Geerbte Immobilie verkaufen in Neubiberg: Die ersten 100 Tage und was danach kommt

Wer in Neubiberg ein Haus oder eine Wohnung erbt, erlebt die ersten Wochen oft als Durcheinander. Zur Trauer kommen Behördenbriefe, ein voller Keller, offene Rechnungen und die Frage, was aus dem Haus werden soll. Vielleicht wohnen Sie weit weg und waren seit Jahren nicht mehr in Unterbiberg, vielleicht lag die Wohnung Auf der Heid bislang nur als Kapitalanlage im Depot der Tante. In dieser Lage hilft ein einfacher Zeitplan. Nicht alles muss sofort geschehen, aber einige Punkte sollten innerhalb weniger Tage oder Wochen erledigt sein, und andere können bewusst warten.

Dieser Ratgeber gliedert die erste Zeit in drei Abschnitte: die ersten zehn Tage, die Wochen bis Tag 45 und die Zeit bis Tag 100. Danach geht es um den eigentlichen Verkauf, um Steuern, um das Haus selbst und um den Fall, dass Sie nicht vor Ort sind. Falls mehrere Erben beteiligt sind, ergänzt der Ratgeber zur Erbengemeinschaft weitere Fragen. Am Ende haben Sie einen klaren Überblick und entscheiden in Ruhe, ob Sie verkaufen, vermieten oder selbst einziehen möchten. Ellen Günthel begleitet Sie auf Wunsch, auch aus der Ferne.

Wie sieht der Zeitplan für die ersten 100 Tage aus?

Die folgende Übersicht fasst zusammen, was wann ansteht. Die Tage sind nur Anhaltspunkte, und manches lässt sich auch anders ordnen.

Zeitraum	Was zu tun ist	Warum es wichtig ist
Tag 1 bis 10	Schlüssel, Post, Versicherung, Heizung, Dokumente sichern	Schäden und Verluste vermeiden
bis Tag 42	über Ausschlagung entscheiden	Schulden vermeiden
bis Tag 45	Erbnachweis beantragen, Bank und Vermieter informieren	Grundlage für alles Weitere
bis Tag 90	Anzeige beim Finanzamt, falls nötig, Steuern klären	gesetzliche Frist
bis Tag 100	Wert einschätzen lassen, Entscheidung vorbereiten	ruhige Grundlage
danach	Grundbuch berichtigen, verkaufen oder vermieten	binnen zwei Jahren gebührenfrei

Rechnen Sie damit, dass die Behörden etwas Zeit brauchen. Ein Erbschein dauert meist einige Wochen, manchmal länger. Deshalb ist es sinnvoll, früh anzufangen, auch wenn Sie noch nicht wissen, was aus dem Haus werden soll. Schreiben Sie sich die Termine auf, und setzen Sie sich Erinnerungen, denn in dieser Zeit geht leicht etwas unter.

Tag 1 bis 10: Was ist sofort zu erledigen?

Zuerst geht es um die Sicherung. Klären Sie, wer die Schlüssel hat, und bitten Sie Nachbarn, ein Auge auf das Haus zu haben. Leeren Sie den Briefkasten, und lassen Sie die Post umleiten. Informieren Sie die Wohngebäudeversicherung, denn ein leer stehendes Haus kann den Versicherungsschutz berühren. Prüfen Sie, ob die Heizung läuft und was im Winter nötig ist. Bei Frostgefahr muss ausreichend geheizt oder das Wasser fachgerecht abgestellt werden.

Suchen Sie dann gezielt nach wichtigen Dokumenten, bevor irgendetwas entsorgt wird: Testament, Versicherungspolicen, Kontounterlagen, Darlehensverträge, Grundschuldbriefe, Baupläne, der Kaufvertrag. Ein gefundenes Testament müssen Sie unverzüglich beim Nachlassgericht abliefern, das für Neubiberg beim Amtsgericht München liegt, sofern der Verstorbene zuletzt dort gemeldet war. Wertgegenstände sollten Sie sicher verwahren. Lassen Sie sich nicht von Fremden drängen, die angeblich Antiquitäten „kostenlos abholen“ oder das Haus sofort kaufen möchten.

Bis Tag 45: Was ist in den ersten Wochen wichtig?

Jetzt läuft die wichtigste Frist. Wer das Erbe nicht annehmen möchte, etwa weil Schulden zu befürchten sind, muss in der Regel innerhalb von sechs Wochen ausschlagen. Sie beginnt, wenn Sie vom Erbfall und vom Grund Ihrer Berufung erfahren. Lebte der Verstorbene im Ausland oder halten Sie sich bei Fristbeginn dort auf, sind es sechs Monate. Wer unsicher ist, sollte sich rasch beraten lassen, denn danach gilt das Erbe als angenommen.

