Vermietete Immobilie verkaufen in Isen: Acht Fragen Ihrer Mieter und gute Antworten darauf

Wer ein vermietetes Haus oder eine vermietete Wohnung in Isen, Burgrain, Mittbach, Schnaupping, Thonbach oder Westach verkaufen möchte, denkt zuerst an den Käufer. Tatsächlich entscheidet oft jemand anderes über den Erfolg: der Mieter. Wer sich gut informiert fühlt, öffnet die Tür freundlich, hält die Wohnung in Ordnung und sagt Interessenten vielleicht etwas Nettes. Wer verunsichert ist und aus dem Haus getragene Gerüchte hört, kann den Verkauf deutlich schwerer machen.

Dieser Ratgeber stellt deshalb das Gespräch mit dem Mieter in den Mittelpunkt. Er beantwortet die acht Fragen, die Mieter am häufigsten stellen, und gibt Ihnen sachliche Antworten dazu. Danach geht es um den richtigen Zeitpunkt, um die Käufer, die für Ihr Objekt in Frage kommen, und darum, was der Verkauf bei neues // nest kostet. Rechtliche Einzelfragen klären Sie bitte mit einem Anwalt oder Mieterverein bzw. Grundeigentümerverein.

Warum beginnt alles mit dem Mieter?

Für einen Mieter ist die Nachricht vom Verkauf oft ein Schreck. Er fragt sich, ob er bald ausziehen muss, ob die Miete steigt und ob der neue Eigentümer selbst einziehen möchte. Wenn er erst durch ein Inserat, von Nachbarn oder durch einen fremden Menschen vor der Tür davon erfährt, fühlt er sich übergangen. Das belastet die Stimmung und damit auch alle folgenden Schritte.

Ein offenes Gespräch kostet Sie nur wenig und bringt viel. Sie zeigen Respekt, nehmen Ängste und schaffen die Grundlage für gut organisierte Besichtigungen. Mieter, die sich ernst genommen fühlen, halten die Wohnung eher in Ordnung, bieten einen Termin an und erzählen Interessenten nichts Negatives. Das wirkt sich auch auf den Preis aus, denn ein Käufer schaut genau darauf, wie das Verhältnis zum Mieter ist, schließlich übernimmt er es.

Im kleinen Markt Isen kommt hinzu, dass sich vieles schnell herumspricht. Ein Streit mit einem langjährigen Mieter bleibt selten geheim. Umgekehrt kann ein zufriedener Mieter eine gute Empfehlung sein. Sprechen Sie also persönlich, nicht nur per Brief, und nehmen Sie sich Zeit. Das Gespräch können Sie selbst führen oder gemeinsam mit Ihrem Makler. Die folgenden acht Fragen werden mit hoher Wahrscheinlichkeit kommen.

Mieterfrage 1: „Muss ich jetzt ausziehen?“

Das ist fast immer die erste Frage. Die Antwort lautet: nein, nicht wegen des Verkaufs. Nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ in § 566 BGB geht der Mietvertrag mit der Eintragung des Käufers im Grundbuch auf ihn über. Der Mieter hat einen neuen Vermieter, aber sein Vertrag bleibt bestehen. Er muss weder neu unterschreiben noch befürchten, dass der Verkauf allein ihn aus der Wohnung drängt.

Sagen Sie das klar und gleich am Anfang. Das nimmt viel Druck aus dem Gespräch. Eine Kündigung ist nur aus den gesetzlich vorgesehenen Gründen möglich, und sie muss begründet werden. Auch eine sogenannte Verwertungskündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB greift nur unter engen Voraussetzungen und nicht schon, weil man mit einer leeren Wohnung mehr erlösen könnte. Geben Sie aber auch keine Versprechen, die Sie gar nicht halten können.

Fragen Sie den Mieter auch, was er vorhat. Vielleicht plant er ohnehin einen Umzug, möchte sich vergrößern oder hat Sorge vor dem, was kommt. Das sind nützliche Informationen für beide Seiten. Wenn er tatsächlich bald ausziehen möchte, kann das die Vermarktung verändern. Lassen Sie ihm Zeit, darüber nachzudenken, und bieten Sie einen weiteren Termin an.

Mieterfrage 2: „Kann mir der neue Eigentümer wegen Eigenbedarf kündigen?“

Das ist die zweite große Sorge, und hier sollten Sie ehrlich sein. Ja, ein neuer Eigentümer kann grundsätzlich wegen Eigenbedarfs kündigen, wenn er für sich oder nahe Angehörige die Wohnung braucht. Dafür braucht er aber nach § 573 BGB ein berechtigtes Interesse, das er konkret begründen muss. Die Kündigungsfristen hängen von der Mietdauer ab und können bis zu neun Monate betragen. In Härtefällen kann der Mieter widersprechen.

