Seriöser Immobilienmakler in Oberhaching: Ein Prüfplan für die Zeit vor der Unterschrift

Eine Haustürkarte im Briefkasten in Deisenhofen, ein Anruf, weil jemand gehört hat, Sie würden vielleicht verkaufen, oder ein Mann im Sakko, der beim Spaziergang im Oberhachinger Ortskern anspricht, ob das Nachbarhaus zu haben sei: Wer in einer gefragten Gemeinde wie Oberhaching ein Haus besitzt, wird oft von Maklern angesprochen. Die meisten arbeiten anständig, einige aber nicht. Woran erkennen Sie den Unterschied, solange noch nichts unterschrieben ist?

Dieser Ratgeber gibt Ihnen einen Prüfplan an die Hand. Schritt für Schritt können Sie vor der Unterschrift klären, ob ein Makler seriös arbeitet: von der Gewerbeerlaubnis über Bewertung, Vertrag und Kosten bis zum Umgang mit Ihren Daten. Am Ende wissen Sie auch, welche Rechte Sie haben, wenn Sie schon unterschrieben haben. Rechtliche Einzelfragen beantwortet ein Rechtsanwalt oder Notar. Bei neues // nest ist Ellen Günthel Ihre Ansprechpartnerin für Oberhaching.

Schritt 1: Hat der Makler die nötige Erlaubnis?

Wer gewerblich Immobilien vermittelt, braucht eine Erlaubnis der zuständigen Behörde nach § 34c der Gewerbeordnung. Dafür wird unter anderem die Zuverlässigkeit geprüft, und geordnete Vermögensverhältnisse sind Voraussetzung. Fragen Sie einfach danach. Ein seriöser Makler nennt Ihnen die erteilende Behörde, und im Impressum seiner Website sollten Erlaubnisbehörde, Rechtsform und Anschrift stehen. Fehlt das Impressum oder ist es lückenhaft, ist das ein schlechtes Zeichen.

Zudem müssen gewerbliche Makler sich regelmäßig weiterbilden. Ein Nachweis ist kein Qualitätsbeweis, zeigt aber, dass jemand seine Pflichten ernst nimmt. Eine Mitgliedschaft in einem Berufsverband kann ein zusätzlicher Anhaltspunkt sein, weil sie an Regeln gebunden ist, ist aber nicht zwingend erforderlich.

Schritt 2: Wie ist der erste Kontakt zustande gekommen?

Schauen Sie darauf, wie der Makler auf Sie zugekommen ist. Gezielte Anrufe ohne Einwilligung sind wettbewerbsrechtlich unzulässig. Auch Schreiben, in denen von einem „vorgemerkten Käufer für genau Ihr Haus“ die Rede ist, sind oft nur eine Masche, um einen Termin zu bekommen. Das heißt nicht, dass jeder, der ein Schreiben einwirft, unseriös ist. Bleiben Sie aber misstrauisch, solange kein konkreter, geprüfter Interessent benannt werden kann.

Fragen Sie bei einem solchen Angebot: Wer ist der Käufer, wie hoch ist sein Budget, und hat er eine Bankbestätigung? Wenn es diesen Käufer wirklich gibt, kann ein Makler das darlegen, ohne dass Sie gleich einen Auftrag unterschreiben müssen. Ältere Eigentümer werden besonders häufig angesprochen. Wer im Alter sein Haus in Oberhaching besitzt, sollte Angehörige einbeziehen, wenn sich jemand unangekündigt meldet.

Schritt 3: Wie seriös ist die Bewertung?

Hier zeigt sich am schnellsten, wie jemand arbeitet. Eine seriöse Bewertung setzt eine Besichtigung voraus und stützt sich auf tatsächliche Verkäufe aus Oberhaching und vergleichbaren Lagen. Der Makler sollte erklären können, warum er Ihr Haus in Deisenhofen anders einschätzt als ein ähnliches in Furth, wie er den Zustand der Heizung berücksichtigt und welche Rolle das Grundstück spielt.

Werden Sie hellhörig, wenn der Wert ohne Besichtigung am Telefon genannt wird, wenn er weit über allen anderen Einschätzungen liegt oder wenn als Beleg nur Inserate aus dem Internet dienen. Letztere zeigen, was Verkäufer gern hätten, nicht was Käufer zahlen. Eine überhöhte Bewertung, die nur dazu dient, den Auftrag zu bekommen, nennt man Lockpreis. Ihre Folgen sind lange Vermarktung, Preissenkungen und häufig ein schlechteres Ergebnis.

Schritt 4: Was steht im Vertrag?

