Scheidungsimmobilie in Unterhaching: Was bei Trennung mit dem gemeinsamen Haus oder der Wohnung geschieht

Eine Trennung ist schon ohne gemeinsame Immobilie schwer genug. Kommt ein Haus oder eine Wohnung dazu, stellen sich neben den persönlichen Fragen auch sehr praktische: Wer bleibt im Haus wohnen, und wer zahlt den Kredit? Muss sofort verkauft werden, oder kann einer die Immobilie übernehmen? Wer in Unterhaching gemeinsam ein Reihenhaus oder eine Eigentumswohnung besitzt, muss diese Fragen oft in einer Phase klären, in der das Gespräch miteinander ohnehin schwerfällt. Zugleich kann eine schnelle, gut vorbereitete Lösung viel Geld und Nerven sparen.

Dieser Ratgeber zeigt, welche Möglichkeiten es für eine Scheidungsimmobilie in Unterhaching gibt, was im Trennungsjahr wichtig ist, wie der Wert ermittelt wird, was beim Verkauf zu beachten ist und welche steuerlichen Fragen auftauchen. Er ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Für verbindliche Auskünfte sind Fachanwalt für Familienrecht, Notar und Steuerberater zuständig. Bei Bewertung und Verkauf unterstützt Sie bei neues // nest Ellen Günthel, neutral gegenüber beiden Seiten.

Welche Möglichkeiten gibt es für die Immobilie?

Im Wesentlichen gibt es vier Wege. Welcher passt, hängt von Ihrer finanziellen Lage, Ihren Plänen und den Kindern ab.

Weg	Wie es funktioniert	Wann sinnvoll	Zu bedenken
Gemeinsamer Verkauf	An Dritte verkaufen, Erlös aufteilen	Beide wollen klare Verhältnisse	Einigung über Preis und Makler nötig
Übernahme	Ein Partner kauft den Anteil des anderen	Einer möchte bleiben und kann finanzieren	Bank, Notar, steuerliche Prüfung
Vermietung	Immobilie gemeinsam behalten und vermieten	Markt oder Steuer sprechen gegen einen Verkauf	Bleibende Verbindung beider Partner
Teilungsversteigerung	Gerichtliche Versteigerung	Keine Einigung möglich	Oft niedrigerer Erlös, lange Dauer

Lassen Sie sich mit der Entscheidung Zeit, aber nicht zu viel. Solange keine Lösung gefunden ist, laufen Kosten und Kredit weiter, und die Stimmung verschlechtert sich oft.

Was passiert im Trennungsjahr mit dem Haus?

Vor einer Scheidung muss das Paar in der Regel ein Jahr getrennt leben. In dieser Zeit stellt sich die Frage, wer im Haus bleibt. Häufig zieht einer aus, der andere bleibt, oft zusammen mit den Kindern. Der Auszug bedeutet nicht, dass Sie Ihr Eigentum verlieren. Im Grundbuch ändert sich dadurch nichts. Wer ausgezogen ist, kann unter Umständen eine Nutzungsentschädigung verlangen, was aber vom Einzelfall abhängt.

Auch über die Raten sollten Sie früh sprechen. Wer zahlt weiter, und wie wird das später verrechnet? Halten Sie Absprachen schriftlich fest, und lassen Sie sich von einem Fachanwalt beraten. Ungeklärte Zahlungen über viele Monate gehören zu den häufigsten Streitpunkten.

Was gilt für den Kredit?

Haben beide den Darlehensvertrag unterschrieben, haften beide gegenüber der Bank, unabhängig davon, wer im Haus wohnt und was untereinander abgesprochen ist. Auch nach dem Auszug bleibt diese Haftung bestehen. Kommt es zu Zahlungsausfällen, leidet die Bonität beider Partner. Sprechen Sie deshalb früh mit der Bank, wenn Raten nicht mehr gesichert sind. Banken sind meist gesprächsbereit, wenn sie rechtzeitig informiert werden.

Wird die Immobilie verkauft, wird der Kredit aus dem Kaufpreis abgelöst. Bei laufender Zinsbindung kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Übernimmt ein Partner die Immobilie, muss die Bank zustimmen, den anderen aus der Haftung zu entlassen. Das geschieht nur, wenn der übernehmende Partner die Finanzierung allein tragen kann. Klären Sie das, bevor Sie sich auf eine Übernahme festlegen.

Wann ist der gemeinsame Verkauf die beste Lösung?

