Seriöser Immobilienmakler in Ismaning: Was ein Makler darf, was er muss und was er keinesfalls tun sollte

Ob ein Makler seriös arbeitet, lässt sich schwer beurteilen, solange man nicht weiß, was eigentlich erlaubt ist. Darf er einen Schlüssel behalten? Muss er Ihnen jedes Gebot sagen? Darf er vor dem Verkauf Geld verlangen? Muss er Mängel nennen, die Sie ihm verschwiegen haben? Darf er für beide Seiten arbeiten? Viele Eigentümer in Ismaning stellen sich solche Fragen erst, wenn etwas schiefgelaufen ist. Dabei gibt es klare Regeln, und wer sie kennt, erkennt Abweichungen schnell. Ein freundliches Auftreten sagt darüber wenig aus. Interessanter ist, ob jemand sich an diese Regeln hält, auch wenn es ihn Geld kostet.

Dieser Ratgeber ordnet das Thema deshalb in drei Gruppen: was ein Makler darf, was er muss und was er keinesfalls tun sollte. Er nennt Ihre wichtigsten Rechte und zeigt, wie Sie sich wehren, wenn etwas nicht stimmt. Er ersetzt keine Rechtsberatung. Bei neues // nest legt Ellen Günthel alle Bedingungen offen. Wir berechnen 1,785 % statt der häufig verlangten 3,57 % und verlangen keine Vorabkosten.

Warum sollte ich die Regeln kennen?

Der Beruf des Maklers ist vergleichsweise leicht zugänglich. Es gibt keine lange Ausbildung, und das bedeutet, dass die Unterschiede groß sein können. Die allermeisten arbeiten ordentlich, doch Sie merken den Unterschied erst, wenn es darauf ankommt. Wer die Regeln kennt, fragt früher nach und lässt sich weniger leicht unter Druck setzen. Das gilt besonders für Menschen, die zum ersten Mal verkaufen, und für Ältere, die gezielt angesprochen werden. Auch in Ismaning kommen Einwurfkarten und Anrufe von Anbietern, die sich vorher nicht viele Gedanken gemacht haben.

Es geht dabei nicht um Misstrauen. Wer korrekt arbeitet, freut sich über informierte Kunden, und die Zusammenarbeit läuft dann meist besser. Sie müssen auch kein Jurist sein, denn einige einfache Grundsätze genügen. Bei Unklarheiten helfen die Verbraucherzentrale Bayern, die zuständige Gewerbeaufsicht und ein Anwalt. Einen Überblick über die Aufgaben eines Maklers gibt der Ratgeber Makler in Ismaning. Hier geht es um die Grenzen dieser Aufgaben, und die sollten Sie vor der ersten Unterschrift kennen.

Was ein Makler darf: Einen Alleinauftrag verlangen

Ein qualifizierter Alleinauftrag ist üblich und nicht unseriös. Er bedeutet, dass nur dieser Makler Ihre Immobilie vermarktet und Sie sich zugleich verpflichten, nicht anderweitig zu verkaufen oder Interessenten an ihn zu verweisen. Im Gegenzug muss er tätig werden. Sinnvoll ist das, wenn die Laufzeit überschaubar bleibt, etwa einige Monate, und wenn klar ist, was er leistet. Sehr lange Laufzeiten und automatische Verlängerungen sollten Sie dagegen hinterfragen. Prüfen Sie, wie Sie den Vertrag beenden können und was gilt, wenn Sie selbst einen Käufer finden.

Lesen Sie außerdem, was nach dem Vertragsende geschieht. Manche Verträge sehen eine Nachprovision vor, wenn später ein vom Makler nachgewiesener Interessent kauft. Das ist nicht unüblich, sollte aber zeitlich begrenzt sein. Lassen Sie sich dann eine Liste der benannten Interessenten geben. Ein einfacher Maklerauftrag ohne Bindung ist ebenfalls möglich, wird aber oft weniger engagiert verfolgt, weil der Makler nicht weiß, ob er am Ende etwas davon hat. Fragen Sie nach, welche Variante angeboten wird und warum.

