Hausverkauf mit Makler in Kolbermoor: Wer was übernimmt, was es kostet und wie Sie die richtige Maklerin finden

Kolbermoor hat sich in den vergangenen Jahrzehnten von einer Industriestadt zu einem der gefragtesten Wohnorte zwischen Rosenheim und Bad Aibling entwickelt. Rund um das ehemalige Spinnereigelände sind neue Quartiere entstanden, an der Mangfall laden Wege zum Spazierengehen und Radfahren ein, und mit dem Bahnhof an der Mangfalltalbahn und der Nähe zur A8 ist die Stadt gut angebunden. Ortsteile wie Pösling, Mitterhart, Schlarbhofen und die Wohngebiete um Brucklach bieten Häuser mit Garten in ruhiger Lage. Für Familien und Pendler ist Kolbermoor deshalb eine erste Adresse. Viele Käufer, denen Rosenheim zu städtisch oder zu teuer ist, suchen gezielt hier und kennen die Stadt bereits von Besuchen an der Mangfall oder im Kulturquartier der alten Spinnerei.

Wer hier ein Haus verkaufen möchte, findet in der Regel Interessenten. Die eigentliche Frage ist, wie der Verkauf möglichst reibungslos, sicher und zu einem guten Preis gelingt. Viele Eigentümer entscheiden sich dafür, eine Maklerin einzuschalten, wissen aber nicht genau, was sie selbst erledigen müssen und was die Maklerin übernimmt. Dieser Ratgeber erklärt die Aufgabenteilung beim Hausverkauf mit Makler in Kolbermoor, zeigt, wie Sie eine seriöse Maklerin erkennen, und erläutert, warum Sie bei neues // nest nur die Hälfte der vielerorts üblichen Provision zahlen.

Welche Aufgaben bleiben beim Hausverkauf mit Makler bei mir?

Viele Eigentümer befürchten, dass sie trotz Makler viel Arbeit haben. Tatsächlich bleiben nur wenige, aber wichtige Aufgaben bei Ihnen. Sie entscheiden über den Angebotspreis, über das Vorgehen bei der Vermarktung und am Ende darüber, welches Angebot Sie annehmen. Sie stellen die Unterlagen bereit, die Sie zu Hause haben, etwa alte Baupläne, Rechnungen über Modernisierungen oder den Energieausweis. Und Sie unterschreiben beim Notar.

Daneben sorgen Sie dafür, dass das Haus bei Fototermin und Besichtigungen einen guten Eindruck macht. Das bedeutet aufräumen, kleine Reparaturen erledigen und den Garten pflegen. Ob Sie bei den Besichtigungen anwesend sind, entscheiden Sie selbst. Alle anderen Aufgaben, von Behördengängen über das Exposé bis zur Verhandlung, übernimmt die Maklerin. Sie werden über jeden Schritt informiert, müssen sich aber nicht um die Details kümmern.

Was übernimmt die Maklerin konkret?

Die Leistungen einer Maklerin lassen sich in drei Phasen gliedern. Die folgende Übersicht zeigt, was bei neues // nest in jeder Phase passiert.

Phase	Aufgaben der Maklerin
Vorbereitung	Besichtigung, Wertermittlung, Beratung zum Angebotspreis, Beschaffung von Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauakte und Energieausweis
Vermarktung	Fototermin, Grundrisse, Exposé, Ansprache von Suchkunden, Inserate auf den großen Portalen, Beantwortung aller Anfragen
Besichtigung und Verkauf	Vorauswahl der Interessenten, Durchführung der Termine, Rückmeldung an Sie, Finanzierungsprüfung, Verhandlung
Abschluss	Daten an den Notar, Prüfung des Entwurfs mit Ihnen, Begleitung zur Beurkundung, Übergabe mit Protokoll

Gerade die Vermarktungsphase kostet private Verkäufer viel Zeit. Auf ein Inserat für ein Haus in Kolbermoor melden sich oft zahlreiche Interessenten, von denen viele keine geklärte Finanzierung haben. Die Maklerin filtert diese Anfragen, beantwortet Fragen und vereinbart nur Termine mit Interessenten, die tatsächlich kaufen können.

Was macht der Notar, und was macht die Maklerin?

Die Aufgaben von Notar und Maklerin werden oft verwechselt. Der Notar ist neutral und keiner Seite verpflichtet. Er erstellt den Kaufvertrag, belehrt beide Parteien über die rechtlichen Folgen, beurkundet den Vertrag und sorgt für die Eintragungen im Grundbuch. Er sichert den Käufer mit einer Vormerkung, holt die Löschungsbewilligung Ihrer Bank ein und teilt dem Käufer mit, wann der Kaufpreis fällig ist.

