Vermietete Immobilie verkaufen in Taufkirchen bei München: An Anleger, an den Mieter oder nach dem Auszug?

In Taufkirchen bei München gibt es viele vermietete Eigentumswohnungen, nicht zuletzt in den großen Anlagen Am Wald. Sie wurden oft als Kapitalanlage gekauft oder sind geerbt worden, und nun überlegt der Eigentümer, ob er sie verkaufen soll. Vielleicht ist die Verwaltung zu aufwendig geworden, eine größere Sanierung steht an, oder das Geld wird anderweitig gebraucht. Die erste Frage lautet oft: Kann ich überhaupt verkaufen, solange jemand dort wohnt? Die Antwort ist ja. Der Mietvertrag geht auf den Käufer über. Spannend ist die Frage, an wen Sie verkaufen und wie Sie das machen.

Grundsätzlich gibt es drei Wege: den Verkauf an Kapitalanleger, den Verkauf an den eigenen Mieter und den Verkauf nach einem Auszug an Eigennutzer. Dieser Ratgeber vergleicht sie und erklärt, was das jeweils für Preis, Dauer und Aufwand bedeutet. Er sagt außerdem, wie Sie den Mietvertrag vorbereiten, wie Sie mit dem Mieter sprechen und worauf Sie bei Besichtigungen und Abrechnungen achten sollten. Mietrecht und Steuern klären Rechtsanwalt und Steuerberater. Bei neues // nest begleitet Sie Ellen Günthel.

Welche drei Wege gibt es?

Weg	Vorteile	Nachteile	Passt besonders, wenn
Verkauf an Anleger	Mieter bleibt, kein Leerstand, Abwicklung klar	Preis richtet sich stark nach Miete und Rendite	Miete marktgerecht, Mieter zuverlässig
Verkauf an den Mieter	Weniger Aufwand, oft keine Besichtigungsrunde	Nur ein Interessent, Finanzierung offen	Mieter wohnt lange und ist interessiert
Verkauf nach Auszug	Größerer Käuferkreis, oft höherer Preis	Leerstand, Kosten, Sie müssen warten	Mieter zieht ohnehin aus

Welcher Weg der beste ist, hängt von der Miete, vom Vertrag und von Ihrer Zeit ab. Ein Makler kann das durchrechnen und Ihnen sagen, wie sich das für die jeweilige Anlage darstellt. Dabei sollten Sie auch einkalkulieren, was es kostet, die Wohnung monatelang leer zu halten, und ob Sie sich das leisten möchten.

Wie denken Kapitalanleger?

Anleger rechnen. Sie schauen zunächst auf die Rendite, also darauf, wie viel Prozent des Kaufpreises die Jahresmiete ausmacht. Dann prüfen sie, ob die Miete marktüblich ist, und ob ein Spielraum für eine spätere Erhöhung besteht. Außerdem wollen sie wissen, wie zuverlässig der Mieter zahlt, wie hoch die nicht umlegbaren Kosten sind und welche Sanierungen bevorstehen. Bei einer Wohnung Am Wald gehören Rücklage, Hausgeld und die Protokolle der letzten Jahre zwangsläufig zum Gespräch.

Bereiten Sie diese Zahlen auf. Eine klare Übersicht mit aktueller Kaltmiete, Nebenkosten, Datum des letzten Mieterhöhungsverlangens, Kaution und Zustand wirkt professionell. Für Anleger ist eine ordentlich geführte Wohnung mit klaren Verträgen oft mehr wert als eine neue Küche. Beachten Sie auch, dass Taufkirchen mit der S3 und den vielen Arbeitsplätzen in der Umgebung für viele Mieter attraktiv ist. Das ist ein Argument, das ein Makler sachlich darstellen sollte, ohne eine bestimmte Mietentwicklung zu versprechen.

Warum ist der eigene Mieter oft eine gute Option?

