Vermietete Immobilie verkaufen in Dorfen: Mieterrechte, Käufer, Bewertung und wie Sie 50 % der Provision sparen
In Dorfen werden viele Immobilien verkauft, in denen Mieter wohnen: das Haus mit vermieteter Einliegerwohnung, die Eigentumswohnung nahe dem Bahnhof, die vor Jahren als Altersvorsorge gekauft wurde, das kleine Mehrfamilienhaus in einem der Ortsteile oder das Wohn- und Geschäftshaus am Marktplatz mit einem Laden im Erdgeschoss. Wer eine solche Immobilie verkaufen möchte, hat andere Fragen als jemand, der sein selbst bewohntes Haus abgibt. Was passiert mit dem Mieter? Darf ich kündigen? Wer kauft eine vermietete Immobilie, und was ist sie wert?
Dieser Ratgeber beantwortet diese Fragen für Eigentümer im Isental. Er erklärt die Rechte der Mieter beim Verkauf, zeigt, wer vermietete Immobilien kauft, ob ein Verkauf mit oder ohne Mieter sinnvoller ist, wie bewertet wird, welche Unterlagen nötig sind und wie Besichtigungen mit Mietern gelingen. Außerdem erklären wir, warum Sie bei neues // nest nur 1,785 % Provision zahlen statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Ellen Günthel betreut Eigentümer in Dorfen und im Landkreis Erding. Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
Das Wichtigste in Kürze
- Beim Verkauf geht der Mietvertrag mit allen Rechten und Pflichten auf den Käufer über, Kauf bricht nicht Miete.
- Eine Kündigung, nur um leer verkaufen zu können, ist nicht zulässig.
- Wurde eine Mietwohnung nach Beginn des Mietverhältnisses in Eigentum umgewandelt, hat der Mieter beim ersten Verkauf in der Regel ein Vorkaufsrecht.
- Käufer vermieteter Immobilien sind vor allem Kapitalanleger, bei Häusern mit Einliegerwohnung auch Eigennutzer.
- Die Bewertung erfolgt zusätzlich über den Ertragswert, also über die nachhaltig erzielbare Miete.
- Bei vermieteten Immobilien kann innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf Spekulationssteuer anfallen.
- Bei neues // nest zahlen Verkäufer 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt vielerorts üblicher 3,57 % und sparen damit 50 %.
Was ändert sich für den Mieter, wenn ich verkaufe?
Für den Mieter ändert sich zunächst wenig. Nach dem Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ tritt der Käufer mit dem Eigentumsübergang in den bestehenden Mietvertrag ein. Er übernimmt alle Rechte und Pflichten: Er erhält die Miete, ist für Instandhaltung zuständig und muss die vereinbarten Bedingungen einhalten. Miethöhe, Laufzeit und Kündigungsfristen bleiben gleich. Der Mieter muss keinen neuen Vertrag unterschreiben.
Für Sie als Verkäufer heißt das: Sie verkaufen die Immobilie mit dem Mietverhältnis. Käufer prüfen deshalb den Mietvertrag genau. Ist die Miete marktgerecht? Wie lange läuft der Vertrag? Gibt es besondere Vereinbarungen, etwa zu Schönheitsreparaturen, Haustieren oder Stellplätzen? Ein sauber dokumentiertes, unkompliziertes Mietverhältnis ist ein Verkaufsargument. Ein Mietverhältnis mit offenen Streitpunkten schreckt Käufer ab.
Wer kauft vermietete Immobilien in Dorfen?