Die Maklerin arbeitet davor. Sie findet den Käufer, prüft seine Finanzierung, verhandelt Preis und Bedingungen und übermittelt dem Notar alle Daten für den Vertragsentwurf. Wenn der Entwurf vorliegt, geht sie ihn mit Ihnen durch und klärt offene Fragen, etwa zum Übergabetermin oder zu mitverkauften Gegenständen. Rechtsberatung darf sie nicht leisten, sie kann aber erklären, was im Vertrag steht, und Fragen an den Notar weitergeben. Nach der Beurkundung begleitet sie die Übergabe.

Wie finde ich einen seriösen Immobilienmakler in Kolbermoor?

Die Auswahl ist groß, und die Qualität unterscheidet sich erheblich. Diese Kriterien helfen bei der Entscheidung:

• Die Bewertung beruht auf einer Besichtigung und wird nachvollziehbar begründet, auch Schwächen des Hauses werden genannt.
• Der Makler kennt Kolbermoor und weiß, wie sich Pösling, Mitterhart, Schlarbhofen oder die Quartiere an der alten Spinnerei unterscheiden.
• Der Vertrag nennt Leistungen, Laufzeit, Kündigung und Provision inklusive Mehrwertsteuer klar und verständlich.
• Es gibt keine Vorabpauschalen, die Provision wird erst nach dem Notartermin fällig.
• Frühere Verkäufer und Käufer bewerten die Zusammenarbeit positiv.
• Sie haben eine feste Ansprechperson, die erreichbar ist.

Vorsicht ist geboten, wenn ein Makler einen auffallend hohen Preis verspricht, ohne ihn zu begründen. Ein überhöhter Einstiegspreis klingt verlockend, führt aber häufig zu langer Vermarktung und späteren Preissenkungen. Weitere Hinweise gibt der Ratgeber Makler-Empfehlung Kolbermoor.

Was kostet der Hausverkauf mit Makler in Kolbermoor?

Die Provision ist der größte Kostenpunkt für Verkäufer. Vielerorts im Raum Rosenheim und München zahlen Verkäufer 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer. Bei neues // nest zahlen Sie 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer. Das ist die Hälfte. Sie sparen 50 % der Provision und erhalten trotzdem alle Leistungen von der Bewertung bis zur Übergabe.

Der Grund für die niedrigere Provision liegt in unserer Organisation. Drei Maklerinnen, Anna Wagenstaller, Ellen Günthel und Marion Schoppe, teilen sich die Kosten für Verwaltung, Software, Marketing und Versicherungen. Auf ein Ladenbüro in Prestigelage verzichten wir, weil wir Eigentümer ohnehin bei ihnen zu Hause treffen, und viele Abläufe organisieren wir digital. Die Provision wird erst fällig, wenn der Kaufvertrag beim Notar unterschrieben ist. Kommt kein Verkauf zustande, entstehen Ihnen keine Kosten. Auf ImmoScout24 sind wir mit „Exzellent“ bewertet.

Wie ist die Provision gesetzlich geregelt?

Beim Verkauf eines Einfamilienhauses an einen privaten Käufer gilt seit Ende 2020 eine Teilungsregel. Werden beide Seiten vom Makler beauftragt, zahlen sie denselben Satz. Hat nur der Verkäufer den Makler beauftragt, darf er höchstens die Hälfte der Provision an den Käufer weitergeben, und der Käufer zahlt erst, nachdem der Verkäufer seinen Teil beglichen hat. Der Maklervertrag braucht in diesen Fällen mindestens Textform, eine E-Mail genügt also.

Bei neues // nest zahlen Verkäufer und Käufer jeweils 1,785 %. Für Ihre Interessenten sinken damit die Kaufnebenkosten, was gerade für Familien mit knapper Finanzierung ein wichtiges Argument ist. Mehr Hintergründe finden Sie im Ratgeber zur Maklerprovision in Rosenheim.

Was steht im Maklervertrag, und kann ich ihn widerrufen?

Ein Maklervertrag sollte die Immobilie genau bezeichnen, die Leistungen der Maklerin auflisten, die Provision inklusive Mehrwertsteuer und ihre Fälligkeit nennen sowie Laufzeit und Kündigung regeln. Bei neues // nest schließen wir in der Regel einen qualifizierten Alleinauftrag für einige Monate. Während dieser Zeit vermarktet nur eine Maklerin Ihr Haus, und Anfragen, die bei Ihnen eingehen, geben Sie an sie weiter.