Der Verkauf an Dritte ist oft der sauberste Weg: Beide Partner erhalten ihren Anteil, der Kredit wird abgelöst, und beide können neu anfangen. In Unterhaching mit seiner Nachfrage von Familien und Pendlern aus dem Großraum München bietet ein gut vorbereiteter Verkauf meist eine realistische Chance auf einen guten Preis. Voraussetzung ist, dass beide zustimmen, denn stehen beide im Grundbuch, kann keiner allein verkaufen.

Wichtig ist, dass sich beide auf einen Makler einigen, dem sie vertrauen. Ein neutraler Makler informiert beide gleichermaßen, stimmt alles mit beiden ab und nimmt die Spannung aus vielen Gesprächen. Nutzen Sie gegebenenfalls getrennte Gespräche, wenn das gemeinsame Gespräch schwierig ist. Der Makler sollte aber nichts vertraulich mit nur einer Seite vereinbaren.

Wie läuft der Verkauf ab, wenn wir kaum noch miteinander sprechen?

Das ist häufiger, als viele denken. Es hilft, die Kommunikation über den Makler zu führen, alle Informationen schriftlich an beide zu geben und Entscheidungen gemeinsam, aber nicht unbedingt im selben Raum zu treffen. Vereinbaren Sie am Anfang, wie der Angebotspreis festgelegt wird, welche Untergrenze gilt und wer welche Unterschrift leistet. Auch den Notartermin können Sie unter Umständen getrennt wahrnehmen oder mit Vollmacht regeln, wie das der Notar erklären kann.

Wohnt noch einer der Partner im Haus, sollte er die Besichtigungen nicht erschweren. Das ist manchmal emotional schwierig, weil der Verkauf den Auszug bedeutet. Ein klarer Zeitplan und frühe Absprachen über Termine und Auszug helfen. Es liegt im Interesse beider, dass die Immobilie gepflegt wirkt und Besichtigungen stattfinden können, denn das stärkt den Preis.

Wie wird der Wert ermittelt?

Eine nachvollziehbare Bewertung ist in einer Trennung oft der wichtigste Schritt, weil beide eine gemeinsame Zahl brauchen. Für den Verkauf reicht in der Regel die Einschätzung eines erfahrenen Maklers, die beide gemeinsam erhalten. Bei einer Übernahme durch einen Partner oder bei Streit ist ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen oft die bessere Grundlage, denn es wird auch von Gerichten anerkannt.

Seien Sie vorsichtig, wenn einer von Ihnen ohne den anderen eine Bewertung einholt. Das erzeugt schnell Misstrauen. Am besten beauftragen Sie gemeinsam und bitten um eine Erläuterung an beide. Einen Überblick über die Arten der Bewertung gibt der Ratgeber Kostenlose Immobilienbewertung in Unterhaching.

Was muss ich bei einer Übernahme durch einen Partner beachten?

Möchte einer im Haus bleiben, etwa wegen der Kinder und der Schule, zahlt er den anderen aus. Dafür braucht es einen vereinbarten Wert, eine Finanzierung und einen notariellen Vertrag. Die Bank prüft, ob das Einkommen für die gesamte Kreditlast reicht, und muss den anderen aus der Haftung entlassen. Das ist oft die eigentliche Hürde, denn was zu zweit finanzierbar war, ist es alleine oft nicht mehr.

Prüfen Sie außerdem die laufenden Kosten: Reicht das Einkommen auf Dauer für Kredit, Instandhaltung, Heizung und Rücklagen? Viele übernehmen die Immobilie aus emotionalen Gründen und müssen später doch verkaufen. Ein ehrlicher Blick auf die Zahlen schützt vor dieser Situation. Auch ein Blick auf den anstehenden Sanierungsbedarf gehört dazu.

Welche steuerlichen Fragen sollte ich kennen?

Steuerlich ist besonders die Spekulationsfrist wichtig. Beim Verkauf einer Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf kann ein Gewinn einkommensteuerpflichtig sein. Bei Eigennutzung im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren greift eine Ausnahme. Zieht einer der Partner aus, kann das für ihn zum Problem werden, wenn die Nutzung durch die Familie endet und der Verkauf später erfolgt. Hier kommt es auf die Einzelheiten an.

Auch die Übertragung an den Ex-Partner kann steuerlich relevant sein. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs kann die Übertragung gegen Ausgleich, auch im Rahmen des Zugewinnausgleichs, ein entgeltliches Geschäft sein und innerhalb der Frist Steuer auslösen. Grunderwerbsteuer fällt bei Übertragungen zwischen Ehegatten dagegen in der Regel nicht an, auch im Rahmen der Scheidung. Sprechen Sie unbedingt vorab mit einem Steuerberater.

