Seriöser Immobilienmakler in Putzbrunn: Zehn Sätze, bei denen Sie hellhörig werden sollten

Unseriöses Verhalten kündigt sich selten laut an. Meist beginnt es mit einem freundlichen Satz, der gut klingt und Sie ein wenig zur Eile drängt. „Ich habe schon einen Käufer an der Hand.“ „Das bekommen Sie bei jemand anderem nie.“ „Unterschreiben Sie heute, dann kann ich morgen loslegen.“ Solche Formulierungen hören Eigentümer in Putzbrunn nicht selten, besonders wenn sie ein Haus auf einem großen Grundstück in der Waldkolonie oder in Oedenstockach besitzen, auf das auch Bauträger und Ankäufer ein Auge geworfen haben.

Dieser Ratgeber sammelt zehn solcher Sätze und erklärt, was dahinterstecken kann und wie Sie reagieren sollten. Dabei geht es nicht darum, Makler pauschal zu verdächtigen. Die meisten arbeiten ordentlich. Aber Sie sollten wissen, wann Vorsicht angebracht ist. Außerdem erfahren Sie, worauf Sie im Maklervertrag achten sollten und welche Rechte Sie haben. Dieser Text ersetzt keine Rechtsberatung, dafür sind Rechtsanwalt und Notar zuständig. Bei neues // nest berät Sie Ellen Günthel.

Satz 1: „Ich habe schon einen Käufer für Ihr Haus.“

Dieser Satz steht oft in Briefkasteneinwürfen oder fällt im ersten Telefonat. Manchmal stimmt er wirklich, denn ein Makler kann vorgemerkte Suchkunden haben. Häufig ist er aber nur ein Türöffner. Fragen Sie: Hat dieser Käufer eine Finanzierungsbestätigung? Weiß er, wie mein Haus aussieht? Wie heißt er? Würden Sie ihn auch ohne Maklervertrag vorstellen? Bleibt die Antwort vage, ging es wohl vor allem um den Auftrag.

Bedenken Sie auch: Selbst wenn es diesen Käufer gibt, wissen Sie noch nicht, ob ein anderer mehr zahlen würde. Ein einzelner Interessent bedeutet keinen Wettbewerb. Nehmen Sie sich deshalb trotzdem Zeit für eine eigene Einschätzung, bevor Sie irgendetwas zusagen.

Satz 2: „Ich hole für Sie deutlich mehr heraus als alle anderen.“

Das ist ein Versprechen, das niemand halten kann. Den Preis zahlt am Ende der Käufer, und seine Bank redet mit. Eine solche Aussage kann auf einen Lockpreis hindeuten, also eine überhöhte Zahl, die vor allem den Auftrag bringen soll. Nach einigen Wochen kommt dann der Rat, doch etwas nachzugeben.

Bitten Sie um eine Begründung mit tatsächlichen Verkäufen. Fragen Sie auch, wie nah frühere Ergebnisse an seinen Einschätzungen lagen. Wer sachlich argumentiert, nennt eine Spanne, erklärt die Faktoren und räumt ein, dass es Unsicherheiten gibt. Das klingt weniger beeindruckend, hat aber mehr Substanz.

Satz 3: „Sie müssen sich heute entscheiden.“

Zeitdruck ist das klassische Warnzeichen. Für die Unterschrift unter einen Maklervertrag gibt es so gut wie nie einen zwingenden Grund zur Eile. Ein seriöser Makler gibt Ihnen den Entwurf mit nach Hause, lässt Ihnen Zeit und beantwortet Fragen. Wer Sie am Küchentisch zur Unterschrift bewegen will, hat womöglich Gründe, warum Sie nicht in Ruhe lesen sollen.

Schließen Sie als Verbraucher einen solchen Vertrag außerhalb von Geschäftsräumen oder ausschließlich über Fernkommunikation ab, kann in der Regel ein Widerrufsrecht von 14 Tagen bestehen. Bei fehlender Belehrung kann sich die Frist verlängern. Rechnen Sie aber nicht einfach damit, sondern lassen Sie sich im Zweifel von einem Rechtsanwalt beraten, und unterschreiben Sie vor allem nichts, was Sie nicht verstanden haben.

Satz 4: „Das ist nur eine Formalität.“

Mit diesem Satz werden gern Dokumente vorgelegt, die mehr bedeuten als behauptet: ein „Besichtigungsprotokoll“, das in Wahrheit eine Beauftragung enthält, eine „Interessenbestätigung“ oder eine Vollmacht. Lesen Sie alles, bevor Sie unterschreiben, auch wenn es unhöflich wirkt. Ein Vertrag über die Vermittlung einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses bedarf mindestens der Textform. Das bedeutet auch, dass eine schnelle Unterschrift auf einem unscheinbaren Formular schon Folgen haben kann.