Als Verbraucher haben Sie bei einem Vertrag, der außerhalb von Geschäftsräumen oder per E-Mail und Telefon geschlossen wurde, ein Widerrufsrecht von 14 Tagen. Wie der Widerruf funktioniert, erklären wir auf unserer Seite Maklervertrag widerrufen. Möchten Sie, dass wir schon innerhalb der Widerrufsfrist mit der Arbeit beginnen, etwa mit dem Fototermin, vereinbaren wir das ausdrücklich mit Ihnen.

Wie läuft das Erstgespräch ab?

Das Erstgespräch findet bei Ihnen zu Hause statt und dauert meist ein bis zwei Stunden. Anna Wagenstaller sieht sich das Haus an, vom Keller bis zum Dachboden, und spricht mit Ihnen über Ihre Ziele. Möchten Sie schnell verkaufen oder haben Sie Zeit? Wohnen Sie noch im Haus, und wohin ziehen Sie? Gibt es weitere Eigentümer, die beteiligt werden müssen? Gibt es Besonderheiten wie eine vermietete Einliegerwohnung oder ein Wohnrecht?

Nach dem Termin werten wir die Daten aus und erläutern Ihnen die Bewertung. Danach entscheiden Sie in Ruhe, ob Sie mit uns verkaufen möchten. Das Erstgespräch und die Bewertung sind kostenlos und unverbindlich. Viele Eigentümer nutzen sie auch, um verschiedene Makler kennenzulernen, bevor sie sich festlegen.

Welche Fragen stellen Käufer in Kolbermoor?

Wer die Fragen der Käufer kennt, kann sich darauf vorbereiten. In Kolbermoor hören wir besonders häufig diese:

1. Wie weit ist es zum Bahnhof, und wie lange dauert die Fahrt nach Rosenheim oder München?
2. Wo liegen Kindergarten, Grundschule und weiterführende Schulen?
3. Wie alt ist die Heizung, und welche Kosten kommen nach dem Kauf auf uns zu?
4. Liegt das Grundstück nahe an der Mangfall, und wie steht es um Hochwasser?
5. Wie ruhig ist die Straße, und gibt es Durchgangsverkehr?
6. Sind alle Anbauten und der Dachausbau genehmigt?
7. Wann wäre eine Übergabe möglich?

Wir beantworten diese Fragen schon im Exposé so weit wie möglich. Was offen bleibt, klären wir bei der Besichtigung oder recherchieren nach. So kommen Käufer gut informiert zur Besichtigung und treffen ihre Entscheidung schneller.

Was gehört in ein gutes Exposé für ein Haus in Kolbermoor?

Das Exposé ist der erste Eindruck, den Käufer von Ihrem Haus erhalten. Es entscheidet, ob sie anfragen und mit welchen Erwartungen sie zur Besichtigung kommen. Ein gutes Exposé enthält professionelle Fotos aller wichtigen Räume, des Gartens und der Außenansicht, Grundrisse mit Maßen, eine klare Beschreibung von Raumaufteilung, Zustand und Modernisierungen sowie die Angaben aus dem Energieausweis.

Für Kolbermoor gehört eine ausführliche Lagebeschreibung dazu. Wir nennen die Wege zum Bahnhof, zu Schulen und Einkauf, die Fahrzeiten nach Rosenheim und zur A8 und die Freizeitmöglichkeiten an der Mangfall und in den Moorgebieten. Für Häuser in den Ortsteilen beschreiben wir die Ruhe und die Nähe zur Natur, für Häuser nahe dem Zentrum die kurzen Wege. Bei leerstehenden Häusern ergänzen wir digital eingerichtete Fotos, damit Interessenten die Wirkung der Räume besser einschätzen.

Wie werden Interessenten geprüft?

Bevor wir einen Besichtigungstermin vereinbaren, fragen wir die Eckdaten der Finanzierung ab: Hat bereits ein Gespräch mit der Bank stattgefunden? Welcher Rahmen steht zur Verfügung? Muss erst eine andere Immobilie verkauft werden? So vermeiden wir Termine mit Interessenten, die das Haus am Ende nicht kaufen können.

Kommt ein Kaufangebot, lassen wir uns eine schriftliche Bestätigung der Bank oder einen Nachweis über das Eigenkapital vorlegen. Erst dann verhandeln wir und geben die Daten an den Notar. Diese Prüfung schützt Sie vor dem häufigsten Grund, warum Verkäufe kurz vor dem Ziel scheitern: einer Finanzierung, die doch nicht zustande kommt. Ist ein Käufer auf den Verkauf seiner eigenen Immobilie angewiesen, klären wir, wie weit dieser fortgeschritten ist.

Welche Missverständnisse gibt es über Makler?

