Vermietete Immobilie verkaufen in Putzbrunn: Vom Reihenhaus bis zur Einliegerwohnung, was je nach Objekt zählt

Putzbrunn ist kein typischer Standort für große Mietshäuser. Vermietet wird hier eher im Kleinen: das Reihenhaus der verstorbenen Eltern, die Eigentumswohnung im Hauptort oder die Einliegerwohnung im eigenen Haus in der Waldkolonie. Für die Mieter ist das oft eine begehrte Lage, da viele im Münchner Südosten arbeiten und das ruhige Umfeld schätzen. Für Eigentümer, die nun verkaufen möchten, stellt sich eine einfache Frage: Wer kauft ein Objekt, in dem jemand wohnt? Die Antwort fällt je nach Objekt unterschiedlich aus, und entsprechend unterschiedlich sollte auch die Vermarktung sein.

Dieser Ratgeber geht deshalb die typischen Fälle durch. Er zeigt, was Anleger rechnen, was bei einem vermieteten Einfamilienhaus anders ist als bei einer Wohnung, und welche Besonderheiten bei einer Einliegerwohnung gelten. Außerdem erfahren Sie, wie Sie den Mieter einbinden, welche Unterlagen nötig sind und wann es sich lohnt, auf den Auszug zu warten. Mietrecht und Steuern klären Rechtsanwalt und Steuerberater. Bei neues // nest begleitet Sie Ellen Günthel.

Kann ich überhaupt verkaufen, wenn jemand dort wohnt?

Ja, und zwar jederzeit. Der Grundsatz lautet: Kauf bricht nicht Miete. Der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein, mit allen Rechten und Pflichten. Der Mieter muss also nicht ausziehen, und seine Miete ändert sich nicht deshalb, weil das Haus jemand anderem gehört. Der Übergang erfolgt rechtlich mit der Eintragung im Grundbuch, wobei die Beteiligten im Kaufvertrag meist einen früheren Übergang von Nutzen und Lasten vereinbaren. Das regelt der Notar.

Sie selbst können wegen des Verkaufs nicht kündigen. Und einem Käufer sollten Sie auch nicht versprechen, dass er das später problemlos tun könne. Eigenbedarf ist nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich, und es kann Sperrfristen geben, etwa nach einer Umwandlung in Eigentumswohnungen. Interessenten, die selbst einziehen möchten, sollten sich deshalb von einem Rechtsanwalt beraten lassen. Im Exposé gehört die Vermietung klar benannt, damit sich niemand auf falsche Erwartungen einstellt.

Wie rechnen Kapitalanleger?

Anleger schauen zuerst auf die Mietrendite, also darauf, wie viel Prozent des Kaufpreises die Jahreskaltmiete ausmacht. Sie rechnen dann weiter: Welche Kosten lassen sich nicht auf den Mieter umlegen? Wie hoch sind die Rücklagen, die für Reparaturen nötig sind? Wie alt sind Dach und Heizung? Wie sicher ist der Mieter? Gibt es einen Spielraum für künftige Anpassungen im rechtlich zulässigen Rahmen? Auch der Standort ist wichtig. Putzbrunn bietet durch die Nähe zu München und die Arbeitsplätze im Süden und Osten einen guten Rahmen, auch wenn die fehlende S-Bahn manche Mieter abhält.

Bereiten Sie deshalb eine klare Übersicht vor: aktuelle Kaltmiete, Nebenkostenvorauszahlungen, Datum der letzten Mieterhöhung, Kaution, Beginn des Mietverhältnisses und Zustand. Für Anleger ist eine ordentlich geführte Vermietung mit sauberen Verträgen oft mehr wert als eine neue Küche. Versprechen Sie dabei keine künftigen Mietsteigerungen. Sie können die aktuelle Miete nennen und dem Käufer überlassen, was rechtlich möglich ist.

