Geerbte Immobilie verkaufen im Landkreis Erding: Verkaufen, vermieten oder behalten je nach Lage

Nach einem Erbfall im Landkreis Erding stellt sich früher oder später die Frage: Was machen wir mit dem Haus? Verkaufen, vermieten oder selbst einziehen? Die Antwort hängt nicht nur von der Familie ab, sondern auch von der Lage. Eine Wohnung in Erding lässt sich meist leicht vermieten, und ein Haus in der Nähe des Flughafens ebenso. Ein altes Bauernhaus im Hügelland dagegen braucht vielleicht viel Geld, bevor sich überhaupt ein Mieter findet. Der richtige Weg ist also von Ort zu Ort verschieden.

Dieser Ratgeber hilft Ihnen, die drei Wege im Kontext des Landkreises zu vergleichen. Er nennt zunächst die ersten Schritte und Fristen und vergleicht dann Verkauf, Vermietung und Selbstnutzung. Danach geht es darum, was das jeweils in der Kreisstadt, im Flughafenumfeld, im Westen und im Osten bedeutet. Dazu kommen Steuern, Kosten und Hinweise für Erben, die weit entfernt wohnen. Bei rechtlichen und steuerlichen Fragen wenden Sie sich an Notar, Anwalt und Steuerberater. Nehmen Sie sich Zeit, wenn es möglich ist.

Was ist zuerst zu tun?

Bevor Sie über die Zukunft des Hauses nachdenken, sollten die Grundlagen geklärt sein. Die Ausschlagungsfrist beträgt in der Regel sechs Wochen ab Kenntnis, in Fällen mit Auslandsbezug sechs Monate. Prüfen Sie also zuerst, ob es Schulden gibt. Ein vorhandenes Testament muss beim Nachlassgericht abgegeben werden, das beim Amtsgericht Erding angesiedelt ist, wenn der Verstorbene im Landkreis gewohnt hat. Das Finanzamt erwartet innerhalb von drei Monaten eine Anzeige des Erbfalls. Das geht schriftlich und muss nicht aufwendig sein.

Sichern Sie auch das Haus. Wer hat Schlüssel? Reicht die Gebäudeversicherung, wenn es leer steht? Läuft die Heizung, wenn es kalt ist? Wer leert den Briefkasten und lüftet? Bitten Sie Nachbarn oder Verwandte um Hilfe, und halten Sie die Kontrollen fest. Auch die laufenden Kosten müssen bezahlt werden, also Grundsteuer, Versicherung, Strom und Heizung. Halten Sie Auslagen fest. Wenn es mehrere Erben gibt, sollten alle gleichzeitig dieselben Informationen erhalten, am besten über einen gemeinsamen Ordner.

Klären Sie dann den Erbnachweis. Ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll genügt dem Grundbuchamt meist, sonst braucht es einen Erbschein. Die Grundbuchberichtigung ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei. Bei einer Erbengemeinschaft können die Erben nur gemeinsam über das Haus verfügen (§ 2040 BGB). Nehmen Sie sich danach etwas Zeit, bevor Sie entscheiden. Lassen Sie sich nicht von Ankäufern drängen, die sich nach einem Todesfall erstaunlich schnell melden. Ein paar Wochen sind fast immer möglich.

Verkaufen, vermieten oder behalten?

Der Verkauf ist der klarste Weg. Sie erhalten den Erlös, Sie müssen sich nicht weiter kümmern, und bei mehreren Erben lässt sich Geld leicht teilen. Sie vermeiden laufende Kosten, Sanierungen und Ärger mit Mietern. Nachteilig ist der endgültige Abschied, und vielleicht fallen Steuern an. Vielleicht wird das Haus auch einmal mehr wert. Doch niemand kann das vorhersagen, und in der Zwischenzeit kostet es Geld. Dieser Weg passt besonders, wenn Sie weit weg wohnen oder wenn das Geld gebraucht wird.

