Professioneller Immobilienmakler in Isen: Zwölf Leistungen und die Nachweise dazu

Wer einen Makler beauftragt, kauft eine Leistung, die er vorab kaum sehen kann. Deshalb klingen alle Angebote ähnlich: umfassende Vermarktung, professionelle Präsentation, persönliche Betreuung. Für Eigentümer in Isen, Burgrain, Mittbach, Schnaupping, Thonbach oder Westach stellt sich also die Frage: Woran lässt sich vorher erkennen, ob jemand wirklich professionell arbeitet? Die Antwort ist einfach: Fragen Sie nach Nachweisen.

Dieser Ratgeber geht zwölf Leistungen durch, die zu einem vollständigen Verkauf gehören. Zu jeder erfahren Sie, was Sie erwarten dürfen und welchen Nachweis Sie schon vor der Beauftragung verlangen können. Das kann ein Beispiel sein, eine Vorlage, eine Liste oder ein kurzes Gespräch. So wird aus einem Werbeversprechen etwas Konkretes, das sich vergleichen und im Vertrag festhalten lässt.

Warum Nachweise statt Versprechen?

Fast jeder Makler sagt, er arbeite professionell. Kaum jemand wird von sich behaupten, die Fotos seien nur durchschnittlich oder die Bewertung eher grob. Versprechen sind also wenig wert, solange Sie sie nicht überprüfen können. Gleichzeitig ist die Arbeit eines Maklers gut dokumentierbar: Es gibt Bewertungen, Exposés, Berichte und Protokolle. Wer professionell arbeitet, hat all das ohnehin und kann es Ihnen zeigen, natürlich anonymisiert.

Solche Nachweise helfen Ihnen in dreifacher Hinsicht. Sie sehen erstens, wie jemand arbeitet, statt es nur zu hören. Sie können zweitens Angebote direkt nebeneinanderlegen und vergleichen. Und drittens können Sie die vereinbarten Leistungen im Vertrag festhalten, sodass Sie später wissen, was Sie erwarten dürfen. Damit ist die Erwartung für beide Seiten klar, und es gibt weniger Enttäuschungen.

Keine Sorge, dass Sie mit solchen Bitten lästig wirken. Ein professioneller Makler freut sich, wenn jemand nach seinen Arbeitsproben fragt, denn er kann sich damit von anderen abheben. Reagiert jemand ausweichend oder beleidigt, erfahren Sie auch daraus etwas Wichtiges. Bitten Sie alle Makler, die Sie in die engere Wahl nehmen, um dieselben Unterlagen. So bleibt der Vergleich fair.

Leistung 1: Schriftliche Bewertung

Was Sie erwarten dürfen: Eine Einschätzung, die nach der Besichtigung schriftlich vorliegt. Sie nennt den Bodenrichtwert aus BORIS-Bayern, vergleichbare Verkäufe, den Zustand, das Baurecht und eine Wertspanne und erklärt den vorgeschlagenen Startpreis. Sie sollte auch die Unterschiede zwischen dem Ortskern von Isen, den Wohngebieten und den Dörfern berücksichtigen, denn die Lage kann hier sehr viel ausmachen.

Welcher Nachweis: Bitten Sie um eine anonymisierte Musterbewertung. Sie zeigt, wie ausführlich jemand arbeitet. Besteht sie nur aus einer Seite mit einer Zahl und viel Firmenwerbung, wissen Sie, woran Sie sind. Enthält sie nachvollziehbare Herleitungen und benennt auch Schwächen, ist das ein gutes Zeichen. Fragen Sie auch, wie lange es nach der Besichtigung dauert, bis Sie die Bewertung erhalten.

Worauf achten: Verwechseln Sie Länge nicht mit Qualität. Eine zwanzigseitige Mappe mit allgemeinen Marktberichten sagt nicht mehr als drei gut begründete Seiten über Ihr Haus. Fragen Sie zudem, ob die Bewertung auch dann schriftlich kommt, wenn Sie den Auftrag noch nicht erteilt haben. Ein professioneller Makler hat damit kein Problem.

Leistung 2: Prüfung und Beschaffung der Unterlagen

Was Sie erwarten dürfen: Der Makler prüft vor dem Start, was vorhanden ist und was fehlt. Mit Ihrer Vollmacht besorgt er Grundbuchauszug beim Amtsgericht Erding, Flurkarte beim Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung und Pläne von der Bauaufsicht im Landratsamt Erding. Er klärt auch den Energieausweis und schaut, ob Anbauten und Nebengebäude genehmigt sind. Bei einer Wohnung kümmert er sich um die Unterlagen der Hausverwaltung.

