Unterlagen für den Hausverkauf in Dorfen: Welche Dokumente Sie in welcher Phase brauchen

Wer ein Haus in Dorfen verkauft, braucht mehr als einen Schlüssel und einen Käufer. Im Laufe des Verkaufs fragen verschiedene Beteiligte nach unterschiedlichen Dokumenten: Der Makler braucht sie für Bewertung und Exposé, Interessenten wollen sie bei der Besichtigung sehen, die Bank des Käufers verlangt sie vor der Finanzierungszusage, der Notar benötigt sie für den Kaufvertrag, und bei der Übergabe kommen noch einmal eigene Unterlagen hinzu. Wer weiß, was in welcher Phase gebraucht wird, kann gezielt vorbereiten und vermeidet, dass der Verkauf an einem fehlenden Papier hängen bleibt.

Dieser Ratgeber ordnet die Unterlagen deshalb nach den Phasen des Verkaufs. Er erklärt, wo Sie die Dokumente in Dorfen und im Landkreis Erding bekommen, welche Besonderheiten bei älteren Häusern und ländlichen Anwesen in Ortsteilen wie Oberdorfen, Zeilhofen oder Jaibing gelten und was Sie tun können, wenn etwas fehlt. Eine Übersicht, die nach Stellen sortiert ist, finden Sie in unserem Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Erding. Ellen Günthel betreut Eigentümer in Dorfen und übernimmt die Beschaffung auf Wunsch für Sie.

Welche Unterlagen brauche ich, bevor die Vermarktung beginnt?

Bevor Ihr Haus angeboten wird, muss klar sein, was verkauft wird und was es wert ist. Dafür braucht der Makler eine Grundlage für Bewertung und Exposé.

Unterlage	Wofür sie in dieser Phase gebraucht wird
Aktueller Grundbuchauszug	Eigentümer, Rechte und Lasten klären
Flurkarte	Grundstücksgröße und Grenzen für Bewertung und Exposé
Baupläne und Baugenehmigung	Grundrisse, genehmigte Nutzung, Bauweise
Wohnflächenberechnung	Grundlage für Preis und Exposé
Energieausweis	Pflichtangaben für die Anzeige
Nachweise über Modernisierungen	Zustand und Wert belegen

Je früher diese Dokumente vorliegen, desto genauer wird die Bewertung und desto schneller kann das Exposé entstehen. Fehlende Unterlagen fordern wir parallel zur Bewertung an, damit kein Leerlauf entsteht. Wie eine Bewertung abläuft, beschreibt unser Ratgeber Kostenlose Immobilienbewertung für den Landkreis.

Wo bekomme ich die Unterlagen in Dorfen und im Landkreis Erding?

Dorfen gehört zum Landkreis Erding, viele zuständige Stellen sitzen deshalb in der Kreisstadt.

Grundbuchauszug

Zuständig ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht Erding. Als Eigentümer können Sie den Auszug mit Ausweis beantragen, Erben brauchen zusätzlich einen Nachweis der Erbfolge. Mit Vollmacht kann auch der Makler oder Notar den Auszug anfordern.

Flurkarte

Einen amtlichen Auszug erhalten Sie beim Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung in Erding. Für einen ersten Blick können Sie die Flurkarte auch im BayernAtlas ansehen.

Bauakte

Für Häuser in Dorfen ist in der Regel das Landratsamt Erding als untere Bauaufsichtsbehörde zuständig. Dort können Sie Akteneinsicht beantragen und Kopien von Plänen und Genehmigungen anfertigen lassen. Bei älteren Häusern kann es sinnvoll sein, zusätzlich bei der Stadt Dorfen nachzufragen, ob dort Unterlagen vorliegen.

Energieausweis

Den Energieausweis stellen zugelassene Aussteller wie Energieberater, Architekten oder bestimmte Handwerksmeister aus.

Welche Unterlagen brauche ich für die Besichtigung?