Fall 1: Die vermietete Wohnung im Hauptort

Das ist der übersichtlichste Fall, auch wenn es in Putzbrunn weniger große Anlagen gibt als in manchen Nachbarorten. Anleger prüfen die Protokolle der Eigentümerversammlung, die Rücklage und das Hausgeld. Hier zählt auch, welcher Teil des Hausgeldes umlegbar ist und was bei Ihnen hängen bleibt. Stehen größere Maßnahmen an, sollte das offen gesagt werden. Besichtigungen lassen sich meist in wenigen Terminen abwickeln. Die Wohnung kann in der Regel auch mit einem Grundriss, Bildern der Anlage und einem Besuch im Treppenhaus überzeugend gezeigt werden, wenn der Mieter nicht möchte, dass seine Räume fotografiert werden.

Prüfen Sie außerdem, ob ein Vorkaufsrecht des Mieters bestehen könnte. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht kann vorliegen, wenn die Wohnung erst nach der Überlassung an den Mieter in Eigentum umgewandelt wurde und nun erstmals verkauft wird. Auch vertraglich kann es vereinbart sein. Klären Sie das mit dem Notar oder einem Rechtsanwalt, denn sonst drohen Ansprüche. Der Mieter selbst kommt natürlich auch als Käufer infrage. Fragen Sie ihn früh.

Fall 2: Das vermietete Reihenhaus oder Einfamilienhaus

Ein vermietetes Haus ist für Anleger oft weniger attraktiv als eine Wohnung, weil die Rendite im Verhältnis zum Preis meist niedriger ausfällt und der Eigentümer für Dach, Fassade und Garten allein verantwortlich ist. Gleichzeitig hängt der Preis stark daran, was ein Eigennutzer zahlen würde. Viele Interessenten wollen aber selbst einziehen, was bei einem laufenden Mietverhältnis schwierig ist. Daher ist die Vermietung bei einem Haus häufig ein spürbarer Nachteil, jedenfalls bei langen Mietverträgen oder einer niedrigen Miete.

Das bedeutet nicht, dass Sie nur warten können. Sprechen Sie mit dem Mieter über seine Pläne. Vielleicht denkt er ohnehin über einen Umzug nach, oder er möchte selbst kaufen, weil er das Haus kennt und nicht ausziehen möchte. Für viele Mieterfamilien ist das eine willkommene Gelegenheit. Bei einem einvernehmlichen Auszug kann eine schriftliche Vereinbarung sinnvoll sein, die Sie mit einem Rechtsanwalt gestalten sollten. Druck auf den Mieter ist weder fair noch klug, und er kann rechtliche Folgen haben.

Fall 3: Haus mit Einliegerwohnung

Viele Häuser in der Waldkolonie oder in den Dörfern haben eine kleine zweite Wohnung, die vermietet wird oder wurde. Das kann für Käufer ein echter Vorteil sein: Eine Mieteinnahme entlastet die Finanzierung, und später kann die Wohnung für Eltern oder erwachsene Kinder genutzt werden. Es gibt aber auch Fragen. Ist die Einliegerwohnung genehmigt? Stimmt die Wohnfläche, und erfüllt sie die Anforderungen an Aufenthaltsräume? Fehlt eine Genehmigung, sollten Sie das klären, bevor ein Käufer oder dessen Bank darauf stößt.

Auch das Mietrecht kennt hier Besonderheiten. Bei einem Haus mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Vermieter eine selbst bewohnt, können besondere Kündigungsmöglichkeiten bestehen, oft mit längeren Fristen. Ob das nach einem Verkauf für den Käufer gilt, hängt von den Umständen ab. Das sollte ein Rechtsanwalt klären. Zudem kann auch die Vermietung Ihre steuerliche Lage beim Verkauf beeinflussen, weil ein Teil des Hauses nicht selbst bewohnt wurde. Fragen Sie deshalb den Steuerberater, bevor Sie einen Verkaufspreis vereinbaren.

Wer sind die möglichen Käufer im Überblick?