Bei einer Wohnung, die erst nach der Vermietung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurde, gilt zudem eine besondere Sperrfrist. Bei einem Zweifamilienhaus, in dem der Vermieter selbst wohnt, gibt es die Sonderregel des § 573a BGB. Sagen Sie dem Mieter nichts, was Sie nicht sicher wissen, und verweisen Sie im Zweifel an den Mieterverein. Das wird Ihnen eher hoch angerechnet, als wenn Sie zu beruhigen versuchen und damit falsch liegen.

Sie können dem Mieter auch sagen, an wen sich der Verkauf richtet. Wenn Sie an einen Kapitalanleger verkaufen möchten, ist die Sorge kleiner. Manche Verkäufer vereinbaren mit dem Käufer auch einen Kündigungsausschluss oder eine Regelung zugunsten des Mieters. Das kann bei langjährigen, älteren Mietern ein wichtiges Thema sein. Allerdings kann eine solche Regelung den Kreis der Interessenten einschränken und den Preis beeinflussen. Besprechen Sie das mit Ihrem Notar.

Mieterfrage 3: „Wird die Miete jetzt erhöht?“

Durch den Verkauf allein ändert sich die Miete nicht. Der Vertrag gilt weiter, und auch der neue Eigentümer muss sich an die gesetzlichen Regeln halten. Eine Mieterhöhung ist nur im Rahmen der ortsüblichen Vergleichsmiete und der Kappungsgrenze möglich, oder wenn eine Staffel- oder Indexmiete vereinbart ist. Auch nach einer Modernisierung gibt es eigene Regeln. Sagen Sie das so, und Sie haben eine weitere große Sorge entschärft.

Überlegen Sie selbst, ob vor dem Verkauf eine Mieterhöhung sinnvoll ist. Kapitalanleger rechnen mit der Miete, und eine zu niedrige Miete kann den Preis drücken. Doch eine Erhöhung kurz vor dem Verkauf kann das Verhältnis zum Mieter belasten, und das zu einem ungünstigen Zeitpunkt. Eine zulässige Anpassung kann trotzdem in Ordnung sein, wenn sie angekündigt und begründet wird. Lassen Sie sich beide Fälle durchrechnen.

Weisen Sie Käufer außerdem ehrlich auf den Stand der Miete hin. Sagen Sie nicht, die Miete lasse sich „locker erhöhen“, wenn das nicht stimmt. Für einen Anleger ist das Risiko leicht zu prüfen. Wenn Sie Betriebskosten und Mieterhöhungen sauber dokumentiert haben, gewinnt das Vertrauen, und der Käufer weiß, was er übernimmt. Das hilft auch dem Mieter, der dann einen neuen Vermieter mit realistischen Erwartungen bekommt.

Mieterfrage 4: „Wie oft kommen Leute durch meine Wohnung?“

Diese Frage ist für den Alltag am wichtigsten. Ein Mieter muss Besichtigungen in angemessenem Umfang dulden, wenn ein berechtigtes Interesse besteht und sie rechtzeitig angekündigt werden. Unbegrenzt sind sie aber nicht. Absprachen sind daher der richtige Weg. Vereinbaren Sie gemeinsam mit dem Mieter feste Zeitfenster, zum Beispiel einen Nachmittag in der Woche oder einen Samstagvormittag. Fragen Sie auch, welche Zeiten gar nicht gehen.

Ein guter Makler bündelt die Termine und lässt nur ernsthafte Interessenten kommen, die bereits die Unterlagen gesehen haben. Für Kapitalanleger reichen oft Exposé und Grundriss, und sie möchten nur einmal besichtigen. So bleibt es bei wenigen Terminen. Sagen Sie dem Mieter das zu, und halten Sie sich daran. Wer am Anfang verspricht, dass es wenige sein werden, und dann jede Woche drei Personen durchschickt, verliert schnell das Vertrauen.

Auch Fotos sind ein Thema. Für Exposé und Inserat brauchen Sie seine Zustimmung, wenn seine Möbel und persönlichen Dinge zu sehen sind. Viele Makler verwenden daher Außenaufnahmen, Grundrisse und frühere Bilder aus einem leeren Zustand. Das ist bei vermieteten Objekten üblich und völlig in Ordnung. Ein kleines Dankeschön nach den Besichtigungen kann auch viel bewirken, auch wenn es nicht vorgeschrieben ist.

