Guter Immobilienmakler in Berg am Laim: Sechs Prüfungen mit den Unterlagen Ihrer Eigentümergemeinschaft

Wer in Berg am Laim eine Wohnung verkauft, hört von Maklern fast immer dasselbe: Der Stadtteil sei gefragt, die Lage hervorragend, die Nachfrage groß. Das mag stimmen, nur hilft es Ihnen nicht weiter. Ob jemand wirklich gut arbeitet, zeigt sich vielmehr an Fragen, die im Prospekt nicht vorkommen. Kennt er den Unterschied zwischen Hausgeld und umlagefähigen Kosten? Liest er die Protokolle, bevor er einen Preis nennt? Kann er erklären, warum eine hohe Rücklage in einem Haus der sechziger Jahre etwas anderes bedeutet als in einem neueren Haus?

Sie können das ganz einfach prüfen, indem Sie die Unterlagen Ihrer Gemeinschaft als Prüfstein nutzen. Dieser Ratgeber beschreibt sechs solcher Prüfungen, die jeweils nur wenige Minuten dauern. Damit erkennen Sie, wer Wohnungen wirklich versteht und wer nur gut reden kann. Auch Ellen Günthel lässt sich bei neues // nest gern auf diese Weise prüfen.

Warum die Unterlagen so viel verraten

Ein Prospekt lässt sich vorbereiten, ein Gespräch über Ihr konkretes Protokoll dagegen nicht. Bitten Sie deshalb beim ersten Termin darum, gemeinsam einen Blick in die Mappe zu werfen. Sie brauchen dafür selbst kein Fachwissen, denn Sie hören ja nur zu und fragen nach. Wer sich auskennt, findet rasch die wichtigen Stellen und erklärt sie verständlich. Wer sich nicht auskennt, blättert ratlos oder sagt, das sei für den Verkauf unwichtig. Beides sagt Ihnen viel.

Dieser Test ist auch fair, denn gute Interessenten stellen später genau diese Fragen. Viele haben sich vorher von ihrer Bank oder aus dem Internet erklären lassen, worauf es ankommt. Wenn Ihr Makler dann nicht antworten kann, ist das schlecht für den Preis. Sagen Sie ruhig, dass Sie mehrere Gespräche führen. Einem guten Makler macht das nichts aus. Einen Überblick über seine Aufgaben finden Sie im Ratgeber Makler in Berg am Laim.

Prüfung 1: Was steht in unseren Protokollen?

Legen Sie die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen auf den Tisch und fragen Sie: Was fällt Ihnen auf? Ein guter Makler sucht nach Beschlüssen zu Dach, Fassade, Fenstern, Heizung und Aufzug. Er achtet auf wiederkehrende Themen wie Feuchtigkeit im Keller oder Streit mit einem Eigentümer. Er fragt auch nach beschlossenen Sonderumlagen und nach Arbeiten, die noch nicht beauftragt sind. Interessenten lesen das ebenfalls, und was man früh kennt, kann man besser erklären und im Preis berücksichtigen.

Skeptisch sollten Sie werden, wenn jemand die Protokolle gar nicht sehen möchte oder sagt, diese könne man später nachreichen. Dann ist die Gefahr groß, dass die Einschätzung auf falschen Annahmen beruht. Es ist auch kein gutes Zeichen, wenn Probleme verharmlost werden. Eine anstehende Sanierung ist kein Drama, sie muss aber offen genannt werden. Bei älteren Wohnanlagen an der Josephsburg oder entlang der Bad-Schachener-Straße sind solche Themen ohnehin üblich, und Interessenten rechnen damit.

Prüfung 2: Was bedeutet unsere Rücklage?

Die Erhaltungsrücklage ist die Kasse der Gemeinschaft für Reparaturen. Fragen Sie, ob sie ausreichend ist. Eine gute Antwort lautet nicht „Das sieht ordentlich aus“, sondern setzt die Summe ins Verhältnis: zum Alter des Hauses, zur Zahl der Wohnungen und zu den Arbeiten, die in den nächsten Jahren anstehen. Eine hohe Rücklage kann beruhigen, sie kann aber auch bedeuten, dass bald eine große Sanierung ansteht. Eine niedrige Rücklage kann auf spätere Sonderumlagen hinweisen. Für Käufer zählt beides, und die Bank fragt oft ebenfalls danach.

Wichtig ist außerdem, wie Ihr Anteil an der Rücklage im Kaufvertrag behandelt wird. Er geht mit der Wohnung auf den Käufer über und wird nicht gesondert ausbezahlt. Trotzdem kann er ein Argument für den Preis sein, und in manchen Fällen wird er im Vertrag ausgewiesen. Lassen Sie sich das erklären, und fragen Sie den Notar, wenn Sie unsicher sind. Wer das verständlich erläutern kann, wird auch gegenüber Interessenten überzeugend auftreten. Das ist bei einem so wichtigen Thema ein spürbarer Vorteil.

