Grundstück bewerten lassen in Forstern: Die Bauvoranfrage Schritt für Schritt

Bei einem Grundstück liegen zwischen der Hoffnung und der Wirklichkeit oft große Summen. Ist der große Garten in Forstern ein zweiter Bauplatz? Darf auf dem Grundstück in Karlsdorf ein Doppelhaus entstehen? Liegt die Wiese in Hartbrunn noch im Innenbereich oder schon im Außenbereich? Solange solche Fragen offen sind, kann niemand den Wert verlässlich nennen. Ein Instrument, das viele Eigentümer in Preisendorf, Kipfing und Neuharting nicht kennen, kann hier sehr helfen: die Bauvoranfrage.

Dieser Ratgeber zeigt, wie sich mit einer Bauvoranfrage die Bewertung eines Grundstücks absichern lässt. Sie erfahren, wann sie sich lohnt und wann nicht, wie sie Schritt für Schritt abläuft, was sie etwa kostet und was der Bescheid bedeutet. Außerdem geht es um das, was neben dem Baurecht zählt: Bodenrichtwert, Erschließung, Boden, Rechte und die Frage, wer das Grundstück bewerten sollte. Einzelheiten klären Sie bitte mit einem Architekten oder der Bauaufsicht.

Warum ist das Baurecht so wichtig für den Wert?

Bei einem Grundstück zahlt ein Käufer nicht für Quadratmeter, sondern für das, was er daraus machen kann. Ob ein Haus, zwei Häuser oder gar nichts gebaut werden darf, entscheidet über den Wert, und zwar oft in erheblichem Umfang. Ein Grundstück im Innenbereich nach § 34 BauGB, das sich bebauen lässt, ist etwas völlig anderes als eine gleich große Fläche im Außenbereich nach § 35 BauGB, auf der nur in engen Ausnahmen gebaut werden darf.

In Forstern und seinen Ortsteilen ist diese Frage nicht immer leicht zu beantworten. Viele Grundstücke liegen am Rand von Bebauung, und was vom Gefühl her dazugehört, ist rechtlich vielleicht schon Außenbereich. Gibt es einen Bebauungsplan, ist die Lage meist klar. Sonst muss das Bauamt entscheiden, ob ein Grundstück noch zum im Zusammenhang bebauten Ortsteil gehört. Eine gut gemeinte Auskunft am Telefon ist dafür nicht verbindlich, und auch der Nachbar hilft da nicht weiter.

Auch innerhalb des Innenbereichs gibt es viele Fragen. Wie groß darf das Haus sein, und wo darf es stehen? Darf es zwei Vollgeschosse haben? Darf ein zweites Haus in den Garten? Davon hängt ab, ob sich Familien, Handwerker oder Bauträger für das Grundstück interessieren. Wer das nicht weiß, verkauft vielleicht zu billig, oder er erwartet zu viel und bleibt auf dem Grundstück sitzen. Genau dafür ist die Bauvoranfrage gedacht.

Was ist eine Bauvoranfrage?

Eine Bauvoranfrage, in Bayern auch Vorbescheid genannt, ist eine Anfrage an die Bauaufsichtsbehörde zu einzelnen Fragen eines geplanten Bauvorhabens. Sie müssen noch kein fertiges Bauprojekt vorlegen, sondern können gezielt fragen: Darf hier überhaupt gebaut werden? Ist ein Einfamilienhaus mit zwei Vollgeschossen und dieser Grundfläche zulässig? Ist die Zufahrt gesichert? Das Amt prüft diese Fragen und erteilt einen schriftlichen Bescheid.

Für Forstern ist die Bauaufsicht im Landratsamt Erding zuständig, und auch die Gemeinde wird beteiligt. Der Vorbescheid ist für eine bestimmte Zeit verbindlich, in Bayern in der Regel drei Jahre, und er kann verlängert werden. Fragen Sie im Einzelfall nach. Er ersetzt zwar keinen Bauantrag, doch die entschiedenen Fragen gelten für das spätere Verfahren. Auch ein Käufer kann sich darauf stützen, wenn die Rechtsnachfolge entsprechend geregelt ist.

Das macht aus einer unsicheren Vermutung eine belegte Aussage. Statt „Hier kann man wahrscheinlich noch ein Haus bauen“ heißt es dann: „Für ein Einfamilienhaus mit dieser Größe liegt ein positiver Vorbescheid vor.“ Das ist für Käufer und Banken ein großer Unterschied. Es lohnt sich also, das Instrument zu kennen, auch wenn es nicht in jedem Fall sinnvoll ist. Der nächste Abschnitt zeigt, wann es sich rechnet.

