Maklerprovision in Schwabing: Was Eigentümer beim Verkauf wirklich zahlen

Schwabing zählt zu den beliebtesten und teuersten Wohnlagen in München. Wer hier eine Immobilie verkauft, bewegt sich in einem Marktsegment, in dem Kaufpreise regelmäßig die Millionengrenze überschreiten. Für Eigentümer ist die Maklerprovision damit keine Kleinigkeit: Bei einem Verkaufspreis von 1,2 Millionen Euro und einer üblichen Provision von 3,57 Prozent auf der Verkäuferseite sind das über 42.000 Euro allein für den Makler.

Umso wichtiger ist es, die Struktur der Maklerprovision zu verstehen: Wie hoch ist sie in München und Schwabing üblich? Wer zahlt was? Und welche Alternativen gibt es für Eigentümer, die ihre Kosten optimieren möchten, ohne auf professionelle Unterstützung zu verzichten?

Dieser Ratgeber beantwortet diese Fragen klar und ohne Umwege.

Was ist die Maklerprovision und wie entsteht sie?

Die Maklerprovision ist das Honorar, das ein Immobilienmakler für seine Vermittlungsleistung erhält. Sie ist im BGB geregelt und entsteht grundsätzlich nur dann, wenn der Makler kausal dazu beigetragen hat, dass ein Kaufvertrag zustande kommt.

Die Provision ist nicht gesetzlich in einer festen Höhe vorgeschrieben. Sie ist das Ergebnis einer Vereinbarung zwischen Auftraggeber und Makler. In der Praxis haben sich jedoch regionaltypische Sätze eingespielt, die als Marktstandard gelten und oft ohne große Diskussion übernommen werden.

Wie hoch ist die Maklerprovision in München und Schwabing?

In Bayern und damit auch in München gilt traditionell eine Gesamtprovision von 7,14 Prozent des Kaufpreises inkl. Mehrwertsteuer. Seit der gesetzlichen Neuregelung zur Provisionsteilung im Jahr 2020 muss diese Summe gleichmäßig auf Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden, wenn beide Seiten vom Makler vertreten werden.

Das bedeutet in der Praxis:

• Verkäufer zahlen: 3,57 Prozent des Kaufpreises inkl. MwSt.
• Käufer zahlen: 3,57 Prozent des Kaufpreises inkl. MwSt.
• Gesamtprovision: 7,14 Prozent

Bei einem Schwabinger Apartment für 1,5 Millionen Euro bedeutet das:

• Provision Verkäufer: ca. 53.550 Euro
• Provision Käufer: ca. 53.550 Euro
• Gesamtprovision: ca. 107.100 Euro

Diese Zahlen machen deutlich, warum die Maklerprovision zu den größten Kostenpositionen beim Immobilienverkauf gehört.

Das Gesetz zur Provisionsteilung: Was sich seit 2020 geändert hat

Vor 2020 war es in Deutschland üblich, dass der Käufer die gesamte Provision allein trägt. Das führte dazu, dass Käufer in teuren Städten wie München neben dem hohen Kaufpreis und der Grunderwerbsteuer noch die komplette Maklerprovision aufbringen mussten.

Das Gesetz zur Provisionsteilung, das im Dezember 2020 in Kraft trat, schuf hier mehr Ausgewogenheit: Wenn ein Makler für beide Parteien tätig ist, darf er von der einen Seite nicht mehr verlangen als von der anderen. In der Praxis wurde damit die doppelte Innenprovision, die vorher oft allein beim Käufer lag, auf beide Seiten verteilt.

Für Eigentümer in Schwabing, die ihren Makler beauftragen und die Kosten optimieren möchten, hat sich damit auch eine neue Verhandlungslogik ergeben: Wer die Gesamtprovision reduziert, spart als Verkäufer direkt Geld.

Wann entsteht der Provisionsanspruch?

Ein Makler hat nur dann Anspruch auf seine Provision, wenn:

• ein gültiger Maklervertrag geschlossen wurde,
• der Makler eine ursächliche Leistung erbracht hat (Nachweis oder Vermittlung eines Kaufinteressenten),
• ein wirksamer Kaufvertrag zustande gekommen ist,
• zwischen der Maklerleistung und dem Vertragsabschluss ein Kausalzusammenhang besteht.

Kommt kein Kaufvertrag zustande, entsteht grundsätzlich kein Provisionsanspruch. Eigentümer sollten dies im Hinterkopf behalten, wenn sie Maklerverträge mit Mindestlaufzeiten oder Alleinauftragsklauseln unterzeichnen.

