Professioneller Immobilienmakler in Trudering: Exposé, Fotos, Besichtigung und Verhandlung im Praxis-Check

„Professionell“ steht auf fast jeder Makler-Website. Für Sie als Eigentümer ist das Wort wenig wert, solange unklar bleibt, was dahintersteckt. In Trudering lässt es sich sehr konkret fassen: Wie wird ein Siedlungshaus mit großem Garten in der Gartenstadt fotografiert, ohne dass die alte Küche den Eindruck bestimmt? Wie sieht ein Exposé aus, das Familien anspricht und Bauträgern gleichzeitig die nötigen Daten liefert? Wie werden Besichtigungen organisiert, damit in der Doppelhaushälfte in Kirchtrudering nicht zehn Menschen gleichzeitig durch die Räume gehen? Und was passiert, wenn der Käufer nach dem Termin plötzlich zwanzig Mängel aufzählt?

Dieser Ratgeber geht die Leistungen eines Maklers der Reihe nach durch und beschreibt, was Sie auf jeder Stufe sehen sollten, und woran Sie schwache Arbeit erkennen. So können Sie Angebote nicht nach Werbeaussagen, sondern nach Ergebnissen vergleichen. Außerdem erfahren Sie, warum volle Leistung nicht automatisch hohe Kosten bedeutet: Bei neues // nest zahlen Sie 1,785 % statt der in München verbreiteten 3,57 % und sparen damit 50 % der Provision. Im Münchner Osten betreut Sie Ellen Günthel persönlich.

Was gehört zum Leistungsumfang eines professionellen Maklers?

Die Übersicht zeigt die wichtigsten Leistungen und was Sie jeweils verlangen sollten. Nehmen Sie sie mit ins Erstgespräch und streichen Sie ab, was Ihnen zugesagt wird.

Leistung	Das sollten Sie sehen	Warnsignal
Wertermittlung	Besichtigung, Spanne, Herleitung, Grundstücksbetrachtung	Zahl am Telefon
Unterlagen	Beschaffung bei Amtsgericht, Lokalbaukommission, Kommunalreferat	„Das machen Sie am besten selbst“
Fotos	Fotograf oder geübte Hand, helle Bilder, Weitwinkel mit Maß	dunkle Handybilder
Grundrisse	neu gezeichnet, lesbar, Maße plausibel	eingescannte Altpläne
Exposé	Text und Fakten, passender Aufbau	Standardtext mit Floskeln
Vermarktung	Portale, Kartei, Plan für vier Wochen	nur ein Inserat
Besichtigungen	Vorprüfung, begleitete Termine, Rückmeldungen	offene Hausbesichtigung ohne Liste
Verhandlung	jedes Angebot mitgeteilt, begründete Empfehlung	nur das erstbeste Angebot
Notarvorbereitung	Eckdatenblatt, Entwurfsprüfung, Begleitung	Ende der Betreuung nach Zusage
Übergabe	Protokoll, Zähler, Schlüssel	gar nicht angesprochen

Nicht jede Leistung muss in jedem Fall gleich groß ausfallen, doch das Vorgehen sollte klar benannt sein. Fragen Sie auch nach, wer welche Aufgabe tatsächlich übernimmt und was gesondert berechnet wird.

Wie sieht eine gute Vorbereitung aus?

Bevor das erste Foto entsteht, sollte die Immobilie verstanden sein. Dazu gehört ein Abgleich der Bauakte aus der Lokalbaukommission mit dem tatsächlichen Zustand. In Trudering wurden viele Häuser über Jahrzehnte erweitert. Ein professioneller Makler klärt, ob Anbau, Garage oder Dachausbau genehmigt sind, und holt die Flurkarte über den Geodatenservice des Kommunalreferats und den Grundbuchauszug vom Amtsgericht München ein. Auch den Energieausweis prüft er, denn bei vielen älteren Häusern ist ein Bedarfsausweis erforderlich.

Zur Vorbereitung gehört auch ein Rundgang, der das Haus aus Käufersicht betrachtet. Welche Ecke sollte aufgeräumt werden? Reicht es, die Hecke zu schneiden? Welche kleine Reparatur lohnt sich, und was lässt man besser? Solche Empfehlungen sollten konkret und ehrlich sein. Bei einem leer stehenden Haus kann auch Home Staging sinnvoll sein. Das lohnt sich aber meist nur, wenn das Haus von Selbstnutzern gekauft werden soll und die Räume ohne Möbel schwer vorstellbar sind.

Wie erkenne ich gute Immobilienfotos?