Wann lohnt sich eine Bauvoranfrage?

Sie lohnt sich vor allem, wenn von der Antwort viel abhängt und Unsicherheit besteht. Das typische Beispiel ist der große Garten mit einem bestehenden Haus: Lässt sich ein zweiter Bauplatz abtrennen? Das kann den Wert deutlich erhöhen. Ein weiteres Beispiel ist das Grundstück am Ortsrand, von dem niemand genau weiß, ob es noch bebaubar ist. Auch bei einem geplanten Abriss, bei einem Doppelhaus statt eines Einzelhauses oder bei einer Aufstockung kann sie helfen.

Sie lohnt sich auch, wenn verschiedene Käufergruppen in Frage kommen. Ein Bauträger zahlt vielleicht mehr, wenn klar ist, dass mehrere Einheiten möglich sind. Eine Familie zahlt mehr, wenn sie weiß, dass ihr Wunschhaus dort entstehen kann. Ohne Klärung ziehen alle einen Risikoabschlag ab. Mit einem positiven Bescheid entfällt ein Teil davon. Bei einem negativen Bescheid wissen Sie immerhin, woran Sie sind, und ersparen sich falsche Erwartungen.

Weniger sinnvoll ist sie, wenn ein klarer Bebauungsplan gilt und das Vorhaben eindeutig zulässig ist. Dann bringt sie kaum zusätzliche Sicherheit. Auch bei einem Grundstück, das eindeutig im Außenbereich liegt und keine Ausnahme in Sicht ist, spart man sich die Mühe. Und wenn Sie schnell verkaufen müssen, kann die Dauer ein Problem sein. In solchen Fällen kann der Käufer die Anfrage selbst stellen, oder der Kaufvertrag wird mit einer Bedingung versehen.

Schritt 1: Die erste Klärung beim Bauamt

Bevor Sie Geld ausgeben, sollten Sie sich informieren. Sprechen Sie mit dem Bauamt der Gemeinde Forstern und mit der Bauaufsicht im Landratsamt Erding. Fragen Sie, ob ein Bebauungsplan oder ein Flächennutzungsplan vorliegt und wie das Grundstück eingestuft wird. Oft bekommen Sie schon erste Hinweise, auch wenn diese nicht verbindlich sind. Manchmal zeigt sich schnell, dass ein Vorhaben kaum Aussicht hat, und das spart Ihnen die weiteren Schritte.

Sammeln Sie dafür die Grundlagen: Flurkarte, Grundbuchauszug, vorhandene Pläne und frühere Bescheide. Schauen Sie auch in die Nachbarschaft: Was wurde in den letzten Jahren gebaut, und wie hoch sind die Häuser? Im Innenbereich ist das der Maßstab, denn ein Bauvorhaben muss sich in die Umgebung einfügen. Auch Fotos der Straße können hilfreich sein. Vielleicht haben Nachbarn selbst schon eine Anfrage gestellt, und ihre Erfahrung ist für Sie sehr wertvoll.

Überlegen Sie auch, was Sie erreichen möchten. Geht es um einen weiteren Bauplatz, um ein größeres Haus oder um die grundsätzliche Bebaubarkeit? Je klarer die Frage, desto besser die Antwort. Ein Makler, der die Gegend kennt, kann Ihnen sagen, welche Frage für den Verkauf am meisten bringt. Er kennt auch die Wünsche der Käufer. Es bringt wenig, eine Genehmigung für etwas zu erhalten, das niemand haben möchte.

Schritt 2: Der Architekt und die Unterlagen

Für einen Vorbescheidsantrag brauchen Sie in der Regel einen einfachen Lageplan und eine Skizze des Vorhabens, dazu ein Formular und eine Beschreibung der Fragen. Je nach Fragestellung sind auch Ansichten und Schnitte nötig. Bei einfachen Fragen lässt sich das manchmal selbst erledigen, doch meist ist ein Architekt die bessere Wahl. Er kennt die Vorgaben, formuliert die Fragen richtig und weiß, wie die Behörde denkt. Fragen Sie nach, wie viel er dafür berechnet.