Mieterfrage 5: „Was passiert mit meiner Kaution?“

Die Kaution bleibt erhalten. Mit dem Eigentümerwechsel tritt der Käufer auch in die Rechte und Pflichten aus der Kaution ein (§ 566a BGB). Für den Mieter ändert sich also nichts, außer dass er sich am Ende des Mietverhältnisses an den neuen Eigentümer wendet. Kann dieser die Kaution nicht zurückgeben, haftet aber im Zweifel weiter der frühere Vermieter. Deshalb ist es auch in Ihrem Interesse, die Sache sauber zu regeln.

Klären Sie zuerst, wo die Kaution liegt. Ist sie auf einem eigenen Konto angelegt? Wie hoch ist sie inzwischen mit den Zinsen? Gibt es einen Nachweis? Bei sehr alten Mietverhältnissen ist das manchmal schwer zu finden. Regeln Sie im Kaufvertrag, wie die Kaution übertragen wird, und lassen Sie sich die Übertragung vom Käufer bestätigen. Informieren Sie auch den Mieter schriftlich, wo die Kaution künftig liegt.

Sagen Sie dem Mieter auch, was mit den Betriebskosten geschieht. Die Abrechnung für das laufende Jahr kann je nach Zeitpunkt noch jemand anderes übernehmen, als er erwartet. Häufig regeln Käufer und Verkäufer das im Vertrag. Klären Sie auch, wie Vorauszahlungen und mögliche Guthaben behandelt werden. Für den Mieter sollte jedenfalls klar sein, an wen er sich wenden kann.

Mieterfrage 6: „An wen zahle ich dann, und wer ist zuständig?“

Bis zum Eigentumswechsel oder bis zu dem im Kaufvertrag vereinbarten Tag bleibt alles beim Alten. Danach zahlt der Mieter an den neuen Eigentümer. Am besten teilen Verkäufer und Käufer das gemeinsam schriftlich mit. So weiß der Mieter, dass die neue Bankverbindung stimmt und dass er sich auf die Angaben verlassen kann. Das Schreiben sollte Name, Anschrift, Kontodaten und Ansprechpartner sowie den Stichtag enthalten.

Für den Alltag ist auch wichtig, wer bei einem Schaden zuständig ist. Wenn während des Verkaufs die Heizung ausfällt oder etwas tropft, sollte der Mieter weiterhin wissen, wen er anrufen kann. Sie bleiben bis zum Stichtag verantwortlich. Reparaturen, die jetzt anstehen, sollten Sie nicht einfach aufschieben, denn das führt zu Ärger, und auch Käufer merken, ob ein Haus gepflegt wird.

Bieten Sie dem Mieter auch an, ihm die neuen Eigentümer vorzustellen, wenn es so weit ist. Ein kurzes Kennenlernen nimmt oft viel Unsicherheit. Auch der Käufer erfährt so aus erster Hand, wie der Mieter das Haus erlebt. Gerade wenn jemand schon lange im Haus wohnt, ist das eine nette Geste, die wenig kostet und viel erleichtert.

Mieterfrage 7: „Könnte ich die Wohnung selbst kaufen?“

Manche Mieter haben Interesse, und Sie sollten diese Möglichkeit früh ansprechen. Der Mieter kennt die Immobilie, die Besichtigungen entfallen, und das Risiko des Scheiterns ist vielleicht geringer. Lassen Sie den Preis trotzdem unabhängig einschätzen, damit Sie nichts verschenken. Fragen Sie auch nach der Finanzierung und geben Sie eine klare Frist, bis wann Sie eine Antwort brauchen. Sonst verzögert sich der gesamte Verkauf.

Bei Wohnungen, die nach der Vermietung in eine Eigentumswohnung umgewandelt wurden, kann der Mieter nach § 577 BGB ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben. Dann kann er innerhalb einer Frist in den mit dem Käufer geschlossenen Vertrag eintreten. Das sollten Sie und Ihr Notar unbedingt prüfen, denn das hat Auswirkungen auf den Ablauf. Sagen Sie dem Käufer rechtzeitig Bescheid, falls so etwas in Frage kommt.

Ein Verkauf an den Mieter spart manchmal auch Kosten, je nachdem, wie er zustande kommt. Wenn Sie selbst mit ihm einig werden, braucht es möglicherweise gar keinen Makler. Dennoch kann es hilfreich sein, wenn jemand Bewertung, Unterlagen und Abstimmung mit dem Notar übernimmt. Besprechen Sie das offen und schauen Sie, was Sie bereits vereinbart haben, wenn schon ein Makler im Spiel ist.

