Vermietete Immobilie verkaufen in Finsing: Acht Dinge, die Sie vor dem Verkauf klären sollten

Wer ein vermietetes Haus oder eine vermietete Wohnung in Finsing, Eicherloh, Neufinsing, im Finsingermoos oder in der Finsingerau verkaufen möchte, kann einiges vorbereiten. Manche Maßnahmen erhöhen den Preis, andere vermeiden nur Ärger, und wieder andere lohnen sich gar nicht. Viele Vermieter handeln vor dem Verkauf entweder gar nicht oder überstürzt. Sie erhöhen schnell noch die Miete oder sanieren das Bad und ärgern damit ihre Mieter, ohne dass es sich am Ende auszahlt.

Dieser Ratgeber geht acht Dinge durch, die Sie vorher klären sollten. Zu jedem erfahren Sie, was es bringt, was es kostet und ob es sich lohnt, und auch, was rechtlich zu beachten ist. Am Ende finden Sie die Frage, an wen Sie verkaufen sollten, und was der Verkauf bei neues // nest kostet. Bei rechtlichen und steuerlichen Fragen wenden Sie sich bitte an einen Anwalt, Mieterverein oder Grundeigentümerverein oder Ihren Steuerberater.

Warum sollten Sie vorher etwas tun?

Bei einer vermieteten Immobilie kaufen Anleger nicht nur Steine, sondern auch ein Mietverhältnis. Sie möchten wissen, ob die Miete sicher ist, wie zuverlässig die Mieter sind und welche Überraschungen drohen. Je klarer das Bild, desto weniger Sicherheitsabschlag zieht jemand vom Preis ab. Wer dagegen lückenhafte Unterlagen vorlegt, die Kaution nicht nachweisen kann und drei Jahre nicht abgerechnet hat, verliert Vertrauen, und das kostet in der Verhandlung Geld.

Zudem hat jede Maßnahme vor dem Verkauf auch Folgen für das Verhältnis zum Mieter. Und dieses Verhältnis ist für den Verkauf wichtig. Ein Mieter, der sich gut behandelt fühlt, ermöglicht Besichtigungen und hält die Wohnung in Ordnung. Wer kurz vor dem Verkauf die Miete erhöht und eine Baustelle ankündigt, schafft sich möglicherweise einen Gegner. Überlegen Sie deshalb gut, was wirklich nötig ist. Weniger ist hier oft mehr.

Es lohnt sich auch, früh anzufangen. Viele der folgenden Punkte brauchen Zeit, denn eine Mieterhöhung hat Fristen, und Abrechnungen müssen erstellt werden. Fragen Sie zudem Ihren Makler, was aus seiner Sicht am meisten bringt. Ein guter Makler kennt die Anleger, die für Finsing in Frage kommen, und weiß, worauf sie achten. Er sagt Ihnen auch, was Sie sich sparen können. Beginnen Sie am besten ein halbes Jahr vor dem geplanten Start.

Punkt 1: Mietverträge und Nachträge ordnen

Das ist die Grundlage. Suchen Sie den Mietvertrag und alle Nachträge, Mieterhöhungen und Vereinbarungen heraus. Bei alten Mietverhältnissen fehlt manchmal etwas, und dann sollten Sie den Mieter freundlich um eine Kopie bitten. Prüfen Sie auch, was im Vertrag steht: Gibt es Staffel- oder Indexmieten? Sind Kleinreparaturen und Schönheitsreparaturen geregelt? Sind Stellplätze und Keller enthalten? Stimmt die Wohnfläche im Vertrag mit der tatsächlichen überein? Unstimmigkeiten sollten Sie früh kennen.

Für Käufer sind das wichtige Angaben. Nach § 566 BGB übernehmen sie den Vertrag so, wie er ist, mit allen Rechten und Pflichten. Mündliche Absprachen, die nirgends stehen, führen später oft zu Streit. Vielleicht haben Sie dem Mieter erlaubt, einen Garten zu nutzen oder einen Hund zu halten, und das ist nirgends festgehalten. Halten Sie das schriftlich fest, wenn es möglich ist. Auch erlaubte Umbauten des Mieters sollten dokumentiert sein.

Der Aufwand ist gering, und es kostet fast nichts. Geben Sie die Verträge aber nicht zu früh heraus, denn Mieterdaten sind geschützt. Üblich ist zunächst eine anonymisierte Mieterliste mit Einheit, Fläche, Miete und Vertragsbeginn. Erst wenn jemand ernsthaft in Verhandlungen eintritt, gehen die Verträge heraus, oft geschwärzt. Lassen Sie das über Ihren Makler laufen, damit alles geordnet bleibt.

