Professioneller Immobilienmakler in Hohenbrunn: Vier Selbsttests für Exposé, Fotos, Besichtigung und Verhandlung

Die meisten Eigentümer sehen die Arbeit eines Maklers erst, wenn sie ihn schon beauftragt haben. Dabei lässt sich vorher erstaunlich viel überprüfen, und zwar ohne Fachwissen. Sie können ein aktuelles Inserat öffnen und mit einer einfachen Frage feststellen, ob es etwas taugt. Sie können eine Anfrage schreiben und messen, wie schnell jemand antwortet. Sie können sich ein Objekt zeigen lassen oder zumindest genau fragen, wie eine Besichtigung abläuft. Und Sie können in wenigen Sätzen herausfinden, ob jemand wirklich verhandelt oder Gebote nur weiterreicht.

Dieser Ratgeber stellt vier solcher Tests vor, passend für einen Verkauf in Hohenbrunn, wo Käufer zwischen Riemerling und Ottobrunn oder zwischen dem Hauptort und anderen Orten an der S5 abwägen. Sie erfahren, was professionelle Arbeit bei Exposé, Fotos, Besichtigung und Verhandlung ausmacht, und welche Leistungen Sie festhalten sollten. Die Tests dauern jeweils nur wenige Minuten. Auch unsere Arbeit bei neues // nest können Sie so prüfen. Ihre Ansprechpartnerin ist Ellen Günthel.

Test 1: Das Exposé in 60 Sekunden

Öffnen Sie ein aktuelles Inserat des Maklers, am besten auf dem Handy, und stoppen Sie die Zeit. Können Sie nach einer Minute diese Fragen beantworten? Wo genau liegt die Immobilie, und wie kommt man dorthin? Für wen ist sie geeignet? Was kostet sie im Unterhalt? Was wäre ein Nachteil? Wenn Sie die Antworten kennen, hat jemand gut gearbeitet. Bleiben Sie ratlos, geht es Ihren künftigen Interessenten genauso.

Achten Sie auch auf die Sprache. Sätze wie „traumhafte Lage“ und „lichtdurchflutet“ stehen in vielen Inseraten und sagen wenig. Besser sind Angaben wie „S5 in zehn Gehminuten, Garten nach Westen, Dach 2018 erneuert“. Fragen Sie sich außerdem, ob Einschränkungen genannt werden. Ein Exposé, das nur Vorteile aufzählt, wirkt schnell unglaubwürdig, und es bringt Besucher, die enttäuscht wieder fahren. Für Hohenbrunn kommt eine Besonderheit hinzu. Das Exposé sollte klären, ob es um Riemerling oder den Hauptort geht, denn manche Suchende wissen nicht, dass beide zur selben Gemeinde gehören und unterschiedliche Postleitzahlen haben.

Ein professionelles Exposé richtet sich zudem an bestimmte Menschen. Bei einer Familie stehen Kinderzimmer, Garten, Grundschule und Kindergärten im Vordergrund. Bei einem älteren Paar eher kurze Wege und wenig Treppen. Bei Anlegern zählen Miete und Rücklage. Bitten Sie den Makler zu erklären, an wen sich ein bestimmtes Exposé richtet und warum. Eine klare Antwort zeigt, dass er sich etwas dabei gedacht hat. Auch eine fehlerhafte Wohnflächenangabe oder falsche Baujahre sollten Sie bei Ihrem eigenen Exposé vor der Veröffentlichung finden, denn Fehler können Sie später viel Geld kosten.

Test 2: Die Fotos im Vergleich

Legen Sie die Bilder von drei Maklern nebeneinander, gern aus Inseraten in Ottobrunn oder Riemerling. Bei welchem bekommen Sie Lust, das Haus anzusehen? Oft erkennt man schnell, wer eine Fachkraft beauftragt hat. Die Linien sind gerade, die Räume hell, aber nicht überstrahlt. Das Bett ist gemacht, und auf der Spüle steht nichts herum. Die Bilder folgen einer Reihenfolge, die wie ein Rundgang wirkt. Handybilder zeigen dagegen oft schiefe Wände und ein Fenster, durch das man nur Weiß sieht.