Die Vermietung bringt laufende Einnahmen, und das Haus bleibt in der Familie. Doch es braucht Arbeit. Wer vermietet, muss den Zustand herstellen und erhalten, Abrechnungen erstellen und sich um Mieter kümmern. Ein Hausverwalter kann das übernehmen, doch er kostet Geld. Bei einem alten Haus können hohe Investitionen nötig sein, damit es vermietbar ist. Für die Erbengemeinschaft bedeutet das weitere Abstimmung. Überlegen Sie auch, was später ist: Mietverträge gehen nach § 566 BGB auf einen Käufer über, und ein späterer Verkauf wird dadurch womöglich schwieriger.

Die Selbstnutzung ist für viele die schönste Vorstellung. Wer ins Elternhaus zieht, bleibt in der vertrauten Umgebung und spart die Miete. Unter Umständen kann auch die Erbschaftsteuer entfallen, wenn das Familienheim zehn Jahre selbst genutzt wird. Doch passt das Haus zum eigenen Leben? Wie weit ist es zur Arbeit? Was kostet die Sanierung? Bei mehreren Erben müssen Sie die anderen auszahlen, und dafür braucht es eine Finanzierung. Rechnen Sie das ehrlich durch. Manche Erben merken erst dabei, dass der Traum teurer ist als ein anderes Haus.

Was passt in Erding und im direkten Umland?

In der Kreisstadt ist die Nachfrage von Käufern und Mietern meist gut. Eine Wohnung lässt sich hier oft ohne große Mühe vermieten, vor allem in der Nähe der S-Bahn. Damit ist die Vermietung hier eine ernsthafte Möglichkeit, gerade wenn die Wohnung gut in Schuss ist. Eine vermietete Wohnung lässt sich später auch an Anleger verkaufen. Allerdings gehören auch Eigentümerversammlungen, Hausgeld und mögliche Sonderumlagen dazu. Klären Sie, was die Gemeinschaft plant, bevor Sie sich entscheiden. Prüfen Sie die Rücklage und die Protokolle.

Auch ein Verkauf ist hier meist einfach. Es gibt viele Vergleichswerte und aktive Käufer. Das Tempo ist oft höher als im Rest des Landkreises. Bei einem Haus kann auch ein Bauträger Interesse haben, wenn das Grundstück groß genug ist. Wer das Elternhaus in Erding erbt und selbst einziehen möchte, sollte auch prüfen, was vergleichbare Häuser am Markt kosten würden. Dadurch wird klar, wie viel Sie den Geschwistern auszahlen müssten, und ob sich das für Sie rechnet.

Fragen Sie sich: Möchte ich mich um eine Wohnung und die Eigentümergemeinschaft kümmern? Wie hoch wäre die Miete, und was bleibt nach Kosten und Steuern? Was würde ein Verkauf heute bringen? Lassen Sie sich beides zeigen. Bei einer guten Lage kann sich ein Abwarten lohnen, doch das ist keine sichere Rechnung. Mehr zur Kreisstadt lesen Sie im Überblick Immobilienmakler Erding. Bei einer Wohnung ist es besonders einfach, verschiedene Wege durchzurechnen.

Was passt im Flughafenumfeld?

In Oberding, Eitting, Berglern, Moosinning und anderen Gemeinden in der Nähe ist die Nachfrage nach Wohnraum durch den Flughafen und seine Betriebe oft gut. Für Beschäftigte sind kurze Wege wichtig. Eine Vermietung kann hier gut funktionieren, wenn das Haus oder die Wohnung ordentlich ist. Denken Sie aber an die Besonderheiten. Fragen zum Flugverkehr und zum Keller gibt es auch bei Mietern. Wer Schichtdienst hat, schätzt vielleicht auch einen eigenen Stellplatz und eine ruhige Wohnlage. Fragen Sie vor Ort nach den üblichen Mieten.

Der Verkauf ist ebenso eine gute Möglichkeit, denn hier gibt es sowohl Selbstnutzer als auch Anleger. Bei einem Haus mit Keller im Moos sollten Sie Belege zur Abdichtung suchen. Ein geerbtes Anwesen mit Wiesen und Nebengebäuden braucht eine sorgfältige Prüfung der Flächen. Wenn Sie weit weg wohnen, ist die Vermietung eines älteren Hauses im Moos mit einigem Aufwand verbunden, und ein Schaden fällt erst spät auf. Vielleicht ist dann der Verkauf die bessere Lösung, auch wenn die Mietnachfrage gut ist.