Was ein Makler darf: Für beide Seiten tätig sein

Das überrascht viele. Ein Makler darf grundsätzlich für Verkäufer und Käufer arbeiten, solange das offengelegt ist. Bei Einfamilienhäusern und Wohnungen regeln die §§ 656a bis 656d BGB, dass die Vergütung dann für beide gleich hoch sein muss, wenn ein Verbraucher beteiligt ist. Es muss aber klar sein, welche Rolle er hat, und er darf die Interessen einer Seite nicht verraten. Fragen Sie: Was dürfen Sie dem Käufer über mich sagen? Halten Sie schriftlich fest, was vertraulich bleibt, insbesondere Ihre Schmerzgrenze und Ihre Gründe für den Verkauf.

Problematisch wird es, wenn Sie glauben, jemand kämpfe nur für Sie, während er gleichzeitig dem Käufer einen guten Preis in Aussicht stellt. Auch Verbindungen zu Bauträgern, Anlegern oder Finanzierungsvermittlern muss er auf Nachfrage nennen. Das ist nicht verboten, kann aber seine Motive verändern. Wenn er selbst oder ihm nahestehende Personen kaufen möchten, muss das offengelegt werden. Wie ein Makler wirklich auf Ihrer Seite steht, beschreibt der Ratgeber Immobilienmakler für Verkäufer in Ismaning.

Was ein Makler darf: Eine Vollmacht und Schlüssel bekommen

Für seine Arbeit darf ein Makler um eine Vollmacht bitten, um Grundbuchauszug, Flurkarte und Bauakte zu beschaffen. Das ist üblich und spart Ihnen viel Mühe. Achten Sie aber darauf, dass die Vollmacht genau auf diesen Zweck begrenzt ist. Eine allgemeine Vollmacht über Ihr Vermögen oder eine Vollmacht zum Verkauf gehört nicht in diese Phase. Geben Sie auch keine Kontodaten heraus, die nicht gebraucht werden. Nach dem Geldwäschegesetz muss der Makler Sie identifizieren, weshalb die Bitte um den Ausweis in Ordnung ist.

Auch einen Schlüssel darf er bekommen, wenn Sie das möchten, zum Beispiel bei einem leerstehenden Haus. Halten Sie schriftlich fest, wer welche Schlüssel erhält, am besten gegen Quittung. Besichtigungen ohne Abstimmung darf es nicht geben. Bei einer vermieteten Immobilie muss der Mieter rechtzeitig informiert werden, und auch mit Schlüssel darf niemand gegen seinen Willen hinein. Fotos der bewohnten Räume brauchen die Einwilligung der Mieter. Solche Absprachen schützen beide Seiten und sind bei einem ordentlichen Anbieter selbstverständlich.

Was ein Makler muss: Eine Erlaubnis haben und sich fortbilden

Wer gewerblich Immobilien vermittelt, braucht eine Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung. Sie setzt unter anderem geordnete finanzielle Verhältnisse voraus. Außerdem müssen sich Makler innerhalb von drei Jahren 20 Stunden weiterbilden. Das ist nicht viel, doch Sie dürfen danach fragen. Im Impressum einer Internetseite sollte die zuständige Aufsichtsbehörde stehen. Fehlt das, fragen Sie nach. Eine Vermögensschadenhaftpflicht ist nicht in jedem Fall vorgeschrieben, aber ein gutes Zeichen, weil Fehler bei den hier üblichen Summen teuer werden können.

Aktuelles Wissen zeigt sich auch im Gespräch. Fragen Sie zum Beispiel, was sich beim Heizungsrecht geändert hat. Seit Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz, und bestehende Öl- und Gasheizungen dürfen weiterlaufen und repariert werden. Wer noch von alten Austauschpflichten spricht, hat die Änderung verpasst oder möchte Druck aufbauen. Auch die Regeln zur Provisionsteilung sollte jeder kennen. Es ist in Ordnung, wenn jemand etwas nachschlagen muss, sofern er sich danach wieder meldet.