Bei der Besichtigung möchten Interessenten möglichst viele Fragen direkt klären. Der Energieausweis muss spätestens zu diesem Zeitpunkt vorliegen. Er ist Pflicht, Ausnahmen gelten unter anderem für Baudenkmäler. Daneben sind Grundrisse mit Maßen, eine Aufstellung der Modernisierungen, Angaben zur Heizung mit Baujahr und letzter Wartung sowie die Verbrauchswerte der vergangenen Jahre hilfreich.

Bei Häusern mit Garten fragen Käufer oft nach Grundstücksgrenzen und Nebengebäuden, bei Häusern mit Einliegerwohnung nach der Genehmigung und gegebenenfalls nach dem Mietvertrag. Bei Häusern in Dorfen kommen außerdem Fragen zur Umgebung hinzu: Wie weit ist es zum Bahnhof und zur Anschlussstelle der A94? Welche Grundschule ist zuständig, und wie kommen Kinder zum Gymnasium? Gibt es Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe? Halten Sie dazu kurze, sachliche Angaben bereit. Wir stellen diese Informationen in einer übersichtlichen Mappe zusammen, die Interessenten nach der Besichtigung auch digital erhalten können. So müssen Sie nicht jede Frage einzeln beantworten, und die Interessenten haben alles, was sie für ihre Entscheidung brauchen.

Welche Unterlagen verlangt die Bank des Käufers?

Die meisten Käufer finanzieren ihren Hauskauf. Bevor die Bank zusagt, prüft sie nicht nur das Einkommen des Käufers, sondern auch die Immobilie als Sicherheit. Typischerweise verlangt sie:

• aktuellen Grundbuchauszug
• Flurkarte
• Baupläne mit Grundrissen, Schnitten und Ansichten
• Wohnflächenberechnung und gegebenenfalls Berechnung des umbauten Raums
• Baubeschreibung
• Energieausweis
• Fotos von innen und außen
• Angaben zu Modernisierungen

Je schneller der Käufer diese Unterlagen einreichen kann, desto schneller erhält er seine Zusage. Fehlt etwas, verzögert sich die Finanzierung, und mit ihr der Notartermin. Wir stellen Käufern nach der Einigung deshalb ein vollständiges digitales Unterlagenpaket zur Verfügung.

Welche Unterlagen braucht der Notar?

Der Notar bereitet den Kaufvertrag vor und braucht dafür Angaben von Ihnen: Personalien mit gültigem Ausweis, steuerliche Identifikationsnummer, Grundbuchdaten, Angaben zu eingetragenen Grundschulden und zur Bank, bei Verheirateten den Güterstand und bei Erbschaften den Erbschein oder das notarielle Testament mit Eröffnungsniederschrift. Hinzu kommen die mit dem Käufer vereinbarten Punkte: Kaufpreis, Übergabetermin, mitverkaufte Gegenstände und Regelungen zu bekannten Mängeln.

Verbraucher erhalten den Vertragsentwurf in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung. Bitten Sie Ihre Bank frühzeitig um den Ablösebetrag, falls noch ein Darlehen besteht, damit der Notar die Löschungsunterlagen zügig einholen kann. Wir übermitteln alle Angaben gebündelt an den Notar und gehen den Entwurf mit Ihnen gemeinsam durch. Wie das Grundbuch aufgebaut ist, erklärt der Beitrag Wozu dient das Grundbuch.

Welche Unterlagen gehören zur Übergabe?

Bei der Übergabe erhält der Käufer nicht nur die Schlüssel, sondern auch alle Unterlagen, die er für die Nutzung des Hauses braucht. Dazu gehören das Original oder eine Kopie des Energieausweises, Baupläne, Bedienungsanleitungen und Wartungsunterlagen für Heizung, Lüftung oder Photovoltaik, Garantie- und Gewährleistungsunterlagen für neuere Bauteile sowie Unterlagen zu Versicherungen, die auf den Käufer übergehen.