Ihr Mieter kennt die Wohnung, die Anlage und das Umfeld, und er hat möglicherweise keine Lust umzuziehen. Vielleicht wollte er immer schon kaufen, hat aber nie gewusst, dass Sie verkaufen würden. Für Sie entfallen dabei Besichtigungsrunden, und der Interessent kennt alle Mängel bereits. Fragen Sie ihn deshalb am besten zuerst, sobald Sie sich entschieden haben.

Sprechen Sie auch über die Finanzierung, denn viele Mieter haben sich nie damit beschäftigt. Ein Bankgespräch sollte klären, was möglich ist, bevor Sie sich Zeit nehmen und auf eine Entscheidung warten. Legen Sie außerdem eine Frist fest. So lässt sich diese Möglichkeit prüfen, ohne dass Sie die Vermarktung unnötig verzögern. Auch hier sollten Sie den Preis mit einer begründeten Einschätzung untermauern, statt ihn nach Gefühl festzulegen. Ein freundschaftlicher Rabatt ist Ihre Entscheidung, sollte aber bewusst erfolgen.

Hat mein Mieter ein Vorkaufsrecht?

In bestimmten Fällen ja. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht kann bestehen, wenn eine Wohnung erst nach der Überlassung an den Mieter in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde und sie dann erstmals verkauft wird. Bei älteren, längst aufgeteilten Anlagen wird das seltener zutreffen. Es kann aber auch ein vertraglich vereinbartes Vorkaufsrecht geben. Prüfen Sie Ihren Mietvertrag und klären Sie Zweifelsfälle mit einem Rechtsanwalt oder dem Notar, denn sonst drohen Ansprüche. Der Notar wird den Mieter bei Bedarf über sein Recht informieren.

Lohnt sich das Warten auf den Auszug?

Eine leere Wohnung spricht zusätzlich Eigennutzer an, und diese Gruppe zahlt in der Regel eher für die eigenen Wohnwünsche als für eine Renditezahl. Das kann zu einem höheren Preis führen. Dieser Vorteil wird aber kleiner, wenn Sie monatelang Hausgeld ohne Mieteinnahmen zahlen oder vorher renovieren müssen. Außerdem können Sie einen Auszug nicht erzwingen: Ein Verkauf allein ist kein Kündigungsgrund, und ohne einen berechtigten Grund bleibt der Mieter wohnen.

Manchmal gibt es dennoch eine Lösung. Ein Mieter, der ohnehin über einen Umzug nachdenkt, stimmt vielleicht einem Mietaufhebungsvertrag zu, wenn der Termin und mögliche Vorteile für beide Seiten passen. So etwas sollte schriftlich, sauber und ohne Druck erfolgen. Mieter unter Druck zu setzen, ist nicht nur unfair, sondern kann auch rechtliche Folgen haben. Ein Rechtsanwalt kann Ihnen sagen, wie Sie eine solche Vereinbarung am besten gestalten.

Wie gehe ich mit dem Eigenbedarf um?

Käufer, die selbst einziehen wollen, fragen oft nach Eigenbedarf. Das ist kein einfaches Thema. Eigenbedarf gibt es nur unter bestimmten Bedingungen, und nach einem Eigentumswechsel kann es Sperrfristen geben, wenn Wohnungen in Eigentum umgewandelt wurden. Versprechen Sie einem Käufer deshalb nie, dass eine Kündigung problemlos möglich sei. Es sollte auch keine Aussage in einem Exposé dazu stehen, die sich rechtlich nicht halten lässt. Interessenten sollten sich von einem Rechtsanwalt beraten lassen, und auch Sie sollten einen Hinweis geben, dass dies eine Frage für Fachleute ist. Das gilt erst recht für lange bestehende Mietverhältnisse und schwierige persönliche Lebenslagen des Mieters.

Wie bereite ich den Mietvertrag und die Unterlagen vor?

