Immobilie verkaufen in Kirchberg: Das Haus vorbereiten, Raum für Raum
Wer selbst seit Jahrzehnten in einem Haus lebt, sieht vieles nicht mehr. Die Garderobe, die im Flur den halben Weg versperrt. Den Geruch nach Holzofen. Die kleine Lampe, die seit Jahren nicht mehr geht. Ein Besucher, der zum ersten Mal hereinkommt, sieht das in den ersten Sekunden. Vor allem Menschen, die für eine Besichtigung aus Moosburg, Landshut oder Erding nach Kirchberg gefahren sind, entscheiden oft schon im Flur, ob sie sich das Haus vorstellen können. Trotzdem braucht es keine teure Renovierung. Meist reichen Ordnung, Licht und ein paar kleine Reparaturen.
Dieser Ratgeber geht deshalb mit Ihnen durch das Haus, vom Gartentor bis zum Dachboden. In jedem Raum sehen Sie, was sich lohnt und was Sie lassen sollten. Danach kommen Fotos, Besichtigungen und der weitere Ablauf bis zum Notar sowie Kosten und Provision. Das ersetzt keine rechtliche oder steuerliche Beratung. Dafür sind Notar, Rechtsanwalt und Steuerberater zuständig.
Das Wichtigste in Kürze
- Die Vorbereitung entscheidet über den ersten Eindruck, teure Umbauten meist nicht.
- Ordnung, Licht, Sauberkeit und kleine Reparaturen wirken stärker als eine neue Küche.
- Verbergen Sie keine Mängel. Benennen Sie sie, wenn sie bekannt sind.
- Beginnen Sie außen, denn Fotos und erster Eindruck entstehen dort.
- Halten Sie Unterlagen griffbereit und den Energieausweis fertig.
- Planen Sie etwa vier bis acht Wochen für die Vorbereitung ein.
- Mit 1,785 % statt 3,57 % Provision bleibt Ihnen rund 1,8 % mehr vom Kaufpreis.
Warum lohnt sich das in Kirchberg besonders?
Die Gemeinde liegt im hügeligen, waldreichen Erdinger Holzland, etwa 14 Kilometer von Moosburg, 19 von Erding, jeweils 21 von Landshut und Dorfen und 24 vom Flughafen München entfernt. Sie hat 24 Gemeindeteile und wuchs zwischen 1988 und 2018 von 747 auf 1.035 Einwohner. Wer hier kauft, fährt für eine Besichtigung oft eine Weile. Das Foto muss also überzeugen, damit jemand sich überhaupt auf den Weg macht. Ist die Person dann da, zählt der erste Eindruck, weil sie vermutlich schon mehrere Häuser gesehen hat. Hier geht es weniger um Glanz als um Vertrauen: Dieses Haus wurde gepflegt, und hier wird nichts versteckt.
Hinzu kommt, dass Sie die Gelegenheit nutzen können, um sich selbst auf den Abschied vorzubereiten. Wer bereits aufgeräumt hat, zieht später leichter um. Gerade bei einem langjährig bewohnten Haus ist das eine Hilfe. Und der Dachboden, der jetzt schon leer ist, muss später nicht in zwei Tagen geräumt werden.
Station 1: Vom Gartentor zur Haustür
Fangen Sie außen an. Gehen Sie einmal so auf das Haus zu, als wären Sie fremd. Ist die Hausnummer lesbar? Klemmt das Tor? Sind die Wege frei und ist die Einfahrt ordentlich? Ist die Mülltonne im Blick? Schneiden Sie Hecken und Sträucher zurück, die Fenster verdecken. Mähen Sie den Rasen, und räumen Sie alte Geräte, Holzstapel und Blumentöpfe beiseite. Waschen Sie die Haustür ab. Ein neuer Fußabstreifer kostet fast nichts, und eine funktionierende Klingel ebenso. Im Winter gehört ein geräumter und gestreuter Weg dazu.
Was Sie lassen sollten: eine neue Pflasterung, eine neue Fassade oder große Gartenarbeiten kurz vor dem Verkauf. Das holen Sie selten vollständig herein, und viele Käufer haben eigene Vorstellungen.