Im Übergabeprotokoll werden Zählerstände für Strom, Wasser und Gas, die Anzahl der Schlüssel und der Zustand des Hauses festgehalten. Bei einer Ölheizung wird häufig auch der Tankinhalt notiert und im Vertrag geregelt, ob er gesondert bezahlt wird. Denken Sie daran, Versorger und Versicherungen über den Eigentümerwechsel zu informieren. Die Gebäudeversicherung geht übrigens grundsätzlich mit dem Eigentum auf den Käufer über. Käufer haben allerdings ein Kündigungsrecht innerhalb eines Monats nach der Eintragung im Grundbuch. Informieren Sie Ihren Versicherer deshalb zeitnah über den Verkauf, damit die Beiträge richtig abgerechnet werden.

Wie lange dauert es, die Unterlagen zu beschaffen?

Wie schnell die Unterlagen vorliegen, hängt von der Stelle und vom Alter des Hauses ab. Die folgenden Zeiträume sind Erfahrungswerte und können im Einzelfall abweichen.

Unterlage	Erfahrungsgemäße Dauer
Grundbuchauszug	oft wenige Tage
Flurkarte	oft wenige Tage
Akteneinsicht in die Bauakte	einige Tage bis mehrere Wochen, bei alten Akten länger
Neuer Energieausweis	etwa ein bis drei Wochen, je nach Aussteller und Art
Neues Aufmaß der Wohnfläche	etwa ein bis zwei Wochen
Erbschein	einige Wochen, bei komplizierten Fällen länger
Löschungsbewilligung der Bank	meist wenige Wochen

Weil viele dieser Schritte parallel laufen können, lohnt es sich, alle Anfragen gleich zu Beginn zu stellen. Wer erst mit der Beschaffung beginnt, wenn ein Käufer gefunden ist, verliert oft wertvolle Wochen. Wir stellen die Anträge mit Ihrer Vollmacht am ersten Tag der Zusammenarbeit, sodass die meisten Unterlagen vorliegen, wenn das Exposé fertig ist.

Was gilt bei Doppelhaushälften und Reihenhäusern?

Bei Doppelhaushälften und Reihenhäusern teilen sich die Eigentümer oft Bauteile oder Flächen mit den Nachbarn, etwa eine gemeinsame Trennwand, eine gemeinsame Zufahrt, Leitungen, die über das Nachbargrundstück verlaufen, oder einen gemeinsamen Müllplatz. Käufer fragen, wie diese Punkte geregelt sind und wer welche Kosten trägt. Hilfreich sind Vereinbarungen mit den Nachbarn, Eintragungen im Grundbuch wie Leitungs- oder Wegerechte und Angaben dazu, ob und wann gemeinsame Bauteile zuletzt erneuert wurden.

Manche Reihenhausanlagen sind zudem als Wohnungseigentum aufgeteilt. Dann gehören Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Angaben zur Erhaltungsrücklage zu den Unterlagen, wie bei einer Eigentumswohnung. Prüfen Sie im Grundbuch, ob für Ihr Haus ein Wohnungs- oder Teileigentumsgrundbuch angelegt ist. Wir klären diese Frage im Rahmen der Vorbereitung mit Ihnen.

Was gilt bei älteren Anwesen in den Ortsteilen?

In den ländlichen Ortsteilen rund um Dorfen gibt es viele ehemalige Hofstellen und ältere Häuser mit großen Grundstücken. Hier fragen Käufer und Banken nach zusätzlichen Unterlagen.