In Hohenbrunn hat ein zusätzlicher Blick nach draußen viel Gewicht. Gerade die Waldnähe im Hauptort und die Gärten in Riemerling sind Gründe, hierher zu ziehen. Zeigen die Bilder die Umgebung? Sind Garten und Terrasse zu einer passenden Jahreszeit aufgenommen? Wenn Fotos aus dem Sommer im Winter verwendet werden, sollte das offen gekennzeichnet sein. Luftaufnahmen sind nur dann sinnvoll, wenn sie etwas zeigen, was vom Boden aus nicht zu sehen ist, und wenn sie erlaubt sind.

Prüfen Sie auch die Ehrlichkeit. Starke Weitwinkel lassen kleine Räume groß wirken, und getauschter Himmel oder künstliche Möbel enttäuschen vor Ort. Virtuell eingerichtete Bilder sollten als solche gekennzeichnet sein. Und ein Grundriss gehört immer dazu, sauber gezeichnet und gut lesbar, denn viele schauen ihn sich noch vor den Fotos an. Fragen Sie, wer die Kosten dafür trägt.

Test 3: Die Probeanfrage

Schreiben Sie dem Makler über ein Portal eine kurze Frage zu einem seiner Objekte, zum Beispiel zur Heizung oder zum Weg zur S-Bahn. Notieren Sie drei Dinge: Wie schnell kam die Antwort? Wurde Ihre Frage wirklich beantwortet? Hat er nachgefragt, was Sie suchen und wie weit Ihre Finanzierung ist? So erleben Sie, was auch Ihre Interessenten erleben werden. Kommt tagelang nichts, geht ihnen vielleicht ein Käufer verloren. Kommt nur ein Standardtext, ebenfalls.

Eine gute Vorprüfung ist für Sie wichtig. Sie spart Ihnen Termine mit Menschen, die sich nur umschauen oder die Immobilie gar nicht bezahlen können. Ein professioneller Makler fragt daher freundlich nach dem Suchzeitraum und der Finanzierung und erfasst Namen und Kontaktdaten. Sensible Unterlagen wie Grundbuchauszug oder Protokolle gibt er erst bei ernsthaftem Interesse heraus. Die Vorprüfung sollte aber niemanden wegen persönlicher Merkmale benachteiligen, sie dient nur der Klärung von Interesse und Finanzierbarkeit.

Verwenden Sie für diesen Test ruhig eine kurze, ehrliche Frage. Wenn Sie später als Eigentümer ins Gespräch kommen, können Sie offen sagen, dass Sie sich zuvor ein Bild gemacht haben. Ein guter Makler wird das verstehen.

Test 4: Die Besichtigung im Gespräch

Bitten Sie den Makler, Ihnen genau zu beschreiben, wie er eine Besichtigung in Ihrem Haus durchführen würde. Wo beginnt er? Was zeigt er zuerst und was erklärt er? Welche Unterlagen hat er dabei? Wer öffnet, und wer schließt ab? Was passiert, wenn jemand nach der Rücklage, dem Dach oder dem Verkehr fragt? Eine gute Antwort klingt nach Routine, ohne schematisch zu sein. Eine schwache Antwort lautet „Ich führe die Leute einfach durch“.

Ein professioneller Makler kennt das Haus genau, lässt den Besuchern Zeit und drängt nicht. Er sagt, was stimmt, und gibt offen zu, wenn er etwas noch klären muss. Bei einem Haus führt er auch in den Keller, denn dort kommen die meisten Fragen. Er erzählt auch etwas zur Umgebung: wie weit der Bahnhof ist, wo man einkauft, wie man nach Ottobrunn kommt. Nach dem Termin fragt er nach dem Eindruck, und zwar konkret. Bald danach erkundigt er sich, ob Interesse besteht. So entstehen Gebote, und Sie erhalten eine ehrliche Rückmeldung.

Fragen Sie außerdem, ob Sie dabei sein sollten. Meist ist es besser, wenn nicht, denn Interessenten sprechen dann freier. Sie sollten aber vorher wissen, wer kommt, und danach erfahren, was gesagt wurde. Vereinbaren Sie, dass niemand allein durch Ihr Haus geht und dass Schlüssel nur nach Absprache weitergegeben werden. Bei vermieteten Objekten müssen Termine rechtzeitig mit dem Mieter abgestimmt sein.