Welcher Nachweis: Fragen Sie nach einer Checkliste. Sie zeigt, ob jemand mit System vorgeht und welche Unterlagen er standardmäßig anfordert. Fragen Sie auch nach einem Beispiel, wie er mit fehlenden Unterlagen umgegangen ist, etwa wenn es keine Baupläne mehr gab. Das ist bei alten Häusern im Ortskern von Isen oder bei Anwesen auf dem Land gar nicht selten.

Worauf achten: Klären Sie, wer die Gebühren trägt, und halten Sie fest, wofür die Vollmacht gilt. Sie sollte nur die Einholung von Unterlagen erlauben. Der Makler sollte Ihnen auch sagen, welche Fragen nur Sie selbst klären können, etwa zu Modernisierungen, Grundschulden und der Einigung unter Erben.

Leistung 3: Professionelle Fotos

Was Sie erwarten dürfen: Helle, gerade, aufgeräumte Bilder, die das Haus in seiner tatsächlichen Größe zeigen. Der Makler berät Sie vorher, was geräumt werden sollte, und wählt einen passenden Tag. Bei großen Grundstücken oder Anwesen kommen Außenaufnahmen oder auch Luftbilder dazu, sofern das zulässig ist. Bei historischen Häusern braucht es jemanden, der auch die Besonderheiten ins Bild bringt.

Welcher Nachweis: Lassen Sie sich drei aktuelle Bildstrecken zeigen, am besten von Häusern, die Ihrem ähneln. Fragen Sie, wer die Bilder macht und ob das in der Provision enthalten ist. Schauen Sie die Fotos nebeneinander an: Sie sehen schnell, ob ein Profi am Werk war oder ob es nur Schnappschüsse sind. Am besten sehen Sie sich die aktuellen Inserate dieses Maklers auf den Portalen an.

Worauf achten: Auch Übertreibungen sind nicht gut. Sehr starke Weitwinkel oder künstlich blauer Himmel führen zu Enttäuschung bei der Besichtigung. Virtuell eingerichtete Räume sollten als solche gekennzeichnet sein. Wenn der Makler Ihnen zu einem Home Staging rät, fragen Sie nach den Kosten und danach, ob es sich bei Ihrem Haus überhaupt lohnt.

Leistung 4: Grundriss und Wohnfläche

Was Sie erwarten dürfen: Ein sauber gezeichneter, gut lesbarer Grundriss, auf Wunsch neu erstellt. Die Wohnfläche wird plausibel geprüft und bei Zweifeln neu berechnet. Dachschrägen, ausgebaute Keller und Nebengebäude werden korrekt ausgewiesen und nicht einfach mitgezählt. Das ist wichtig, weil falsche Angaben später zu Preisdiskussionen oder sogar zu Ansprüchen führen können.

Welcher Nachweis: Bitten Sie um ein Beispiel für einen neu gezeichneten Grundriss. Fragen Sie: „Wie stellen Sie die Wohnfläche fest, und wer erstellt den Grundriss?“ Ein professioneller Makler kennt den Unterschied zwischen Wohn- und Nutzfläche. Er kann auch erklären, wie er damit umgeht, wenn die alten Pläne nicht mehr zum heutigen Zustand passen.

Worauf achten: Bei alten Häusern und Höfen weichen Pläne oft vom heutigen Zustand ab. Es ist besser, das früh zu wissen und in Ruhe zu klären. Bei größeren Umbauten ohne Genehmigung sollte der Makler auf die Klärung mit dem Bauamt hinweisen. Lesen Sie Grundriss und Flächen im Entwurf selbst nach, denn Sie kennen Ihr Haus am besten.

Leistung 5: Exposé

Was Sie erwarten dürfen: Ein Exposé, das konkret ist und ehrlich bleibt. Es nennt die Lage mit Fahrzeiten nach Erding, Ebersberg und München, die Anbindung an die A 94, Schule, Kindergarten und Einkauf. Es beschreibt jedes Geschoss, nennt alle Modernisierungen mit Jahreszahl und spricht auch den Bedarf offen an. Die Pflichtangaben aus dem Energieausweis sind enthalten.

Welcher Nachweis: Lassen Sie sich zwei aktuelle Exposés geben. Lesen Sie sie, als wären Sie Käufer. Erfahren Sie alles Wichtige? Könnte der Text auch für ein Haus in einem anderen Ort stehen? Enthält er Fehler? Vereinbaren Sie außerdem, dass Sie den Entwurf vor der Veröffentlichung erhalten und Korrekturen vornehmen können.