Thema	Welche Unterlagen helfen
Nebengebäude wie Stadel, Stall oder Werkstatt	Baugenehmigung, Nachweis über genehmigte Nutzung oder Umnutzung
Lage im Außenbereich	Auskunft zur planungsrechtlichen Situation, Hinweise zu Erweiterungsmöglichkeiten
Wasserversorgung	Anschluss an die öffentliche Versorgung oder Unterlagen zum eigenen Brunnen
Abwasser	Anschluss an die Kanalisation oder Unterlagen zur Kleinkläranlage mit Wartungsnachweisen
Zufahrt über Nachbargrundstücke	eingetragene Dienstbarkeit im Grundbuch
Landwirtschaftliche Flächen	Angaben zu Pachtverträgen, gegebenenfalls Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz

Werden mit dem Haus landwirtschaftliche Flächen verkauft, kann eine Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz erforderlich sein. Das klärt der Notar. Je früher diese Punkte bekannt sind, desto reibungsloser verläuft der Verkauf.

Welche Unterlagen brauche ich bei einem geerbten Haus?

Bei einer Erbschaft muss zunächst nachgewiesen werden, wer verkaufen darf. Zuständig für den Erbschein ist das Nachlassgericht beim Amtsgericht Erding. Liegt ein notarielles Testament oder ein Erbvertrag vor, genügt in der Regel dieses mit der Eröffnungsniederschrift. Mit dem Nachweis kann das Grundbuch auf die Erben berichtigt werden, was innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall in der Regel gebührenfrei ist.

Oft wissen Erben nicht, wo die Eltern Baupläne, Rechnungen oder Versicherungsunterlagen aufbewahrt haben. Sichten Sie deshalb Ordner und Schränke sorgfältig, bevor das Haus geräumt wird. Fehlende Unterlagen lassen sich in vielen Fällen über die Behörden beschaffen. Gehört das Haus mehreren Erben, finden Sie Hinweise im Ratgeber Erbengemeinschaft auflösen bei einer Immobilie in Erding, der auch für Dorfen gilt.

Wie berechne ich die Wohnfläche bei älteren Häusern?

Bei älteren Häusern stimmen alte Flächenangaben häufig nicht mehr, etwa weil das Dachgeschoss ausgebaut, ein Wintergarten angebaut oder der Keller zu Wohnraum umgestaltet wurde. Für das Exposé sollte die Wohnfläche nachvollziehbar nach der Wohnflächenverordnung berechnet sein. Räume mit einer lichten Höhe ab zwei Metern zählen voll, zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, darunter gar nicht. Balkone und Terrassen werden meist zu einem Viertel angerechnet.

Ein ausgebautes Dachgeschoss oder ein Kellerraum darf nur dann als Wohnfläche angegeben werden, wenn die Nutzung als Wohnraum genehmigt ist und die baulichen Voraussetzungen erfüllt sind. Andernfalls beschreiben wir die Räume als Nutzfläche oder Hobbyraum. Liegt keine verlässliche Berechnung vor, lohnt sich ein neues Aufmaß, um spätere Nachverhandlungen zu vermeiden.

Was tun, wenn Unterlagen fehlen?

Fehlende Unterlagen sind kein Grund, den Verkauf aufzuschieben, aber ein Grund, früh zu handeln. Fehlen Baupläne, hilft die Akteneinsicht beim Landratsamt. Fehlt eine Baugenehmigung für einen Anbau, sollte geprüft werden, ob eine nachträgliche Genehmigung möglich ist. Fehlt der Energieausweis, wird er neu ausgestellt. Fehlt eine Wohnflächenberechnung, wird neu aufgemessen.

Lassen sich Unterlagen gar nicht mehr beschaffen, ist Offenheit der beste Weg. Beschreiben Sie im Exposé, was vorliegt und was nicht, und halten Sie das im Kaufvertrag fest. Käufer und Banken akzeptieren das häufig, wenn die übrigen Angaben stimmen und der Zustand ehrlich dargestellt ist. Unehrlichkeit an dieser Stelle führt dagegen oft zu Misstrauen oder späteren Streitigkeiten.

Welche Unterlagen stärken meine Position beim Preis?