Arten von Maklerverträgen und ihre Tücken

Nicht alle Maklerverträge sind gleich. Eigentümer sollten die Unterschiede kennen:

Einfachmaklerauftrag

Der Eigentümer beauftragt mehrere Makler gleichzeitig oder behält sich vor, selbst zu verkaufen. Wer zuerst einen Käufer bringt, erhält die Provision. Nachteil: Makler investieren in diesem Modell weniger, da die Erfolgschance für sie geringer ist.

Alleinauftrag

Der Eigentümer beauftrag exklusiv einen Makler für eine bestimmte Laufzeit. Der Makler darf in dieser Zeit keine anderen Objekte vorrangig vermarkten und investiert entsprechend mehr Aufwand. Vorteil: koordinierte Vermarktung. Nachteil: Bindung an einen Anbieter, selbst wenn man unzufrieden ist.

Qualifizierter Alleinauftrag

Die intensivste Form: Auch der Eigentümer darf während der Laufzeit nicht selbst verkaufen. Im Gegenzug bekommt er in der Regel die umfangreichsten Vermarktungsleistungen.

Wichtig: Maklerverträge können im Streitfall rechtlich bindend sein. Wer einen Alleinauftrag vorzeitig kündigen möchte, sollte dies nur nach sorgfältiger Prüfung und im besten Fall mit rechtlichem Rat tun.

Was leistet ein Makler in Schwabing – und was kostet das wirklich?

Die Maklerprovision kauft Eigentümern ein Leistungspaket, das im Idealfall folgende Bausteine enthält:

• Marktpreiseinschätzung: Fundierte Analyse des erzielbaren Preises auf Basis aktueller Marktdaten.
• Unterlagenbeschaffung: Zusammenstellung aller relevanten Dokumente wie Grundbuchauszug, Energieausweis, Baugenehmigungen.
• Professionelles Exposé: Hochwertige Fotografie, ansprechende Beschreibung, Grundrissaufbereitung.
• Platzierung auf Immobilienportalen: Anzeigenschaltung auf ImmoScout24, Immowelt und weiteren Kanälen.
• Anfragenmanagement: Qualifizierung von Kaufinteressenten, Terminkoordination.
• Besichtigungen: Durchführung und Nachbereitung.
• Verhandlungsführung: Professionelle Preisverhandlung im Interesse des Verkäufers.
• Kaufabwicklung: Begleitung bis zum Notartermin, Koordination mit Anwälten und Banken.

Diese Leistungen sind im Premiumsegment wie Schwabing besonders relevant, weil Käufer hier sehr informiert, oft durch eigene Berater begleitet sind und deutlich schärfer verhandeln als in einfacheren Marktsegmenten.

Wie viel lässt sich bei der Maklerprovision verhandeln?

Die Provision ist, anders als viele Eigentümer glauben, verhandelbar. In Schwabing, wo die absoluten Provisionsbeträge aufgrund hoher Kaufpreise sehr groß sind, gibt es für Makler auch bei niedrigeren Prozentsätzen noch ausreichend Ertrag.

Einige Punkte, die beim Verhandeln helfen:

• Vergleiche einholen: Wer mehrere Makler um ein Angebot bittet, erhält ein realistisches Bild der Marktkonditionen und schafft Wettbewerb.
• Leistungsumfang klären: Nicht alle Makler bieten dieselben Leistungen. Wer vergleicht, sollte Äpfel mit Äpfeln vergleichen.
• Alternative Anbieter prüfen: Moderne Maklerunternehmen wie Neues Nest Immobilien arbeiten mit einer deutlich günstigeren Provision von 1,785 Prozent pro Partei. Das ist knapp die Hälfte des üblichen Satzes und bedeutet bei einem Kaufpreis von 1 Million Euro eine Ersparnis von ca. 17.850 Euro auf Verkäuferseite, ohne auf professionelle Begleitung zu verzichten.

Maklerprovision versus Mehrwert: Wann lohnt sich ein teurer Makler?

Ein höherer Provisionssatz rechtfertigt sich nur, wenn der Makler auch einen nachweisbaren Mehrwert schafft: bessere Preisverhandlungen, größeres Interessentennetzwerk, schnellerer Verkauf oder bessere Bedingungen. Blindes Vertrauen in den Preis als Qualitätssignal ist bei Maklern keine gute Strategie.

Gut aufgestellte Makler in Schwabing kennen den Markt, haben ein belastbares Interessentennetzwerk im Premiumsegment und können den Verkaufsprozess effizient gestalten. Diese Qualität ist unabhängig vom Provisionssatz möglich – entscheidend ist die Leistung, nicht die Prozentzahl.

Steuern und Absetzbarkeit der Maklerprovision

Für Verkäufer ist die Maklerprovision in der Regel nicht steuerlich abzugsfähig. Für Käufer hingegen gehört sie zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöht die Abschreibungsbasis bei vermieteten Objekten.

Je nach Einzelfall können sich steuerliche Besonderheiten ergeben. Die oben genannten Hinweise dienen der allgemeinen Orientierung; konkrete Fragen sollten mit einer Steuerberatung besprochen werden.