Fragen Sie nach, was das Dokument genau regelt, und bitten Sie um eine Kopie. Ein seriöser Makler erklärt das gern und ohne Ungeduld. Wenn Sie den Eindruck haben, dass etwas verborgen wird, nehmen Sie das Papier mit und fragen Sie einen Rechtsanwalt.

Satz 5: „Die Provision ist gesetzlich so festgelegt.“

Das stimmt nicht. Eine gesetzliche Höhe gibt es nicht, die Provision ist frei vereinbar. Vielerorts im Großraum München sind 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer üblich, und üblich bedeutet eben nicht vorgeschrieben. Geregelt ist etwas anderes: Ist der Käufer Verbraucher und geht es um eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus, darf er höchstens die Hälfte tragen, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat. Sein Anteil wird erst fällig, wenn Sie Ihre Zahlung nachgewiesen haben. Arbeitet der Makler für beide Seiten, muss die Provision gleich hoch sein.

Wer die Rechtslage falsch darstellt, verdient kein Vertrauen. Lassen Sie sich die Regelung erklären und im Vertrag klar festhalten: Wie hoch ist die Provision, ist Mehrwertsteuer enthalten, und wann wird sie fällig?

Satz 6: „Dafür berechnen wir nur eine kleine Bearbeitungsgebühr.“

Bei einem normalen Maklerauftrag wird die Provision in der Regel erst fällig, wenn ein Kaufvertrag zustande gekommen ist. Vorauszahlungen, Pauschalen für Inserate oder „Reservierungskosten“ sollten Sie genau hinterfragen. Dasselbe gilt für Gebühren bei einer Kündigung, die unabhängig vom tatsächlichen Aufwand anfallen. Ob solche Klauseln wirksam sind, kann ein Rechtsanwalt beurteilen.

Vergleichen Sie auch hier die Leistung. Ein Paket, bei dem Sie vorab zahlen und vieles selbst übernehmen, ist nicht unbedingt unseriös, aber es ist etwas anderes als ein Maklerauftrag. Sie sollten wissen, was Sie kaufen und was im Misserfolgsfall geschieht.

Satz 7: „Die Unterlagen schauen wir uns später an.“

Ein seriöser Makler interessiert sich früh für Grundbuchauszug, Pläne, Energieausweis, und bei Wohnungen für die Protokolle der Eigentümerversammlung. Wer eine feste Zahl nennt, ohne diese Dinge gesehen zu haben, handelt leichtfertig. Das rächt sich, wenn im Grundbuch ein altes Wohnrecht steht oder ein Anbau nie genehmigt wurde. Fragen Sie deshalb, was er sehen möchte und wann.

Bei Häusern in Solalinden oder Oedenstockach können Nebengebäude ein Thema sein, in der Waldkolonie die Frage, was mit dem Grundstück möglich ist. Ein Makler, der hier großzügig „Das geht schon“ sagt, ohne dass eine Auskunft vorliegt, handelt unsauber. Verbindliches kommt von Gemeinde und Landratsamt.

Satz 8: „Das müssen wir dem Käufer ja nicht sagen.“

Dieser Satz sollte Sie alarmieren. Falsche oder verschwiegene Angaben können auf Sie zurückfallen, denn arglistiges Verschweigen bekannter Mängel kann auch trotz eines Gewährleistungsausschlusses Folgen haben. Ein seriöser Makler empfiehlt daher, Bekanntes offen anzusprechen und möglichst schon im Exposé oder spätestens im Vertrag zu benennen. Das stärkt auch Ihre Position, denn ein informierter Käufer verhandelt anders als einer, der sich getäuscht fühlt.

Dasselbe gilt für Ideen wie einen niedrigeren Preis im Vertrag und Zahlungen nebenher. Falsche Preisangaben im Kaufvertrag können zur Unwirksamkeit führen und sogar strafbar sein. Wer so etwas vorschlägt, ist kein guter Ratgeber.

Satz 9: „Das andere Gebot brauchen Sie gar nicht zu sehen.“

Alle Gebote gehören zu Ihnen, und zwar vollständig. Vielleicht ist es dem Makler lieber, wenn ein ihm bekannter Interessent zum Zug kommt, oder er möchte schnell abschließen. Trotzdem entscheiden Sie. Lassen Sie sich jedes Gebot schriftlich zeigen, und bitten Sie um eine Einordnung. Fragen Sie auch, ob der Makler selbst oder ihm nahestehende Personen in irgendeiner Weise am Kauf beteiligt sind. Das sollte offengelegt werden.

Ist der Makler für beide Seiten tätig, muss das offen erfolgen. Fragen Sie, wie er in diesem Fall verhandelt und was das für Sie bedeutet. Ein vertrauenswürdiger Vermittler beantwortet das ohne Umschweife.

