Immobilienmakler für Verkäufer in Berg am Laim: Wer an Ihrer Seite verhandelt, wenn der Neubauvertrieb nebenan wirbt

Wer in Berg am Laim eine Wohnung kaufen möchte, findet leicht Unterstützung. Neubauprojekte haben eigene Vertriebsteams, die Musterwohnungen zeigen, Finanzierungen vermitteln und die Kaufnebenkosten vorrechnen. Banken bieten Beratung an, und im Internet gibt es unzählige Ratgeber für Käufer. Wer verkauft, steht dagegen oft allein da, und zwar meist zum ersten Mal in seinem Leben. Ein Makler soll diese Lücke schließen. Doch wessen Interessen vertritt er eigentlich, wenn er nur beim Abschluss verdient und häufig auch vom Käufer bezahlt wird?

Dieser Ratgeber zeigt, wie sich die Interessenlage darstellt und was Vertretung im Alltag bedeutet. Er geht fünf Verhandlungssituationen durch, die beim Wohnungsverkauf in Berg am Laim immer wieder vorkommen, und nennt, was eine gute Vertreterin dann tut. Am Ende wissen Sie, wie Sie Ihre Interessen auch vertraglich absichern. Bei neues // nest vertritt Ellen Günthel Eigentümer im Stadtteil, und Sie zahlen 1,785 % statt der häufig verlangten 3,57 %.

Wer sitzt eigentlich auf welcher Seite?

Das Interesse des Eigentümers ist klar: möglichst hoher Preis, sicherer Käufer, passender Termin. Der Käufer möchte möglichst wenig zahlen und sicher sein, dass nichts Unerwartetes kommt. Der Makler verdient, wenn es zum Vertrag kommt, und zwar mit überschaubarem Aufwand. Natürlich erhält er etwas mehr, wenn der Preis steigt, doch im Verhältnis zur zusätzlichen Arbeit ist dieser Zuwachs meist gering. Deshalb kann die Versuchung bestehen, schnell abzuschließen. Das ist kein Vorwurf, sondern schlicht ein Anreiz, den Sie kennen sollten.

Wer das Thema von sich aus anspricht, wirkt glaubwürdiger als jemand, der behauptet, es gebe gar keinen Konflikt. Fragen Sie deshalb: Wie gehen Sie damit um, dass Sie nur beim Abschluss verdienen? Wann haben Sie zuletzt von einem Gebot abgeraten? Die Antworten verraten viel über die Haltung. In einem Stadtteil mit vielen Vertriebsteams im Neubau ist es umso wichtiger, dass jemand wirklich Ihre Sicht einnimmt. Wie Sie das prüfen können, zeigt auch der Ratgeber Guter Immobilienmakler in Berg am Laim.

Was bedeutet es, wenn beide Seiten zahlen?

Bei Einfamilienhäusern und Wohnungen regeln die §§ 656a bis 656d BGB, wie sich die Provision verteilen darf, wenn ein Verbraucher beteiligt ist. Ist ein Makler für beide Seiten tätig, muss die Vergütung gleich hoch sein. Er kann also von beiden beauftragt werden, und das muss offengelegt sein. Lassen Sie sich die Rolle genau erklären. Ein Vermittler kann zu einem guten Ergebnis führen, doch er darf nicht die Interessen einer Seite verraten. Das gilt für beide Richtungen, und es sollte klar sein, wer wem was mitteilen darf.

Besprechen Sie schon zu Beginn, was er dem Käufer sagen darf. Ihre Schmerzgrenze, Ihre Gründe für den Verkauf und Ihre persönliche Lage gehen niemanden etwas an, solange Sie das nicht freigeben. Verdient er zusätzlich an einer Finanzierungsvermittlung oder an Handwerkeraufträgen, sollte auch das auf den Tisch kommen. Auch Verbindungen zu Anlegern, die regelmäßig Wohnungen übernehmen, müssen genannt werden. Mehr zu Ihren Rechten erklärt der Ratgeber Seriöser Immobilienmakler in Berg am Laim.

Situation 1: „Im Neubau bekomme ich das doch alles neu“

So beginnt manche Verhandlung. Eine gute Vertreterin hört das nicht zum ersten Mal und lässt sich nicht aus der Ruhe bringen. Sie fragt, was im Neubau genau enthalten ist, und erklärt, wie die Rechnung bei Ihrer Wohnung aussieht: sofortiger Einzug, belegte Hausgeldabrechnungen, gewachsenes Umfeld, oft großzügigere Grundrisse. Sie nennt auch offen, was bei Ihnen schlechter ist. Sie weiß, was Stellplätze und Sonderwünsche dort zusätzlich kosten, und sie kennt ungefähr die Fertigstellungstermine. Daraus ergibt sich, dass ein Preisabstand angemessen ist, aber nicht jeder.