Die Käufer hängen von der Art der Immobilie und vom Mietverhältnis ab.
| Immobilie | Typische Käufer | Was sie besonders interessiert |
|---|---|---|
| Vermietete Eigentumswohnung | Kapitalanleger aus der Region und aus München | Miete, Hausgeld, Rücklage, Zustand, Mietvertrag |
| Haus mit vermieteter Einliegerwohnung | Eigennutzer, die selbst einziehen, Familien mit Mehrgenerationenwunsch | Größe der Hauptwohnung, Mietvertrag der Einliegerwohnung |
| Kleines Mehrfamilienhaus | Kapitalanleger, Familien mit Investitionsabsicht | Mieteinnahmen, Instandhaltungsbedarf, Mieterstruktur |
| Wohn- und Geschäftshaus am Marktplatz | Anleger mit Erfahrung in gemischter Nutzung | Gewerbemietvertrag, Laufzeit, Branche des Mieters |
| Vollständig vermietetes Einfamilienhaus | Kapitalanleger, gelegentlich Käufer mit späterem Eigenbedarf | Miete, Mietdauer, Zustand |
Kapitalanleger rechnen nüchtern. Sie vergleichen die Mieteinnahmen mit dem Kaufpreis, kalkulieren Instandhaltung und Verwaltung und achten auf Risiken wie Leerstand oder Mietrückstände. Eigennutzer interessieren sich vor allem dafür, ob und wann sie selbst einziehen können.
Verkaufe ich besser vermietet oder leer?
Beide Wege haben Vor- und Nachteile.
| Verkauf | Vorteile | Nachteile |
|---|---|---|
| Vermietet | laufende Mieteinnahmen bis zum Verkauf, Käufer übernimmt Mieter | Käuferkreis vor allem Anleger, Preis richtet sich nach der Miete |
| Leer | Eigennutzer und Anleger als Käufer, oft höherer Preis | Einnahmen fallen weg, Leerstand kostet, Kündigung meist nicht möglich |
Eine leere Wohnung oder ein leeres Haus erreicht einen größeren Käuferkreis, weil auch Eigennutzer kaufen können. Viele Eigennutzer sind bereit, für eine sofort beziehbare Immobilie mehr zu zahlen. Allerdings können Sie einen Mieter nicht einfach kündigen, um leer zu verkaufen. Ein Leerverkauf ist deshalb meist nur möglich, wenn der Mieter von sich aus auszieht oder sich mit Ihnen auf eine einvernehmliche Beendigung einigt. Eine solche Vereinbarung, oft verbunden mit einer Ausgleichszahlung, sollte schriftlich festgehalten werden.
Darf ich meinem Mieter wegen des Verkaufs kündigen?
Nein. Der Wunsch, die Immobilie zu verkaufen oder leer zu verkaufen, ist kein Kündigungsgrund. Ein Vermieter kann ein Wohnraummietverhältnis nur aus gesetzlich anerkannten Gründen kündigen, etwa bei Eigenbedarf oder erheblichen Pflichtverletzungen des Mieters. Auch eine Verwertungskündigung, die auf eine angemessene wirtschaftliche Verwertung abzielt, ist nur in engen Ausnahmefällen möglich und schließt die Absicht, leer zu verkaufen, nach dem Gesetz ausdrücklich nicht ein, wenn die Wohnung erst nach Überlassung an den Mieter in Eigentum umgewandelt wurde.
Möchten Sie leer verkaufen, bleibt das Gespräch mit dem Mieter. Manche Mieter planen ohnehin einen Umzug oder sind bereit, gegen eine Ausgleichszahlung und Unterstützung bei der Wohnungssuche früher auszuziehen. Eine solche Einigung ist freiwillig. Setzen Sie Ihren Mieter nicht unter Druck, sondern suchen Sie eine Lösung, die für beide Seiten fair ist. Im Zweifel lohnt sich eine Beratung bei einem Fachanwalt für Mietrecht.
Was gilt, wenn der Käufer selbst einziehen möchte?
Möchte ein Käufer die vermietete Wohnung später selbst nutzen, kann er nach dem Eigentumsübergang wegen Eigenbedarfs kündigen. Dabei gelten die gesetzlichen Kündigungsfristen, die sich nach der Dauer des Mietverhältnisses richten. Der Mieter kann unter Umständen widersprechen, wenn die Kündigung für ihn eine besondere Härte bedeutet.
Wurde die Wohnung erst nach Beginn des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft, gilt zusätzlich eine Kündigungssperrfrist. Sie beträgt mindestens drei Jahre ab dem Verkauf und kann in Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt durch Verordnung verlängert sein. Für Käufer mit Eigenbedarf ist das ein wichtiger Punkt. Ein erfahrener Makler weist darauf hin, damit Käufer realistisch planen. Wie Erfahrung bei solchen Fällen hilft, beschreibt der Ratgeber Erfahrener Immobilienmakler in Dorfen.