Fragen Sie sich: Ist das Haus so, wie Mieter es heute erwarten? Was müsste gemacht werden? Wer kümmert sich vor Ort? Wie wirkt sich der Flugverkehr auf die Vermietbarkeit aus? Sprechen Sie auch mit einem Makler, der Vermietungen hier kennt. Mehr dazu lesen Sie in den Ratgebern Geerbte Immobilie verkaufen in Eitting und Geerbte Immobilie verkaufen in Oberding. Wer das ehrlich beantwortet, sieht oft schnell, welcher Weg passt.

Was passt im Westen?

In Finsing, Forstern und den Gemeinden nahe dem Münchner Umland ist die Nachfrage von Selbstnutzern oft gut. Viele suchen hier ein Haus, weil es in der Nähe von München zu teuer wird. Für ein Einfamilienhaus kann das bedeuten, dass ein Verkauf an eine Familie einen guten Preis bringt, vor allem wenn das Haus leer übergeben wird. Bei einer Vermietung bindet ein Mietvertrag das Haus, und Selbstnutzer zahlen dann oft weniger. Wenn Sie vorhaben, später zu verkaufen, sollten Sie das bedenken.

Wenn jemand aus der Familie selbst einziehen möchte, ist der Westen wegen der Verbindung nach München interessant. Prüfen Sie die Pendelzeiten ehrlich und rechnen Sie aus, was das Haus im Vergleich zu einem Kauf kostet. Für Erben, die in München leben, kann es auch reizvoll sein, das Haus zu behalten. Die Fahrzeit ist überschaubar, und man kann sich selbst kümmern. Doch auch dann sollte klar sein, wer sich um Winterdienst und Reparaturen kümmert. Solche Überlegungen sollten vor der Entscheidung stehen.

Fragen Sie sich: Was würde ein Selbstnutzer bezahlen? Welche Miete ist realistisch? Wie lange möchte ich das behalten? Lassen Sie sich die verschiedenen Wege vorrechnen, auch unter Berücksichtigung von Steuern und Instandhaltung. Mehr dazu lesen Sie in den Ratgebern Geerbte Immobilie verkaufen in Finsing und Geerbte Immobilie verkaufen in Forstern. Bei einem Erbe aus der Ferne hilft auch ein Makler, der die Termine vor Ort übernimmt.

Was passt im Osten und Norden?

In Dorfen, Isen, Wartenberg, Taufkirchen (Vils) und den kleineren Gemeinden sieht es anders aus. Die Nachfrage von Mietern kann geringer sein, außer in Orten mit guter Bahnanbindung wie Dorfen. Ein älteres Haus auf dem Land braucht vielleicht viel Investition, bevor es vermietbar ist, und die Miete steht oft in keinem Verhältnis dazu. Wer weit weg wohnt, hat zudem große Mühe mit der Verwaltung. Eine Vermietung lohnt sich hier deshalb seltener, vor allem bei größeren Häusern. Fragen Sie vor Ort nach, bevor Sie viel investieren.

Auch der Verkauf braucht hier Geduld. Es gibt weniger direkte Vergleiche und weniger Interessenten, und die Häuser unterscheiden sich stark. Doch es gibt Käufer, die genau so etwas suchen: Platz, Grundstück und Ruhe. Eine ehrliche Beschreibung und gute Fotos sind wichtig. Bei Höfen stellen sich Fragen zum Betriebsvermögen, zu Flächen und zum Baurecht. Sprechen Sie vor dem Verkauf mit einem Steuerberater, der die Landwirtschaft kennt. Ein schneller Verkauf kann hier viel kosten, wenn etwas übersehen wird.