Fotos sind der erste Eindruck und entscheiden darüber, ob sich jemand überhaupt meldet. Gute Bilder sind hell, gerade und zeigen Räume so, wie sie wirklich wirken. Weitwinkel gehört dazu, darf aber nicht verzerren. Ein Zimmer sollte nicht größer aussehen, als es tatsächlich ist, sonst folgt bei der Besichtigung die Enttäuschung. Aufgeräumte Räume, geöffnete Vorhänge und eine durchdachte Reihenfolge machen einen großen Unterschied.

In Trudering ist der Garten oft das stärkste Argument. Er sollte zur passenden Jahreszeit und bei gutem Licht fotografiert werden, und bei großen Grundstücken kann eine Luftaufnahme den Zuschnitt zeigen, sofern das zulässig ist und Rechte Dritter gewahrt bleiben. Im Winter lässt sich mit früheren Sommerfotos arbeiten, wenn das offen gekennzeichnet wird. Auch die Umgebung sollte vorkommen, zum Beispiel die Nähe zum Truderinger Wald oder zum Riemer Park, wenn sie für Käufer wichtig ist. Fragen Sie nach, wer fotografiert und ob Sie vorab Bilder sehen und freigeben dürfen.

Was zeichnet ein gutes Exposé aus?

Ein gutes Exposé beantwortet die Fragen, die Interessenten wirklich haben. Es nennt Baujahr, Wohn- und Grundstücksfläche, Grundriss, Zustand, Modernisierungen mit Jahreszahlen, Energiedaten, Lage und Wege zu S-Bahn, U2, Schulen und Einkauf. Auch Nachteile dürfen vorkommen, wenn sie relevant sind. Das schafft Vertrauen und erspart Besichtigungen, die für beide Seiten keinen Sinn ergeben. Floskeln wie „einmalige Gelegenheit“ oder „gepflegtes Anwesen“ ersetzen keine Fakten.

Bei Häusern mit großem Grundstück bewährt sich ein zweistufiges Vorgehen. Das öffentliche Exposé spricht vor allem Selbstnutzer an und zeigt das Haus. Interessenten, die sich als Bauherren oder Bauträger ausweisen, erhalten zusätzliche Informationen, etwa den Lageplan, Angaben zum Baurecht oder zu vorhandenen Bäumen. So bleiben beide Gruppen im Rennen, ohne dass das Haus nur als Abrisskandidat erscheint. Für den Eigentümer ist es außerdem angenehmer, wenn das Haus nicht öffentlich als Baugrund beworben wird.

Wie wird professionell vermarktet?

Zur Vermarktung gehört mehr als ein Inserat. Ein professioneller Makler spricht zuerst vorgemerkte Interessenten an und schaltet anschließend Anzeigen auf den wichtigsten Immobilienportalen. Der Plan sollte klar sein: Wann geht es los, wer wird angesprochen, was passiert nach zwei, was nach vier Wochen? Die Zahl und Qualität der Anfragen sollte er beobachten und bei Bedarf die Präsentation anpassen, bevor über den Preis gesprochen wird.

Bei gefragten Häusern kann ein geordneter Ablauf mit Stichtag sinnvoll sein: Alle Interessenten sehen das Haus in einem begrenzten Zeitraum und geben bis zu einem bestimmten Datum ihr Angebot ab. Das erzeugt Fairness und oft auch Wettbewerb. Bei diskreten Verkäufen werden dagegen nur ausgewählte Personen angesprochen. Lassen Sie sich die gewählte Strategie begründen, und fragen Sie nach, wie groß die Kartei für Ihre Objektart wirklich ist. Allgemeine Zahlen helfen wenig, wenn darin vor allem Mieter oder Wohnungssuchende stehen.

Wie laufen professionelle Besichtigungen ab?

Vor dem Termin werden Interessenten geprüft: Wer sucht, warum, wie wird finanziert, und wie ist der Zeitplan? Erst danach erfahren sie gegebenenfalls die genaue Adresse. Bei einem Einfamilienhaus bewähren sich Einzeltermine, weil man in Ruhe durch alle Räume, den Keller und den Garten gehen kann. Bei einer Wohnung in Riem können auch gebündelte Termine sinnvoll sein, sofern sie gut geplant sind. Die Maklerin führt durch das Haus, beantwortet Fragen und notiert, was offen bleibt.

Sie müssen nicht anwesend sein, und oft ist es für Interessenten sogar leichter, wenn sie frei sprechen können. Danach erhalten Sie eine kurze Rückmeldung: Wer war da, was hat gefallen, was nicht, wie geht es weiter? Ein professioneller Makler sammelt diese Informationen und erkennt Muster. Wenn mehrere Personen dasselbe bemängeln, lässt sich vielleicht etwas ändern, bevor der Preis zum Thema wird. Sicherheit gehört dazu: Wertsachen wegräumen, Personalien vorab erfassen, niemanden allein durchs Haus gehen lassen.