Günstiger Immobilienmakler in Dorfen: 1,785 % statt 3,57 %
Unsere Provision für Verkäufer liegt bei 1,785 % inkl. MwSt. statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Das ist kein Sparmodell: Bewertung, Exposé mit professionellen Fotos, Besichtigungen, Bonitätsprüfung, Verhandlung und Notartermin übernehmen wir für Ihre Immobilie in Dorfen vollständig. Sprechen Sie uns an, wir beraten Sie persönlich und unverbindlich.
Hat mein Mieter ein Vorkaufsrecht?
Ein gesetzliches Vorkaufsrecht hat der Mieter dann, wenn die Wohnung nach seinem Einzug in Wohnungseigentum umgewandelt wurde oder umgewandelt werden soll und erstmals an einen Dritten verkauft wird. Ausgenommen ist unter anderem der Verkauf an Familienangehörige oder Angehörige des eigenen Haushalts. Für Häuser, die nie in Wohnungseigentum aufgeteilt wurden, besteht dieses Vorkaufsrecht in der Regel nicht.
Besteht ein Vorkaufsrecht, informiert der Notar den Mieter nach der Beurkundung über den Kaufvertrag. Der Mieter hat dann zwei Monate Zeit zu erklären, ob er zu denselben Bedingungen kaufen möchte. Für Sie bedeutet das eine Verzögerung, denn der Käufer erhält die Wohnung erst, wenn die Frist abgelaufen ist oder der Mieter verzichtet hat. Es kann sich lohnen, den Mieter vorab anzusprechen. Manchmal ist er selbst der beste Käufer.
Wie wird eine vermietete Immobilie bewertet?
Bei vermieteten Immobilien steht neben dem Vergleichs- oder Sachwert das Ertragswertverfahren im Mittelpunkt. Ausgangspunkt sind die nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen. Davon werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen, etwa für Verwaltung, Instandhaltung und ein Risiko für Leerstand. Der verbleibende Reinertrag wird mit einem Zinssatz kapitalisiert, der die Renditeerwartung am Markt abbildet. Hinzu kommt der Bodenwert.
Wichtig ist, dass nicht einfach die aktuelle Miete angesetzt wird. Liegt sie deutlich unter dem, was am Markt erzielbar wäre, kann ein Käufer sie nur im Rahmen der gesetzlichen Regeln anpassen, was den Wert begrenzt. Liegt sie deutlich darüber, berücksichtigen Käufer das Risiko, dass sie nicht dauerhaft erzielt werden kann. Auch Restlaufzeiten, Zustand und anstehende Investitionen fließen ein. Wie eine Bewertung abläuft, beschreibt der Ratgeber Kostenlose Immobilienbewertung in Dorfen.
Ellen Günthel kennt den Markt in Dorfen und schätzt Ihre Immobilie nach einer persönlichen Besichtigung ein. Die Wertermittlung ist für Eigentümer kostenlos und unverbindlich.
Welche Unterlagen brauchen Käufer einer vermieteten Immobilie?
Zusätzlich zu den üblichen Unterlagen wie Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung und Energieausweis brauchen Käufer einer vermieteten Immobilie:
- Mietverträge mit allen Nachträgen
- Übersicht über die aktuelle Miete und die Mieterhöhungen der letzten Jahre
- Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre
- Angaben zur Mietkaution und deren Anlage
- Informationen zu laufenden Streitigkeiten oder Mietrückständen
- bei Wohnungen die Unterlagen der Hausverwaltung
- bei Gewerbemietern den Gewerbemietvertrag mit Laufzeit und Optionen
Je vollständiger und übersichtlicher diese Unterlagen sind, desto schneller kann ein Käufer kalkulieren und seine Bank überzeugen. Fehlende Unterlagen verunsichern Kapitalanleger und führen zu Abschlägen. Welche Dokumente allgemein nötig sind, beschreibt der Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Dorfen.