Nachweise über Modernisierungen sind bares Geld wert. Rechnungen über neue Fenster, eine erneuerte Heizung, ein saniertes Dach, ein neues Bad oder eine gedämmte oberste Geschossdecke belegen, dass das Haus gepflegt wurde. Wartungs- und Schornsteinfegerprotokolle zeigen den Zustand der Heizung, Verbrauchsabrechnungen geben Käufern Planungssicherheit. Fotos aus früheren Bauphasen können zum Beispiel zeigen, wie eine Abdichtung ausgeführt wurde.

Fehlen solche Belege, rechnen Käufer eher mit Investitionsbedarf und setzen pauschale Abschläge an. Besonders bei älteren Heizungen ist eine gute Dokumentation wichtig. Warum, erklärt der Beitrag Deshalb verlieren Häuser mit alter Öl- und Gasheizung an Wert. Wie Sie den passenden Makler für Ihren Verkauf finden, lesen Sie im Ratgeber Guter Immobilienmakler in Dorfen.

Wie unterstützt neues // nest bei den Unterlagen?

Mit Ihrer Vollmacht fordern wir den Grundbuchauszug beim Amtsgericht Erding, die Flurkarte beim Vermessungsamt und die Bauakte beim Landratsamt an. Fehlt ein Energieausweis, beauftragen wir ihn. Wir prüfen die Unterlagen auf Vollständigkeit, lesen das Grundbuch mit Ihnen gemeinsam und klären offene Punkte wie fehlende Genehmigungen oder ungeklärte Zufahrtsrechte, bevor Käufer danach fragen.

Anschließend stellen wir Interessenten und Banken ein vollständiges Unterlagenpaket bereit und übermitteln dem Notar alle Daten für den Kaufvertrag. Bei neues // nest beträgt die Verkäuferprovision 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt vielerorts üblicher 3,57 %. Wie der Verkauf mit Makler im Einzelnen abläuft, beschreibt unser Ratgeber Hausverkauf mit Makler in Dorfen.

Häufige Fragen

Welche Unterlagen brauche ich mindestens?

Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne mit Genehmigung, Wohnflächenberechnung und Energieausweis.

Wo bekomme ich die Bauakte für ein Haus in Dorfen?

In der Regel beim Landratsamt Erding als Bauaufsichtsbehörde.

Wann muss der Energieausweis vorliegen?

Spätestens bei der ersten Besichtigung. Seine Kennwerte gehören bereits in die Anzeige.

Was braucht der Notar von mir?

Personalien, steuerliche Identifikationsnummer, Grundbuchdaten, Angaben zur Bank, Güterstand und bei Erbschaften den Erbnachweis.

Was ist bei einer Kleinkläranlage zu beachten?

Halten Sie Unterlagen zur Anlage und die Wartungsnachweise bereit, denn Käufer und Banken fragen danach.

Was passiert, wenn eine Genehmigung fehlt?

Dann sollte geprüft werden, ob sie nachträglich beantragt werden kann. In jedem Fall gehört der Punkt offen in Exposé und Vertrag.

Besorgen Sie die Unterlagen für mich?

Ja, mit Ihrer Vollmacht fordern wir alle Unterlagen an und prüfen sie.

Wer ist meine Ansprechpartnerin in Dorfen?

Ellen Günthel betreut Dorfen und den Landkreis Erding persönlich.

Fazit

Wer die Unterlagen für den Hausverkauf in Dorfen nach den Phasen des Verkaufs vorbereitet, vermeidet Verzögerungen und verhandelt aus einer starken Position. Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauakte, Wohnflächenberechnung und Energieausweis bilden die Grundlage, bei älteren Anwesen kommen Unterlagen zu Wasser, Abwasser, Nebengebäuden und Zufahrten hinzu. Ellen Günthel übernimmt die Beschaffung und begleitet den gesamten Verkauf. Mehr über unsere Arbeit in der Region lesen Sie beim Immobilienmakler Erding. Rufen Sie uns an unter 089 / 599 79 300 oder schreiben Sie uns über das Kontaktformular.