auf Bedarf, Grundriss und Pflichtangaben.

Wer sollte die Besichtigungen führen?

Am besten die Person, die Ihr Haus kennt und Sie auch sonst betreut.

Was passiert nach der Zusage eines Käufers?

Bonitätsprüfung, Abstimmung mit dem Notar, Beurkundung und Übergabe mit Protokoll.

Ist eine hohe Provision ein Qualitätsmerkmal?

Nein. Sie hängt auch von den Fixkosten ab. Vergleichen Sie deshalb die Leistungen.

Kann ich Beispiele der Arbeit verlangen?

Ja. Fragen Sie nach aktuellen Exposés, Fotos und Referenzen.

Wer betreut bei neues // nest Moosinning?

Ellen Günthel betreut Moosinning und den Landkreis Erding.

Fazit

Einen professionellen Immobilienmakler in Moosinning erkennen Sie, wenn Sie seine Arbeit Schritt für Schritt betrachten: Bewertung, Unterlagen, Fotos, Grundriss, Exposé, Vermarktung, Anfragen, Besichtigung, Verhandlung und Abschluss. Bitten Sie um Beispiele und vergleichen Sie. Ergänzend empfehlen wir die Ratgeber Makler in Moosinning, Guter Immobilienmakler in Moosinning und Erfahrener Immobilienmakler in Moosinning. Ellen Günthel erreichen Sie unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.