Wie verhandelt ein professioneller Makler?

Gute Verhandlung beginnt lange vor dem ersten Angebot. Wer Heizung, Dach und Fenster dokumentiert hat, kann pauschale Abschläge entkräften. Wenn ein Käufer etwa den Heizungstausch als Grund für einen großen Abschlag anführt, kann ein vorliegender Kostenvoranschlag das Gespräch versachlichen. Kommen mehrere Interessenten in Frage, sorgt ein geordneter Ablauf dafür, dass alle ihre beste Zahl nennen, ohne dass Sie sich unter Druck gesetzt fühlen.

Eine gute Maklerin legt Ihnen jedes ernsthafte Angebot vor und vergleicht es nach Preis, Finanzierung, Zeitplan und Bedingungen. Bei Bauträgern achtet sie auf Vorbehalte, zum Beispiel eine Baugenehmigung, und klärt, was passiert, wenn das Baurecht geringer ausfällt. Am Ende entscheiden Sie, doch mit einer begründeten Empfehlung. Eine Verhandlung ist dabei kein Kampf, denn der Käufer soll ja auch beim Notar erscheinen und am Ende zufrieden sein.

Welcher Makler erzielt in Trudering den besten Preis?

Professionelle Arbeit zeigt sich am Ergebnis, aber auch an der Art, wie es zustande kommt. In Trudering erzielt in der Regel derjenige einen guten Preis, der das Objekt für die richtige Käufergruppe aufbereitet und ausreichend Wettbewerb erzeugt. Gute Fotos, ein vollständiger Datenraum und geprüfte Interessenten nehmen Käufern die Unsicherheit und verringern damit Sicherheitsabschläge.

Fragen Sie nach, wie der Makler den Preis im konkreten Fall verteidigt hat, und lassen Sie sich ein Beispiel zeigen. Die einzelnen Preishebel und die Frage, ob Selbstnutzer oder Bauträger mehr bieten, behandelt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Trudering?. Es lohnt sich, das vor der Beauftragung zu lesen.

Was bringt ein digitaler Datenraum?

Sobald ein Interessent ernsthaft wird, möchten er und seine Bank Unterlagen sehen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, Rechnungen, Fotos und bei einer Wohnung Teilungserklärung, Protokolle und Abrechnungen. Werden diese Dokumente nach und nach per E-Mail geschickt, gehen Tage verloren. In einem digitalen Datenraum liegen sie geordnet bereit, und geprüfte Interessenten erhalten gezielt Zugriff. Das schützt auch Ihre Daten, weil sensible Dokumente nicht unkontrolliert weitergereicht werden.

Banken entscheiden dadurch oft schneller, und ein rascher Kreditbescheid kann in einem Wettbewerb um ein Haus den Ausschlag geben. Auch bei Bauträgern erleichtert ein vollständiger Datenraum die Prüfung. Fragen Sie im Erstgespräch, wie Unterlagen bereitgestellt werden und wer Zugriff erhält. Professionalität zeigt sich gerade auch in solchen Abläufen, die für Sie im Hintergrund bleiben.

Wie sieht die Begleitung bis zum Notar und danach aus?

Nach der Einigung beginnt die Abwicklung. Ein professioneller Makler bereitet ein Eckdatenblatt für den Notar vor, stimmt den Termin ab und geht den Entwurf mit Ihnen durch, soweit das seine Rolle erlaubt. Rechtsfragen beantwortet der Notar. Bei einem Wohnrecht, Mietverhältnis oder einer Grundschuld klärt er vorher, was nötig ist. Verbraucher erhalten den Entwurf in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung, damit genug Zeit für Fragen bleibt.

Mit der Beurkundung ist die Arbeit nicht beendet. Bis zur Zahlung vergehen meist vier bis acht Wochen, in denen Löschungsbewilligungen und gegebenenfalls Genehmigungen eingeholt werden. Danach folgt die Übergabe mit Protokoll, Zählerständen und Schlüsseln. Eine gute Maklerin begleitet auch diesen Schritt und bleibt für Fragen erreichbar. Fragen Sie, wie lange die Betreuung bei anderen Kunden gedauert hat und ob sie auch beim Übergabetermin dabei ist.

Wie werden Sie während des Verkaufs informiert?