Prüfung 3: Wie erkläre ich das Hausgeld?

Das Hausgeld ist für Interessenten eine zentrale Zahl, weil sie jeden Monat anfällt. Ein guter Makler kann sagen, was darin steckt und was nicht. Dazu gehören Betriebskosten, Verwaltung und Rücklage, manchmal auch Heizung und Warmwasser. Ein Teil ist auf Mieter umlegbar, ein anderer nicht. Das ist für Anleger besonders wichtig. Ein Hausgeld, das auf den ersten Blick hoch wirkt, kann sich erklären lassen, etwa durch eine hohe Rücklage, einen Hausmeister oder einen Aufzug. Es sollte aber nachvollziehbar sein.

Fragen Sie, wie man das Hausgeld im Vergleich zu einem Neubau einordnet. In neuen Häusern wird es häufig zunächst niedrig kalkuliert und steigt später, und diese Prognosen sind unsicher, während Sie Ihre tatsächlichen Abrechnungen vorlegen können. Eine gute Maklerin kennt diesen Unterschied und nutzt ihn sachlich. Wenn jemand die Frage übergeht oder nur auf den Quadratmeterpreis schaut, dann kennt er vermutlich das Thema nicht. Bei der Rechnung hilft auch die letzte Jahresabrechnung, die Sie zum Gespräch mitbringen können.

Prüfung 4: Was regelt unsere Teilungserklärung?

Die Teilungserklärung legt fest, was zur Wohnung gehört: Keller, Stellplatz, Gartenanteil, Sondernutzungsrechte. Sie enthält außerdem die Gemeinschaftsordnung mit Regeln zu Tierhaltung, Vermietung oder beruflicher Nutzung. Oft schreibt sie auch vor, dass der Verwalter dem Verkauf zustimmen muss. Das sollte früh bekannt sein, weil es den Notartermin verzögern kann. Fragen Sie, wo jemand das nachsehen würde und was es bedeutet. Stimmt die Angabe im Exposé zum Stellplatz wirklich mit dem Grundbuch überein?

Solche Details führen immer wieder zu Ärger. Der Keller wird seit Jahrzehnten getauscht genutzt, der Stellplatz gehört jemand anderem oder der Balkon wurde ohne Beschluss verglast. Ein guter Makler prüft das, bevor das Exposé erscheint, und spricht auch unangenehme Punkte an. Wenn Sie Ihre Unterlagen nicht finden, kann er sie mit einer Vollmacht bei der Verwaltung oder beim Grundbuchamt des Amtsgerichts München anfordern. Worauf es beim Grundbuch ankommt, erklärt unser Beitrag Wozu dient das Grundbuch.

Prüfung 5: Wie halten wir gegen den Neubau?

Das ist in Berg am Laim besonders wichtig. Baumkirchen Mitte und andere Projekte setzen Maßstäbe. Fragen Sie: Was würden Sie sagen, wenn jemand vorher im Neubau war? Eine gute Antwort macht den Neubau nicht schlecht, sondern nennt konkrete Unterschiede: sofortiger Einzug, geprüfte Kosten, größere Räume, gewachsene Umgebung. Sie nennt auch die Nachteile der eigenen Wohnung, etwa einen älteren Standard. Daraus ergibt sich, an welcher Stelle Ihr Preis liegen sollte und welche Käufer Sie ansprechen sollten.

Wer pauschal sagt, Neubauten seien überteuert, oder die Konkurrenz gar nicht erwähnt, macht es sich zu einfach. Eine erfahrene Person kennt ungefähr die Preise der Projekte in der Nachbarschaft und auch, welche Zusatzkosten dort anfallen. Sie weiß, welche Ausstattung zum Standard gehört und was extra kostet. Das hilft, wenn ein Interessent argumentiert, im Neubau bekomme er doch alles. Wie sich Ihr Preis damit begründen lässt, beschreibt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Berg am Laim?.

Prüfung 6: Wie sieht Ihr Vertrag aus?

Bitten Sie um den Vertrag, und nehmen Sie ihn mit nach Hause. Bei Verbrauchern muss er in Textform vorliegen und sollte verständlich sein. Lesen Sie Laufzeit, Kündigung, eine mögliche automatische Verlängerung und die Höhe der Provision. Fragen Sie nach Kosten, die auch ohne Verkauf anfallen, und nach einer Reservierungsgebühr. Wird ein Vertrag am Küchentisch geschlossen, steht Ihnen in der Regel ein Widerrufsrecht von 14 Tagen zu. Ein guter Makler drängt nicht und erklärt jede Klausel.