Test 5 als Zugabe: Die Verhandlung in drei Sätzen

Stellen Sie sich einen typischen Einwand vor und fragen Sie: „Ein Interessent sagt, wegen der alten Heizung müssten wir den Preis stark senken. Was antworten Sie?“ Wer sofort einen Nachlass vorschlägt, wird Ihnen später wenig nützen. Eine gute Antwort lautet ungefähr: „Ich frage nach, worauf er sich stützt. Die Heizung darf nach dem seit dem 29. Juli 2026 geltenden Gebäudemodernisierungsgesetz weiterlaufen und repariert werden. Ich zeige das Wartungsprotokoll und gegebenenfalls das Angebot für eine spätere Erneuerung. Danach frage ich, was ihm sonst noch wichtig ist.“

Stellen Sie noch eine zweite Frage: „Wie gehen Sie vor, wenn zwei Gebote vorliegen?“ Hier sollten Sie hören, dass alle Gebote schriftlich auf Ihren Tisch kommen, dass die Finanzierung geprüft wird und dass die Interessenten gleichbehandelt werden. Entscheiden tun Sie. Auch das Thema Ihrer Untergrenze sollte angesprochen werden, denn die darf nicht an Käufer weitergegeben werden. Wer auf diese Fragen ruhig und konkret antwortet, hat schon ähnliche Gespräche geführt.

Woran erkenne ich eine gute Vorbereitung?

Die sichtbare Vermarktung ist nur der kleinere Teil der Arbeit. Davor liegen Wochen, in denen Unterlagen zusammenkommen, Pläne mit dem Bestand verglichen und offene Fragen geklärt werden. Fragen Sie, in welcher Reihenfolge das geschieht. Ein professioneller Makler nennt die Stellen, an die er sich wendet: Grundbuchamt, Vermessungsamt, Landratsamt München, Gemeinde und bei Wohnungen die Hausverwaltung. Er sagt auch, was er von Ihnen braucht, und zwar in Form einer Liste und nicht auf Zuruf.

Fragen Sie außerdem, was er tut, wenn er auf etwas Ungewöhnliches stößt. Stimmt die Wohnfläche nicht, fehlt die Genehmigung für den Wintergarten, oder steht im Grundbuch ein altes Wohnrecht? Solche Dinge kommen häufig vor. Entscheidend ist, dass sie vor dem Start entdeckt und geklärt werden, nicht erst in der Verhandlung. Ein guter Vermittler informiert Sie sofort und schlägt einen Weg vor. Ein schwacher sagt: „Das schauen wir uns an, wenn jemand fragt.“ Dann kann es zu spät sein, weil ein Käufer das Vertrauen verliert oder seine Bank zögert.

Zur Vorbereitung gehört auch das Haus selbst. Ein Profi sagt Ihnen, was vor dem Fototermin sinnvoll ist und wovon er abrät. Große Sanierungen zahlen sich selten aus, aufgeräumte Räume und kleine Reparaturen fast immer. Bei einem leer stehenden Haus kann ein wenig Einrichtung helfen, und im Garten reichen oft Rasenschnitt und freie Wege.

Wie plant er den Start?

Die ersten zwei Wochen sind die wertvollste Zeit eines Verkaufs, weil viele Suchende neue Angebote sofort sehen. Darum sollte alles bereitstehen, bevor das Inserat online geht. Fragen Sie, wie der Makler diese Phase plant. Spricht er zuerst vorgemerkte Suchkunden an? An welchem Wochentag geht das Angebot online? Wie werden die ersten Termine gebündelt? Wer beantwortet Anfragen am Abend? Wer darauf eine klare Antwort hat, hat einen Plan.

Ein gebündelter Start spart auch Ihnen Mühe. Sie müssen das Haus nicht wochenlang jeden Abend vorzeigen, und Interessenten sehen, dass sie nicht allein sind, ohne dass jemand etwas behaupten muss. Nach zwei bis drei Wochen sollte es eine gemeinsame Auswertung geben. Bleiben die Anfragen aus, ist zu fragen, ob Preis oder Darstellung nicht stimmen. Kommen viele Besucher, aber keine Gebote, liegt es eher am Eindruck vor Ort oder am Preis im Vergleich zu Ottobrunn. Ein Profi zieht daraus Schlüsse, statt nur abzuwarten.

Wie prüfe ich seine Preisempfehlung?