Was ein Makler muss: Einen Vertrag in Textform schließen

Für Einfamilienhäuser und Wohnungen braucht der Maklervertrag bei Verbrauchern die Textform. Eine E-Mail genügt dafür, ein mündlicher Handschlag aber nicht. Fehlt die Form, kann der Vertrag unwirksam sein. Aus dem Vertrag sollte hervorgehen, wie hoch die Provision ist, wann sie fällig wird und was der Makler leistet. Nehmen Sie ihn in Ruhe mit nach Hause, und lassen Sie sich alles erklären, was Sie nicht verstehen. Mündliche Zusagen zu Fotos, Berichten und Portalen sollten ebenfalls aufgenommen werden.

Wird der Vertrag außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen, etwa bei Ihnen zu Hause, oder nur über Telefon und Internet, muss der Makler über Ihr Widerrufsrecht belehren. Sie können in der Regel 14 Tage lang widerrufen, ohne einen Grund zu nennen. Fehlt die Belehrung, verlängert sich die Frist deutlich. Soll der Makler vor Ablauf der Frist tätig werden, wird er Sie um eine ausdrückliche Zustimmung bitten. Lassen Sie sich erklären, was das bedeutet. Erklären Sie einen Widerruf schriftlich und bewahren Sie den Nachweis auf.

Was ein Makler muss: Sie informieren

Während des Auftrags haben Sie Anspruch darauf zu erfahren, was mit Ihrer Immobilie geschieht. Dazu gehören die ergriffenen Maßnahmen, die Anfragen und die Rückmeldungen. Jedes Gebot muss Ihnen mitgeteilt werden, auch ein niedriges, und Sie allein entscheiden über die Annahme. Das gilt auch, wenn schon mündlich zugesagt wurde, denn verbindlich wird ein Grundstücksgeschäft erst beim Notar. Ein Gebot zu verschweigen, wäre ein schwerer Verstoß. Vereinbaren Sie, wie oft Sie Berichte bekommen, und halten Sie das fest.

Er muss Ihnen auch sagen, was ihm auffällt. Bemerkt er etwas, das für den Verkauf wichtig ist, etwa eine alte Dienstbarkeit im Grundbuch oder fehlende Genehmigungen, sollte er das ansprechen. Rechts- und Steuerberatung darf er nicht leisten, doch er sollte auf offene Punkte hinweisen und an Fachleute verweisen. Wie die Unterlagen zusammenhängen, zeigt der Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Ismaning. Fragen Sie auch, wie Interessenten geprüft werden, bevor sie Ihr Haus betreten.

Was ein Makler muss: Korrekt bleiben

Ein Makler darf keine falschen Angaben machen. Das gilt für Wohnfläche, Baujahr und Zustand ebenso wie für Aussagen zum Baurecht oder zum Lärm. Er sollte die Angaben, die er von Ihnen erhält, so weit wie möglich prüfen und das Exposé vor der Veröffentlichung mit Ihnen durchgehen. Auch Sie sind verantwortlich: Bekannte wesentliche Mängel müssen offengelegt werden, sonst haften Sie unter Umständen trotz des üblichen Gewährleistungsausschlusses. Ein seriöser Makler fragt deshalb danach und rät zur Offenheit. Das schützt am Ende vor allem Sie.

Nach dem Geldwäschegesetz muss er die Vertragsparteien identifizieren und bestimmte Vorgänge dokumentieren. Barzahlung ist beim Immobilienkauf seit 2023 verboten. Wer anderes vorschlägt, sollte Sie alarmieren. Auch die Pflichtangaben aus dem Energieausweis müssen in die Anzeige, und der Ausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Bei Baudenkmälern gilt eine Ausnahme. Wer solche Dinge weglässt, riskiert ein Bußgeld, und das trifft unter Umständen auch Sie als Eigentümer.