Fragen Sie außerdem nach der Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung und nach der gesetzlichen Weiterbildung von 20 Stunden in drei Jahren. Das ist üblich und darf niemanden verärgern. Halten Sie auch mündliche Zusagen schriftlich fest, etwa zu Fotos, Berichten und Besichtigungen. Worauf Sie außerdem achten sollten und welche Klauseln Probleme machen können, zeigt der Ratgeber Seriöser Immobilienmakler in Berg am Laim.

Was verrät der Besuch in der Wohnung selbst?

Auch ohne Unterlagen zeigt der Rundgang einiges. Ein aufmerksamer Makler geht nicht nur durch die Räume, sondern achtet auf Grundriss, Licht und Blick. Er fragt, wann die Fenster erneuert wurden, wie das Bad ausgestattet ist und ob es Geräusche von der S-Bahn oder von der Straße gibt. Er sieht sich auch Keller, Treppenhaus und Eingang an und fragt, wie die Stimmung in der Gemeinschaft ist. Er bemerkt, wenn der Balkon nach Norden liegt, und sagt dann nicht bloß, das sei kein Problem, sondern was das für Käufer bedeutet.

Achten Sie darauf, wie viel Zeit sich jemand nimmt. Eine Einschätzung nach zehn Minuten im Flur ist wenig wert. Fragt er nach Ihren Plänen, nach dem Zeitrahmen und nach den Gründen für den Verkauf? Schreibt er etwas auf, und meldet er sich danach mit dem, was er zugesagt hat? Solche Kleinigkeiten sagen viel darüber aus, wie später mit Ihren Interessenten umgegangen wird. Bitten Sie auch darum, die Einschätzung schriftlich zu erhalten, damit Sie vergleichen können.

Wie erkenne ich, ob jemand die Käufer kennt?

Fragen Sie: Wer würde diese Wohnung kaufen, und warum? „Viele Interessenten“ ist keine Antwort. Eine gute Maklerin unterscheidet zwischen Paaren, die erstmals kaufen, Familien, die sich vergrößern, und Anlegern, die vor allem die Miete sehen. Sie weiß, was diese Gruppen an Berg am Laim schätzen, zum Beispiel die Wege zur S-Bahn und zur U2 und die Nähe zum Mittleren Ring. Sie kann sagen, welche Zielgruppe bei Ihrer Wohnung am wenigsten in Frage kommt, und dabei auch die Grenzen nennen.

Fragen Sie außerdem, ob es vorgemerkte Suchkunden gibt und wie viele davon passen. Das lässt sich nicht immer genau sagen, eine ungefähre Größenordnung sollte aber möglich sein. Für Wohnungen in größeren Anlagen ist auch interessant, ob schon jemand im Haus gekauft hat oder ob Eigentümer Bedarf für Angehörige angemeldet haben. Wie Sie erkennen, ob jemand vor Ort wirklich präsent ist, beschreibt der Ratgeber Regionaler Immobilienmakler in Trudering am Beispiel des Nachbarbezirks.

Was passiert nach dem ersten Termin?

Die Tage nach dem Gespräch verraten viel. Kommt die zugesagte Einschätzung pünktlich? Enthält sie die Angaben zu Ihrer Wohnung, oder ist es ein Standardschreiben mit eingesetzter Adresse? Werden offene Fragen, zum Beispiel zur Zustimmung des Verwalters, tatsächlich beantwortet? Ein freundliches Nachhaken ist in Ordnung, tägliche Anrufe sind es nicht. Wer sich schon vor dem Auftrag nicht meldet, wird das später kaum ändern. Umgekehrt ist es ein gutes Zeichen, wenn Sie in Ruhe nachdenken dürfen und dennoch alles Zugesagte erhalten.

Wie werte ich die Prüfungen aus?

Halten Sie nach jedem Termin kurz fest, was Ihnen aufgefallen ist. Eine einfache Tabelle hilft dabei.

Prüfung	Gute Antwort	Warnzeichen
Protokolle	liest sie, nennt wichtige Beschlüsse	„nicht so wichtig“
Rücklage	ordnet sie im Verhältnis ein	allgemeines Lob
Hausgeld	erklärt Bestandteile und Vergleich	schaut nur auf den Kaufpreis
Teilungserklärung	prüft Keller, Stellplatz, Zustimmung	überspringt das Thema
Neubau	nennt Unterschiede und Schwächen	redet Neubau schlecht
Vertrag	verständlich, ohne Druck	Unterschrift sofort

Vergleichen Sie am Ende nicht nur die Punkte, sondern auch Ihr Gefühl. Können Sie sich vorstellen, mit dieser Person mehrere Monate lang zusammenzuarbeiten? Wird Ihnen zugehört? Hat sie auch das Treppenhaus und den Keller angesehen und sich die Wohnung nicht nur kurz gezeigt?

Welche Eigenschaften zählen außerdem?