Satz 10: „Rechtlich ist das kein Problem, verlassen Sie sich auf mich.“

Ein Makler kennt viele rechtliche Abläufe, darf und sollte aber keine Rechtsberatung geben. Wer sich hier als Ersatz für Notar oder Rechtsanwalt anbietet, überschreitet seine Rolle. Das gilt für Fragen zum Erbe, zum Zugewinn, zur Kündigung von Mietverhältnissen oder zu steuerlichen Folgen. Ein seriöser Makler sagt: „Das sollte Ihr Rechtsanwalt beurteilen“, oder „Das klären Sie am besten mit dem Steuerberater.“ Das wirkt nicht schwach, sondern verantwortungsvoll.

Was muss ein seriöser Makler nachweisen?

Prüfpunkt	Was Sie erwarten dürfen	Wo Sie es sehen
Erlaubnis nach § 34c GewO	Pflicht für gewerbliche Immobilienvermittlung	Impressum, Nachfrage
Aufsichtsbehörde	Genannt und erreichbar	Impressum
Anschrift und Firma	Vollständig und aktuell	Impressum, Register
Weiterbildung	Regelmäßig, auf Nachfrage erklärt	Gespräch
Vertrag	Klar, schriftlich, verständlich	Entwurf
Leistungen	Konkret benannt	Vertrag oder Anlage
Datenschutz	Klarer Umgang mit Ihren Unterlagen	Hinweise, Gespräch

Das alles lässt sich schnell prüfen. Fehlen grundlegende Angaben, ist das schon Grund genug, weiterzusuchen. Ein kleines Büro oder ein junges Unternehmen ist dagegen kein Problem.

Worauf achte ich im Maklervertrag?

Lesen Sie den Entwurf in Ruhe und achten Sie auf Laufzeit, Verlängerung, Kündigung, Provision, Leistungen und mögliche Aufwandsersatzklauseln. Ein Alleinauftrag kann sinnvoll sein, wenn die Laufzeit überschaubar bleibt und die Pflichten des Maklers genau beschrieben sind. Vorsicht bei einer automatischen Verlängerung mit kurzer Kündigungsfrist und bei Regelungen, nach denen eine Provision auch bei selbst gefundenen Käufern anfällt. Ob eine einzelne Klausel wirksam ist, beurteilt ein Rechtsanwalt.

Warum sind 1,785 % bei neues // nest kein Warnzeichen?

Eine deutlich niedrigere Provision wirft zu Recht Fragen auf. Bei neues // nest zahlen Sie 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %, also 50 % weniger. Die Gründe sind überprüfbar: Drei Maklerinnen teilen sich die Fixkosten, wir leisten uns kein Prestigebüro, und vieles läuft digital. Der Umfang steht im Vertrag und umfasst Unterlagenprüfung, professionelle Fotos, Exposé, Besichtigungen, Finanzierungsprüfung, Verhandlung und Notarbegleitung. Auf ImmoScout24 bewerten uns Kunden mit „Exzellent“. Prüfen Sie uns einfach nach denselben Maßstäben wie jeden anderen.

Wie gehe ich mit Ankäufern und Direktanfragen um?

Wer in Putzbrunn ein älteres Haus auf einem größeren Grundstück besitzt, bekommt früher oder später Post. Handzettel, Briefe und gelegentlich Anrufe bieten einen schnellen Kauf ohne Makler und ohne Besichtigungen an. Das muss nicht unseriös sein. Doch ein solches Angebot wird meist so kalkuliert, dass für den Ankäufer genügend Spielraum bleibt. Ohne eine eigene Einschätzung können Sie nicht beurteilen, was Sie gegebenenfalls aufgeben.

Prüfen Sie, wer hinter dem Angebot steht: Gibt es einen Firmennamen, ein Impressum, eine Adresse? Holen Sie mindestens eine zweite Einschätzung ein, bevor Sie eine Zahl akzeptieren. Unterschreiben Sie keine Vorverträge oder Absichtserklärungen, ohne sie zuvor vom Notar oder einem Rechtsanwalt prüfen zu lassen. Ein Immobilienkauf wird erst mit notarieller Beurkundung wirksam. Werbeanrufe ohne Ihre Einwilligung sind gegenüber Verbrauchern unzulässig, und Sie können solche Gespräche jederzeit beenden. Gerade ältere Eigentümer sollten wichtige Gespräche dieser Art nicht allein führen.

Was gehört zu seriöser Arbeit mit Schlüsseln und Besichtigungen?

Jeder Besucher betritt Ihr Zuhause. Daher sollte der Makler wissen, wer kommt. Er fragt vorab nach Namen und Kontaktdaten und klärt, ob die Person ernsthaft interessiert ist. Schlüssel sollte er nur nach Absprache erhalten, und Sie sollten wissen, wo sie verwahrt werden und wer darauf Zugriff hat. Besichtigungen finden nur statt, wenn Sie einverstanden sind, und Fremde sollten nicht allein durch die Räume gehen.