Station 2: Flur und Treppenhaus
Hier entsteht der erste Eindruck von innen, und er ist oft eng. Räumen Sie Jacken, Schuhe und alles weg, was nicht gebraucht wird. Lassen Sie nur ein paar Haken und einen kleinen Teppich übrig. Sorgen Sie für helles Licht. Eine schwache Glühbirne macht einen dunklen Flur noch dunkler. Prüfen Sie Treppe und Geländer. Eine lose Stufe sollte repariert werden, denn sie ist auch ein Sicherheitsthema.
Station 3: Wohnzimmer
Weniger ist hier mehr. Nehmen Sie ein oder zwei Möbelstücke heraus, damit der Raum größer wirkt. Packen Sie Sammlungen und viele Familienfotos in Kartons, denn Interessenten sollen sich selbst hier vorstellen können. Öffnen Sie Vorhänge, putzen Sie Fenster und lüften Sie gründlich. Wer raucht, sollte einige Wochen vorher die Räume reinigen und die Vorhänge waschen. Ein Holzofen ist für viele ein schönes Detail. Halten Sie Angaben zum Kaminkehrer bereit, denn danach wird häufig gefragt.
Station 4: Küche
Viele Käufer tauschen die Küche ohnehin aus. Eine neue lohnt sich deshalb selten. Wichtig ist Sauberkeit. Räumen Sie Arbeitsflächen frei, reinigen Sie Herd und Backofen und ziehen Sie Fugen nach. Kleine Reparaturen wie eine lose Schranktür oder ein tropfender Hahn sind schnell erledigt. Überlegen Sie, ob die Küche bleiben soll. Das sollte im Exposé und später im Vertrag stehen.
Station 5: Bad und WC
Hier zählt der Eindruck von Sauberkeit besonders. Silikonfugen lassen sich preiswert erneuern, Schimmel in Ecken sollten Sie entfernen und nach der Ursache suchen. Stellen Sie Tuben und Flaschen weg, legen Sie frische Handtücher hin. Ein altes Bad muss nicht neu sein, aber es sollte funktionieren. Ein Kostenvoranschlag für ein neues Bad kann im Gespräch nützlich sein, wenn Sie das nicht selbst übernehmen möchten. Bei Schimmel ist Ehrlichkeit wichtig. Überstreichen Sie nichts, ohne den Grund zu kennen, und sagen Sie, was Sie wissen.
Ihr fairer und günstiger Immobilienmakler in Kirchberg
Unsere Provision für Verkäufer liegt bei 1,785 % inkl. MwSt. statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Das ist kein Sparmodell: Bewertung, Exposé mit professionellen Fotos, Besichtigungen, Bonitätsprüfung, Verhandlung und Notartermin übernehmen wir für Ihre Immobilie in Kirchberg vollständig. Sprechen Sie uns an, wir beraten Sie persönlich und unverbindlich.
Station 6: Schlafzimmer und Kinderzimmer
Diese Räume sind privat, und das dürfen sie auch bleiben. Medikamente, Dokumente und Wertsachen gehören in den Schrank. Betten sollten gemacht sein. Leeren Sie nach Möglichkeit überfüllte Kleiderschränke, denn ein Kleiderschrank, der aus allen Nähten platzt, wirkt, als fehle Stauraum. Ein Zimmer, das seit Jahren als Abstellraum dient, sollte wieder als Zimmer erkennbar sein. Sie müssen keine Möbel kaufen, nur Platz schaffen. Ein Kinderzimmer sollte vorher mit den Kindern besprochen werden, denn für sie sind fremde Menschen im Zimmer besonders ungewohnt.
Station 7: Keller und Heizung
Der Keller wird fast immer angesehen, vor allem von Interessenten mit einem Handwerker. Machen Sie den Weg frei, damit man zu Heizung, Sicherungskasten und Wasseranschlüssen gelangt. Sortieren Sie aus, was nicht mehr gebraucht wird. Lüften Sie regelmäßig, damit es nicht muffig riecht. Stellen Sie die letzten Wartungsprotokolle und das Kaminkehrerblatt bereit. Zur Rechtslage können Sie sagen: Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz. Eine bestehende Heizung darf weiterlaufen und repariert werden, und die Austauschpflicht ist entfallen. Neue Öl- und Gasheizungen bleiben erlaubt, doch bei Einbau nach diesem Datum steigen im Bestand ab 2029 die Anteile klimafreundlicher Brennstoffe. Einzelfälle klärt ein Energieberater oder der Schornsteinfeger.