Worauf achten: Ein Text wie „Dieses charmante Anwesen in ruhiger und doch zentraler Lage“ ist austauschbar und ein schlechtes Zeichen. Bei einem Haus in Isen sollte man den Markt, den Ortsteil und das Besondere an diesem Objekt erkennen können. Auch Schwächen können gut beschrieben werden, statt sie zu verschweigen. Das spart vergebliche Besichtigungen.

Leistung 6: Vermarktungsplan

Was Sie erwarten dürfen: Ein klarer Plan, wer wann wie angesprochen wird. Vorgemerkte Interessenten erfahren zuerst davon, danach folgen die Portale. Der Startpreis passt zu den üblichen Suchfiltern. Der Plan berücksichtigt auch, dass in einem kleineren Markt wie Isen die Reichweite wichtig ist, und dass Käufer auch aus dem Raum Ebersberg, Mühldorf und dem Münchner Osten kommen.

Welcher Nachweis: Fragen Sie: „Was machen Sie in den ersten zwei Wochen konkret?“ Bitten Sie um einen schriftlichen Ablauf. Fragen Sie auch, wie viele passende Interessenten aktuell vorgemerkt sind und wann zuletzt mit ihnen gesprochen wurde. Eine große Zahl ohne Details sagt wenig. Bei einem besonderen Objekt sollte auch ein diskreter Verkauf ohne öffentliches Inserat möglich sein.

Worauf achten: „Wir stellen es online und schauen mal“ ist kein Plan. Prüfen Sie auch, auf welchen Portalen inseriert wird und wer die Kosten dafür trägt. Vereinbaren Sie, wann gemeinsam geprüft wird, ob die Strategie funktioniert, zum Beispiel nach vier Wochen. So reagieren Sie frühzeitig, bevor das Angebot wie ein Ladenhüter wirkt.

Leistung 7: Betreuung der Anfragen

Was Sie erwarten dürfen: Schnelle und freundliche Antworten, möglichst am selben oder nächsten Werktag. Das Exposé geht erst nach Identifikation an den Interessenten, damit Sie wissen, wer sich gemeldet hat. Der Makler stellt ein paar Fragen zu Finanzierung und Zeitplan und vermerkt alles sauber. So trennt er ernsthafte Interessenten von Neugierigen.

Welcher Nachweis: Machen Sie selbst die Probe und stellen Sie eine Frage zu einem aktuellen Inserat. Wie schnell kommt die Antwort, und von wem? Wird sie beantwortet, oder kommt nur eine automatische Mail? Fragen Sie auch nach einem Beispiel für die Dokumentation der Anfragen. Sie zeigt, wie geordnet jemand arbeitet und welche Informationen Sie später bekommen.

Worauf achten: Viele Interessenten sind ungeduldig, und ein unbeantworteter Anruf kann einen guten Käufer kosten. Fragen Sie deshalb auch, wer im Urlaub oder bei Krankheit erreichbar ist. Bei einem kleinen Team oder einem einzelnen Makler sollte es dafür eine Lösung geben. Das ist keine Kleinigkeit, sondern ein wichtiger Bestandteil einer verlässlichen Betreuung.

Leistung 8: Besichtigungen

Was Sie erwarten dürfen: Der Makler bereitet das Haus mit Ihnen vor, bündelt die Termine und führt sie persönlich. Er kennt die Antworten auf die üblichen Fragen zu Heizung, Dämmung und Keller, zeigt auch die schwierigen Stellen und gibt den Interessenten Raum. Bei vermieteten Häusern stimmt er sich mit den Mietern ab. Nach den Terminen holt er Rückmeldungen ein und gibt sie an Sie weiter.

Welcher Nachweis: Fragen Sie: „Wer führt die Besichtigungen durch, und wie berichten Sie mir danach?“ Bitten Sie um ein Musterprotokoll einer Besichtigung. Es sollte festhalten, wer da war, was gut ankam, was kritisiert wurde und wie es weitergeht. Wenn möglich, fragen Sie einen früheren Kunden, wie die Besichtigungen abliefen.

Worauf achten: Ein Mitarbeiter, der das Haus nicht kennt, oder ein Schlüssel, der einem Interessenten einfach übergeben wird, sind schlechte Zeichen. Klären Sie auch, ob Sie dabei sein sollten. Meist ist es besser, nicht anwesend zu sein, damit Interessenten offen sprechen können. Fragen Sie, wie Interessenten vorab geprüft werden, denn es geht auch um Ihre Sicherheit.