Eine schwache Vertretung reagiert dagegen mit einem schnellen Preisnachlass oder schlechtem Reden über den Neubau. Beides hilft nicht. Interessenten merken, wenn jemand unsicher ist, und sie sehen sich die Projekte ohnehin selbst an. Bitten Sie Ihre Maklerin darum, Ihnen vorab zu erklären, wie sie auf solche Einwände reagieren würde. Dann sehen Sie, ob das Argument trägt. Wie sich Bestand und Neubau im Preis unterscheiden, behandelt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Berg am Laim?.

Situation 2: Der Nachlass nach der Besichtigung

Oft kommt nach einer Besichtigung eine Liste: Bad alt, Fenster alt, Küche muss raus, also zehn Prozent weniger. Eine gute Vertreterin prüft, ob diese Punkte nicht schon im Preis enthalten sind und welche davon überhaupt zählen. Sie vergleicht die Forderung mit den tatsächlichen Kosten. Sie nimmt die Forderung auch nicht einfach an, um den Abschluss zu retten, und sie gibt sie auch nicht einfach kommentarlos weiter. Sie bespricht mit Ihnen, wie Sie reagieren möchten und ob vielleicht weitere Interessenten in Kürze kommen.

Sprechen Sie auch über andere Stellschrauben. Manchmal hilft es, statt beim Preis nachzugeben, beim Übergabetermin oder bei übernommenen Möbeln entgegenzukommen. Was für den Käufer wertvoll ist, kostet Sie vielleicht wenig. Wichtig bleibt: Die Entscheidung liegt bei Ihnen. Ihre Maklerin rät, begründet und akzeptiert auch ein Nein. Sie sollte Ihnen aber auch deutlich sagen, wenn eine Forderung berechtigt ist und ein Beharren den Verkauf gefährden würde.

Situation 3: Die Sonderumlage kommt zur Sprache

Interessenten lesen die Protokolle oder lassen sie von ihrer Bank lesen. Findet sich dort eine beschlossene oder diskutierte Sanierung, wird oft ein Abschlag gefordert. Eine gute Vertreterin hat das längst gesehen und vorbereitet. Sie kann sagen, was beschlossen ist, wer die Umlage trägt, wie viel die Rücklage abdeckt und was die Sanierung für den Käufer bedeutet, zum Beispiel neue Fenster, die er nicht mehr selbst zahlen muss. Im Kaufvertrag wird die Verteilung dann ausdrücklich geregelt.

Wer erst in diesem Moment die Protokolle liest, gerät in die Defensive. Dann entsteht schnell ein unnötig hoher Nachlass, weil niemand die Zahlen kennt. Bitten Sie Ihre Maklerin deshalb darum, Ihnen vor dem Start zu sagen, welche Fragen sie erwartet und wie sie darauf antwortet. Wenn Sie selbst in der Gemeinschaft aktiv sind, geben Sie ihr auch Hintergründe. Vieles steht nicht im Protokoll. Einen guten Überblick über die Prüfung dieser Unterlagen gibt der Ratgeber Guter Immobilienmakler in Berg am Laim.

Situation 4: Zwei Interessenten, zwei Angebote

Hier zeigt sich Vertretung am deutlichsten. Sie haben zwei Gebote: ein höheres von einem Anleger, der die Wohnung erst finanzieren muss, und ein niedrigeres von einem Paar mit Bankbestätigung, das schon nächsten Monat kaufen könnte. Eine gute Vertreterin legt beide vollständig offen, mit Preis, Finanzierung, Termin und Vorbehalten. Sie hält nichts zurück und bevorzugt niemanden, nur weil sie die Person besser kennt. Sie erklärt auch, was die Unterschiede für Sie bedeuten und wie sicher jedes Gebot ist.

Solange kein notarieller Vertrag vorliegt, ist in Deutschland nichts verbindlich, weder für Sie noch für den Käufer. Ein neues höheres Gebot muss Ihnen also auch dann genannt werden, wenn Sie schon mündlich zugesagt haben. Was Sie daraus machen, ist Ihre Entscheidung. Ein geordnetes Bieterverfahren kann bei mehreren Interessenten helfen, sofern die Regeln für alle klar sind. Fragen Sie außerdem, was ein Käufer anbietet, der bereit ist, die Wohnung sofort zu beurkunden.

Situation 5: Der Druck kurz vor dem Notar

Kurz vor dem Ziel wird noch einmal gedrückt: Die Bank habe plötzlich Zweifel, ein Mangel sei aufgefallen, ohne einen Nachlass platze der Kauf. Eine gute Vertreterin prüft solche Aussagen, fragt bei der Bank nach und holt, wenn nötig, eine Stellungnahme des Notars ein. Sie erinnert daran, dass Sie als Verbraucher den Entwurf in der Regel zwei Wochen vorher erhalten sollen und dass Sie nicht zur Eile gezwungen werden können. Und sie sagt Ihnen offen, wenn ein anderer Interessent bereitsteht oder nicht.