Ein Maklervertrag über den Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses muss seit Dezember 2020 mindestens in Textform geschlossen werden. Lesen Sie ihn in Ruhe und lassen Sie sich Zeit. Diese Punkte sollten Sie prüfen:

Vertragspunkt	Das sollte klar sein	Hier sollten Sie nachfragen
Art des Auftrags	Einfacher Auftrag oder Alleinauftrag	Verpflichtung, auch eigene Interessenten zu verweisen
Laufzeit	Einige Monate mit festem Ende	Automatische Verlängerung
Kündigung	Frist und Form benannt	Fehlende Regelung
Provision	Prozentsatz, Mehrwertsteuer, Fälligkeit	Abweichende Bemessungsgrundlagen
Leistungen	Fotos, Exposé, Portale, Besichtigungen	Nur allgemeine Formulierungen
Aufwendungsersatz	Klar und begrenzt	Pauschalen ohne Nachweis

Haben Sie Zweifel, lassen Sie den Vertrag von einem Rechtsanwalt prüfen. Ein seriöser Makler hat damit kein Problem. Wer sagt, das sei „nur Standard“ und müsse gleich unterschrieben werden, verdient zusätzliche Skepsis.

Schritt 5: Welche Kosten können entstehen?

Die Provision ist in der Regel ein Erfolgshonorar: Sie fällt an, wenn ein wirksamer Kaufvertrag zustande kommt und auf die Arbeit des Maklers zurückgeht. Gebühren für Besichtigungen, Inserate oder Fotos, die unabhängig vom Erfolg zu zahlen sind, sollten Sie sehr genau prüfen und sich begründen lassen. Fragen Sie schriftlich nach: Gibt es neben der Provision weitere Kosten, und wann werden sie fällig?

Auch die Verteilung zwischen Käufer und Verkäufer ist geregelt. Beauftragt der Verkäufer den Makler und ist der Käufer ein Verbraucher, darf der Käufer höchstens die Hälfte der Provision tragen, und zwar erst, nachdem der Verkäufer seinen Anteil nachweislich bezahlt hat. Wird für beide Seiten gearbeitet, müssen die Anteile gleich hoch sein.

Schritt 6: Wie geht er mit Interessenkonflikten um?

Viele Makler werden von beiden Seiten bezahlt. Das ist erlaubt, verlangt aber Fairness gegenüber beiden Parteien. Fragen Sie, wie der Makler damit umgeht: Gibt er Ihre Preisgrenze weiter? Bekommen Sie alle Gebote zu sehen? Bietet er Ihre Immobilie auch Kollegen an, die einen passenden Kunden haben, oder hält er sie zurück, um die doppelte Provision zu erhalten? Ein Makler, der diese Fragen offen beantwortet, hat nichts zu verbergen.

Ein weiterer möglicher Konflikt besteht, wenn ein Makler Provisionen von Banken, Handwerkern oder Bauträgern bezieht, an die er Sie verweist. Auch das muss nicht schlecht sein, sollte aber offengelegt werden. Sie entscheiden frei, wen Sie beauftragen.

Schritt 7: Wie geht er mit Ihren Daten um?

Beim Verkauf geben Sie viel preis: Ihre Adresse, Ihre finanzielle Lage, den Grund für den Verkauf, vielleicht familiäre Dinge. Ein seriöser Makler behandelt das vertraulich. Im Exposé zeigt er weder Namen noch Familienfotos, die genaue Adresse nennt er erst nach einer Vorprüfung, und er teilt Interessenten nicht ungefragt mit, warum Sie verkaufen oder ob Sie unter Zeitdruck stehen.

Gerade in den kleinen Ortsteilen von Oberhaching, in denen sich die Menschen kennen, ist das wichtig. Wenn Sie möchten, dass Nachbarn nichts erfahren, sagen Sie das. Fragen Sie auch nach Datenschutzhinweisen. Ist Ihnen Diskretion besonders wichtig, kann der Makler die Immobilie gezielt ausgewählten Interessenten anbieten, was allerdings die Reichweite begrenzt.

Schritt 8: Wie berichtet er, und wer arbeitet wirklich an Ihrem Verkauf?

Klären Sie vor der Unterschrift, wer die Arbeit übernimmt. Bei manchen Anbietern kommt zum Erstgespräch ein erfahrener Verkäufer, die Besichtigungen macht später ein Mitarbeiter, der Ihr Haus kaum kennt. Das muss nicht schlecht sein, Sie sollten es aber wissen. Lassen Sie sich die Person nennen, die Interessenten führt und verhandelt, und vereinbaren Sie, wie oft Sie informiert werden. Ein Vertrag, der eine Tätigkeitspflicht enthält, ist hier besser als eine bloße Absichtserklärung.