Käufer	Was ihn interessiert	Vorteil für Sie	Nachteil
Kapitalanleger	Rendite, Zustand, Rücklage	Mieter bleibt, kein Leerstand	Preis stark mietabhängig
Bisheriger Mieter	Bekanntes Zuhause, kein Umzug	Weniger Aufwand	Nur ein Interessent, Finanzierung offen
Eigennutzer nach Auszug	Eigene Wohnwünsche	Größerer Kreis, oft höherer Preis	Warten, Leerstand, Kosten
Familienmitglied	Eigenbedarf, Erhalt im Familienbesitz	Vertrauen	Steuerfragen, Preisfindung
Bauträger	Grundstück	Oft Barzahlung	Mieter als Hindernis, Bedingungen

Welcher Weg sich lohnt, hängt von Miete, Vertrag und Ihrer Zeit ab. Ein Makler kann das durchrechnen, und dabei sollten auch die Kosten eines Leerstands berücksichtigt werden.

Warum ist der eigene Mieter oft eine gute Option?

Fragen Sie ihn zuerst, sobald Sie sich entschieden haben. Er kennt das Haus, die Nachbarn und den Weg zur Arbeit, und vielleicht möchte er gar nicht weg. Sie sparen sich Besichtigungsrunden, und er kennt bereits alle Mängel. Sprechen Sie auch über die Finanzierung, denn viele Mieter haben sich nie damit befasst. Ein Bankgespräch klärt, was möglich ist, bevor Sie viel Zeit verlieren. Setzen Sie eine angemessene Frist, damit die Vermarktung nicht unnötig verzögert wird, und untermauern Sie den Preis mit einer begründeten Einschätzung. Ein Nachlass aus Freundlichkeit ist Ihre Entscheidung, sollte aber bewusst erfolgen.

Lohnt sich das Warten auf den Auszug?

Eine leere Immobilie spricht auch Eigennutzer an, die in der Regel eher ihre eigenen Wohnwünsche im Blick haben als die Rendite. Das kann zu einem höheren Preis führen, besonders bei Häusern. Der Vorteil wird allerdings kleiner, wenn Sie monatelang Kosten ohne Mieteinnahmen tragen oder renovieren müssen. Rechnen Sie das durch: Was kostet ein halbes Jahr Leerstand, und was bringt es voraussichtlich? Bedenken Sie zudem, dass ein Auszug nicht erzwungen werden kann. Ohne berechtigten Grund bleibt der Mieter wohnen. Ein Rechtsanwalt kann sagen, was möglich ist und wie eine einvernehmliche Lösung aussehen könnte.

Wie spreche ich mit dem Mieter?

Ein gutes Verhältnis zum Mieter ist einer der wichtigsten Faktoren für einen erfolgreichen Verkauf. Sagen Sie ihm früh und persönlich, was Sie vorhaben, bevor das Inserat online ist. Erklären Sie, dass der Vertrag weiterläuft. Viele Mieter sorgen sich um ihre Wohnung, und oft lässt sich diese Sorge im ersten Gespräch nehmen. Klären Sie auch die Besichtigungen. Der Mieter muss diese in angemessenem Umfang nach Ankündigung dulden, aber nicht jederzeit bereitstehen. Bündeln Sie Termine, nehmen Sie Rücksicht auf Arbeits- und Ruhezeiten, und halten Sie die Zahl klein.

Fotos in bewohnten Räumen brauchen die Zustimmung des Mieters. Alternativ können Sie Grundrisse, Außenaufnahmen oder Bilder aus der Zeit vor dem Einzug zeigen, sofern das zulässig und nicht irreführend ist. Die Identität des Mieters gehört nicht ins Inserat. Ein Dankeschön für die Mithilfe kostet wenig und kann viel bewirken.

Wie sieht ein gutes Exposé für Anleger aus?