Station 8: Dachboden, Garage und Stadel
Oben sollte man mindestens bis zur Dachkonstruktion sehen können. Oberste Geschossdecke und zugängliche Leitungen sollten gedämmt sein, denn das kann Pflicht sein und in bestimmten Fällen den neuen Eigentümer innerhalb von zwei Jahren treffen. Das fällt Käufern auf. Räumen Sie Kartons zusammen. In Garage, Werkstatt und Stadel genügt eine grobe Ordnung. Altöl, Farben und Pflanzenschutzmittel gehören zu den Sammelstellen. Sagen Sie deutlich, wofür Nebengebäude genutzt wurden und ob sie genehmigt sind. In einer Gemeinde mit noch 40 landwirtschaftlichen Betrieben (Stand 2016) haben viele Anwesen so etwas. Ein gepflegter Stadel ist ein Pluspunkt, aber bitte werben Sie nur mit geklärten Nutzungen.
Wie gehe ich mit Gerüchen und Geräuschen um?
Was einem selbst nicht mehr auffällt, nehmen Besucher sofort wahr. Bitten Sie eine Bekannte, die selten bei Ihnen ist, einmal durch das Haus zu gehen und ehrlich zu sagen, was sie riecht oder hört. Muffige Keller, Haustiere, Zigaretten, ein alter Teppich oder das Essen von gestern lassen sich meist mit gründlichem Lüften und Reinigen in den Griff bekommen. Duftsprays sind keine Lösung, weil sie eher misstrauisch machen. Liegt die Ursache tiefer, etwa bei Feuchtigkeit im Mauerwerk, suchen Sie nach dem Grund und nennen Sie ihn.
Auch Geräusche sollten Sie kennen. Eine knarrende Treppe gehört zu einem alten Haus, ein dauerhaft brummendes Gerät im Keller eher nicht. Stammen Geräusche von außen, etwa von der Straße, von Flugzeugen oder von einem landwirtschaftlichen Betrieb nebenan, sprechen Sie sie an. Interessenten können zu verschiedenen Zeiten vorbeikommen und sich ein eigenes Bild machen. Das schafft Vertrauen. Wählen Sie die Besichtigungszeiten fair und nicht nur die ruhigsten Stunden. Wer erst nach dem Einzug merkt, wann die Erntemaschinen fahren, ist zu Recht verärgert. Für die meisten, die aufs Land ziehen, ist das ohnehin kein Hindernis, wenn sie es vorher wissen.
Ellen Günthel kennt den Markt in Kirchberg und schätzt Ihre Immobilie nach einer persönlichen Besichtigung ein. Die Wertermittlung ist für Eigentümer kostenlos und unverbindlich.
Was mache ich, wenn ich körperlich nicht alles schaffe?
Sie müssen das alles nicht allein tun. Kinder, Enkel oder Nachbarn helfen oft gern, wenn man sie konkret fragt: ein Samstag für den Keller, ein Nachmittag für die Hecke. Für die schweren Arbeiten gibt es Hausmeisterdienste, Gartenbetriebe und Reinigungsfirmen. Holen Sie sich einen Preis vorab und bezahlen Sie erst, wenn die Arbeit erledigt ist. Seien Sie vorsichtig bei Haustürangeboten für Dachreinigung oder Pflasterarbeiten. Gerade ältere Eigentümer werden so häufig angesprochen. Überlegen Sie auch, ob wirklich alles nötig ist. Ein Makler kann Ihnen sagen, was für die Fotos wichtig ist und was warten kann. Für manche Käufer zählt ohnehin nur die Substanz. Bei einem Sanierungsobjekt muss nicht jedes Zimmer glänzen. Es reicht, wenn man alles gut sehen kann und der Zustand ehrlich beschrieben ist.