Bitten Sie auch um ein Beispiel, wie ein Zwischenbericht aussieht. Ein seriöser Makler nennt darin die Zahl der Anfragen und Besichtigungen und die wichtigsten Rückmeldungen und sagt offen, wenn die Resonanz schwach ist. Wer stattdessen wochenlang schweigt und sich erst meldet, um eine Preissenkung vorzuschlagen, arbeitet wenig transparent. Sie haben ein Recht darauf zu erfahren, was mit Ihrer Immobilie geschieht.

Was ist von Reservierungen und Vorverträgen zu halten?

Manchmal bietet ein Makler an, die Immobilie für einen Interessenten zu reservieren, teils gegen eine Gebühr. Eine solche Reservierung ist rechtlich schwach. Verbindlich wird der Verkauf erst mit dem notariellen Kaufvertrag, und auch ein unterschriebener Vorvertrag ohne Notar bindet Sie nicht wirksam. Reservierungsgebühren sind in vielen Fällen problematisch, und entsprechende Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind von Gerichten mehrfach beanstandet worden. Fragen Sie deshalb nach, was genau gilt, und lassen Sie sich von einem Rechtsanwalt beraten, wenn Geld fließen soll.

Für Sie als Verkäufer ist vor allem wichtig, dass Ihnen eine Reservierung keine anderen Käufer verbaut, ohne dass eine belastbare Finanzierung vorliegt. Ein seriöser Makler fragt vor einer Zusage nach der Bankbestätigung und spricht mit Ihnen ab, wie lange andere Interessenten warten sollen. Unterschreiben Sie nichts, das Sie verpflichtet, an eine bestimmte Person zu verkaufen. Diese Bindung entsteht ausschließlich beim Notar.

Worauf sollten ältere Eigentümer besonders achten?

Oberhaching hat viele Eigentümer, die ihr Haus vor Jahrzehnten gebaut haben. Sie werden besonders oft angesprochen, manchmal mit dem Angebot, das Haus sofort und ohne Aufwand zu kaufen. Solche Direktangebote von vermeintlichen Privatkäufern oder Investoren liegen häufig deutlich unter dem Wert. Lassen Sie sich davon nicht drängen, und unterschreiben Sie nichts an der Haustür. Bitten Sie eine Vertrauensperson dazu, und holen Sie mindestens eine zweite Einschätzung ein.

Ein seriöser Makler begrüßt es, wenn Kinder oder andere Vertraute beim Gespräch dabei sind, und erklärt geduldig auch zum zweiten oder dritten Mal. Er setzt keine Fristen, die keinen sachlichen Grund haben, und respektiert es, wenn Sie noch Zeit brauchen oder sich am Ende gegen einen Verkauf entscheiden. Auch das Thema Vollmacht sollte rechtzeitig mit einem Notar besprochen werden, damit im Ernstfall nicht ein Betreuer bestellt werden muss.

Was gilt, wenn ich schon unterschrieben habe?

Haben Sie einen Maklervertrag außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen, etwa bei Ihnen zu Hause, oder per E-Mail oder Telefon, steht Ihnen als Verbraucher in der Regel ein Widerrufsrecht von 14 Tagen zu. Ein seriöser Makler belehrt Sie darüber. Fehlt die Belehrung, kann sich die Frist verlängern. Wurde ein Vertrag mit fester Laufzeit geschlossen, können Sie ihn sonst meist erst nach Ablauf beenden, außer bei wichtigem Grund, etwa wenn der Makler gar nicht tätig wird.

Bei Unsicherheit lohnt sich eine kurze rechtliche Beratung, etwa durch einen Rechtsanwalt, einen Eigentümerverband oder die Verbraucherzentrale. Handeln Sie zügig, denn Fristen laufen schnell ab. Unterschreiben Sie keinen neuen Vertrag bei einem anderen Makler, solange die Lage nicht geklärt ist, sonst könnten am Ende zwei Provisionen im Raum stehen.

Wie erkenne ich seriöses Verhalten im Gespräch?

Über den Prüfplan hinaus zeigt sich viel im persönlichen Eindruck. Ein seriöser Makler hört zu, fragt nach Ihren Zielen und drängt nicht. Er spricht offen über Schwächen der Immobilie und sagt Ihnen, was er nicht weiß. Bei Fragen zu Steuern oder Recht verweist er an Steuerberater, Notar oder Rechtsanwalt, statt selbst Auskünfte zu geben. Er verspricht keinen bestimmten Preis und keine bestimmte Dauer. Und er macht Konkurrenten nicht schlecht.

Unseriös wirkt dagegen, wer Zeitdruck erzeugt: „Dieses Angebot gilt nur heute“ oder „Der Käufer springt sonst ab“. Solche Sätze dienen vor allem dazu, dass Sie nicht vergleichen. Lassen Sie sich davon nicht beeindrucken und nehmen Sie sich mindestens eine Nacht Bedenkzeit.