Parallel kümmern Sie sich um den Nachweis der Erbfolge. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, reicht meist dieses mit der Eröffnungsniederschrift. Sonst beantragen Sie einen Erbschein. Informieren Sie zudem Banken, Versorger und bei einer vermieteten Immobilie die Mieter. Laufende Verträge wie Telefon und Abonnements können Sie kündigen, Strom und Wasser sollten aber so lange weiterlaufen, wie das Haus betreut wird. Läuft noch ein Darlehen, fragen Sie nach dem Stand, denn mit dem Erbe gehen auch Schulden auf Sie über.

Bis Tag 100: Wie bereite ich die Entscheidung vor?

Die Anzeige für die Erbschaftsteuer ist innerhalb von drei Monaten fällig, sofern das Finanzamt nicht bereits durch Gericht oder Notar informiert wurde. Sprechen Sie spätestens jetzt mit einem Steuerberater. Für die Steuer gelten je nach Verwandtschaftsgrad unterschiedliche Freibeträge, und das Familienheim kann unter bestimmten Bedingungen befreit sein, wenn es selbst bewohnt wird, grundsätzlich zehn Jahre lang. Ein Verkauf in dieser Zeit kann die Befreiung kosten.

Lassen Sie dann den Wert einschätzen, damit Sie wissen, worüber Sie sprechen. Das ist unverbindlich und hilft bei allen weiteren Überlegungen. Vergleichen Sie die drei wichtigsten Möglichkeiten: selbst einziehen, vermieten oder verkaufen. Die Einschätzung sollte auch sagen, ob das Grundstück für Bauherren interessant ist. In Neubiberg macht der Boden oft einen großen Teil des Wertes aus, was manche Erben überrascht. Erste Hinweise bietet der Ratgeber Kostenlose Immobilienbewertung in Neubiberg.

Sollte ich verkaufen, vermieten oder selbst einziehen?

Lassen Sie sich mit dieser Frage ruhig Zeit. Die Tabelle zeigt, was für welche Möglichkeit spricht.

Möglichkeit	Spricht dafür	Zu bedenken
Selbst einziehen	Haus bleibt in der Familie, Steuerbefreiung möglich	Sanierung, Arbeitsplatz, Lebensmittelpunkt
Vermieten	laufender Ertrag, gute Nachfrage in Neubiberg	Verwaltung, Mieterschutz, Instandhaltung
Verkaufen	Klarheit, Kapital frei, keine laufenden Kosten	Abschied, ggf. Steuern

Die Nachfrage nach Mietwohnungen ist in Neubiberg durch die Universität der Bundeswehr und die Arbeitgeber im Südosten stabil, doch Vermietung lohnt sich vor allem bei gutem Zustand. Ein Haus mit Sanierungsstau zu vermieten, ist oft weder finanziell noch nervlich attraktiv, vor allem aus der Ferne. Wer selbst einziehen möchte, sollte die Sanierungskosten ehrlich rechnen. Ist die Immobilie bereits vermietet, treten Sie als Erbe in den Vertrag ein. Hinweise dazu gibt der Ratgeber Vermietete Immobilie verkaufen in Neubiberg.

Welche Steuern fallen beim Verkauf an?

Für die Einkommensteuer zählt die zehnjährige Spekulationsfrist. Sie läuft nach dem Erbfall einfach weiter, denn Erben übernehmen die Anschaffung des Verstorbenen. Hat dieser vor mehr als zehn Jahren gekauft oder im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst dort gewohnt, bleibt ein Verkauf in der Regel steuerfrei. War die Immobilie dagegen erst vor kurzem gekauft und vermietet, kann das anders aussehen. Halten Sie den alten Kaufvertrag bereit, denn das Datum entscheidet.

Lassen Sie den Fall vor der Unterschrift prüfen. Ein Gespräch mit dem Steuerberater kostet wenig im Vergleich zu dem, was auf dem Spiel steht. Beachten Sie auch, dass bei der Erbschaftsteuer der Verkaufspreis eine Rolle spielen kann. Weicht er deutlich von dem Wert ab, den das Finanzamt angenommen hat, kann das Anlass für eine Korrektur sein, in beide Richtungen. Wir geben dazu keine Steuerberatung, erinnern aber daran, diese Punkte rechtzeitig anzusprechen.

Was gilt für Heizung und Pflichten nach dem Erbfall?

Viele Erben sorgen sich um den alten Heizkessel. Das ist heute weitgehend unnötig. Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz, und die frühere Pflicht, alte Kessel nach einem Eigentümerwechsel auszutauschen, ist entfallen. Eine vorhandene Öl- oder Gasheizung darf also weiterlaufen und repariert werden. Auch die 65-Prozent-Regel für neue Heizungen gibt es nicht mehr. Ein Heizungstausch nur wegen des Verkaufs ist deshalb meist nicht sinnvoll.