Bewahren Sie Wertsachen, Medikamente und persönliche Dokumente vorher sicher auf. Auch Fotos sollten keine privaten Einblicke zeigen. Kommt jemand unangemeldet oder wird Ihnen ein Termin aufgedrängt, sprechen Sie das sofort an. Ein ordentlicher Makler protokolliert Termine und berichtet anschließend, wer da war und was gesagt wurde. So können Sie jederzeit nachvollziehen, was in Ihrem Haus passiert ist. Fragen Sie auch, ob Besucher während des Termins fotografieren dürfen, und sagen Sie klar, was Sie möchten. Das gehört zu den Dingen, die ein seriöser Makler von sich aus anspricht.

Was ist von Reservierungen zu halten?

Manchmal möchte ein Interessent ein Objekt „reservieren“, oder ein Makler schlägt das vor. Rechtlich bindet das meist wenig, denn ein Immobilienkauf erfordert die notarielle Beurkundung. Ein Papier mit einer Reservierung ersetzt sie nicht, und auch eine entsprechende Gebühr für den Käufer ist ein Thema, das ein Rechtsanwalt beurteilen sollte. Für Sie ist vor allem wichtig, sich nicht in Sicherheit zu wiegen. Stoppen Sie die Vermarktung erst, wenn die Finanzierung nachgewiesen ist und ein Notartermin in greifbarer Nähe steht. Vereinbaren Sie außerdem, wie lange eine solche Pause höchstens dauern darf. Ein seriöser Makler erklärt Ihnen dieses Risiko von sich aus, statt die Reservierung als fast sicheren Verkauf darzustellen.

Welcher Makler erzielt in Putzbrunn den besten Preis?

Seriös ist, wer darauf keine Garantie gibt. Den besten Preis erzielt, wer den Wert begründet, das Baurecht und die Unterlagen klärt, viele passende Käufer anspricht und ehrlich verhandelt. Eine zugesicherte Summe vor der Vermarktung lässt sich dagegen in aller Regel nicht halten. Lesen Sie dazu den Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Putzbrunn?.

Was tue ich, wenn mir etwas verdächtig vorkommt?

Handeln Sie ruhig und zügig. Fragen Sie schriftlich nach, heben Sie alle Unterlagen auf, und prüfen Sie Widerrufsfrist und Kündigung. Unterschreiben Sie in dieser Zeit nichts Neues. Bei rechtlichen Fragen kann ein Rechtsanwalt helfen, bei Fragen zur Erlaubnis die zuständige Gewerbebehörde oder die Industrie- und Handelskammer. Beauftragen Sie erst dann einen anderen Makler, wenn geklärt ist, ob der alte Vertrag noch läuft, damit nicht zwei Provisionen im Raum stehen. Wichtige Hinweise dazu finden Sie auch im Ratgeber Guter Immobilienmakler in Putzbrunn.

Häufige Fragen

Woran erkenne ich einen seriösen Immobilienmakler in Putzbrunn?

An einem vollständigen Impressum, einer begründeten Einschätzung, einem klaren Vertrag und ohne Zeitdruck.

Darf ein Makler einen Preis garantieren?

Eine solche Zusage lässt sich kaum halten, denn der Käufer entscheidet.

Muss ich sofort unterschreiben?

Nein. Lassen Sie sich den Entwurf geben und nehmen Sie sich Bedenkzeit.

Gibt es eine gesetzliche Provision?

Nein. Die Höhe ist frei vereinbar, aber es gibt Regeln zur Teilung bei Verbrauchern.

Muss ich Vorauszahlungen leisten?

Für die übliche Vermittlung ist das nicht üblich. Fragen Sie bei solchen Forderungen einen Rechtsanwalt.

Muss ich alle Gebote sehen?

Ja, das dürfen Sie erwarten. Lassen Sie sie sich schriftlich zeigen.

Habe ich ein Widerrufsrecht?

Oft, wenn Sie als Verbraucher außerhalb von Geschäftsräumen oder online abgeschlossen haben.

Wer beantwortet Rechtsfragen?

Notar und Rechtsanwalt, bei steuerlichen Fragen der Steuerberater.

Fazit

Einen seriösen Immobilienmakler in Putzbrunn erkennen Sie daran, was er nicht sagt: keine Garantien, kein Zeitdruck, keine angeblich gesetzliche Provision und keine Tipps zum Verschweigen. Hören Sie bei den zehn Sätzen genau hin, prüfen Sie den Vertrag und nehmen Sie sich Zeit. Ellen Günthel erklärt Ihnen unseren Vertrag gern, unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular. Einen ersten Überblick gibt die kostenlose Wertermittlung.