Selbstnutzung kann eine schöne Lösung sein, wenn jemand aufs Land ziehen möchte und die Arbeit in der Nähe ist. Bedenken Sie aber die Wege, die Größe des Hauses und die Sanierungskosten. Bei einem Hof kommt die Pflege der Nebengebäude hinzu. Vielleicht lässt sich auch ein Teil des Anwesens verkaufen. Mehr dazu lesen Sie in den Ratgebern Geerbte Immobilie verkaufen in Dorfen und Geerbte Immobilie verkaufen in Isen. Überlegen Sie auch, was ein paar Jahre Warten kosten würden.

Welche Steuern sollten Sie bedenken?

Für die Erbschaftsteuer gelten persönliche Freibeträge. Der Wert des Hauses wird dabei nach eigenen Regeln ermittelt. Ein selbst genutztes Familienheim kann unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei übergehen, wenn der Erbe es zehn Jahre selbst nutzt. Wer es vorher verkauft oder vermietet, kann diesen Vorteil verlieren, außer in Sonderfällen. Bei einer Vermietung kann es außerdem andere Regeln geben, etwa einen Bewertungsabschlag für vermietete Wohnungen. Lassen Sie das vom Steuerberater prüfen, bevor Sie sich entscheiden.

Bei einem Verkauf ist die Spekulationsfrist wichtig. Sie beträgt zehn Jahre und läuft ab dem Kauf durch den Verstorbenen weiter. Wurde das Haus also schon lange gehalten, fällt keine Einkommensteuer an. Wer erst vor wenigen Jahren gekauft hat, sollte genau rechnen. Eine Vermietung vor dem Verkauf kann die Befreiung für Selbstnutzer gefährden. Auch hier hilft der Steuerberater. Beim Verkauf aus einer Erbengemeinschaft sollten alle Beteiligten wissen, was das für sie bedeutet. Die Steuer trifft jeden nach seinem Anteil und seinen Einkünften.

Bei einer Vermietung sind die Mieteinnahmen einkommensteuerpflichtig, doch Ausgaben wie Reparaturen, Zinsen und die Abschreibung können abgesetzt werden. Für große Investitionen gibt es besondere Regeln, und auch die Grenze für sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten betrifft vor allem Käufer. Rechnen Sie also, was nach Steuern bleibt. Bei Betriebsvermögen, etwa bei einem Hof, können beim Verkauf hohe Steuern anfallen. Holen Sie sich früh Rat. Eine solche Beratung kostet wenig im Vergleich zu dem, was auf dem Spiel steht.

Die Wege im Überblick

Die folgende Tabelle fasst die Einschätzungen zusammen. Es handelt sich um grobe Tendenzen, die im Einzelfall anders sein können. Vor allem der Zustand des Hauses und die Pläne der Erben können alles ändern.

Teilmarkt	Verkauf	Vermietung	Selbstnutzung
Erding, Umland	Oft einfach, schnell	Oft gut möglich	Vergleich mit Marktkauf
Flughafen, Moos	Gut, auch an Anleger	Oft gefragt, Zustand wichtig	Wege, Flugverkehr prüfen
Westen	Oft gut an Familien	Möglich, bindet Haus	Interessant für Pendler
Osten, Norden	Braucht Geduld	Oft weniger lohnend	Passt für Landliebhaber
Hof, Anwesen	Sorgfältig vorbereiten	Selten einfach	Großer Aufwand, Steuern

Lassen Sie sich die Wege einmal durchrechnen. Fragen Sie nach dem heutigen Verkaufswert, der realistischen Miete, den nötigen Investitionen, den laufenden Kosten und den Steuern. Bei mehreren Erben kann auch eine Mischung möglich sein. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Erbengemeinschaft auflösen mit Immobilie im Landkreis Erding.

Was gilt für Erben von außerhalb?

Viele Erben leben längst nicht mehr im Landkreis. Eine Vermietung aus der Ferne braucht einen zuverlässigen Verwalter vor Ort, der Kosten verursacht und gut ausgewählt sein sollte. Wer das nicht organisieren möchte, sollte eher verkaufen. Auch ein leerstehendes Haus braucht jemanden, der nach dem Rechten sieht. Im Winter droht Frost, und Schäden fallen spät auf. Halten Sie den Leerstand so kurz wie möglich. Fragen Sie Ihre Versicherung, was sie verlangt. Auch der Winterdienst muss geregelt sein, denn dafür haftet auch ein Eigentümer aus der Ferne.