Gesamtkosten beim Immobilienverkauf in Schwabing im Überblick

Neben der Maklerprovision entstehen beim Verkauf noch weitere Kosten:

• Energieausweis: Falls noch nicht vorhanden, zwischen ca. 100 und 500 Euro.
• Grundbuchauszug: Einige Euro, erhältlich beim Amtsgericht.
• Notarkosten: Trägt in der Regel der Käufer, aber Absprachen sind möglich.
• Spekulationssteuer: Bei Verkauf innerhalb der Zehnjahresfrist und ohne Selbstnutzung potenziell relevant.
• Vorfälligkeitsentschädigung: Wenn noch laufende Kredite abzulösen sind, kann die Bank eine Gebühr verlangen.

Wer den Erlös aus dem Verkauf eines Schwabinger Objekts optimal nutzen möchte, sollte diese Kostenpositionen frühzeitig kalkulieren.

Schwabinger Immobilienmarkt: Warum Expertise hier besonders wichtig ist

Schwabing ist kein homogenes Marktgebiet. Innerhalb des Stadtteils gibt es erhebliche Preisunterschiede zwischen der Leopoldstraße, ruhigen Seitenstraßen nahe dem Englischen Garten, Altbauten aus der Gründerzeit und modernen Neubauobjekten. Ein Makler, der Schwabing kennt, kann diese Nuancen in der Preisfindung und Vermarktung berücksichtigen.

Aktuelle Preisorientierung für Eigentumswohnungen (Stand 2026):

• Gründerzeitaltbauten in guter Lage: 9.000 bis 14.000 Euro pro Quadratmeter
• Neubauten und vollständig sanierte Einheiten: 10.000 bis 16.000 Euro pro Quadratmeter
• Einfachere Lagen oder sanierungsbedürftige Objekte: 7.000 bis 9.000 Euro pro Quadratmeter

Bei diesen Kaufpreisen macht jeder halbe Prozentpunkt Provision einen erheblichen Unterschied in Euro und Cent.

Checkliste: Maklerprovision richtig verhandeln

• Mindestens drei Maklern einen Auftrag zur Bewertung und Angebotslegung erteilen
• Provisionssatz und Leistungsumfang schriftlich fixieren
• Alleinauftragslaufzeit auf maximal drei bis sechs Monate begrenzen
• Klären, ob Provision auf beide Parteien aufgeteilt wird oder nur auf Verkäuferseite anfällt
• Alternative Anbieter mit günstigeren Provisionsmodellen explizit vergleichen
• Referenzen und nachweisbare Abschlüsse in vergleichbarer Preis- und Lagenklasse prüfen

Mehr zur Vorbereitung eines Immobilienverkaufs im Großraum München findet sich in den Ratgebern zu Wohnung verkaufen in Bogenhausen und zur Immobilienbewertung im Münchner Umland.

Maklerauftrag kündigen: Was Eigentümer wissen sollten

Manchmal stellt sich heraus, dass die Zusammenarbeit mit einem Makler nicht den Erwartungen entspricht: zu wenig Rückmeldung, zu wenige Anfragen, unzureichende Kommunikation. In solchen Fällen fragen Eigentümer, ob und wie sie den Auftrag beenden können.

Grundsätzlich gilt: Maklerverträge ohne Befristung können in der Regel mit einer angemessenen Frist gekündigt werden. Alleinaufträge mit fester Laufzeit können hingegen nicht einfach vorzeitig aufgelöst werden. Welche Konsequenzen eine Kündigung hat, hängt vom Vertragstext ab. Wer unsicher ist, sollte rechtliche Beratung in Anspruch nehmen, bevor er handelt.

Ein gut formulierter Maklervertrag enthält klare Regelungen zur Laufzeit, zu Kündigungsfristen und dazu, was mit der Provision passiert, wenn nach Vertragsende ein Käufer erscheint, der noch vom Makler akquiriert wurde (sogenannte Nachbetrachtungsklausel).

Provisionsfreier Verkauf: Wann ist das realistisch?

Eigentümer, die auf die Maklerleistung vollständig verzichten und selbst verkaufen möchten, sparen sich die Provision auf ihrer Seite. Ob das wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt von mehreren Faktoren ab:

• Zeiteinsatz: Selbstvermarktung erfordert erheblichen Aufwand für Exposé-Erstellung, Anfragenmanagement, Bonitätsprüfung und Verhandlungsführung.
• Marktkenntnis: Wer den Schwabinger Markt gut kennt und das Objekt realistisch einschätzen kann, hat bessere Chancen, privat einen guten Preis zu erzielen.
• Netzwerk: Wer einen geeigneten Käufer bereits im Bekanntenkreis oder Netzwerk hat, kann ohne Makler verkaufen. Fehlt dieses Netzwerk, ist die Reichweite beim Privatverkauf deutlich eingeschränkter als über einen Makler mit aktiver Interessentenliste.