Ein sauberer Überblick hilft nicht nur Anlegern, sondern auch deren Banken. Bereiten Sie Folgendes vor:

• Mietvertrag mit allen Nachträgen und Mieterhöhungen
• Aktuelle Miete und Nebenkostenvorauszahlungen
• Letzte Nebenkostenabrechnungen
• Nachweis über die Kaution und deren Anlage
• Zahlungsverlauf der letzten Jahre, ohne dass sensible Daten offengelegt werden
• Hinweise zu Mängelanzeigen und Mietminderungen
• Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan und Abrechnung bei Eigentumswohnungen
• Energieausweis und Grundbuchauszug

Personenbezogene Daten des Mieters geben Sie nur in dem Maß und zu dem Zeitpunkt weiter, wie es notwendig ist. Bei ersten Anfragen reichen oft die Kennzahlen ohne Namen. Vollständige Unterlagen erhält nur, wer sich ernsthaft interessiert. Sprechen Sie mit Ihrem Makler, wie er das handhabt.

Wie spreche ich mit dem Mieter?

Ein gutes Verhältnis zum Mieter ist einer der wichtigsten Faktoren für einen erfolgreichen Verkauf. Sagen Sie ihm früh und persönlich, was Sie vorhaben, und zwar bevor das Inserat online ist. Erklären Sie, dass sein Mietvertrag weiterläuft. Viele Mieter sorgen sich um ihre Wohnung, und oft lässt sich diese Sorge schon im ersten Gespräch mindern. Fragen Sie auch, ob er selbst Interesse hätte.

Klären Sie, wann Besichtigungen möglich sind. Der Mieter muss Besichtigungen im angemessenen Umfang nach Ankündigung dulden, muss aber nicht jederzeit zur Verfügung stehen. Bündeln Sie die Termine, nehmen Sie Rücksicht auf Arbeits- und Ruhezeiten, und halten Sie die Zahl der Termine klein. Lieber zwei gut vorbereitete Termine als fünf spontane. Ein Dankeschön, etwa eine kleine Aufmerksamkeit, kostet wenig und kann viel bewirken.

Was gilt für Fotos und das Inserat?

In einer bewohnten Wohnung müssen Sie vorsichtig sein. Der Mieter muss Fotos seiner Einrichtung nicht ohne Weiteres zulassen. Holen Sie seine Zustimmung ein oder zeigen Sie stattdessen Grundrisse, Fotos der Anlage, vom Balkon oder aus der Zeit vor dem Einzug, sofern das zulässig und nicht irreführend ist. Im Exposé für Anleger sollten die Zahlen im Vordergrund stehen. Außerdem sollte deutlich werden, dass die Wohnung vermietet ist, damit sich keine Eigennutzer auf falsche Erwartungen einstellen. Die Adresse und die Identität des Mieters gehören nicht in ein offenes Inserat.

Was passiert beim Übergang auf den Käufer?

Der Käufer tritt mit der Eintragung in das Grundbuch in den Mietvertrag ein, doch wird im Kaufvertrag meist ein früherer Übergang von Nutzen und Lasten vereinbart. Das sollte der Notar sauber regeln. Vereinbaren Sie, wer welche Abrechnung erstellt, wie die Nebenkosten für das laufende Jahr aufgeteilt werden und wie die Kaution übergeben wird. Informieren Sie den Mieter schriftlich darüber, an wen er künftig zahlen soll. Machen Sie das gemeinsam mit dem Käufer, damit keine Unsicherheit entsteht. Auch die Hausverwaltung sollte die Änderung erfahren.

Was ist steuerlich zu bedenken?

Beim Verkauf einer vermieteten Wohnung kann die Spekulationsfrist eine wichtige Rolle spielen. Wer innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf eine nicht selbst genutzte Immobilie verkauft, muss den Gewinn unter Umständen versteuern. Auch bei geerbten Wohnungen kann die Frist relevant sein. Sprechen Sie vor dem Verkauf mit Ihrem Steuerberater, denn hier lässt sich danach oft nichts mehr gestalten. Das gilt auch für Abschreibungen und eventuell gewerblichen Grundstückshandel, falls Sie mehrere Objekte verkaufen.