Professionalität zeigt sich auch darin, dass Sie nicht nachfragen müssen. Sinnvoll ist ein fester Rhythmus, etwa ein kurzer Bericht pro Woche in der aktiven Phase, mit der Zahl der Anfragen, den Besichtigungen, den Rückmeldungen und dem nächsten Schritt. Bei wichtigen Entwicklungen, etwa einem Angebot, sollte die Nachricht sofort kommen. Vereinbaren Sie auch, auf welchem Weg Sie am liebsten informiert werden möchten.

Warum muss professionell nicht teuer sein?

Viele verbinden hohe Provisionen mit hoher Qualität. Doch was macht die Kosten eigentlich aus? Portale, Fotografie, Technik und Zeit. Bei einem Team, das sich die Fixkosten teilt und seine Abläufe digital organisiert, verteilen sich diese Aufwendungen besser. Deshalb zahlen Sie bei neues // nest 1,785 % statt der verbreiteten 3,57 %, jeweils mit Mehrwertsteuer, und sparen 50 % der Provision bei gleichem Leistungsumfang.

Drei Maklerinnen teilen sich bei uns Werbung, Portale und Technik, wir unterhalten kein Prestigebüro und besuchen unsere Kunden ohnehin zu Hause. Auf ImmoScout24 werden wir mit „Exzellent“ bewertet. Fällig wird die Provision erst nach der notariellen Beurkundung, Vorabkosten gibt es nicht. Weitere Details zur Zusammenarbeit lesen Sie im Beitrag Warum Sie mit neues // nest Immobilien verkaufen sollten. Unsere Arbeit im Stadtteil beschreibt die Seite Immobilienmakler Trudering.

Woran erkenne ich unprofessionelle Arbeit?

Einige Dinge verraten schnell, dass die Qualität nicht stimmt:

• Das Inserat enthält Fehler, Tippfehler oder falsche Flächenangaben.
• Fotos zeigen volle Spülbecken, offene Toilettendeckel oder sind schief.
• Die Pflichtangaben aus dem Energieausweis fehlen.
• Interessenten kommen ohne Vorprüfung oder ohne Termin.
• Rückmeldungen kommen selten oder nur auf Nachfrage.
• Angebote werden nur mündlich übermittelt, ohne Eckdaten zu Finanzierung und Zeitplan.
• Unterlagen fehlen noch, wenn die Bank des Käufers danach fragt.

Sprechen Sie solche Punkte offen an und setzen Sie eine Frist. Viele Probleme lassen sich schnell beheben, wenn der Wille vorhanden ist. Wer diese Standards dauerhaft nicht einhält, wird auch Ihre Immobilie nicht bestmöglich verkaufen. Weitere Warnzeichen finden Sie im Ratgeber Seriöser Immobilienmakler in Trudering, und Auswahlkriterien im Ratgeber Guter Immobilienmakler in Trudering.

Häufige Fragen

Was gehört zur Leistung eines professionellen Maklers?

Bewertung, Unterlagen, Fotos, Grundriss, Exposé, Vermarktung, geprüfte Besichtigungen, Verhandlung und Begleitung bis zur Übergabe.

Kann ich vorher ein Exposé sehen?

Ja, lassen Sie sich ein aktuelles Beispiel eines vergleichbaren Objekts zeigen.

Muss ich bei den Besichtigungen dabei sein?

Nein. Ihre Maklerin führt die Termine auf Wunsch allein durch und berichtet Ihnen anschließend.

Wann ist ein Bieterverfahren sinnvoll?

Vor allem bei gefragten Häusern und Grundstücken, wenn mehrere ernsthafte Interessenten zu erwarten sind.

Wer beschafft die Unterlagen?

Bei uns auf Wunsch die Maklerin, mit Ihrer Vollmacht.

Wie oft erhalte ich Berichte?

Vereinbaren Sie einen festen Rhythmus, meist wöchentlich oder nach jedem Besichtigungstag.

Wie viel Provision zahle ich?

Bei neues // nest 1,785 % statt der verbreiteten 3,57 %, jeweils mit Mehrwertsteuer.

Sind die Kosten für Fotos und Portale enthalten?

Ja, bei uns sind sie in der Provision enthalten, und Vorabkosten gibt es keine.

Fazit

Ein professioneller Immobilienmakler in Trudering lässt sich an seiner Arbeit erkennen: an Bildern, Grundrissen und Exposé, an geprüften Besichtigungen, an der Verhandlung und an der Begleitung bis zur Übergabe. Vergleichen Sie Ergebnisse statt Werbeversprechen und fragen Sie nach Beispielen. Bei neues // nest erhalten Sie diese Leistung für 1,785 % statt 3,57 % und sparen 50 % der Provision. Ellen Günthel zeigt Ihnen gern, wie das konkret aussieht. Rufen Sie an unter 089 / 599 79 300 oder schreiben Sie über das Kontaktformular.