Eine sinnvolle Zwischenlösung: Eigentümer, die professionelle Unterstützung wünschen, aber unnötige Kosten vermeiden möchten, sollten gezielt nach Anbietern mit günstigeren Provisionsmodellen suchen. Neues Nest Immobilien bietet mit 1,785 Prozent pro Partei eine Möglichkeit, professionell vermarkten zu lassen, ohne die klassische Vollprovision zu zahlen.

Provision und Verhandlungsergebnis: Was beeinflusst den Nettoerlös wirklich?

Die Maklerprovision ist eine relevante Kostengröße. Entscheidend für den tatsächlichen Nettoerlös aus einem Immobilienverkauf ist aber das Zusammenspiel mehrerer Faktoren:

• Angebotspreis: Ein realistischer, gut begründeter Einstiegspreis führt oft zu besseren Abschlüssen als ein zu aggressiver Preis, der Käufer abschreckt oder zu unnötigen Abschlägen zwingt.
• Vermarktungsqualität: Hochwertige Fotos, ein überzeugendes Exposé und eine breite Marktpräsenz erhöhen die Anzahl solventer Interessenten und verbessern die Verhandlungsposition.
• Verhandlungsgeschick: Erfahrene Makler kennen typische Käuferstrategien und können Preisverhandlungen professionell führen. Das schützt Eigentümer vor unnötigen Zugeständnissen.
• Timing: Wer nicht unter Verkaufsdruck steht, kann das richtige Angebot abwarten. Zeitdruck führt fast immer zu niedrigeren Erlösen.

Die Nettobetrachtung zeigt: Ein Makler mit günstigerer Provision, der denselben Erlös erzielt, ist dem teuren Makler immer vorzuziehen. Und ein Makler, der durch bessere Vermarktung einen höheren Verkaufspreis erzielt, kann seine Provision mehrfach amortisieren.

Häufig gestellte Fragen zur Maklerprovision in Schwabing

Muss ich als Verkäufer in Schwabing eine Maklerprovision zahlen?

Eine gesetzliche Pflicht zur Zahlung einer Maklerprovision gibt es nicht. Wenn Sie einen Makler beauftragen und dieser einen Käufer vermittelt, entsteht ein vertraglicher Provisionsanspruch. Wie hoch dieser ist, hängt von der Vereinbarung im Maklervertrag ab. Die ortsüblichen Sätze in München liegen bei 3,57 Prozent auf Verkäuferseite, günstigere Anbieter wie Neues Nest Immobilien bieten 1,785 Prozent.

Kann ich den Makler beauftragen, ohne selbst Provision zu zahlen?

Das sogenannte Außenprovisionsmodell, bei dem nur der Käufer zahlt, ist seit der Gesetzesänderung 2020 nicht mehr zulässig, wenn der Makler für beide Parteien tätig ist. Wenn der Makler ausschließlich im Auftrag des Verkäufers handelt, kann der Käufer von der Provision ausgenommen werden – das bedarf aber einer klaren vertraglichen Regelung.

Wann ist die Maklerprovision fällig?

Die Provision wird nach Abschluss des notariellen Kaufvertrags fällig. Der genaue Zeitpunkt kann im Maklervertrag festgelegt werden. Üblicherweise wird eine Frist von einigen Wochen nach Vertragsabschluss vereinbart.

Was passiert, wenn der Kaufvertrag rückabgewickelt wird?

Wird ein rechtswirksam geschlossener Kaufvertrag rückabgewickelt (z. B. wegen Rücktritt), erlischt in der Regel der Provisionsanspruch nicht automatisch. Die konkrete Rechtslage hängt vom Einzelfall ab und sollte bei Bedarf juristisch geprüft werden.

Gibt es in München günstigere Maklerangebote als den Standardsatz?

Ja. Neues Nest Immobilien etwa bietet Eigentümern in München und Umgebung eine Provision von 1,785 Prozent pro Partei, was knapp der Hälfte des üblichen Münchner Satzes entspricht. Damit lassen sich bei hohen Kaufpreisen erhebliche Beträge einsparen, ohne auf professionelle Vermarktung und Begleitung verzichten zu müssen.

Darf ich mein Objekt parallel zum Maklerauftrag selbst vermarkten?

Das hängt vom Vertragstyp ab. Bei einem Einfachauftrag oder einem einfachen Alleinauftrag können Sie in der Regel selbst vermarkten. Bei einem qualifizierten Alleinauftrag ist das ausgeschlossen. Prüfen Sie die Klauseln im Vertrag sorgfältig, bevor Sie unterschreiben.