Fachwissen allein reicht nicht. Gute Makler sind erreichbar und melden sich, bevor Sie nachfragen müssen. Sie sagen offen, wenn etwas nicht gut läuft, und bleiben auch in schwierigen Momenten sachlich. Sie gehen rücksichtsvoll mit den Nachbarn um, denn ein Besichtigungstermin im Mehrfamilienhaus wird schnell zum Gesprächsthema. Sie halten Absprachen ein, und sie drängen nicht zur Eile. Diese Dinge lassen sich schwer prüfen, doch schon der Umgang vor Vertragsabschluss liefert viele Hinweise.

Fragen Sie auch nach, wie die Person mit Ihren Mietern umgehen würde, sofern die Wohnung vermietet ist. Wer dann nur vom Eigenbedarf spricht, denkt nicht weit genug. Ein Mieter, der mitarbeitet, ist für den Verkauf sehr viel wert. Auch die Art, wie jemand über seine Mitbewerber spricht, sagt etwas aus. Abfällige Bemerkungen sind selten ein gutes Zeichen. Hilfreich ist auch die Frage, was jemand in Ihrer Lage selbst tun würde, und warum.

Welcher Makler erzielt in Berg am Laim den besten Preis, und was zeigen die Prüfungen?

Über den Preis entscheidet am Ende der Markt, und eine Garantie gibt es nicht. Die Prüfungen zeigen aber, wer die Voraussetzungen schafft. Wer die Unterlagen kennt, wird von Interessenten nicht überrascht. Wer das Hausgeld erklären kann, nimmt Sorgen. Wer den Neubauvergleich beherrscht, muss nicht gleich im Preis nachgeben. Und wer früh prüft, ob eine Zustimmung nötig ist, verhindert, dass ein Notartermin kurzfristig platzt. Auf diese Weise bleibt die Verhandlungsposition stark.

Eine auffällig hohe Zahl im ersten Gespräch sagt hingegen wenig. Lassen Sie sich die Herleitung zeigen, und vergleichen Sie am Ende, was unter dem Strich übrig bleibt. Ausführlich behandelt das Thema der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Berg am Laim?. Wie die Vermarktung im Einzelnen aussehen sollte, zeigt der Ratgeber Professioneller Immobilienmakler in Berg am Laim.

Sagt ein hoher Satz etwas über die Qualität aus?

Nein. Ein Satz von 3,57 % ist kein Qualitätsmerkmal, ein niedriger Satz aber auch nicht. Es kommt auf die Leistung an und darauf, was am Ende bei Ihnen bleibt. Lassen Sie sich die Leistungen schriftlich nennen und prüfen Sie die Arbeit anhand der Aufgaben oben. Bei uns beträgt der Satz 1,785 % statt der häufig verlangten 3,57 %, weil wir zu dritt arbeiten, die Kosten teilen und vieles digital organisieren. Unsere Arbeitsweise beschreibt die Seite Warum Sie mit neues // nest verkaufen sollten.

Wie viel Zeit sollte ich für die Auswahl einplanen?

Zwei bis drei Wochen reichen in der Regel aus. Das genügt für die Gespräche und die Durchsicht der Verträge, ohne dass Sie den Verkauf unnötig verzögern.

Häufige Fragen

Muss ich die Unterlagen schon zum ersten Gespräch haben?

Hilfreich ist es, aber nicht zwingend. Ein guter Makler kann sie nachfordern.

Wie viele Makler sollte ich prüfen?

Zwei bis drei genügen, wenn alle dieselben Fragen und Unterlagen erhalten.

Was ist ein Warnzeichen?

Wer sich für die Protokolle nicht interessiert oder sofort einen Vertrag vorlegt.

Warum ist die Rücklage so wichtig?

Weil Käufer und Banken daraus künftige Kosten ablesen.

Muss der Verwalter dem Verkauf zustimmen?

Das steht in der Teilungserklärung oder im Grundbuch und sollte früh geprüft werden.

Ist Neubau immer die stärkere Konkurrenz?

Nein. Eine Bestandswohnung bietet sofortigen Einzug und belegte Kosten.

Darf ich sagen, dass ich vergleiche?

Ja. Ein guter Makler kommt damit gut zurecht.

Kommt Ellen Günthel auch für einen Vergleich?

Ja, gern. Das Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.

Fazit

Einen guten Immobilienmakler in Berg am Laim erkennen Sie am Umgang mit Protokollen, Rücklage, Hausgeld, Teilungserklärung, dem Neubauvergleich und dem eigenen Vertrag. Diese sechs Prüfungen dauern nicht lange und sagen mehr als jede Werbung. Vertrauen Sie am Ende auch Ihrem Eindruck vom Menschen. Ellen Günthel stellt sich gern diesem Vergleich. Sie erreichen uns unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.