Bestehen bleiben Dämmpflichten. Fehlt der Mindestwärmeschutz, muss die oberste Geschossdecke oder das Dach gedämmt werden, außerdem ungedämmte, zugängliche Leitungen außerhalb beheizter Räume. Bei Häusern mit höchstens zwei Wohnungen, die der Eigentümer am 1. Februar 2002 selbst bewohnte, trifft das den neuen Eigentümer innerhalb von zwei Jahren nach dem Eigentumsübergang. Verkaufen Sie vorher, geht die Pflicht auf den Käufer über. Bei Einzelfragen helfen Energieberater oder Schornsteinfeger. Mehr dazu steht im Ratgeber Haus mit Ölheizung verkaufen in Neubiberg.

Wie gehe ich mit dem Haus und dem Hausrat um?

Ein leeres Haus braucht Pflege. Lüften Sie regelmäßig, halten Sie den Garten in Ordnung, und sammeln Sie alle Rechnungen. Wer weit weg wohnt, kann einen Hausmeisterdienst beauftragen. Ein verwahrlostes Grundstück zieht Einbrecher an und schreckt spätere Käufer ab. Beim Hausrat gilt: Nehmen Sie sich Zeit. Gehen Sie zuerst durch und legen Sie Erinnerungsstücke beiseite. Wertvolles sollte geschätzt werden, bevor es das Haus verlässt.

Für den Rest kommt ein Haushaltsauflöser in Frage. Holen Sie mehrere Angebote ein und klären Sie, ob verwertbare Dinge angerechnet werden. Warten Sie aber mit der vollständigen Räumung, bis Sie mit einer Maklerin gesprochen haben. Je nach Käufer kann das anders geregelt werden, denn ein Bauträger braucht das Haus vielleicht gar nicht geräumt, während eine Familie es sauber übernehmen möchte. Alte Farbe, Öl und Elektrogeräte müssen fachgerecht entsorgt werden. Bitten Sie Freunde um Hilfe an den Tagen, an denen es schwerfällt.

Was tun mit einem laufenden Darlehen oder alten Einträgen?

Mit dem Erbe gehen auch Schulden auf Sie über. Läuft noch ein Darlehen, treten Sie in den Vertrag ein. Informieren Sie die Bank, und fragen Sie nach dem aktuellen Stand und den Bedingungen einer Ablösung. Beim Verkauf wird das Darlehen in der Regel aus dem Kaufpreis getilgt. Vor Ende der Zinsbindung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen, sodass sich ein Blick auf den Zeitpunkt lohnt. Oft ist eine eingetragene Grundschuld längst nicht mehr mit einem Darlehen verbunden und kann mit einer Bewilligung der Bank gelöscht werden.

Im Grundbuch können weitere Rechte stehen, etwa ein Wohnrecht zugunsten eines Elternteils oder ein Wegerecht. Lesen Sie den Auszug aufmerksam. Ein Wohnrecht einer bereits verstorbenen Person lässt sich meist mit der Sterbeurkunde löschen, ein noch bestehendes senkt den Wert und muss geklärt werden. Grundlegendes dazu erklärt unser Beitrag Wozu dient das Grundbuch.

Wie läuft der Verkauf einer geerbten Immobilie ab?

Ist die Entscheidung gefallen, ähnelt der Ablauf jedem anderen Verkauf. Zuvor muss aber das Grundbuch berichtigt sein, was innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei ist. Für den Verkauf brauchen Sie außerdem Flurkarte, Bauakte vom Landratsamt München, Energieausweis und, falls vorhanden, Rechnungen für Modernisierungen. Als Erbe wissen Sie oft wenig über den Zustand. Das ist normal. Sagen Sie offen, was Sie wissen und was nicht, doch was Ihnen bekannt ist, dürfen Sie nicht verschweigen. Ein Haftungsausschluss schützt nicht bei Arglist.

Bei einem Haus auf größerem Grundstück kommen Familien und Bauherren in Frage, bei einer Wohnung Eigennutzer und Anleger. Häufig stellt sich auch die Frage, ob das Elternhaus erhalten bleiben soll. Das können Sie bei der Auswahl des Käufers berücksichtigen. Die einzelnen Schritte beschreibt der Ratgeber Hausverkauf mit Makler in Neubiberg, die Dokumente der Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Neubiberg. Wie Sie ein Grundstück einordnen, zeigt der Ratgeber Grundstück bewerten lassen in Neubiberg.

Wie gehe ich mit Angeboten von Ankäufern um?

Kurz nach einem Todesfall kann Post von Ankäufern und Bauträgern im Briefkasten liegen. Schneller Abschluss, keine Besichtigungen, Räumung inklusive: Für Erben aus der Ferne klingt das verlockend. Solche Unternehmen kaufen aber für eigene Rechnung und müssen einen Gewinn einkalkulieren. Ohne eigene Einschätzung des Werts können Sie nicht beurteilen, ob ein Angebot fair ist.