Wie organisiere ich Besichtigungen mit Mietern?
Mieter müssen Besichtigungen durch Kaufinteressenten in angemessenem Umfang dulden, wenn sie rechtzeitig angekündigt werden. Was angemessen ist, hängt vom Einzelfall ab. In der Praxis haben sich wenige, gebündelte Termine zu Zeiten bewährt, die dem Mieter passen. Die Ankündigung sollte einige Tage vorher erfolgen. Die Privatsphäre des Mieters ist zu respektieren, etwa beim Fotografieren.
Ein gutes Verhältnis zum Mieter ist der wichtigste Erfolgsfaktor. Informieren Sie ihn frühzeitig und offen über den Verkauf, erklären Sie, dass sich an seinem Mietvertrag nichts ändert, und stimmen Sie Termine mit ihm ab. Ein Mieter, der sich gut behandelt fühlt, empfängt Interessenten freundlich. Wir übernehmen die Abstimmung mit dem Mieter für Sie, bündeln Termine und laden nur Interessenten ein, die ihre Finanzierung geklärt haben.
Was passiert mit Kaution, Miete und Nebenkosten?
Mit dem Eigentumsübergang tritt der Käufer auch in die Rechte und Pflichten rund um die Mietkaution ein. Die Kaution sollte im Zuge der Übergabe an den Käufer übertragen werden, am besten mit einem Nachweis über Höhe und Anlage. Ab welchem Zeitpunkt der Käufer die Miete erhält, regelt der Kaufvertrag, meist ab dem Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten.
Auch die Nebenkostenabrechnung sollte klar geregelt sein. Wer für welchen Abrechnungszeitraum abrechnet, hängt vom Zeitpunkt des Eigentümerwechsels ab und sollte im Vertrag eindeutig festgehalten werden. Informieren Sie den Mieter schriftlich über den Eigentümerwechsel und darüber, an wen er ab wann die Miete zahlt. Eine gemeinsame Mitteilung von Verkäufer und Käufer schafft Klarheit.
Persönlich, erfahren und sehr gut bewertet
Bei neues // nest arbeiten Marion Schoppe, Ellen Günthel und Anna Wagenstaller eng zusammen. Für Dorfen ist Ellen Günthel Ihre feste Ansprechpartnerin, das Team steht mit Erfahrung und Kontakten dahinter.
Was gilt bei Gewerbemietern, etwa am Marktplatz?
Bei Wohn- und Geschäftshäusern mit Läden, Praxen oder Büros gelten für die Gewerbeeinheiten eigene Regeln. Auch hier geht der Mietvertrag auf den Käufer über. Gewerbemietverträge sind aber oft befristet, enthalten Verlängerungsoptionen, Wertsicherungsklauseln oder besondere Vereinbarungen zu Nebenkosten und Instandhaltung. Für Käufer ist entscheidend, wie lange der Vertrag noch läuft, wie solide der Mieter ist und wie gut sich die Fläche bei einem Auszug neu vermieten lässt.
Ein Ladenlokal in guter Lage am Marktplatz mit einem langjährigen Mieter ist für Anleger attraktiv. Ein kurzer Restlauf oder ein Mieter in einer schwierigen Branche wird dagegen kritisch gesehen. Halten Sie den vollständigen Gewerbemietvertrag mit allen Nachträgen bereit, denn Käufer und Banken prüfen ihn genau. Bei gemischt genutzten Objekten ist die Bewertung anspruchsvoller und sollte die Wohn- und Gewerbeflächen getrennt betrachten.
Welche Steuern fallen beim Verkauf einer vermieteten Immobilie an?
Bei vermieteten Immobilien greift die Steuerbefreiung für selbst genutzte Wohnungen nicht. Liegen zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre, ist ein Gewinn in der Regel als privates Veräußerungsgeschäft zu versteuern. Bei der Berechnung des Gewinns werden in Anspruch genommene Abschreibungen berücksichtigt. Nach Ablauf von zehn Jahren ist ein Gewinn in der Regel steuerfrei.