Mieterfrage 8: „Was kann ich tun, wenn ich dagegen bin?“

Manche Mieter reagieren abwehrend. Rechtlich gesehen brauchen Sie für den Verkauf keine Zustimmung des Mieters. Er hat aber Rechte, die Sie respektieren sollten: Er muss Besichtigungen nur in angemessenem Umfang dulden und nicht jeden beliebigen Termin hinnehmen, und seine Privatsphäre ist geschützt. Wer blockiert, kann deswegen nicht einfach gekündigt werden. Eine Kündigung ist erst bei erheblichen Pflichtverletzungen denkbar, und das muss genau geprüft werden.

Am meisten hilft es, nach dem Grund zu fragen. Oft steckt Angst dahinter, oder der Mieter fühlt sich übergangen. Ein gutes Gespräch, ein klares Terminangebot und ein freundlicher Ton lösen viele dieser Probleme. Vielleicht braucht er einen Termin außerhalb seiner Arbeitszeit oder möchte selbst nicht dabei sein. Bei echten Konflikten kann ein Anwalt oder ein Mediator weiterhelfen, und oft ist auch ein Aufhebungsvertrag eine Möglichkeit.

Wenn es wirklich nicht geht, können Sie auch mit Exposé, Grundriss und Bildern arbeiten und nur wenige Interessenten zu einem späteren Zeitpunkt in die Wohnung lassen. Für Anleger reicht das oft. Sie sollten den Käufer aber auf den Konflikt hinweisen. Verschweigen hilft nicht, denn das kommt später heraus und kann zu Ansprüchen führen. Klären Sie den Fall daher möglichst, bevor Sie an den Markt gehen.

Wie führen Sie das erste Gespräch?

Führen Sie das erste Gespräch persönlich, bevor irgendetwas öffentlich wird. Sagen Sie, dass Sie verkaufen möchten und warum, soweit Sie das sagen möchten. Sprechen Sie dann gleich die wichtigste Botschaft aus: „Ihr Mietvertrag bleibt bestehen.“ Hören Sie zu, beantworten Sie Fragen, und sagen Sie auch, wenn Sie etwas nicht wissen. Geben Sie einen Ausblick darauf, wie es weitergeht und wann Sie sich wieder melden.

Fassen Sie das Wichtigste danach in einem kurzen Brief zusammen. Darin steht, dass Sie verkaufen möchten, dass der Vertrag weiter gilt, wie Besichtigungen ablaufen und wer Ansprechpartner ist. Stellen Sie auch den Makler vor. Ein solcher Brief vermeidet Missverständnisse und ist auch für andere im Haushalt hilfreich, die beim Gespräch nicht dabei waren.

Vereinbaren Sie mit Ihrem Makler, wie der Kontakt künftig läuft. Ein freundlicher Anruf vor jedem Termin, ein kurzer Dank danach und die Einhaltung aller Absprachen tragen viel bei. Wichtig ist auch, dass Interessenten dem Mieter nicht ungefragt Fragen zur Miete, zu seinen Plänen oder zu seinem Alltag stellen. Der Makler sollte das vorab klären und auch bei Besichtigungen darauf achten.

Wann ist der richtige Zeitpunkt?

Je nach Mietsituation kann der Zeitpunkt des Verkaufs viel ausmachen. Wohnt der Mieter schon lange dort und möchte bleiben, ist ein Verkauf an einen Anleger naheliegend, und der Zeitpunkt ist weniger wichtig. Hat der Mieter gekündigt oder zieht bald aus, kann es sich lohnen, die Vermarktung darauf abzustimmen und nach dem Auszug an Selbstnutzer zu verkaufen. Diese zahlen oft mehr, doch die Leerstandszeit muss man gegenrechnen.

Beachten Sie auch die zehnjährige Spekulationsfrist. Haben Sie das Haus erst vor wenigen Jahren gekauft und vermietet, ist ein Gewinn in der Regel einkommensteuerpflichtig. Es kann sich lohnen, mit der Beurkundung bis nach Ablauf der Frist zu warten. Für die Frist zählt das Datum der notariellen Verträge. Lassen Sie sich das von Ihrem Steuerberater berechnen.

Bei größeren Fragen kann ein Aufhebungsvertrag eine Möglichkeit sein. Der Mieter zieht zu einem festen Termin aus und erhält eine Abfindung. Das muss wirklich freiwillig geschehen und sollte schriftlich und möglichst anwaltlich geprüft werden. Er kann sich auch beraten lassen. Rechnen Sie aus, ob sich der Aufwand lohnt. Ein Druck, den der Mieter als Bedrängung empfindet, kann alles nur schlimmer machen.