Die Formulierung der Fragen ist entscheidend. Der Vorbescheid gilt nur für das, was gefragt wurde. Fragen Sie etwa: „Ist auf dem Flurstück X ein Einfamilienhaus mit einer Grundfläche von Y und zwei Vollgeschossen planungsrechtlich zulässig?“ Eine zu allgemeine Frage bringt eine allgemeine Antwort, und eine zu enge Frage beschränkt Sie später. Auch Alternativen lassen sich abfragen. Ein Architekt kann hier viel Mühe und Enttäuschung ersparen.

Klären Sie außerdem, wie das Grundstück erschlossen ist. Eine gesicherte Zufahrt, Wasser, Abwasser und Strom gehören zur Baugenehmigung. Bei einem hinteren Bauplatz braucht es oft einen eigenen Streifen oder ein Geh- und Fahrtrecht, das im Grundbuch beim Amtsgericht Erding eingetragen wird. Auch Abstandsflächen und Baumschutz können wichtig sein. Der Architekt sollte solche Punkte kennen und mit Ihnen besprechen, bevor der Antrag gestellt wird.

Schritt 3: Antrag, Prüfung und Bescheid

Der Antrag wird bei der Gemeinde oder direkt bei der Bauaufsicht eingereicht, je nach Vorgehen vor Ort. Die Gemeinde gibt ihre Stellungnahme ab, das sogenannte gemeindliche Einvernehmen. Danach prüft das Landratsamt, gegebenenfalls unter Beteiligung weiterer Stellen wie Naturschutz oder Wasserwirtschaft. Rechnen Sie je nach Fall mit mehreren Monaten. Fragen Sie vorab nach der üblichen Dauer. In dieser Zeit können Sie das Grundstück natürlich schon vorbereiten, aber noch nicht verlässlich bewerben.

Die Kosten setzen sich aus Gebühren der Behörde und dem Honorar des Architekten zusammen. Die Gebühren richten sich nach dem Vorhaben und sind meist überschaubar im Vergleich zum möglichen Wertunterschied. Das Honorar hängt vom Aufwand ab. Lassen Sie sich vorher ein Angebot geben und rechnen Sie aus, ob es sich lohnt. Auch ein negativer Bescheid hat seinen Wert, denn dann wissen Sie, was nicht möglich ist, und können den Preis entsprechend ansetzen.

Am Ende erhalten Sie einen schriftlichen Bescheid. Lesen Sie ihn genau. Ist er positiv, gibt es oft Auflagen, zum Beispiel zur Höhe oder zur Dachform. Ist er negativ, enthält er eine Begründung. Vielleicht lässt sich eine kleinere Variante genehmigen. Besprechen Sie das mit dem Architekten. Gegen einen negativen Bescheid können Sie Rechtsmittel einlegen, was aber oft teuer ist und lange dauert. Hier ist anwaltlicher Rat sinnvoll.

Wie wirkt der Bescheid auf den Wert?

Ein positiver Bescheid verändert die Rechnung. Der Käufer muss das Risiko nicht mehr einkalkulieren, dass sein Vorhaben scheitert, und auch die Bank sieht das Grundstück mit anderen Augen. Der Kreis der Interessenten wird oft größer, weil auch Menschen in Frage kommen, die keine Unsicherheit tragen wollen. Bei einem zusätzlichen Bauplatz kann der Wert des Grundstücks deutlich steigen. Wie viel genau, ergibt sich aus der Rechnung der jeweiligen Käufer.

Familien rechnen mit einem Gesamtbudget: Was bleibt für das Grundstück, nachdem Haus und Nebenkosten abgezogen sind? Bauträger rechnen rückwärts: Was kann ich am Ende verkaufen, und was darf das Grundstück kosten? Beide brauchen dafür verlässliche Angaben zum Baurecht. Mit dem Bescheid können Sie diese Rechnung für beide Gruppen besser unterstützen, zum Beispiel mit einer Skizze im Exposé. Das schafft eine gute Grundlage für die Verhandlung.

Auch ein Bescheid mit Einschränkungen hilft. Wenn klar ist, dass nur ein kleineres Haus möglich ist, kann der Preis stimmen, und es gibt keine Enttäuschungen. Das spart Besichtigungen und Verhandlungen, die am Ende doch scheitern. Beachten Sie aber: Der Vorbescheid ist zeitlich begrenzt. Wenn Sie lange warten, müssen Sie ihn eventuell verlängern lassen. Klären Sie deshalb, wann Sie ihn am besten nutzen, und sprechen Sie darüber mit Ihrem Makler.