Eine solche Situation kann Sie auch emotional treffen, gerade wenn Sie schon eine neue Wohnung gefunden haben. Dann hilft es, wenn jemand von außen ruhig bleibt. Manchmal ist ein kleines Entgegenkommen trotzdem der bessere Weg, doch das sollte Ihre bewusste Entscheidung sein. Wer Sie in diesem Moment zur Unterschrift drängt, sollte Sie misstrauisch machen. Prüfen Sie auch, ob die Finanzierungsbestätigung tatsächlich vorlag, denn darauf sollte schon vor der Verhandlung geachtet worden sein.

Was bleibt vertraulich, was muss offengelegt werden?

Interessenten fragen gern, warum verkauft wird und wie dringend es ist. Wenn sie von einer Trennung oder vom bereits gekauften neuen Zuhause erfahren, bieten sie möglicherweise weniger. Eine Vertreterin hält das vertraulich und bespricht mit Ihnen, was gesagt werden darf. Das gilt erst recht für Ihre Schmerzgrenze. Andererseits bedeutet Vertraulichkeit nicht, Mängel zu verschweigen. Bekannte wichtige Mängel und Beschlüsse müssen genannt werden, sonst drohen später Ansprüche gegen Sie, und auch ein Gewährleistungsausschluss schützt dann nicht.

Der Unterschied ist einfach: Ihre persönliche Lage bleibt bei Ihnen, der Zustand der Wohnung nicht. Eine gute Maklerin erklärt das und achtet darauf, dass beides stimmt. Sie prüft das Exposé mit Ihnen, bevor es veröffentlicht wird, und sie fragt nach, wenn sie den Eindruck hat, dass etwas fehlt. Bei Trennungen oder Erbschaften sollten Sie die Frage der Vertraulichkeit schon beim ersten Gespräch ansprechen. So gibt es später keine Missverständnisse.

Wie sichere ich meine Interessen vertraglich ab?

Halten Sie zu Beginn fest, was Ihnen wichtig ist, und zwar in Textform. Die folgende Übersicht nennt die wichtigsten Punkte.

Punkt	Was Sie vereinbaren	Warum es hilft
Mindestpreis	Zusagen nur mit Ihrer Zustimmung	schützt vor Vorfestlegungen
Berichte	fester Rhythmus, mit Rückmeldungen	macht die Arbeit sichtbar
Vertraulichkeit	was über Ihre Lage gesagt wird	stärkt die Verhandlungsposition
Laufzeit	überschaubar, klare Kündigung	erlaubt einen Wechsel
Doppelrolle	Offenlegung jeder Tätigkeit für Käufer	klärt Interessen
Eigeninteresse	Offenlegung von Beteiligungen	verhindert verdeckte Käufer
Besichtigungen	geprüfte Personen, Abstimmung	schützt Sie und die Nachbarn

Wer Ihre Interessen ernst nimmt, hat mit solchen Regelungen keine Schwierigkeiten. Sie gehören zu einer ordentlichen Zusammenarbeit. Ist ein Vertrag am Küchentisch entstanden, steht Ihnen in der Regel 14 Tage lang ein Widerrufsrecht zu. Fragen Sie außerdem, ob eine Nachprovision vorgesehen ist und wie lange sie gilt.

Woran erkenne ich, dass die Zusammenarbeit läuft?

Nach den ersten Wochen sollten Sie wissen, was geschehen ist: wie viele Anfragen es gab, wie viele ernsthaft waren und was die Besucher gesagt haben. Kommen Rückmeldungen nur auf Nachfrage, stimmt etwas nicht. Das gilt auch, wenn plötzlich nur noch vom Preis die Rede ist, ohne dass die übrige Vermarktung geprüft wurde. Vereinbaren Sie nach vier bis sechs Wochen einen festen Termin, um offen auszuwerten. Eine gute Zusammenarbeit muss nicht immer harmonisch sein, denn manchmal wird Ihnen etwas gesagt, was Sie nicht gern hören.

Auch kleine Zeichen zählen. Ruft Ihre Maklerin an, bevor Sie anrufen müssen? Bekommen Sie die Nachteile eines Gebots genauso genannt wie die Vorteile? Wird nach Ihrer Meinung gefragt, bevor etwas nach außen geht? Einen Überblick über die Leistung bietet der Ratgeber Professioneller Immobilienmakler in Berg am Laim. Was sonst noch zu den Aufgaben eines Maklers gehört, beschreibt der Ratgeber Makler in Berg am Laim.

Was ist, wenn ein Anleger die Wohnung schnell übernehmen will?