Rund um Makler halten sich einige Vorstellungen, die so nicht stimmen. Eine lautet, der Makler stelle das Haus nur ins Internet. Tatsächlich entsteht der größte Teil der Arbeit vor und nach dem Inserat: Bewertung, Unterlagen, Exposé, Vorauswahl, Besichtigungen, Verhandlung und Vertragsvorbereitung. Eine andere lautet, die Provision werde schon bei Vertragsschluss mit dem Makler fällig. Bei seriösen Maklern ist das nicht so, bezahlt wird erst nach dem Notartermin.

Ein drittes Missverständnis: Mit Makler bekomme man immer einen niedrigeren Preis, weil der Makler schnell verkaufen wolle. Das Gegenteil ist der Fall. Ein Makler, der erfolgsabhängig bezahlt wird, hat ein Interesse an einem guten Preis, und seine Erfahrung in der Verhandlung führt oft zu einem besseren Ergebnis, als private Verkäufer es erreichen. Bei einer Provision von 1,785 % bleibt Ihnen davon besonders viel.

Was gilt bei geerbten Häusern und mehreren Eigentümern?

Viele Häuser in Kolbermoor werden nach einer Erbschaft verkauft. Dann muss zunächst die Erbfolge nachgewiesen werden, durch einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll. Bei mehreren Erben müssen alle zustimmen und am Notartermin mitwirken, persönlich oder über eine beglaubigte Vollmacht. Auch bei Ehepaaren, die sich trennen, müssen beide Eigentümer unterschreiben.

Gerade in solchen Situationen hilft eine neutrale Begleitung. Wir liefern eine Bewertung, die allen Beteiligten gleichermaßen erklärt wird, halten alle auf dem gleichen Stand und übernehmen die Organisation vor Ort, wenn die Eigentümer nicht in Kolbermoor wohnen. Mehr dazu lesen Sie in den Ratgebern Geerbte Immobilie verkaufen in Kolbermoor und Trennung und Immobilie in Kolbermoor.

Welche Fehler sollte ich beim Hausverkauf mit Makler vermeiden?

• Die Maklerin nach der höchsten Preisprognose auswählen
• Mehrere Makler gleichzeitig ohne Absprache beauftragen
• Bekannte Mängel gegenüber der Maklerin verschweigen
• Den Vertragsentwurf des Notars erst am Tag der Beurkundung lesen
• Auf regelmäßige Rückmeldungen während der Vermarktung verzichten
• Provisionen nicht vergleichen, obwohl die Unterschiede groß sind

Häufige Fragen

Was muss ich beim Hausverkauf mit Makler selbst tun?

Entscheidungen treffen, vorhandene Unterlagen bereitstellen, das Haus für Fotos und Besichtigungen vorbereiten und beim Notar unterschreiben.

Was kostet ein Makler bei neues // nest in Kolbermoor?

1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %, fällig erst nach dem Notartermin.

Wie erkenne ich einen seriösen Makler?

An einer begründeten Bewertung, einem klaren Vertrag, transparenten Kosten ohne Vorabpauschalen und guten Bewertungen.

Kann ich den Maklervertrag widerrufen?

Als Verbraucher haben Sie bei Verträgen außerhalb von Geschäftsräumen oder per Fernkommunikation ein Widerrufsrecht von 14 Tagen.

Wer erstellt den Kaufvertrag?

Der Notar. Die Maklerin übermittelt ihm die Daten und geht den Entwurf mit Ihnen durch.

Muss ich bei Besichtigungen dabei sein?

Nein. Viele Eigentümer überlassen uns die Termine und erhalten danach eine Rückmeldung.

Betreuen Sie Pösling, Mitterhart und Schlarbhofen?

Ja, wir betreuen alle Ortsteile von Kolbermoor sowie Rosenheim, Bad Aibling und Großkarolinenfeld.

Wer ist meine Ansprechpartnerin?

Anna Wagenstaller, die bei neues // nest Kolbermoor und den Landkreis Rosenheim betreut.

Fazit

Beim Hausverkauf mit Makler in Kolbermoor bleiben nur wenige Aufgaben bei Ihnen, während die Maklerin Bewertung, Unterlagen, Vermarktung, Besichtigungen, Finanzierungsprüfung und Verhandlung übernimmt und den Notartermin vorbereitet. Bei neues // nest erhalten Sie diese Leistung zu 1,785 % statt 3,57 % Provision. Mehr erfahren Sie bei unserem Immobilienmakler in Kolbermoor, im Ratgeber Haus verkaufen in Kolbermoor und bei Anna Wagenstaller. Telefon 089 / 599 79 300 oder Kontaktformular.