Was zählt neben dem Baurecht?

Der Bodenrichtwert aus BORIS-Bayern ist der übliche Ausgangspunkt. Er zeigt einen Durchschnittswert für eine bestimmte Zone, bezogen auf ein typisches Grundstück. Sie erhalten ihn online oder beim Gutachterausschuss im Landkreis Erding. Das konkrete Grundstück kann davon stark abweichen, je nach Größe, Zuschnitt und Lage. Sehr große Grundstücke zählen meist nicht im selben Verhältnis mehr, außer es lässt sich etwas abteilen.

Dann kommen die Erschließung und der Boden. Sind Straße, Wasser, Abwasser und Strom vorhanden, und wer zahlt die Erschließungsbeiträge? Fragen Sie bei der Gemeinde Forstern nach offenen Beiträgen. Im Übergang von der Schotterebene zum Hügelland können die Bodenverhältnisse von Ort zu Ort unterschiedlich sein. Ein Bodengutachten zeigt, welche Gründung nötig ist. Auch Hanglagen, Grundwasser und mögliche Altlasten, etwa bei früherer gewerblicher Nutzung, beeinflussen die Baukosten und damit den Wert.

Schließlich zählen die Rechte im Grundbuch beim Amtsgericht Erding. Wegerechte, Leitungsrechte oder alte Dienstbarkeiten können ein Grundstück stark einschränken. Auch Bäume, örtliche Satzungen und Denkmalschutz in der Nachbarschaft spielen eine Rolle. Bei landwirtschaftlichen Flächen gilt unter Umständen das Grundstückverkehrsgesetz. Bei einem alten Gebäude muss man auch den Abriss einrechnen oder den Bestandsschutz bedenken. Das sollten Sie vor einem Abriss unbedingt klären.

Wer sollte das Grundstück bewerten?

Für die meisten Verkäufe reicht die Einschätzung eines Maklers, der sich in der Gegend auskennt. Er weiß, was Bauherren und Bauträger in Forstern tatsächlich zahlen, und kann einschätzen, ob sich eine Bauvoranfrage lohnt. Fragen Sie, wie viele Grundstücke er verkauft hat und welche Fragen dabei aufgetaucht sind. Eine Zahl ohne Herleitung reicht bei einem Grundstück nicht aus. Lassen Sie sich zeigen, welche Annahmen zum Baurecht er getroffen hat.

Bei einem Streit, zum Beispiel in einer Erbengemeinschaft, oder bei einer komplizierten Lage ist ein Sachverständiger sinnvoll. Ein Gutachten eines öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen kostet deutlich mehr, ist aber für alle Beteiligten nachvollziehbar und hat auch vor Gericht ein größeres Gewicht. Auch der Gutachterausschuss im Landkreis Erding erstellt solche Gutachten. Ein Architekt kann zusätzlich zeigen, was sich auf dem Grundstück bauen lässt.

Online-Rechner helfen bei Grundstücken kaum, denn sie kennen das Baurecht nicht und können weder Boden noch Zuschnitt einschätzen. Der Bodenrichtwert ist für eine erste Orientierung die bessere Quelle. Vergleichen Sie zwei oder drei Einschätzungen und fragen Sie nach, wenn sie weit auseinanderliegen. Oft erklärt sich der Unterschied durch unterschiedliche Annahmen zum Baurecht, und das spricht dann wieder für eine Klärung beim Amt.

Wer stellt die Anfrage, Sie oder der Käufer?

Sie können die Bauvoranfrage selbst stellen, bevor Sie verkaufen. Dann tragen Sie die Kosten und die Zeit, profitieren aber auch von der Klarheit und erhalten vermutlich einen höheren Preis. Das bietet sich an, wenn Sie Zeit haben und die Chancen gut stehen. Für viele Eigentümer ist das sinnvoll, denn die Kosten sind im Vergleich zum möglichen Wert meist gering. Sie sollten jedoch vorab mit einem Fachmann sprechen.

Alternativ kann der Käufer die Anfrage stellen. Dann lassen Sie sich womöglich auf einen Kaufvertrag mit einer Bedingung ein: Der Verkauf gilt nur, wenn die Genehmigung erteilt wird. Das verzögert den Verkauf und bindet Sie, denn in dieser Zeit können Sie nicht an andere verkaufen. Bauträger arbeiten häufig so. Lassen Sie solche Bedingungen genau prüfen, setzen Sie klare Fristen und fragen Sie den Notar, wie Sie sich absichern.