Für Anleger zählen andere Dinge als für Eigennutzer. Sie möchten auf einen Blick sehen, wie hoch die Miete ist, was der Mieter an Nebenkosten zahlt, wie lange der Vertrag schon läuft und wann zuletzt angepasst wurde. Hilfreich ist eine kurze Aufstellung mit der Rendite in Prozent bezogen auf den Angebotspreis. Nennen Sie auch, was der Eigentümer selbst trägt, etwa nicht umlegbare Verwaltungskosten oder Rücklagen. Solche Zahlen schaffen Vertrauen und ersparen viele Rückfragen.

Die Lage beschreiben Sie aus Sicht künftiger Mieter: Wie kommt man zur Arbeit, wo ist der nächste Bus, wer wohnt hier typischerweise? Bei den Fotos stehen Außenansicht, Umgebung und Grundriss im Vordergrund, wenn der Mieter keine Innenaufnahmen möchte. Vermeiden Sie Versprechen wie „Mieterhöhung jederzeit möglich“. Solche Aussagen stimmen selten pauschal und könnten Ihnen später vorgehalten werden. Sagen Sie lieber, wie hoch die Miete heute ist, und überlassen Sie dem Interessenten die Prüfung, was rechtlich möglich wäre. Ernsthafte Anleger machen das ohnehin.

Sollte ich die Miete vorher noch anpassen?

Liegt die Miete deutlich unter dem Üblichen, drückt das die Rendite und damit das Interesse der Anleger. Eine Anpassung kann sinnvoll sein, sofern sie rechtlich zulässig ist. Mieterhöhungen sind jedoch an Fristen, Kappungsgrenzen und die ortsübliche Vergleichsmiete gebunden, und bei Staffel- oder Indexmieten gelten eigene Regeln. Bedenken Sie auch die Stimmung: Eine Erhöhung kurz vor dem Verkauf kann das Verhältnis belasten, und das zeigt sich bei den Besichtigungen. Oft ist es klüger, das vorhandene Potenzial offen zu benennen, statt es auf den letzten Metern selbst nutzen zu wollen. Lassen Sie sich im Zweifel von einem Rechtsanwalt beraten.

Was ist bei schwierigen Mietverhältnissen zu tun?

Nicht jedes Mietverhältnis läuft reibungslos. Vielleicht gibt es Rückstände, Streit um die Abrechnung oder angezeigte Mängel. Das sollten Sie nicht verschweigen, denn Anleger fragen danach und finden es spätestens dann heraus, wenn sie Vermieter geworden sind. Klären Sie, was sich vor dem Verkauf lösen lässt, zum Beispiel durch eine Reparatur oder eine nachgeholte Abrechnung. Offene Forderungen sollten im Kaufvertrag geregelt werden, damit klar ist, wer sie geltend machen darf.

Kooperiert der Mieter nicht, kann eine Vorauswahl von Anlegern helfen, die zunächst die Zahlen prüfen und erst danach besichtigen. Solche Käufer brauchen weniger Termine. Rechtliche Schritte sind der letzte Weg und sollten mit einem Rechtsanwalt besprochen werden, denn sie kosten Zeit und verschlechtern das Klima. Bleiben Sie freundlich und sachlich, auch wenn es schwerfällt, und lassen Sie den Makler die Termine abstimmen, wenn das Verhältnis angespannt ist.

Welche Unterlagen brauche ich?

• Mietvertrag mit allen Nachträgen und Mieterhöhungen
• Aktuelle Miete und Nebenkostenvorauszahlungen
• Letzte Nebenkostenabrechnungen
• Nachweis über Kaution und deren Anlage
• Hinweise zu Mängelanzeigen und Mietminderungen
• Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan und Abrechnung bei Wohnungen
• Energieausweis, Grundbuchauszug, Pläne und Modernisierungsnachweise
• Bei Einliegerwohnungen: Genehmigung oder Nachweise der Nutzung

Personenbezogene Daten geben Sie nur im notwendigen Umfang und zum passenden Zeitpunkt weiter. Bei ersten Anfragen reichen die Kennzahlen ohne Namen. Klären Sie außerdem, wer das laufende Jahr abrechnet, wie die Nebenkosten aufgeteilt werden und wie die Kaution übergeben wird. Informieren Sie den Mieter schriftlich darüber, an wen er künftig zahlen soll, am besten gemeinsam mit dem Käufer.