Unterschreiben Sie nichts ohne Prüfung, auch keine Vollmachten oder Vorverträge. Ein Kaufvertrag muss ohnehin notariell beurkundet werden. Fragen Sie außerdem bei angeblichen Maklern nach der Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung. Einen Ankäufer zu wählen, kann im Einzelfall sinnvoll sein, wenn es wirklich schnell gehen muss, aber dann als bewusste Entscheidung und nicht aus Überforderung. Weitere Warnsignale nennt der Ratgeber Seriöser Immobilienmakler in Neubiberg.

Was ist, wenn ich nicht vor Ort bin?

Viele Erben leben längst nicht mehr im Großraum München. Das ist kein Hindernis. Unterlagen, Handwerkertermine und Besichtigungen kann eine Maklerin mit Ihrer Vollmacht übernehmen. Beim Notar kann Sie eine Person vertreten, deren Vollmacht notariell beglaubigt ist. Bei einem Wohnsitz im Ausland klären Sie früh, wie die Beglaubigung abläuft und wie die Identifizierung nach dem Geldwäschegesetz erfolgt.

Vereinbaren Sie regelmäßige Berichte per E-Mail oder Telefon, und lassen Sie sich Fotos schicken. Wichtig ist auch, dass jemand vor Ort erreichbar ist, falls etwas passiert. Entscheidungen bleiben trotz allem bei Ihnen. Ein Besuch vor Beginn der Vermarktung ist sinnvoll, auch um persönliche Dinge abzuholen und sich zu verabschieden. Wer weit weg wohnt, unterschätzt zudem oft die laufenden Kosten eines leeren Hauses. Auch das kann ein Grund sein, nicht zu lange zu warten.

Was gilt, wenn weitere Erben beteiligt sind?

Sind Sie nicht allein geerbt, gehört die Immobilie allen gemeinsam, und über einen Verkauf müssen alle entscheiden. Hier hilft der Ratgeber Erbengemeinschaft auflösen bei einer Immobilie in Neubiberg. Gibt es Vermächtnisse oder Pflichtteilsansprüche, sollten Sie das früh mit einem Notar oder Fachanwalt klären. Beim Pflichtteil kann der tatsächliche Kaufpreis bei einem zeitnahen Verkauf als Maßstab dienen.

Besteht ein Wohnrecht oder Nießbrauch, etwa zugunsten des überlebenden Elternteils, muss geklärt werden, ob es bestehen bleibt oder einvernehmlich aufgehoben wird. Bei neues // nest begleitet Ellen Günthel solche Verkäufe im Münchner Osten. Der Satz liegt bei 1,785 % statt der häufig verlangten 3,57 % und wird erst nach der Beurkundung fällig. Mehr über unsere Arbeit erfahren Sie auf der Seite Immobilienmakler Neubiberg. Wie der Verkauf eines Hauses im Ort abläuft, zeigt auch der Ratgeber Haus verkaufen in Neubiberg.

Häufige Fragen

Muss ich das geerbte Haus sofort verkaufen?

Nein. Beachten Sie die Fristen, die Entscheidung über das Haus kann aber warten.

Was ist in den ersten Tagen am wichtigsten?

Haus sichern, Versicherung informieren, Dokumente finden und Heizung prüfen.

Bis wann kann ich ausschlagen?

Meist innerhalb von sechs Wochen, bei Auslandsbezug innerhalb von sechs Monaten.

Muss ich die alte Heizung ersetzen?

Nein, die frühere Austauschpflicht ist seit dem 29. Juli 2026 entfallen.

Fällt Steuer auf den Verkauf an?

Das hängt von der Anschaffung durch den Verstorbenen und der Nutzung ab. Lassen Sie das prüfen.

Was mache ich mit Ankäufern?

Erst den Wert unabhängig einschätzen lassen, dann in Ruhe entscheiden.

Geht das auch aus der Ferne?

Ja, mit Vollmacht und einer Maklerin vor Ort.

Was kostet die Begleitung bei neues // nest?

Der Satz beträgt 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer, fällig nach dem Notartermin.

Fazit

Wer in Neubiberg eine Immobilie erbt, kommt mit einem klaren Zeitplan am besten durch die erste Zeit: sichern, Dokumente finden, Fristen einhalten, Steuern klären und erst dann entscheiden. Lassen Sie sich nicht drängen, und investieren Sie nicht überstürzt in das Haus. Ellen Günthel begleitet Sie auf Wunsch, auch wenn Sie weit weg wohnen. Sie erreichen uns unter 089 / 599 79 300 und über das Kontaktformular.