Was macht die Provision beim Verkauf aus?

Für Anleger ist jeder Prozentpunkt wichtig, und das gilt auch auf der Verkäuferseite. Vielerorts sind 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer üblich. Damit bleiben Ihnen 96,43 % des Kaufpreises. Bei neues // nest zahlen Sie 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer, sodass 98,215 % bei Ihnen bleiben. Sie behalten also rund 1,8 % des Kaufpreises mehr, und der Leistungsumfang bleibt vollständig. Das ist möglich, weil sich drei Maklerinnen die Fixkosten teilen, wir auf ein Prestigebüro verzichten und vieles digital läuft. Auf ImmoScout24 lautet die Einstufung unserer Arbeit „Exzellent“.

Welche Fehler passieren oft?

Viele Eigentümer informieren den Mieter zu spät. Er merkt es am Inserat und ist verstimmt, was sich bei den Besichtigungen zeigt. Andere legen Unterlagen nicht vollständig vor oder nennen eine Miete, bei der die Nebenkosten nicht klar getrennt sind. Häufig werden auch Eigennutzer in eine vermietete Wohnung eingeladen, ohne dass ihnen die Lage klar ist. Dann verbrauchen Sie Zeit und Nerven aller Beteiligten. Und schließlich wird das Potenzial einer Mieterhöhung übertrieben dargestellt, ohne die rechtlichen Grenzen zu nennen. Kurz gesagt: Mit Offenheit und guter Vorbereitung lassen sich die meisten dieser Fehler leicht vermeiden.

Sollte ich die Miete vor dem Verkauf noch erhöhen?

Liegt die Miete deutlich unter dem, was in der Umgebung üblich ist, drückt das die Rendite und damit das Interesse der Anleger. Daher liegt der Gedanke nahe, sie vorher anzupassen. Das kann sinnvoll sein, sofern es rechtlich zulässig ist, denn Mieterhöhungen sind an Fristen, Kappungsgrenzen und die ortsübliche Vergleichsmiete gebunden. Prüfen Sie außerdem, ob eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart ist, weil dann besondere Regeln gelten.

Bedenken Sie auch den Zeitpunkt und die Stimmung. Eine Erhöhung kurz vor der Ankündigung eines Verkaufs kann das Verhältnis belasten, und das merken Besucher bei der Besichtigung. Manchmal ist es klüger, die Miete so zu lassen und das vorhandene Potenzial offen zu benennen. Ein Käufer prüft dann selbst, was sich rechtlich umsetzen lässt. Sprechen Sie darüber mit Ihrem Makler und lassen Sie die Zulässigkeit von einem Rechtsanwalt oder Mieterverein prüfen, bevor Sie handeln.

Was tue ich, wenn der Mieter nicht mitmacht?

Nicht jeder Mieter ist begeistert. Manche öffnen die Tür nicht, verschieben Termine oder äußern sich bei Besichtigungen negativ über die Wohnung. Gehen Sie zuerst auf die Gründe ein, denn oft steckt die Angst vor Kündigung dahinter. Eine ruhige Erklärung, ein klarer Terminplan und die Zusage, dass der Vertrag weiterläuft, lösen vieles.

Bleibt es schwierig, kann auch eine andere Art der Vermarktung helfen, etwa eine Besichtigung erst nach einer Vorauswahl ernsthafter Anleger, die die Zahlen bereits geprüft haben. Solche Käufer brauchen weniger Termine, weil sie vor allem auf die Rendite achten. Rechtliche Schritte sollten die letzte Möglichkeit sein und mit einem Rechtsanwalt besprochen werden, denn sie kosten Zeit und verschlechtern das Klima, was keinem Käufer gefällt.