Eine weitere Möglichkeit ist ein gestaffelter Kaufpreis: ein Grundpreis, plus ein Zuschlag, wenn zusätzliches Baurecht erreicht wird. Das teilt Risiko und Chance. Es erfordert aber eine sorgfältige Formulierung im notariellen Vertrag. Ihr Makler kann zeigen, was in Ihrem Fall üblich ist. Am Ende geht es um die Frage: Wer trägt das Risiko, und wer bekommt die Chance? Das sollten Sie sich gut überlegen.

Wie sieht der Ablauf in der Übersicht aus?

Die folgende Tabelle fasst die Schritte zusammen. Dauer und Kosten sind grobe Anhaltspunkte, und im Einzelfall kann es anders aussehen.

Schritt	Was geschieht	Dauer (Richtwert)
Erste Klärung	Gespräch mit Gemeinde und Landratsamt	Tage bis Wochen
Fachmann	Architekt, Skizze, Fragen formulieren	Wochen
Antrag	Einreichen, Gemeinde gibt Stellungnahme	Wochen
Prüfung	Landratsamt, ggf. weitere Stellen	Mehrere Monate
Bescheid	Positiv, eingeschränkt oder negativ	Danach prüfen
Bewertung	Einschätzung auf neuer Grundlage	Tage
Verkauf	Exposé mit Bescheid und Skizze	Wochen bis Monate

Planen Sie also genügend Zeit ein, wenn Sie den Weg gehen möchten. Bei einem Termindruck, etwa wegen eines Umzugs, kann das schwierig werden. Sprechen Sie Ihren Makler früh darauf an, damit alles zusammenpasst.

Welcher Makler erzielt in Forstern den besten Preis?

Bei einem Grundstück ist es entscheidend, ob jemand das Baurecht klärt, die Fragen zu Boden und Erschließung beantwortet und die Käufergruppe findet, für die das Grundstück am meisten wert ist. Fragen Sie nach beurkundeten Grundstücksverkäufen in der Umgebung und danach, wann er zu einer Bauvoranfrage raten würde. Eine Garantie gibt es nicht. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Forstern?.

Wie bewertet neues // nest Ihr Grundstück?

Ellen Günthel betreut bei neues // nest Forstern und den gesamten Landkreis Erding. Sie klärt mit Ihnen das Baurecht, schaut sich die Rechte im Grundbuch an und legt Ihnen eine begründete schriftliche Einschätzung vor. Sie sagt Ihnen auch, wann eine Bauvoranfrage sinnvoll wäre. Mehr dazu erfahren Sie unter Immobilienmaklerin Ellen Günthel und Immobilienmakler Erding.

Häufige Fragen

Wie lasse ich mein Grundstück in Forstern bewerten?

Über einen ortskundigen Makler oder, bei Streit und schwierigen Fällen, über einen Sachverständigen.

Was ist eine Bauvoranfrage?

Eine Anfrage an die Bauaufsicht zu einzelnen Fragen eines Vorhabens, die in einem schriftlichen Bescheid beantwortet wird.

Wann lohnt sich eine Bauvoranfrage?

Vor allem bei Unsicherheit über zusätzliches Baurecht und bei Grundstücken am Ortsrand.

Wie lange dauert sie?

Meist mehrere Monate, je nach Fall und Behörde.

Wer ist zuständig?

Die Bauaufsicht im Landratsamt Erding, die Gemeinde wird beteiligt.

Reicht der Bodenrichtwert?

Als Ausgangspunkt ja, doch das Grundstück kann davon stark abweichen.

Kann der Käufer die Anfrage stellen?

Ja. Dann sollten Sie den Kaufvertrag und die Fristen genau prüfen lassen.

Wer betreut bei neues // nest Forstern?

Ellen Günthel betreut Forstern und den Landkreis Erding.

Fazit

Wer ein Grundstück in Forstern bewerten lässt, sollte zuerst das Baurecht klären. Eine Bauvoranfrage kann aus einer Vermutung eine belegte Aussage machen und den Wert absichern, kostet aber Zeit. Lassen Sie sich beraten, ob sie sich in Ihrem Fall lohnt. Ergänzend empfehlen wir die Ratgeber Immobilienbewertung in Forstern, Kostenlose Immobilienbewertung in Forstern und Immobilie verkaufen in Forstern. Ellen Günthel erreichen Sie unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.