Leistung 9: Regelmäßige Berichte

Was Sie erwarten dürfen: Berichte, die Sie von sich aus erhalten, zum Beispiel alle zwei Wochen. Sie enthalten Zahlen zu Aufrufen, Anfragen, Exposés und Besichtigungen und auch inhaltliche Rückmeldungen. Bei einem stockenden Verkauf schlägt der Makler vor, was sich ändern sollte. Bei schlechten Nachrichten ruft er an, statt zu warten, bis Sie fragen.

Welcher Nachweis: Bitten Sie um einen anonymisierten Musterbericht. Er zeigt sofort, wie ernst das Thema genommen wird. Fragen Sie auch: „Was haben Sie zuletzt einem Kunden geraten, als wenig passierte?“ Eine gute Antwort beschreibt einen konkreten Vorschlag. Halten Sie den Rhythmus der Berichte im Vertrag oder in einer Mail fest.

Worauf achten: Reine Klickzahlen sind wenig wert, wenn nichts dazu erklärt wird. Wichtig sind die Rückmeldungen: Warum haben Interessenten abgesagt? Was hat ihnen gefallen? Ohne solche Hinweise können Sie nichts anpassen. Fehlende Berichte sind außerdem das, worüber sich Verkäufer am häufigsten beschweren, und lassen sich leicht vermeiden.

Leistung 10: Verhandlung und Bonitätsprüfung

Was Sie erwarten dürfen: Der Makler legt Ihnen alle Angebote schriftlich vor und ordnet sie ein. Er verhandelt sachlich, auch über den Übergabetermin und Einbauten. Bei mehreren Interessenten führt er ein geordnetes Verfahren. Vor dem Notartermin lässt er sich eine Finanzierungsbestätigung der Bank oder einen Eigenkapitalnachweis zeigen. Sie entscheiden am Ende, welches Angebot Sie annehmen.

Welcher Nachweis: Fragen Sie: „Was tun Sie, wenn jemand deutlich unter dem Preis anbietet?“ und „Wie nah lagen Ihre letzten Abschlüsse am Startpreis?“ Lassen Sie sich auch zeigen, wie er die Finanzierung prüft. Bitten Sie um ein Beispiel, bei dem er unberechtigte Einwände abgewehrt hat, etwa zur Heizung. Seit dem 29. Juli 2026 ist die frühere Austauschpflicht für alte Kessel entfallen, und ein Profi weiß das.

Worauf achten: „In der Mitte treffen“ ist keine Verhandlungsstrategie. Auch erfundene Mitbieter können Vertrauen kosten. Fragen Sie außerdem nach der Rolle des Maklers: Ist er für beide Seiten tätig? Das muss offen geschehen, und beide zahlen dann den gleichen Prozentsatz. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Immobilienmakler für Verkäufer in Isen.

Leistung 11: Notarvorbereitung

Was Sie erwarten dürfen: Der Makler liefert dem Notar alle Daten und stimmt den Entwurf mit Ihnen ab. Er erklärt, was Kaufpreisfälligkeit, Auflassungsvormerkung und Gewährleistungsausschluss bedeuten, auch wenn die rechtliche Beratung beim Notar liegt. Er achtet darauf, dass die Vereinbarungen aus der Verhandlung im Entwurf stehen. Bei Verbrauchern soll der Entwurf in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen.

Welcher Nachweis: Fragen Sie, was er genau tut, und lassen Sie sich die einzelnen Schritte beschreiben. Fragen Sie auch nach einem Fall, in dem im Entwurf etwas zu korrigieren war. Erkundigen Sie sich außerdem, ob er Sie zum Termin begleitet und welche Unterlagen er von Ihnen braucht. Wer das schon oft erlebt hat, kann das aus dem Stand beantworten.

Worauf achten: Der Notar ist neutral und nicht der verlängerte Arm des Maklers. Sie dürfen ihn jederzeit direkt fragen. Bei Häusern mit Besonderheiten wie Wegerechten, alten Grundschulden oder Anbauten sollte das schon vor dem Termin geklärt sein. Ein Makler, der das erst kurz vorher bemerkt, hat zu Beginn nicht richtig geprüft.

Leistung 12: Übergabe und Nachbetreuung

Was Sie erwarten dürfen: Nach dem Eingang des Kaufpreises organisiert der Makler die Übergabe. Dazu gehören ein gemeinsamer Rundgang, Zählerstände, gegebenenfalls Ölstand, Schlüssel, Unterlagen und ein Protokoll, das beide Seiten unterschreiben. Er bleibt auch danach ansprechbar, wenn etwa der Energieversorger eine Rückfrage hat oder der neue Eigentümer etwas wissen möchte.