Was ist die Teilungsversteigerung?

Können sich die Partner nicht einigen, kann jeder Miteigentümer beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen. Während der Trennungszeit und vor Abschluss des Zugewinnausgleichs kann die Zustimmung des anderen Ehegatten unter Umständen erforderlich sein. Fragen Sie dazu einen Fachanwalt. Die Immobilie wird dann vom Gericht versteigert, und der Erlös wird nach Abzug der Kosten und Belastungen aufgeteilt.

Für beide ist das meist die ungünstigste Lösung. Bieter können die Immobilie oft nur von außen sehen, das Verfahren dauert lange, und die Gebote liegen häufig unter dem, was ein freier Verkauf bringt. Oft dient die Androhung auch als Druckmittel. Nutzen Sie vorher alle anderen Wege, etwa eine Mediation oder ein Gespräch über die Anwälte.

Was ist, wenn Kinder im Haus wohnen?

Kinder machen die Entscheidung schwieriger. Viele Eltern möchten, dass die Kinder im vertrauten Umfeld bleiben, in derselben Schule, im selben Sportverein und bei denselben Freunden. Das spricht zunächst für die Übernahme durch einen Elternteil. Prüfen Sie aber ehrlich, ob das finanziell tragbar ist. Ein überschuldetes Zuhause ist für Kinder auf Dauer auch keine gute Lösung, und ein späterer Zwangsverkauf ist für alle schwerer als ein geplanter Umzug.

Wenn verkauft wird, kann eine kleinere Wohnung in Unterhaching oder einem Nachbarort den Kindern das Umfeld erhalten. Planen Sie den Verkauf möglichst so, dass der Umzug zu den Schulferien passt. Ein Makler kann den Übergabetermin darauf abstimmen und auf Wunsch die Suche nach einer passenden Wohnung im Blick behalten.

Welche Rolle spielt ein neutraler Makler?

Bei einer Scheidungsimmobilie ist Neutralität das Wichtigste. Der Makler ist nicht für einen Partner tätig, sondern für beide. Er stellt die Bewertung beiden gemeinsam vor, stimmt alle Schritte mit beiden ab und leitet alle Informationen an beide weiter. Er nimmt Spannung aus den Gesprächen, weil vieles nicht mehr direkt besprochen werden muss, und er kümmert sich um Unterlagen, Exposé und Besichtigungen.

Klären Sie schon im Erstgespräch, wie der Makler mit dieser Situation umgeht und ob er Erfahrung damit hat. Rechtliche und steuerliche Beratung leistet er nicht, er sollte aber erkennen, wann Sie einen Anwalt, Notar oder Steuerberater brauchen. Fragen zum Vorgehen beantwortet auch der Ratgeber Erfahrener Immobilienmakler in Unterhaching.

Welche Unterlagen brauchen wir für den Verkauf?

Sie benötigen die üblichen Unterlagen: Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und Nachweise über Modernisierungen, bei Wohnungen zusätzlich die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft. Dazu kommen die Darlehensverträge, um die Ablösung zu planen. Bei Trennungen sind Unterlagen oft nur noch bei einem Partner vorhanden. Vereinbaren Sie früh, wer sie zusammenstellt. Eine Übersicht bietet der Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Unterhaching.

Wie wird der Erlös aufgeteilt?

Vom Kaufpreis werden zunächst der Kredit samt Kosten abgelöst und die Maklerprovision bezahlt. Der verbleibende Betrag steht beiden nach ihren Eigentumsanteilen zu, meist je zur Hälfte, sofern im Grundbuch nichts anderes steht. Über die Verteilung kann aber auch die Scheidungsfolgenvereinbarung oder der Zugewinnausgleich entscheiden. Der Notar kann den Kaufpreis über ein Anderkonto abwickeln, wenn das im Einzelfall sinnvoll ist. Klären Sie diese Punkte mit Ihrem Anwalt, bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird.

Was gilt, wenn nur einer im Grundbuch steht?

Steht nur ein Partner im Grundbuch, gehört ihm die Immobilie allein, auch wenn beide Geld investiert oder gemeinsam abbezahlt haben. Das bedeutet aber nicht, dass der andere leer ausgeht. Im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft wird der Wertzuwachs während der Ehe im Zugewinnausgleich berücksichtigt. Außerdem kann der Alleineigentümer in bestimmten Fällen nicht frei verfügen, wenn die Immobilie nahezu sein gesamtes Vermögen ausmacht. Dann kann die Zustimmung des Ehepartners erforderlich sein.