Punkt 2: Die Betriebskostenabrechnung sauber aufstellen

Anleger schauen sich die letzte Abrechnung genau an. Wurde rechtzeitig abgerechnet, also innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums? Stimmen die umgelegten Posten? Sind Vorauszahlungen passend? Wer drei Jahre lang nicht abgerechnet hat, verliert Nachforderungen und vermittelt den Eindruck, dass die Vermietung nicht gut organisiert ist. Holen Sie das nach, soweit es noch möglich ist, und stellen Sie die Abrechnung des letzten Jahres fertig, bevor Sie an den Markt gehen.

Für Käufer ist auch wichtig, was nicht umgelegt werden kann. Verwaltung, Instandhaltung und Rücklagen bleiben beim Eigentümer. Eine einfache Übersicht der nicht umlagefähigen Kosten der letzten Jahre hilft ihnen, die Rendite zu berechnen. Bei einer Eigentumswohnung kommen die Hausgeldabrechnung und der Wirtschaftsplan hinzu. Sie sollten wissen, wie hoch die Rücklage ist und ob teure Beschlüsse anstehen. Fragen Sie die Hausverwaltung rechtzeitig.

Klären Sie auch, wer die Abrechnung für das Verkaufsjahr erstellt. Üblicherweise wird das im Kaufvertrag geregelt. Sprechen Sie darüber früh, denn es wird oft vergessen, und dann gibt es Streit darüber, wer die Daten liefert. Für den Mieter sollte klar sein, an wen er sich wenden kann. Der Aufwand lohnt sich auf jeden Fall, und er kostet außer Zeit nur wenig. Fehlende Abrechnungen sind ein unnötiger Grund für Abschläge.

Punkt 3: Die Kaution klären

Die Kaution wird oft vergessen, bis der Notar danach fragt. Wo liegt sie? Wie hoch ist sie mit Zinsen? Gibt es einen Nachweis? Bei alten Mietverhältnissen weiß das manchmal niemand mehr genau, gerade wenn das Haus geerbt wurde. Klären Sie das früh, denn nach § 566a BGB tritt der Käufer in die Rechte und Pflichten aus der Kaution ein. Kann er sie am Ende nicht zurückgeben, haftet im Zweifel weiter der frühere Vermieter. Eine saubere Übertragung schützt also auch Sie.

Nehmen Sie die Kaution am besten in den Kaufvertrag auf: Wie hoch ist sie, und wie wird sie übertragen? Lassen Sie sich die Übertragung vom Käufer bestätigen und informieren Sie den Mieter schriftlich. Wenn sie auf einem eigenen Konto angelegt ist, wie es sein sollte, wird das einfacher. Wurde sie bei einem alten Vertrag nicht getrennt angelegt, sollten Sie das klären und gegebenenfalls nachholen. Bei einer Bürgschaft gelten andere Schritte.

Das ist eine Kleinigkeit, doch sie zeigt, wie ordentlich vermietet wurde. Anleger achten auf solche Dinge. Der Aufwand ist gering, und es lohnt sich immer. Wenn Sie die Angaben nicht finden, fragen Sie den Mieter. Er hat meist einen Beleg. Auch wenn das unangenehm ist, ist es besser, als es erst kurz vor dem Notartermin zu klären. Dann stehen alle unter Zeitdruck, und das bringt nur unnötige Spannung.

Punkt 4: Eine Mieterhöhung prüfen

Das ist der heikelste Punkt. Eine niedrige Miete drückt den Preis, denn Anleger rechnen mit dem Kaufpreisfaktor, also Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete. Eine zulässige Erhöhung kann den erzielbaren Preis deutlich verbessern. Sie ist bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich und im Rahmen der Kappungsgrenze, die in Bayern je nach Gemeinde unterschiedlich sein kann. Dafür gibt es Fristen, und auch die Zustimmung des Mieters gehört zum Verfahren. Das dauert mehrere Monate.

Überlegen Sie aber die Folgen. Eine Erhöhung kurz vor dem Verkauf kann das Verhältnis zum Mieter belasten. Wenn er sich dagegen wehrt oder die Besichtigungen erschwert, kann das mehr kosten, als sie bringt. Außerdem erkennen erfahrene Anleger, wenn eine Miete kurz vor dem Verkauf hochgesetzt wurde, und schätzen ein, ob sie auch dauerhaft zu halten ist. Bei einem langjährigen Mieter mit sehr niedriger Miete sollte man besonders behutsam vorgehen.