Bei geerbten Immobilien übernehmen Erben das Anschaffungsdatum des Erblassers. Wer mehrere Immobilien in kurzer Zeit verkauft, sollte zudem prüfen lassen, ob ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegen könnte. Lassen Sie sich vor dem Verkauf von einem Steuerberater beraten, damit Sie den Zeitpunkt und die steuerlichen Folgen gut planen können.
Was kostet der Verkauf einer vermieteten Immobilie?
Neben eventuellen Steuern ist die Maklerprovision meist der größte Kostenpunkt. In vielen Teilen Oberbayerns sind für Verkäufer 3,57 % einschließlich Mehrwertsteuer verbreitet. Bei neues // nest zahlen Sie 1,785 % einschließlich Mehrwertsteuer und sparen damit die Hälfte, mit vollständiger Leistung einschließlich der Abstimmung mit Ihren Mietern.
Bei Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern, die an Verbraucher verkauft werden, gilt die gesetzliche Teilung, wenn der Makler für beide Seiten tätig ist. Bei Mehrfamilienhäusern oder Wohn- und Geschäftshäusern greift diese Regel nicht immer, die Verteilung der Provision wird dann individuell vereinbart. Die Provision wird erst fällig, wenn der notarielle Kaufvertrag zustande gekommen ist. Notar und Grunderwerbsteuer trägt in der Regel der Käufer.
Wie ist die niedrigere Provision möglich?
neues // nest besteht aus drei Maklerinnen, die sich Kosten für Werbung, Portale, Technik und Fotografie teilen. Ellen Günthel ist für Dorfen und den Landkreis Erding zuständig. Ein teures Ladenbüro haben wir nicht, Gespräche finden bei Ihnen vor Ort oder per Video statt, und Unterlagen werden digital ausgetauscht. Die Ersparnis geben wir weiter. Auf ImmoScout24 bewerten uns Eigentümer und Käufer mit „Exzellent“. Was ein Makler auf Ihrer Seite leistet, beschreibt der Ratgeber Immobilienmakler für Verkäufer in Dorfen.
Ellen Günthel begleitet Eigentümer in Dorfen von der ersten Einschätzung bis zur Schlüsselübergabe. Rufen Sie an oder schreiben Sie uns, wir melden uns zeitnah persönlich.
Häufige Fragen
Muss mein Mieter ausziehen, wenn ich verkaufe?
Nein. Der Mietvertrag geht auf den Käufer über.
Darf ich wegen des Verkaufs kündigen?
Nein, der Verkauf ist kein Kündigungsgrund.
Hat mein Mieter ein Vorkaufsrecht?
Wenn die Wohnung nach seinem Einzug in Eigentum umgewandelt wurde und erstmals verkauft wird, in der Regel ja.
Kann der Käufer wegen Eigenbedarfs kündigen?
Ja, unter Beachtung der Fristen. Nach einer Umwandlung gilt zusätzlich eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren.
Muss der Mieter Besichtigungen zulassen?
Nach rechtzeitiger Ankündigung und in angemessenem Umfang ja.
Fällt beim Verkauf Spekulationssteuer an?
Bei vermieteten Immobilien innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf in der Regel ja.
Wie viel Provision zahle ich bei neues // nest?
1,785 % einschließlich Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %.
Wer betreut mich in Dorfen?
Ellen Günthel, die Eigentümer in Dorfen und im Landkreis Erding persönlich begleitet.
Fazit
Eine vermietete Immobilie in Dorfen lässt sich gut verkaufen, wenn Mietverhältnis, Unterlagen und Bewertung stimmen und der Mieter fair eingebunden wird. Kennen Sie die Rechte Ihrer Mieter, prüfen Sie ein mögliches Vorkaufsrecht und planen Sie steuerliche Fragen rechtzeitig. Bei neues // nest zahlen Sie für die vollständige Begleitung nur 1,785 % Provision statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Ellen Günthel unterstützt Sie persönlich. Wie Sie einen seriösen Makler erkennen, lesen Sie im Ratgeber Seriöser Immobilienmakler in Dorfen. Rufen Sie uns an unter 089 / 599 79 300 oder schreiben Sie uns über das Kontaktformular.