Haben Sie einen Ehevertrag, gelten womöglich andere Regeln. Bei unverheirateten Paaren ist die Lage nochmals anders, denn hier gibt es keinen Zugewinnausgleich, und Ansprüche richten sich nach anderen Grundlagen. In all diesen Fällen sollten Sie sich früh von einem Fachanwalt für Familienrecht beraten lassen, bevor Sie Entscheidungen treffen.

Was ist bei einer Eigentumswohnung anders?

Bei einer Eigentumswohnung kommt zu den genannten Fragen die Eigentümergemeinschaft hinzu. Das Hausgeld läuft während der Trennung weiter, und beide Eigentümer haften dafür. Informieren Sie die Hausverwaltung über die neue Zustelladresse, damit keine Einladungen und Abrechnungen verloren gehen. Bei einem Verkauf brauchen Käufer die Protokolle der Eigentümerversammlungen, den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung. Manche Teilungserklärungen verlangen zudem, dass der Verwalter dem Verkauf zustimmt, was der Notar prüft. Planen Sie dafür etwas Zeit ein.

Welcher Makler erzielt in Unterhaching den besten Preis?

Auch bei einer Trennung geht es um einen guten Preis, schließlich profitieren beide davon. Den besten Preis erzielt der Makler, der die Situation neutral begleitet und trotzdem sorgfältig vermarktet: begründete Bewertung, kluger Angebotspreis, gute Präsentation, geprüfte Käufer und ruhige Verhandlung. Käufer sollten möglichst wenig vom Zeitdruck erfahren, denn das schwächt die Position. Ein schneller Notverkauf kostet oft mehr, als er spart. Die Preishebel im Detail beschreibt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Unterhaching?.

Wie unterstützt Ellen Günthel bei einer Scheidungsimmobilie?

Ellen Günthel berät neutral und informiert beide Partner gleichermaßen. Auf Wunsch stellt sie die Bewertung in einem gemeinsamen Termin oder getrennt vor und übernimmt die Abwicklung, damit Sie sich möglichst wenig absprechen müssen. Sie geht einfühlsam und diskret vor und verweist bei rechtlichen und steuerlichen Fragen an die zuständigen Fachleute. Die Bewertung ist kostenlos und unverbindlich. Mehr über unsere Arbeit vor Ort lesen Sie beim Immobilienmakler Unterhaching und auf der Seite von Ellen Günthel.

Häufige Fragen

Muss ich bei einer Scheidung das Haus verkaufen?

Nein. Möglich sind auch Übernahme durch einen Partner oder Vermietung. Entscheidend sind Finanzen und Pläne beider.

Kann mein Ex-Partner allein verkaufen?

Nein, wenn beide im Grundbuch stehen, müssen beide zustimmen.

Wer zahlt den Kredit während der Trennung?

Beide Kreditnehmer haften gegenüber der Bank weiter. Untereinander sollten Sie die Zahlungen schriftlich regeln.

Verliere ich mein Eigentum, wenn ich ausziehe?

Nein, der Auszug ändert nichts am Eigentum. Lassen Sie sich zu möglichen Ansprüchen beraten.

Fällt Spekulationssteuer an?

Das hängt von Haltedauer und Nutzung ab. Auch Übertragungen an den Ex-Partner können betroffen sein. Fragen Sie einen Steuerberater.

Was ist eine Teilungsversteigerung?

Eine gerichtliche Versteigerung auf Antrag eines Miteigentümers, die meist einen niedrigeren Erlös bringt.

Wie wird der Erlös verteilt?

Meist nach den Eigentumsanteilen, nach Abzug des Kredits und der Kosten. Details regelt die Vereinbarung zwischen den Partnern.

Wer hilft in Unterhaching?

Ellen Günthel bei Bewertung und Verkauf, Fachanwalt und Steuerberater bei rechtlichen und steuerlichen Fragen.

Fazit

Für eine Scheidungsimmobilie in Unterhaching gibt es mehrere Wege: gemeinsamer Verkauf, Übernahme oder Vermietung. Wichtig sind frühe Gespräche, eine neutrale Bewertung, Klarheit bei Kredit und Steuern und ein Vorgehen, das Streit vermeidet. Die Teilungsversteigerung sollte der letzte Ausweg bleiben. Ellen Günthel begleitet Sie neutral und diskret. Rufen Sie uns an unter 089 / 599 79 300, schreiben Sie uns über das Kontaktformular oder starten Sie mit einer kostenlosen Wertermittlung.