Ein guter Mittelweg ist es, die Miete maßvoll und rechtzeitig anzupassen, wenn sie seit Jahren unverändert ist. Das ist fair und nachvollziehbar. Sprechen Sie vorher mit dem Mieter, und begründen Sie die Erhöhung. Lassen Sie sich im Zweifel beim Grundeigentümerverein beraten, denn Fehler führen dazu, dass die Erhöhung unwirksam ist. Vergleichen Sie auch: Was bringt die Erhöhung im Kaufpreis, und was kostet sie Sie an gutem Verhältnis?

Punkt 5: Kleine Mängel beheben

Tropfende Wasserhähne, eine defekte Klingel, eine Tür, die klemmt: Solche Kleinigkeiten fallen bei Besichtigungen auf und führen zu einem schlechten Eindruck. Außerdem sind Sie als Vermieter ohnehin verpflichtet, sie zu beseitigen. Fragen Sie Ihren Mieter, ob etwas zu tun ist. Das zeigt auch, dass Sie sich kümmern, und schafft ein gutes Klima vor den Besichtigungen. Die Kosten sind gering, und die Wirkung ist oft groß. Dokumentieren Sie, was gemacht wurde.

Auch Pflichten am Gebäude sollten Sie im Blick haben. Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz. Die frühere Austauschpflicht für alte Kessel ist entfallen, und die Heizung darf weiterlaufen. Die oberste Geschossdecke muss aber gedämmt sein, wenn der Mindestwärmeschutz fehlt und das Dach ungedämmt ist. Ungedämmte, zugängliche Leitungen in unbeheizten Räumen müssen gedämmt werden. Das kostet oft wenig und nimmt Anlegern ein Argument für Abschläge.

Wartungen sollten aktuell sein: Heizung, Rauchmelder, Legionellenprüfung bei größeren Anlagen, sofern vorgeschrieben. Sammeln Sie die Nachweise. Auch die Schornsteinfegerprotokolle gehören dazu. Anleger möchten sehen, dass das Haus gepflegt wurde. Eine einfache Liste mit Jahreszahlen zu Dach, Fenstern und Heizung hilft ihnen, die nächsten Jahre einzuschätzen. Das nimmt ihnen die Sorge, und bei ihnen zählt jede Zahl.

Punkt 6: Keine große Sanierung beginnen

Viele Vermieter überlegen, vor dem Verkauf noch ein Bad oder die Fenster zu erneuern, um mehr Miete und einen höheren Preis zu erzielen. Das rechnet sich selten. Sie tragen die Kosten und den Ärger, und der Mieter muss die Baustelle dulden, wenn sie angekündigt wird. Eine Modernisierungsumlage ist möglich, doch sie unterliegt Grenzen. Viele Käufer möchten solche Entscheidungen zudem selbst treffen und auch die steuerliche Abschreibung für sich nutzen.

Bedenken Sie auch die zeitliche Komponente. Eine Sanierung dauert Monate, und in dieser Zeit lässt sich schlecht vermarkten. Mieter können bei erheblichen Bauarbeiten die Miete mindern. Wer unter Zeitdruck verkauft, kann sich das nicht leisten. Ausnahmen gelten für echte Schäden: Ein undichtes Dach sollten Sie natürlich reparieren. Das ist Ihre Pflicht als Vermieter. Der Unterschied liegt zwischen Instandsetzung und Modernisierung.

Es kann sinnvoll sein, stattdessen eine Einschätzung einzuholen. Was würde eine Modernisierung kosten, und was brächte sie? Ein Energieberater kann einen Sanierungsfahrplan erstellen, den Sie Anlegern zeigen können. Das kostet wenig, und der Käufer sieht die Möglichkeiten, ohne dass Sie etwas investieren müssen. Für Anleger kann das sogar reizvoll sein, weil sie Spielraum sehen. Fragen Sie Ihren Makler, was bei den Anlegern in der Gegend ankommt.