Gerade bei kleinen Wohnungen melden sich Investoren, die schnell und ohne viele Fragen kaufen möchten. Das kann attraktiv sein, vor allem wenn es Mieter gibt oder Sie zügig abschließen möchten. Dennoch sollte eine gute Vertretung prüfen, wie weit das Gebot unter dem liegt, was sich am offenen Markt erzielen ließe, und wie sicher die Finanzierung ist. Manche Interessenten verdienen ihr Geld gerade damit, dass sie günstig einkaufen und bald darauf teurer weiterverkaufen.

Ein schneller Abschluss hat durchaus seinen Wert, und das darf in die Entscheidung einfließen. Lassen Sie sich nur zeigen, was Sie dafür aufgeben. Fragen Sie auch, ob eine Verbindung zwischen dem Makler und dem Anleger besteht, denn das muss offengelegt werden. Nehmen Sie sich zumindest ein paar Tage Bedenkzeit, und holen Sie im Zweifel eine zweite Einschätzung ein. Wer wirklich in Ihrem Interesse arbeitet, wird das unterstützen und keine Eile vortäuschen.

Welcher Makler erzielt in Berg am Laim den besten Preis für den Verkäufer?

Das ist derjenige, der wirklich für Sie verhandelt und nicht nur vermittelt. Das zeigt sich vor allem daran, ob mehrere Interessenten zur selben Zeit im Gespräch sind. Wer nur einen Käufer hat, hat kaum Spielraum. Eine vorbereitete Wohnung, vollständige Unterlagen und eine geordnete Abgabe von Geboten stärken Ihre Position. Dazu gehört auch, Einwände sachlich zu beantworten, statt sie mit einem Nachlass zu erledigen. Eine Garantie gibt es trotzdem nicht, und seriöse Anbieter versprechen sie auch nicht.

Vergleichen Sie am Ende den Nettoerlös, also das, was bei Ihnen ankommt. Mehr zu den Hebeln und zu Lockpreisen lesen Sie im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Berg am Laim?. Wie Anbieter sich unterscheiden lassen, zeigt der Ratgeber Bester Immobilienmakler in Berg am Laim. Wer auf Ihrer Seite steht, wird Ihnen auch diese Rechnung offen zeigen.

Warum sollte auch die Provision Ihre Interessen widerspiegeln?

Wer Ihre Seite vertritt, sollte nicht mehr kosten als nötig. Der Satz bezieht sich auf den gesamten Kaufpreis, sodass sich jeder Unterschied bemerkbar macht. Dennoch sollten Sie Leistung und Satz zusammen betrachten.

Bei neues // nest beträgt der Satz 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts verlangten 3,57 %. So sparen Sie 50 % der Provision, und die Leistung bleibt gleich: Bewertung, Exposé, Vermarktung, geprüfte Interessenten, Verhandlung und Begleitung bis zur Übergabe. Das geht, weil wir als drei Maklerinnen unsere Fixkosten teilen, kein Prestigebüro betreiben und viele Abläufe digital organisieren. Auf ImmoScout24 werden wir mit „Exzellent“ bewertet. Ellen Günthel arbeitet mit den genannten Absprachen ganz selbstverständlich.

Häufige Fragen

Ist ein Makler immer auf der Seite des Verkäufers?

Das hängt vom Auftrag ab. Fragen Sie, wer ihn beauftragt und ob er auch für den Käufer tätig ist.

Muss der Makler mir jedes Gebot nennen?

Ja, auch niedrige, und Sie entscheiden allein über die Annahme.

Darf der Makler meine Gründe weitergeben?

Nur, wenn Sie das möchten. Besprechen Sie das zu Beginn.

Muss ich Mängel nennen?

Ja, bekannte wesentliche Mängel und wichtige Beschlüsse müssen offengelegt werden.

Wie gehe ich mit Neubauvergleichen um?

Sachlich, mit belegten Kosten und einer ehrlichen Darstellung der Unterschiede.

Ist eine mündliche Zusage verbindlich?

Beim Wohnungskauf wird erst der notarielle Vertrag verbindlich.

Kann ich die Zusammenarbeit beenden?

Nach Laufzeit und Vertragsregeln ja, bei schweren Pflichtverletzungen auch aus wichtigem Grund.

Was kostet die Vertretung bei neues // nest?

1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der häufig verlangten 3,57 %, fällig erst nach dem Notartermin.

Fazit

Ein Immobilienmakler für Verkäufer in Berg am Laim zeigt seine Haltung in schwierigen Momenten: beim Neubauvergleich, bei Nachlassforderungen, bei der Sonderumlage, bei konkurrierenden Geboten und im Druck vor dem Notar. Halten Sie Ihre Interessen vertraglich fest, und nehmen Sie sich Zeit. Ellen Günthel vertritt Sie gern mit dieser Haltung. Sprechen Sie uns an unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.