Wer kauft vermietete Immobilien in Isen?

Für vermietete Immobilien kommen vor allem Kapitalanleger in Frage. Sie schauen auf die Jahresnettokaltmiete, die laufenden Kosten, Rücklagen und den Zustand. Eine stabile Vermietung ist für sie ein Vorteil. Stellen Sie deshalb die Zahlen sauber zusammen: Miete, Nebenkosten, letzte Erhöhung, Modernisierungen, Hausgeld bei Eigentumswohnungen und Energieausweis. Das erspart Rückfragen und schafft Vertrauen.

In einem kleineren Markt wie Isen gibt es weniger Anleger vor Ort, daher ist die Reichweite wichtig. Anleger schauen auch aus München und dem Umland. Für sie muss klar werden, warum die Mietnachfrage hier stabil ist, etwa wegen der Lage und der Nähe zu Arbeitsplätzen im Münchner Osten. Auch ein Haus mit mehreren Einheiten kann für diese Gruppe interessant sein, weil sich dort Einnahmen besser verteilen.

Es gibt auch Selbstnutzer, die bereit sind zu warten, etwa wenn der Mieter bald auszieht oder sie die Wohnung als spätere Altersvorsorge sehen. Sie zahlen aber meist weniger als für eine leere Wohnung. Lassen Sie sich von Ihrem Makler beide Rechnungen zeigen und entscheiden Sie dann. Mehr zur Bewertung lesen Sie im Ratgeber Immobilienbewertung in Isen.

Welcher Makler erzielt in Isen den besten Preis?

Bei einer vermieteten Immobilie ist es wichtig, dass jemand für Anleger rechnen kann und zugleich gut mit Mietern umgeht. Ein guter Makler klärt den richtigen Zeitpunkt, bezieht den Mieter früh ein, stellt saubere Zahlen bereit und erreicht Anleger auch über den Ort hinaus. Eine Garantie für den Preis gibt es nicht. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Isen?.

Was kostet der Verkauf bei neues // nest?

Bei neues // nest zahlen Sie für den Verkauf in Isen 1,785 % Provision inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Damit sparen Sie 50 % der Provision. Das ist möglich, weil sich drei Maklerinnen die Fixkosten teilen, wir auf ein Prestigebüro verzichten und unsere Abläufe digital organisieren. Auf ImmoScout24 ist neues // nest mit „Exzellent“ bewertet.

Die Leistung ist vollständig: Bewertung, Unterlagen, Exposé, Ansprache von Anlegern, Abstimmung mit den Mietern, Besichtigungen, Verhandlung, Notarvorbereitung und Übergabe. Fällig wird die Provision erst nach der Beurkundung. Ihre Ansprechpartnerin ist Ellen Günthel, die Isen und den gesamten Landkreis Erding betreut. Einen Überblick bietet Immobilienmakler Erding.

Häufige Fragen

Kann ich eine vermietete Immobilie in Isen verkaufen?

Ja, jederzeit. Der Mietvertrag geht auf den Käufer über.

Muss der Mieter dem Verkauf zustimmen?

Nein, aber ein gutes Einvernehmen erleichtert alles.

Muss der Mieter Besichtigungen zulassen?

In angemessenem Umfang und mit rechtzeitiger Ankündigung, ja.

Kann ich dem Mieter wegen des Verkaufs kündigen?

Grundsätzlich nicht. Eine Kündigung nur, um besser verkaufen zu können, ist nicht zulässig.

Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?

Bei nach Vermietung umgewandelten Wohnungen kann er eines haben (§ 577 BGB).

Was geschieht mit der Kaution?

Sie geht auf den Käufer über und sollte nachweislich übertragen werden.

Wer kauft vermietete Häuser?

Vor allem Kapitalanleger, manchmal auch der Mieter selbst.

Wer betreut bei neues // nest Isen?

Ellen Günthel betreut Isen und den Landkreis Erding.

Fazit

Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie in Isen ist das gute Gespräch mit dem Mieter der wichtigste Schritt. Beantworten Sie die acht häufigsten Fragen ehrlich, organisieren Sie wenige, gut abgestimmte Besichtigungen und wählen Sie den passenden Zeitpunkt. Ergänzend empfehlen wir die Ratgeber Immobilie verkaufen in Isen, Immobilienbewertung in Isen und Unterlagen für den Hausverkauf in Isen. Ellen Günthel erreichen Sie unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.