Punkt 7: Mit dem Mieter sprechen

Sprechen Sie früh und persönlich mit Ihrem Mieter, bevor er vom Verkauf anders erfährt. Sagen Sie klar: Sein Vertrag bleibt bestehen. Fragen Sie auch nach seinen Plänen. Vielleicht plant er ohnehin einen Umzug, oder er möchte selbst kaufen. Bei Wohnungen, die nach der Vermietung umgewandelt wurden, kann er nach § 577 BGB sogar ein Vorkaufsrecht haben. Das sollten Sie und Ihr Notar prüfen. Oft ergibt sich aus diesem Gespräch die beste Lösung.

Vereinbaren Sie gemeinsam, wie Besichtigungen ablaufen. Der Mieter muss sie in angemessenem Umfang dulden, wenn sie rechtzeitig angekündigt werden, aber nicht unbegrenzt. Wenige, gebündelte Termine sind das Beste. Für Fotos seiner Wohnung brauchen Sie seine Zustimmung. Ein kleines Dankeschön kann viel bewirken, auch wenn es nicht vorgeschrieben ist. So haben Sie einen Verbündeten statt eines Gegners, und das merken auch die Interessenten.

Eine Kündigung nur wegen des Verkaufs ist grundsätzlich nicht zulässig. Eigenbedarf setzt nach § 573 BGB ein berechtigtes Interesse voraus, und die Verwertungskündigung greift nur unter engen Voraussetzungen. Wenn ein Auszug für beide Seiten passt, kann ein Aufhebungsvertrag eine Lösung sein, oft mit einer Abfindung. Das muss wirklich freiwillig geschehen. Lassen Sie sich dazu beraten, denn Druck kann die Lage deutlich verschlechtern.

Punkt 8: Die Steuern und den Zeitpunkt prüfen

Haben Sie die Immobilie vor weniger als zehn Jahren gekauft, ist ein Gewinn beim Verkauf in der Regel einkommensteuerpflichtig. Bei vermieteten Objekten greift die Befreiung für Selbstnutzer nicht. Abschreibungen, die Sie geltend gemacht haben, erhöhen dabei den Gewinn. Es kann sich also lohnen, mit dem Notartermin bis nach Ablauf der Frist zu warten. Für den Zeitpunkt zählt das Datum der notariellen Verträge. Lassen Sie sich das von einem Steuerberater berechnen.

Auch die Zinsbindung spielt eine Rolle. Läuft sie bald aus, entfällt vielleicht eine Vorfälligkeitsentschädigung. Fragen Sie Ihre Bank nach dem Betrag. Vergleichen Sie, was die Wartezeit kostet und bringt. Auch der Zeitpunkt im Mietverhältnis kann wichtig sein. Hat der Mieter gekündigt, kann ein Verkauf an Selbstnutzer nach dem Auszug mehr bringen, auch wenn Sie einige Monate ohne Miete überbrücken müssen. Lassen Sie sich beide Wege durchrechnen.

Wer in kurzer Zeit mehrere Objekte verkauft, kann unter Umständen als gewerblicher Grundstückshändler gelten. Das ist ein Sonderfall, den Sie mit dem Steuerberater klären sollten. Am Ende zählt, was nach Steuern, Provision und Kosten bleibt. Rechnen Sie das in Ruhe durch, bevor Sie sich entscheiden. Ein Gespräch mit dem Steuerberater kostet nur einen Bruchteil dessen, was es Ihnen sparen kann.

Was lohnt sich, und was nicht?

Die folgende Übersicht fasst die acht Punkte zusammen. Sie ist nur ein grober Anhaltspunkt. Im Einzelfall kann es anders aussehen.

Maßnahme	Aufwand	Lohnt sich?
Verträge ordnen	Gering	Immer
Abrechnung erstellen	Gering	Immer
Kaution klären	Gering	Immer
Mieterhöhung	Mittel	Wenn zulässig und maßvoll
Kleine Mängel beheben	Gering	Fast immer
Große Sanierung	Hoch	Selten
Gespräch mit dem Mieter	Gering	Immer
Steuern, Zeitpunkt prüfen	Gering	Immer

Die wichtigsten Maßnahmen kosten also wenig Geld, nur etwas Zeit und Sorgfalt. Genau deshalb sollten Sie früh damit beginnen. Fragen Sie Ihren Makler nach seiner Einschätzung und prüfen Sie, ob er die Anleger in der Gegend kennt.

An wen sollten Sie verkaufen?