Was gilt für ein Haus mit Einliegerwohnung oder ein Mehrfamilienhaus?

Nicht immer ist es die einzelne Wohnung. In Winning, Potzham oder im Hauptort gibt es auch Häuser mit vermieteter Einliegerwohnung oder kleinere Mehrfamilienhäuser. Bei einem Haus mit zwei Wohnungen, von denen eine vom Eigentümer selbst bewohnt wird, gelten für den Käufer teilweise andere Kündigungsregeln. Das kann ein Vorteil sein, sollte aber vom Rechtsanwalt geprüft werden.

Bei einem Mehrfamilienhaus zählt in der Regel die Rendite noch stärker, und das Ertragswertverfahren steht im Vordergrund. Käufer erwarten eine Mietaufstellung je Einheit, die Übersicht der Nebenkosten und Angaben zum Zustand von Dach, Heizung und Leitungen. Auch die Frage, ob eine Aufteilung möglich wäre, kommt auf. Solche Objekte werden seltener angeboten und ziehen häufig gezielt suchende Anleger an, auch aus München. Daher sollte die Vermarktung über die Gemeinde hinaus reichen.

Welcher Makler erzielt in Taufkirchen bei München den besten Preis?

Bei vermieteten Objekten ist das häufig der Makler, der Anleger mit klaren Zahlen anspricht, den Mieter einbindet und die rechtlichen Grenzen kennt. Er verspricht keine Kündigung, die sich nicht durchsetzen lässt, und bereitet Rücklage und Beschlüsse sauber auf. Mehr dazu erfahren Sie im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Taufkirchen bei München?.

Wie unterstützt Sie Ellen Günthel?

Ellen Günthel prüft zusammen mit Ihnen, welcher der drei Wege sich anbietet, und bezieht den Mieter so ein, dass der Verkauf ruhig ablaufen kann. Sie erstellt eine Übersicht der Kennzahlen und spricht passende Interessenten an. Allgemeine Informationen zum Ablauf bietet der Ratgeber Makler in Taufkirchen bei München.

Häufige Fragen

Kann ich eine vermietete Immobilie in Taufkirchen bei München verkaufen?

Ja. Der Mietvertrag geht auf den Käufer über und läuft unverändert weiter.

Muss ich den Mieter informieren?

Eine frühe persönliche Information ist sehr zu empfehlen, schon wegen der Besichtigungen.

Darf ich dem Mieter wegen des Verkaufs kündigen?

Nein, der Verkauf allein ist kein Kündigungsgrund. Fragen klärt ein Rechtsanwalt.

Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?

In bestimmten Fällen, etwa nach einer Umwandlung in Eigentumswohnungen. Lassen Sie das prüfen.

Wie oft muss der Mieter Besichtigungen dulden?

In angemessenem Umfang nach Ankündigung. Bündeln Sie die Termine.

Erzielt eine leere Wohnung mehr?

Oft spricht sie einen größeren Käuferkreis an. Ob sich das lohnt, hängt von Leerstandskosten und Dauer ab.

Wer bekommt die Kaution?

Sie wird im Zuge des Eigentümerwechsels übertragen. Der Notar und der Kaufvertrag regeln das.

Fallen Steuern an?

Innerhalb der Spekulationsfrist unter Umständen ja. Klären Sie das vor dem Verkauf mit dem Steuerberater.

Fazit

Eine vermietete Immobilie in Taufkirchen bei München können Sie an Kapitalanleger, an den eigenen Mieter oder nach einem Auszug an Eigennutzer verkaufen. Welcher Weg sich lohnt, hängt von Miete, Vertrag und Ihrer Zeit ab. Sprechen Sie früh mit dem Mieter, und bereiten Sie die Zahlen sauber auf. Ellen Günthel berät Sie gern, unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular. Eine erste Orientierung gibt die kostenlose Wertermittlung.