Was ist steuerlich zu bedenken?

Wer eine vermietete Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft, muss den Gewinn unter Umständen versteuern. Bei geerbten Immobilien kann die Frist des Erblassers weitergelten. Auch die Frage, wie Abschreibungen berücksichtigt werden, und ob mehrere Verkäufe als gewerblicher Grundstückshandel gelten könnten, gehört dazu. Sprechen Sie vor dem Verkauf mit Ihrem Steuerberater, denn danach lässt sich meist nichts mehr gestalten.

Warum ist die Provision hier besonders wichtig?

Anleger rechnen mit jedem Prozentpunkt, und das gilt auch für die Verkäuferseite. Vielerorts sind 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer üblich. Damit bleiben Ihnen 96,43 % des Kaufpreises. Bei neues // nest zahlen Sie 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer, sodass 98,215 % bei Ihnen bleiben. Sie behalten rund 1,8 % des Kaufpreises mehr, und der Leistungsumfang bleibt vollständig. Das ist möglich, weil sich drei Maklerinnen die Fixkosten teilen, wir kein Prestigebüro unterhalten und vieles digital läuft. Auf ImmoScout24 bewerten uns Kunden mit „Exzellent“.

Welcher Makler erzielt in Putzbrunn den besten Preis?

Bei vermieteten Objekten ist das oft derjenige, der die Zahlen für Anleger sauber aufbereitet, den Mieter einbindet, die rechtlichen Grenzen kennt und erkennt, wann der Verkauf an den Mieter oder nach einem Auszug die bessere Wahl wäre. Mehr dazu erfahren Sie im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Putzbrunn?.

Wie unterstützt Sie Ellen Günthel?

Ellen Günthel prüft mit Ihnen, welcher Weg sich anbietet, und bezieht den Mieter so ein, dass der Verkauf ruhig ablaufen kann. Allgemeine Informationen zum Ablauf bietet der Ratgeber Hausverkauf mit Makler in Putzbrunn.

Häufige Fragen

Kann ich eine vermietete Immobilie in Putzbrunn verkaufen?

Ja. Der Mietvertrag geht auf den Käufer über und läuft unverändert weiter.

Darf ich dem Mieter wegen des Verkaufs kündigen?

Nein, der Verkauf allein ist kein Kündigungsgrund. Fragen klärt ein Rechtsanwalt.

Wer kauft vermietete Immobilien?

Vor allem Kapitalanleger, manchmal der Mieter selbst und nach einem Auszug auch Eigennutzer.

Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?

In bestimmten Fällen, etwa nach einer Umwandlung in Eigentumswohnungen. Lassen Sie das prüfen.

Was gilt bei einer Einliegerwohnung?

Prüfen Sie die Genehmigung. Besondere Kündigungsregeln und Steuerfragen sollten Fachleute klären.

Muss der Mieter Besichtigungen dulden?

In angemessenem Umfang nach Ankündigung. Bündeln Sie die Termine.

Erzielt eine leere Immobilie mehr?

Oft spricht sie mehr Käufer an. Ob sich das lohnt, hängt von Dauer und Kosten ab.

Fallen Steuern an?

Innerhalb der Spekulationsfrist unter Umständen ja. Klären Sie das vor dem Verkauf.

Fazit

Eine vermietete Immobilie in Putzbrunn lässt sich verkaufen, doch der beste Weg hängt vom Objekt ab: Bei der Wohnung zählen die Zahlen für Anleger, beim Haus oft der mögliche Eigennutzer, bei der Einliegerwohnung die Genehmigung und die Mietrechtsfragen. Sprechen Sie früh mit dem Mieter und bereiten Sie die Unterlagen sauber auf. Ellen Günthel berät Sie gern, unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular. Eine erste Orientierung gibt die kostenlose Wertermittlung.