Die Vorbereitung im Überblick
| Bereich | Lohnt sich | Lohnt sich meist nicht |
|---|---|---|
| Außen | Rückschnitt, Ordnung, Klingel | Neue Pflasterung, Fassade |
| Flur | Freiräumen, Licht, lose Stufe | Neue Böden |
| Wohnzimmer | Weniger Möbel, Lüften, Fenster | Neue Einrichtung |
| Küche | Sauberkeit, kleine Reparaturen | Neue Küche |
| Bad | Fugen, Schimmel, Ordnung | Komplette Erneuerung kurz vorher |
| Keller | Zugang, Lüften, Belege | Teure Abdichtung ohne Prüfung |
| Dach | Decke dämmen, Einsicht | Neue Eindeckung ohne Anlass |
Was sollte ich nicht tun?
Überstreichen Sie keine feuchten Stellen, und verstellen Sie keine Risse mit Möbeln. Spätestens ein Handwerker findet das, und danach ist das Vertrauen dahin. Der übliche Ausschluss der Sachmängelhaftung schützt nicht bei arglistigem Verschweigen. Geben Sie auch kein Geld aus, ohne vorher zu fragen. Bitten Sie den Makler, das Haus vor der Vorbereitung einmal anzusehen. Stellen Sie die Frage: „Welche drei Dinge würden Sie vor den Fotos ändern?“ Eine gute Antwort kostet Sie meist wenig und bringt viel. Wer dagegen hört, dass alles erneuert werden müsse, sollte sich eine zweite Meinung einholen.
Wie geht es nach der Vorbereitung weiter?
Sobald das Haus bereit ist, kommen die Fotos. Wählen Sie einen hellen Tag, und zeigen Sie auch Garten und Umgebung. Bei einem Termin im Winter helfen Sommerbilder. Danach folgt das Exposé mit Fakten, Grundriss und Hinweisen zum Alltag. Die Grundschule liegt in Schröding, und für Fahrten nach Moosburg, Erding oder Landshut ist in der Regel ein Auto nötig. Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Die Unterlagen beschreibt Unterlagen für den Hausverkauf in Kirchberg, den Wert Immobilienbewertung in Kirchberg.
Bei der Besichtigung sollte es warm und hell sein. Öffnen Sie Fenster vorher, machen Sie Licht in allen Räumen, und bringen Sie Haustiere woanders unter. Bleiben Sie nach Möglichkeit nicht im Weg, oder lassen Sie den Makler führen. Halten Sie eine Liste von Jahreszahlen bereit, und notieren Sie die Fragen. Liegt ein Angebot vor, prüfen Sie die Finanzierung. Vor dem Notartermin sollte eine verbindliche Zusage der Bank vorliegen. Bei privaten Käufern soll der Vertragsentwurf zwei Wochen vor dem Termin vorliegen. Am Ende stehen Zahlung, Übergabe mit Protokoll, Zählerständen und Schlüsseln.
Wer hinter neues // nest steht
Bei neues // nest arbeiten Marion Schoppe, Ellen Günthel und Anna Wagenstaller eng zusammen. Für Kirchberg ist Ellen Günthel Ihre feste Ansprechpartnerin, das Team steht mit Erfahrung und Kontakten dahinter.
Wann mache ich was?
| Zeitpunkt | Aufgabe |
|---|---|
| 8 Wochen vorher | Durchgang mit Makler, Unterlagen sammeln, Energieausweis bestellen |
| 6 Wochen vorher | Keller und Dachboden aufräumen, kleine Reparaturen |
| 4 Wochen vorher | Garten, Fenster, Fugen, Licht |
| 2 Wochen vorher | Persönliches wegräumen, Reinigung |
| Tag der Fotos | Hell, ordentlich, Fenster putzen, Autos wegfahren |
| Vor jeder Besichtigung | Lüften, Licht, Haustiere, Wertsachen |
Welche Kosten entstehen?
Die Vorbereitung bleibt meist überschaubar: Reinigung, ein paar Handwerkerstunden, vielleicht ein Container. Hinzu kommt der Energieausweis. Beim Verkauf können Kosten für Löschungen und eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Die Notarkosten für den Kaufvertrag trägt üblicherweise der Käufer. Eine Steuer kann anfallen, wenn das Haus keine zehn Jahre Ihnen gehört und nicht selbst genutzt wurde. Fragen Sie im Zweifel den Steuerberater, gerade wenn ein landwirtschaftlicher Betrieb bestand.
Wie viel Provision sparen Sie mit neues // nest?
