Warum die Zehnjahresfrist abgeschafft werden könnte

Wer eine vermietete Immobilie besitzt, kennt wahrscheinlich die sogenannte Zehnjahresfrist. Sie sorgt dafür, dass Gewinne aus einem privaten Immobilienverkauf nach mehr als zehn Jahren Haltedauer grundsätzlich steuerfrei bleiben. Doch genau diese Regelung steht jetzt zur Diskussion.

Mehrere Ausschüsse des Bundesrats haben vorgeschlagen, die bisherige Steuerfreiheit abzuschaffen. Künftig könnten Gewinne aus privaten Immobilienverkäufen unabhängig davon besteuert werden, wie lange sich die Immobilie bereits im Besitz befindet.

Der Hintergrund: Während Gewinne aus Aktien oder anderen Kapitalanlagen grundsätzlich versteuert werden müssen, können private Immobilienbesitzer nach Ablauf der Zehnjahresfrist ihre Wertsteigerungen steuerfrei realisieren. Die Befürworter der Reform möchten diese unterschiedliche Behandlung der Anlageformen verändern.

Für Eigentümer könnte das erhebliche finanzielle Auswirkungen haben. Wer beispielsweise eine Wohnung für 250.000 Euro gekauft hat und diese Jahre später für 400.000 Euro verkauft, erzielt einen Wertzuwachs von 150.000 Euro. Nach bisherigem Recht kann dieser Gewinn nach Ablauf der Zehnjahresfrist steuerfrei bleiben. Sollte die vorgeschlagene Änderung tatsächlich umgesetzt werden, könnte künftig auch bei einem späteren Verkauf Einkommensteuer auf den steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn anfallen.

Wichtig ist allerdings: Die Abschaffung der Zehnjahresfrist ist bislang nur ein Vorschlag und noch kein beschlossenes Gesetz.

Welche Ausnahmen und Übergangsregelungen geplant sind

Nicht jeder Immobilienverkauf wäre automatisch von der möglichen Steuerpflicht betroffen. Besonders für selbst genutzte Immobilien sollen weiterhin Ausnahmen gelten.

Nach den bisherigen Vorschlägen könnten Eigentümer ihre selbst bewohnte Immobilie auch künftig steuerfrei verkaufen. Allerdings soll die bisherige Regelung zur Eigennutzung angepasst werden.

Aktuell reicht es unter bestimmten Voraussetzungen aus, wenn eine Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorherigen Kalenderjahren selbst bewohnt wurde. Künftig könnte stattdessen eine zusammenhängende Eigennutzung von 36 Monaten erforderlich sein. Zusätzlich ist eine Übergangszeit von bis zu sechs Monaten zwischen dem Ende der Eigennutzung und dem Verkauf vorgesehen.

Auch bei Trennungen und Scheidungen sollen besondere Regelungen verhindern, dass Eigentümer durch die Aufteilung einer gemeinsamen Immobilie steuerlich benachteiligt werden.

Besonders interessant ist die geplante Übergangsregelung für bereits gekaufte Immobilien.

Wer seine Immobilie zum Zeitpunkt des Inkrafttretens einer möglichen Gesetzesänderung bereits länger als zehn Jahre besitzt, soll nach dem Vorschlag weiterhin steuerfrei verkaufen können.

Anders könnte es bei Eigentümern aussehen, deren Zehnjahresfrist zu diesem Zeitpunkt noch nicht abgelaufen ist. Hier könnte die neue Steuerpflicht auch dann greifen, wenn die Immobilie bereits seit neun Jahren oder länger gehalten wird.

Das wäre vor allem für Kapitalanleger relevant, die ihre Immobilie ursprünglich mit dem Ziel gekauft haben, sie nach zehn Jahren steuerfrei zu verkaufen.

Was die mögliche Änderung für Immobilienpreise und Eigentümer bedeutet

Sollte die Zehnjahresfrist tatsächlich abgeschafft werden, könnte sich das auch auf den gesamten Immobilienmarkt auswirken.

Ein möglicher Effekt: Eigentümer könnten ihre Immobilien länger behalten, weil sich ein Verkauf durch die zusätzliche Steuerbelastung finanziell weniger lohnt. Dadurch könnten weniger Bestandsimmobilien auf den Markt kommen.

Gerade in Städten mit ohnehin knappem Wohnungsangebot könnte das zusätzliche Auswirkungen auf Angebot und Nachfrage haben.

Ob Immobilien dadurch automatisch teurer werden, lässt sich allerdings nicht sagen. Die Kaufpreise hängen weiterhin von verschiedenen Faktoren ab, darunter die Finanzierungskosten, die Nachfrage, die Lage und der Zustand einer Immobilie.

Für Verkäufer könnte sich dagegen die Kalkulation verändern. Entscheidend wäre künftig nicht mehr nur der erzielte Verkaufspreis, sondern vor allem der Betrag, der nach Abzug möglicher Steuern tatsächlich übrig bleibt.

Ein einfaches Beispiel zeigt, warum das wichtig ist: Erzielt ein Eigentümer einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn von 100.000 Euro und beträgt die darauf entfallende Einkommensteuer vereinfacht 35 Prozent, würden allein 35.000 Euro Steuern anfallen. Der tatsächliche Betrag hängt allerdings von der individuellen steuerlichen Situation und der Berechnung des Veräußerungsgewinns ab.

Noch ist offen, ob die Reform überhaupt umgesetzt wird. Am 8. Oktober 2026 hatte der Bundestag bereits einen separaten Vorschlag zur Abschaffung der Zehnjahresfrist mit deutlicher Mehrheit abgelehnt.

Am 16. Oktober 2026 steht nun die weitere Beratung im Bundesrat an. Selbst wenn die Bundesländer den Vorschlag unterstützen, wäre damit noch keine Gesetzesänderung beschlossen. Dafür wären weitere parlamentarische Schritte erforderlich.

Für Immobilieneigentümer bedeutet das vor allem: Wer in den kommenden Jahren einen Verkauf plant, sollte die politische Entwicklung verfolgen und mögliche steuerliche Auswirkungen frühzeitig prüfen lassen. Ein überstürzter Verkauf allein aufgrund der aktuellen Diskussion ist dagegen nicht automatisch sinnvoll.

Quelle: https://www.t-online.de/finanzen/aktuelles/id_101479568/steuerfrei-immobilie-verkaufen-bundesrat-will-die-regel-kippen.html

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