Welcher Nachweis: Bitten Sie um ein Muster des Übergabeprotokolls. Fragen Sie einen früheren Kunden, wie es nach dem Notartermin weiterging, denn da sehen Sie, wie ernst der Makler seinen Beruf nimmt. Auch die Frage „Was gehört bei Ihnen nach dem Notar noch zum Leistungsumfang?“ zeigt, ob das Interesse mit der Unterschrift endet.

Worauf achten: Das Protokoll schützt vor späteren Streitigkeiten über den Zustand, weshalb es nicht fehlen sollte. Besprechen Sie auch, wer das Haus nach einem Auszug bis zur Übergabe im Blick behält, besonders im Winter. Wer das schon vor dem Verkauf anspricht, zeigt, dass er an alles denkt.

Wie sieht die Prüfung in der Übersicht aus?

Die Tabelle fasst zusammen, welche Unterlagen Sie vorab anfordern können.

Leistung	Nachweis	Enthalten?
Bewertung	Musterbewertung
Unterlagen	Checkliste
Fotos	Drei Bildstrecken
Grundriss	Beispielgrundriss
Exposé	Zwei aktuelle Exposés
Vermarktung	Plan für die ersten zwei Wochen
Anfragen	Eigene Testanfrage
Besichtigungen	Musterprotokoll
Berichte	Musterbericht
Verhandlung	Abstand zum Startpreis
Notar	Beschreibung der Schritte
Übergabe	Musterprotokoll

Halten Sie in der letzten Spalte fest, ob die Leistung in der Provision enthalten ist oder extra kostet. Wenn Sie mehrere Makler vergleichen, ergibt sich daraus ein ziemlich klares Bild.

Welcher Makler erzielt in Isen den besten Preis?

Der Preis entsteht aus der Summe dieser Leistungen: eine begründete Bewertung, ein passender Startpreis, gute Fotos und Texte, vorbereitete Besichtigungen und eine ruhige Verhandlung mit geprüfter Finanzierung. Jeder dieser Punkte lässt sich vor der Beauftragung prüfen. Fragen Sie außerdem nach beurkundeten Preisen aus Isen und der Umgebung. Ein seriöser Makler verspricht keinen bestimmten Preis. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Isen?.

Wie arbeitet neues // nest in Isen?

Ellen Günthel betreut bei neues // nest Isen und den gesamten Landkreis Erding. Alle zwölf Leistungen sind in der Provision enthalten: 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %, fällig erst nach der Beurkundung. Fragen Sie gern nach unseren Nachweisen. Mehr über sie erfahren Sie auf der Seite Immobilienmaklerin Ellen Günthel, einen Überblick bietet Immobilienmakler Erding.

Häufige Fragen

Woran erkenne ich einen professionellen Immobilienmakler in Isen?

Daran, dass er seine Leistungen konkret beschreiben und mit Beispielen belegen kann.

Darf ich Muster und Beispiele verlangen?

Ja, anonymisierte Bewertungen, Exposés, Berichte und Protokolle können Sie erfragen.

Sollte ich die Leistungen schriftlich festhalten?

Ja, am besten im Vertrag oder in einer Anlage.

Wer sollte die Besichtigungen führen?

Am besten die Person, die Ihr Haus kennt und Sie auch sonst betreut.

Wie oft sollte ich Berichte bekommen?

Üblich ist etwa alle zwei Wochen, bei Bedarf auch häufiger.

Ist eine hohe Provision ein Qualitätsmerkmal?

Nein. Sie hängt auch von den Fixkosten ab. Vergleichen Sie deshalb die Leistungen.

Was gehört nach dem Notar noch dazu?

Abwicklung, Übergabe mit Protokoll und eine Ansprechperson für Rückfragen.

Wer betreut bei neues // nest Isen?

Ellen Günthel betreut Isen und den Landkreis Erding.

Fazit

Einen professionellen Immobilienmakler in Isen erkennen Sie an Nachweisen, nicht an Versprechen. Prüfen Sie die zwölf Leistungen von der Bewertung bis zur Übergabe, lassen Sie sich Beispiele zeigen und halten Sie fest, was enthalten ist. Ergänzend empfehlen wir die Ratgeber Makler in Isen, Guter Immobilienmakler in Isen und Erfahrener Immobilienmakler in Isen. Ellen Günthel erreichen Sie unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.