Ein Verkauf aus der Ferne ist gut möglich. Ein Makler übernimmt Termine, und für den Notartermin genügt eine beglaubigte Vollmacht oder eine Nachgenehmigung. Bei einem Wohnsitz im Ausland erfolgt die Beglaubigung oft beim deutschen Konsulat. Unterlagen lassen sich mit Vollmacht anfordern. Oft reichen ein oder zwei Besuche, zum Beispiel um Unterlagen zu sichern und sich vom Haus zu verabschieden. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Geerbte Immobilie verkaufen in Finsing, wo wir das ausführlich beschreiben.

Lassen Sie sich außerdem nicht von schnellen Angeboten leiten. Ankäufer versprechen oft einen einfachen Verkauf, und das klingt verlockend, wenn man weit weg wohnt. Der Preis liegt jedoch häufig deutlich unter dem, was am Markt möglich wäre. Holen Sie immer eine zweite Einschätzung ein. Wer das Haus kaum noch kennt, sollte auch Nachbarn und Verwandte fragen, denn sie wissen oft, wann das Dach gemacht wurde. Solche Hinweise sind für den Verkauf sehr wertvoll, und sie ersparen später viele Nachfragen.

Welcher Makler erzielt im Landkreis Erding den besten Preis?

Bei einem geerbten Haus zählt, wer den Teilmarkt kennt, auch die Alternativen zum Verkauf ehrlich einschätzt, alle Erben gleich informiert und bei Bedarf vor Ort übernimmt. Fragen Sie nach beurkundeten Verkäufen. Eine Preisgarantie gibt es nicht. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis im Landkreis Erding?.

Wie unterstützt neues // nest Erben?

Ellen Günthel betreut bei neues // nest den gesamten Landkreis Erding. Sie schätzt den Wert ein, sagt offen, was aus ihrer Sicht am besten passt, und begleitet auf Wunsch den Verkauf. Mehr dazu erfahren Sie unter Immobilienmaklerin Ellen Günthel und Immobilienmakler Erding.

Häufige Fragen

Soll ich eine geerbte Immobilie im Landkreis Erding verkaufen oder vermieten?

Das hängt von Lage, Zustand, Ihrer Entfernung und dem Bedarf der Erben ab. Rechnen Sie beide Wege durch.

Wo lohnt sich Vermietung am ehesten?

Oft in Erding und im Flughafenumfeld, wenn der Zustand ordentlich ist.

Wann ist ein Verkauf klüger?

Wenn große Investitionen nötig sind, Sie weit weg wohnen oder das Geld gebraucht wird.

Welche Fristen laufen?

Ausschlagung meist sechs Wochen, Anzeige ans Finanzamt innerhalb von drei Monaten.

Muss ich Spekulationssteuer zahlen?

Das hängt davon ab, wann der Verstorbene gekauft hat. Die Frist läuft weiter.

Bleibe ich steuerfrei, wenn ich einziehe?

Unter bestimmten Bedingungen kann ein Familienheim steuerfrei übergehen. Fragen Sie den Steuerberater.

Kann ich aus der Ferne verkaufen?

Ja. Ein Makler übernimmt die Termine, und beim Notar genügt eine Vollmacht.

Wer betreut bei neues // nest den Landkreis Erding?

Ellen Günthel betreut den gesamten Landkreis Erding.

Fazit

Ob Sie eine geerbte Immobilie im Landkreis Erding verkaufen, vermieten oder selbst nutzen, hängt auch von der Lage ab. Klären Sie die Fristen, rechnen Sie die Wege durch und nehmen Sie sich Zeit. Ergänzend empfehlen wir die Ratgeber Erbengemeinschaft auflösen mit Immobilie im Landkreis Erding, Immobilienbewertung im Landkreis Erding und Vermietete Immobilie verkaufen im Landkreis Erding. Ellen Günthel erreichen Sie unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.