Was ein Makler nicht tun sollte: Druck ausüben

„Das Angebot gilt nur heute.“ „Der Käufer springt ab, wenn Sie nicht sofort zusagen.“ Solche Sätze gehören zu den bekanntesten Warnzeichen. Ein seriöser Makler gibt Ihnen Zeit, den Vertrag zu lesen und über Gebote nachzudenken. Er ruft nicht täglich an und schickt keine angeblichen Käufer vorbei, um eine Unterschrift zu erreichen. Besonders aufmerksam sollten ältere Eigentümer sein. Bitten Sie eine Vertrauensperson dazu, wenn Sie das möchten, und unterschreiben Sie beim ersten Termin nichts. Hinweise für diesen Fall gibt der Ratgeber Haus verkaufen im Alter in Ismaning.

Auch vor dem Notartermin sollte niemand drängen. Als Verbraucher sollten Sie den Vertragsentwurf in der Regel zwei Wochen vorher erhalten. Ein seriöser Makler verlangt nicht, diese Frist zu verkürzen. Er mischt sich auch nicht in die rechtliche Beratung ein. Vor Eingang des Kaufpreises sollte die Immobilie in der Regel nicht übergeben werden. Wer zu einem früheren Einzug rät, sollte das gut begründen und absichern. Fragen Sie im Zweifel den Notar, denn der ist zur Neutralität verpflichtet.

Was ein Makler nicht tun sollte: Mit Lockpreisen arbeiten

Eine hohe Zahl ohne Begründung ist die verbreitetste Masche. Sie dient dazu, den Auftrag zu gewinnen, und wird nach einigen Wochen korrigiert. In der Zwischenzeit haben Sie die wichtigsten Wochen verloren. Ein seriöser Makler nennt eine Spanne und erklärt sie. Er sagt auch, was offen ist, und er verspricht keinen bestimmten Mehrerlös. Auch ein Bieterverfahren ist nur dann fair, wenn die Bieter echt sind. Der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Ismaning? zeigt, wie sich das am Ende auswirkt.

Ebenso unseriös sind angebliche Käufer, mit denen geworben wird. Einwurfkarten nennen manchmal eine Familie, die genau in Ihrer Straße sucht. Fragen Sie nach, ob sie schon eine Finanzierungsbestätigung hat, und bitten Sie darum, dass diese Person zuerst kommt, bevor Sie etwas unterschreiben. Auf solche Schreiben müssen Sie nicht antworten, und unerwünschte Telefonwerbung dürfen Sie untersagen. Vorsicht auch bei angeblichen Privatkäufern, die in Wahrheit für einen Bauträger oder Zwischenhändler arbeiten.

Was ein Makler nicht tun sollte: Vorab kassieren

Provision wird für den Erfolg geschuldet. Manche Verträge enthalten trotzdem Klauseln, die Geld vorsehen, auch wenn nichts verkauft wird: Aufwendungsersatz, Marketingpauschalen, Reservierungsgebühren oder eine Vergütung bei vorzeitiger Beendigung. Lesen Sie deshalb genau nach. Die folgende Übersicht hilft dabei.

Thema	Erlaubt und üblich	Warnzeichen
Provision	bei Erfolg, klar beziffert	Zahlung vor dem Kaufvertrag
Laufzeit	einige Monate, klare Kündigung	sehr lange Bindung, Automatik
Nebenkosten	keine oder klar benannt	Zahlung auch ohne Verkauf
Doppeltätigkeit	offengelegt, gleich hohe Vergütung	verschwiegen
Nachprovision	zeitlich begrenzt	unbegrenzt oder sehr lang
Interessenten	geprüft, dokumentiert	ohne Abstimmung im Haus

Klauseln, die Sie auch ohne Leistung zur Zahlung verpflichten, sollte ein Anwalt ansehen. Der Betrag ist gering im Vergleich zur möglichen Provision. Lassen Sie sich außerdem die Summe für beide Fälle nennen, also wenn verkauft wird und wenn nicht. Das ist eine einfache Frage, und seriöse Anbieter beantworten sie gern.

Welcher Makler erzielt in Ismaning den besten Preis, ohne zu tricksen?