Bei neues // nest zahlen Sie als Verkäufer 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Das sind 50 % der Provision. Von jedem Euro Kaufpreis bleiben Ihnen 98,215 % statt 96,43 %, also rund 1,8 % mehr. Ein teurerer Makler müsste rund 1,85 % mehr erzielen, damit Sie gleich dastehen.
Möglich ist das, weil drei Maklerinnen sich die Fixkosten teilen, wir auf ein Prestigebüro verzichten und mit digitalen Abläufen arbeiten. Bei ImmoScout24 haben wir die Bewertung „Exzellent“. Ansprechpartnerin für Kirchberg ist Ellen Günthel. Für ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung mit privatem Käufer gilt zudem: Wenn Sie uns beauftragen, trägt der Käufer höchstens die Hälfte, und sein Anteil wird erst nach Ihrem Zahlungsnachweis fällig. Die Auswahlkriterien beschreibt Makler in Kirchberg, den Vergleich Günstiger Makler in Kirchberg.
Was ist in besonderen Lagen anders?
Bei einem geerbten Haus muss oft zuerst ausgeräumt werden, wie es Geerbte Immobilie verkaufen in Kirchberg beschreibt. Bei einer Trennung sollten Spuren des Streits nicht sichtbar sein, und beide sollten über die Termine Bescheid wissen. Das erklärt Scheidungsimmobilie in Kirchberg. Wer im Alter verkauft, sollte sich Hilfe holen und früh anfangen, siehe Haus verkaufen im Alter in Kirchberg.
Ein Beispiel: vier Wochen und wenig Geld (erfunden)
Ein Paar möchte ein Haus aus den 1970er-Jahren verkaufen und denkt an ein neues Bad und frische Fassadenfarbe. Die Maklerin rät zunächst davon ab und geht mit den beiden durchs Haus. Ihre Liste ist kurz: Hecke schneiden, Garderobe weg, Keller aufräumen, Lampen tauschen, Fugen im Bad, Decke im Dachboden dämmen. Das Paar braucht vier Wochen und gibt wenig aus. Die Fotos wirken hell. Bei den Besichtigungen fragt eine Familie nach dem alten Bad, und das Paar legt einen Kostenvoranschlag vor. Der Kauf kommt zustande, und die Familie baut später nach eigenen Wünschen um.
Das Beispiel ist erfunden. Es zeigt nur, wie weit sich mit einfachen Mitteln kommen lässt.
Welcher Makler erzielt in Kirchberg den besten Preis?
Eine gute Vorbereitung ist ein Hebel für den Preis, und ein guter Makler sagt Ihnen, was sich wirklich lohnt. Wie Sie erzielte Preise prüfen und einen Lockpreis erkennen, zeigt Welcher Makler erzielt den besten Preis in Kirchberg?.
Ellen Günthel begleitet Eigentümer in Kirchberg von der ersten Einschätzung bis zur Schlüsselübergabe. Rufen Sie an oder schreiben Sie uns, wir melden uns zeitnah persönlich.
Häufige Fragen
Soll ich vor dem Verkauf renovieren?
Meist genügen Ordnung, Reinigung und kleine Reparaturen.
Lohnt sich eine neue Küche?
Selten. Viele Käufer haben eigene Pläne.
Muss das Haus leer sein?
Nein. Es sollte aufgeräumt und zugänglich sein.
Darf ich Mängel überstreichen?
Bekannte Mängel sollten Sie benennen. Verschweigen kann teuer werden.
Wie lange dauert die Vorbereitung?
Oft vier bis acht Wochen, je nach Haus.
Wann muss der Energieausweis vorliegen?
Spätestens bei der Besichtigung. Die Pflichtangaben gehören in die Anzeige.
Wer zahlt den Notar?
Üblicherweise der Käufer. Ihre Kosten für Löschungen kommen hinzu.
Was spare ich bei neues // nest?
Sie zahlen 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der üblichen 3,57 %, also 50 % der Provision.
Fazit
Wer eine Immobilie in Kirchberg verkaufen möchte, sollte das Haus mit dem Blick eines Fremden durchgehen: Ordnung, Licht und kleine Reparaturen genügen meist. Sagen Sie offen, was nicht perfekt ist. Ellen Günthel unterstützt Sie gern, unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular. Eine erste Einschätzung bietet die kostenlose Wertermittlung.