Auch Kleinigkeiten verraten viel: Kommt der Makler pünktlich, schickt er versprochene Unterlagen, und stimmen seine Aussagen später mit dem Vertrag überein? Wer schon vor dem Auftrag unzuverlässig wirkt, wird es danach selten besser machen.

Was tun bei Verdacht auf unseriöses Vorgehen?

Haben Sie den Eindruck, dass etwas nicht stimmt, sammeln Sie Unterlagen: Vertrag, E-Mails, Notizen zu Gesprächen. Sprechen Sie den Makler zunächst offen an. Hilft das nicht, können Sie sich an die zuständige Gewerbebehörde, einen Berufsverband, wenn er dort Mitglied ist, oder die Verbraucherzentrale wenden. Bei einem konkreten Schaden hilft ein Rechtsanwalt. Es lohnt sich auch, Bekannte zu fragen, die mit demselben Makler zu tun hatten.

Welcher Makler erzielt in Oberhaching den besten Preis?

Seriosität und ein guter Preis gehören zusammen. Wer ehrlich bewertet, startet zu einem Preis, der Nachfrage erzeugt, und muss später nicht senken. Wer Käufer prüft, verhindert geplatzte Finanzierungen. Wer alle Gebote offenlegt, gibt Ihnen die Möglichkeit, das beste auszuwählen. Vorsicht ist deshalb geboten, wenn jemand mit dem höchsten Preis wirbt, ohne Belege zu liefern. Wie die Preishebel in den beiden Teilmärkten der Gemeinde wirken, erklärt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Oberhaching?.

Wie viel Provision zahle ich bei neues // nest?

Unsere Verkäuferprovision in Oberhaching beträgt 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer. Das ist die Hälfte der vielerorts üblichen 3,57 %, und Sie sparen so 50 % der Provision. Sie wird erst nach dem notariellen Kaufvertrag fällig, und für Fotos, Exposé und Inserate berechnen wir nichts extra. Dass das geht, liegt an unserer schlanken Aufstellung: Drei Maklerinnen teilen sich die Fixkosten, ein Büro in Prestigelage gibt es nicht, und die Abläufe sind digital. Auf ImmoScout24 lautet die Bewertung von Eigentümern und Käufern „Exzellent“. Mehr dazu im Ratgeber Fairer Makler in Oberhaching.

Wie arbeitet Ellen Günthel in Oberhaching?

Sie können den Prüfplan gern mit Ellen Günthel durchgehen. Sie nennt Ihnen unsere Erlaubnis, zeigt den Vertrag vorab, erklärt Kosten und Laufzeit und lässt Ihnen Zeit für die Entscheidung. Mehr über unsere Arbeit lesen Sie beim Immobilienmakler Oberhaching und auf der Seite von Ellen Günthel. Wie Sie einen Makler im Alltag einschätzen, beschreibt der Ratgeber Guter Immobilienmakler in Oberhaching.

Häufige Fragen

Woran erkenne ich, ob ein Makler zugelassen ist?

Gewerbliche Makler brauchen eine Erlaubnis nach § 34c Gewerbeordnung. Die Behörde sollte im Impressum stehen.

Darf mich ein Makler einfach anrufen?

Werbeanrufe ohne Einwilligung sind in der Regel unzulässig. Bleiben Sie auch bei Schreiben mit angeblichen Käufern skeptisch.

Muss der Maklervertrag schriftlich sein?

Er muss mindestens in Textform geschlossen werden, eine E-Mail genügt.

Kann ich den Vertrag widerrufen?

Bei Abschluss außerhalb von Geschäftsräumen oder per Fernkommunikation in der Regel binnen 14 Tagen.

Darf ein Makler Gebühren vor dem Verkauf verlangen?

Prüfen Sie solche Forderungen genau, denn die Provision ist üblicherweise ein Erfolgshonorar.

Darf er meine Preisgrenze weitergeben?

Das sollte er nur mit Ihrem Einverständnis tun. Klären Sie das vorab.

An wen wende ich mich bei Problemen?

An die Gewerbebehörde, einen Berufsverband, die Verbraucherzentrale oder einen Rechtsanwalt.

Wer betreut mich in Oberhaching?

Ellen Günthel betreut Oberhaching und den Münchner Süden persönlich.

Fazit

Ob ein Immobilienmakler in Oberhaching seriös arbeitet, können Sie vor der Unterschrift prüfen: Erlaubnis, Art des Kontakts, Bewertung, Vertrag, Kosten, Umgang mit Interessenkonflikten und Daten. Lassen Sie sich Zeit und bestehen Sie auf klaren Antworten. Ellen Günthel geht diesen Plan gern mit Ihnen durch, zu 1,785 % statt 3,57 % Provision. Rufen Sie uns an unter 089 / 599 79 300, schreiben Sie uns über das Kontaktformular oder starten Sie mit einer kostenlosen Wertermittlung.