Ein guter Preis und saubere Methoden schließen sich nicht aus, im Gegenteil. Erfundene Mitbieter oder geschönte Angaben zum Fluglärm können einen Abschluss sogar gefährden, wenn sie vor dem Notartermin auffliegen, und falsche Aussagen können auf Sie zurückfallen. Fragen Sie deshalb, wie Wettbewerb unter den Interessenten entstehen soll und wie Gebote an Sie weitergegeben werden. Seriöse Anbieter legen Ihnen jedes Gebot vor und erklären offen, wenn der gewünschte Betrag gerade nicht erreichbar ist. Eine Zusage über einen bestimmten Kaufpreis gibt niemand, der es ernst meint. Mehr dazu erklärt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Ismaning?.

Was kann ich tun, wenn etwas nicht stimmt?

Sprechen Sie zuerst offen darüber, denn manchmal lässt sich das leicht klären. Dokumentieren Sie, wenn vereinbarte Leistungen fehlen. Ein Vertrag läuft nach seiner Frist aus oder kann nach den vereinbarten Regeln gekündigt werden. Bei schweren Pflichtverletzungen kommt auch eine Kündigung aus wichtigem Grund in Betracht. Beenden Sie den Vertrag schriftlich und achten Sie auf eine mögliche Nachprovision. Danach müssen Inserate entfernt und Unterlagen zurückgegeben werden. Lassen Sie sich von Drohungen nicht einschüchtern, sondern holen Sie anwaltlichen Rat ein.

Beschwerden nimmt die zuständige Gewerbeaufsicht entgegen, und bei einem Verbandsmitglied können Sie sich an den Verband wenden. Die Verbraucherzentrale Bayern berät ebenfalls. Einen Neustart sollten Sie gut vorbereiten und dem neuen Anbieter offen sagen, was geschehen ist. Kriterien für die neue Auswahl nennt der Ratgeber Bester Immobilienmakler in Ismaning. Dort erfahren Sie auch, wie sich Bewertungen und Referenzen richtig einordnen lassen.

Warum kann ein seriöser Makler auch die Hälfte berechnen?

Ein hoher Satz ist kein Beleg für Seriosität. Wir legen unsere Rechnung offen.

Unser Satz liegt bei 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Damit sparen Sie 50 % der Provision, und die Leistung bleibt gleich: Bewertung, Unterlagen, Exposé, Fotos, Vermarktung, Besichtigungen, Verhandlung und Notartermin. Möglich wird das, weil wir als drei Maklerinnen die Fixkosten teilen, kein Prestigebüro führen und viele Abläufe digital organisieren. Auf ImmoScout24 tragen wir die Bewertung „Exzellent“. Vorabkosten verlangen wir nicht, und die Provision wird erst nach dem Notartermin fällig.

Häufige Fragen

Muss ein Makler eine Erlaubnis haben?

Ja, die Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung.

Darf er vorab Geld verlangen?

Prüfen Sie solche Klauseln genau. Provision wird für den Erfolg geschuldet.

Muss mir jedes Gebot mitgeteilt werden?

Ja, und Sie entscheiden allein über die Annahme.

Darf er auch für den Käufer arbeiten?

Ja, wenn das offengelegt ist. Die Vergütung muss dann gleich hoch sein.

Kann ich einen Maklervertrag widerrufen?

Außerhalb von Geschäftsräumen in der Regel innerhalb von 14 Tagen.

Muss ich Mängel nennen?

Ja, bekannte wesentliche Mängel müssen offengelegt werden.

Wo bekomme ich Hilfe im Streitfall?

Bei der Verbraucherzentrale Bayern, bei einem Anwalt und bei der Gewerbeaufsicht.

Was kostet neues // nest?

1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der häufig verlangten 3,57 %, ohne Vorabkosten.

Fazit

Einen seriösen Immobilienmakler in Ismaning erkennen Sie daran, dass er sich an die Regeln hält: Er hat die Erlaubnis, schließt einen klaren Vertrag, informiert Sie, bleibt korrekt und übt keinen Druck aus. Kennen Sie Ihre Rechte, und nehmen Sie sich Bedenkzeit. Ellen Günthel legt Ihnen alle Bedingungen gern offen. Melden Sie sich unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.