Für vermietete Immobilien kommen vor allem Kapitalanleger in Frage. Sie rechnen mit Miete, Kosten und Zustand. Im Umfeld des Flughafens und im Münchner Nordosten ist die Mietnachfrage oft gut, und das ist für Finsing ein Argument. Anleger kommen häufig aus München und dem Umland. Bereiten Sie für sie eine Seite mit den wichtigsten Zahlen vor: Jahresnettokaltmiete, nicht umlagefähige Kosten, Baujahr, Modernisierungen, letzte Mieterhöhung und Kaufpreisfaktor.

Auch der Mieter selbst kann Käufer sein. Lassen Sie den Preis dennoch unabhängig einschätzen und setzen Sie eine Frist. Selbstnutzer sind die dritte Gruppe. Manche suchen eine Wohnung für später oder hoffen auf einen baldigen Auszug. Sie zahlen meist weniger als für eine leere Immobilie. Wenn der Mieter ohnehin ausziehen möchte, kann sich ein Verkauf an Selbstnutzer dagegen lohnen. Lassen Sie sich von Ihrem Makler beide Rechnungen zeigen.

Bedenken Sie auch, wie Sie mit einem Interessenten umgehen, der Eigenbedarf geltend machen möchte. Sie sollten nichts versprechen, was Sie nicht halten können. Sagen Sie, wie die Lage ist, und verweisen Sie auf die rechtlichen Regeln. Auch der Notar klärt die Beteiligten auf. So vermeiden Sie spätere Vorwürfe. Mehr zur Bewertung lesen Sie im Ratgeber Immobilienbewertung in Finsing.

Welcher Makler erzielt in Finsing den besten Preis?

Bei einer vermieteten Immobilie ist es wichtig, dass jemand für Anleger rechnen kann und zugleich gut mit Mietern umgeht. Ein guter Makler sagt Ihnen, welche Vorbereitung sich lohnt, stellt saubere Zahlen bereit, bezieht den Mieter früh ein und erreicht Anleger auch über den Ort hinaus. Eine Garantie für den Preis gibt es nicht. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Finsing?.

Was kostet der Verkauf bei neues // nest?

Bei neues // nest zahlen Sie für den Verkauf in Finsing 1,785 % Provision inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Damit sparen Sie 50 % der Provision. Das ist möglich, weil sich drei Maklerinnen die Fixkosten teilen, wir auf ein Prestigebüro verzichten und unsere Abläufe digital organisieren. Auf ImmoScout24 ist neues // nest mit „Exzellent“ bewertet.

Die Leistung ist vollständig: Bewertung, Unterlagen, Exposé, Ansprache von Anlegern, Abstimmung mit den Mietern, Besichtigungen, Verhandlung, Notarvorbereitung und Übergabe. Fällig wird die Provision erst nach der Beurkundung. Ihre Ansprechpartnerin ist Ellen Günthel, die Finsing und den gesamten Landkreis Erding betreut. Einen Überblick bietet Immobilienmakler Erding.

Häufige Fragen

Was sollte ich vor dem Verkauf einer vermieteten Immobilie in Finsing klären?

Verträge, Abrechnungen, Kaution, kleine Mängel, das Gespräch mit dem Mieter sowie Steuern und Zeitpunkt.

Sollte ich vorher die Miete erhöhen?

Das kann sich lohnen, wenn es zulässig und maßvoll ist. Bedenken Sie aber das Verhältnis zum Mieter.

Sollte ich vorher sanieren?

Größere Maßnahmen rechnen sich selten. Schäden sollten Sie aber beheben.

Kann ich dem Mieter wegen des Verkaufs kündigen?

Grundsätzlich nicht. Eine Kündigung nur, um besser verkaufen zu können, ist nicht zulässig.

Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?

Bei nach Vermietung umgewandelten Wohnungen kann er eines haben (§ 577 BGB).

Was geschieht mit der Kaution?

Sie geht auf den Käufer über und sollte nachweislich übertragen werden.

Fällt Spekulationssteuer an?

Bei vermieteten Objekten innerhalb von zehn Jahren in der Regel ja.

Wer betreut bei neues // nest Finsing?

Ellen Günthel betreut Finsing und den Landkreis Erding.

Fazit

Wer eine vermietete Immobilie in Finsing verkaufen möchte, sollte vorher Verträge, Abrechnungen und Kaution ordnen, kleine Mängel beheben, mit dem Mieter sprechen und Steuern prüfen. Eine große Sanierung lohnt sich dagegen selten. Ergänzend empfehlen wir die Ratgeber Immobilie verkaufen in Finsing, Immobilienbewertung in Finsing und Unterlagen für den Hausverkauf in Finsing. Ellen Günthel erreichen Sie unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.