Eine professionelle Empfehlung ist mehr als eine Zahl. Sie nennt Verkäufe, die als Vergleich dienen, erklärt die Unterschiede zu Ihrer Immobilie und bezieht aktuelle Angebote ein. Sie unterscheidet zwischen der Einschätzung des Werts und dem Angebotspreis, der eine Strategie ist. Lassen Sie sich beides schriftlich geben. So können Sie mehrere Anbieter vergleichen und später nachvollziehen, ob sich die Einschätzung bestätigt hat.

Fragen Sie außerdem, was gegen eine höhere Zahl spricht. Wer darauf eine ehrliche Antwort gibt, wird Ihnen auch später nichts vormachen. Bei Grundstücken in Riemerling sollte er sagen, welche Annahme er zur Bebaubarkeit getroffen hat. Bei Häusern an einer belebten Straße im Hauptort sollte er nennen, wie er den Verkehr berücksichtigt hat. Fehlt eine solche Herleitung, handelt es sich eher um eine Meinung als um eine fachliche Einschätzung.

Was gehört in den Leistungsumfang?

Lassen Sie sich die folgenden Punkte schriftlich bestätigen, im Vertrag oder in einer Anlage.

• Besichtigung und begründete Einschätzung mit Spanne
• Prüfung und Beschaffung der Unterlagen, gegebenenfalls mit Vollmacht
• Fotos durch eine Fachkraft und aufbereiteter Grundriss
• Exposé, das Sie vor der Veröffentlichung freigeben
• Inserate auf den wichtigen Portalen und Ansprache von Suchkunden
• Vorprüfung der Interessenten und Führung der Besichtigungen
• Berichte in einem festen Rhythmus, mit Zahlen und Rückmeldungen
• Finanzierungsprüfung und Vorlage aller Gebote
• Verhandlung in Ihrem Auftrag
• Vorbereitung des Notartermins und Übergabeprotokoll

Fehlt ein Punkt, fragen Sie nach. Manche Anbieter berechnen Einzelnes extra oder bieten es gar nicht an. Das muss nicht schlimm sein, wenn Sie es vorher wissen und entsprechend vergleichen. Ein professioneller Anbieter hat mit einer solchen Liste kein Problem.

Wie sieht professionelle Kommunikation aus?

Sie müssen nicht täglich etwas hören, sollten aber nie im Unklaren sein. In der ersten Phase ist ein wöchentlicher Bericht sinnvoll. Er nennt die Zahl der Anfragen und Besichtigungen und gibt die Rückmeldungen möglichst im Wortlaut wieder. Dazu kommt eine Empfehlung: weitermachen, Darstellung ändern oder Preis überprüfen. Auch unangenehme Nachrichten gehören hinein. Wichtige Punkte wie ein Gebot oder eine ernste Rückfrage sollten zeitnah telefonisch besprochen werden. Klären Sie zudem, wer Sie vertritt, wenn Ihr Ansprechpartner im Urlaub oder krank ist.

Sind mehrere Eigentümer beteiligt, sollten alle gleichzeitig informiert werden. Das vermeidet Missverständnisse und Misstrauen, und das gilt gerade bei Erbengemeinschaften und bei Paaren in Trennung. Bei Eigentümern, die weit weg wohnen, helfen Fotos und ein digitaler Ordner für die Unterlagen.

Was kostet professionelle Arbeit?

Bei neues // nest ist der genannte Umfang in der Provision enthalten. Sie zahlen 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 % und sparen damit 50 % der Provision. Das gelingt, weil sich drei Maklerinnen die Fixkosten teilen, kein Prestigebüro finanziert werden muss und viele Abläufe digital organisiert sind. Auf ImmoScout24 bewerten uns Kunden mit „Exzellent“. Wenden Sie die vier Tests gern auch auf uns an.

Welcher Makler erzielt in Hohenbrunn den besten Preis?

Oft der, dessen Arbeit im Kleinen stimmt. Ein genaues Exposé holt passende Menschen, gute Bilder bringen mehr Anfragen, eine vorbereitete Besichtigung führt zu Geboten, und eine überlegte Verhandlung verhindert unnötige Abschläge. Die Summe dieser Schritte macht das Ergebnis aus. Wie sie im Einzelnen wirken, beschreibt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Hohenbrunn?.

Wie arbeitet Ellen Günthel?

Ellen Günthel betreut Eigentümer in Hohenbrunn und Riemerling persönlich. Sie sehen, was in Ihrem Namen veröffentlicht wird, und bekommen regelmäßig Rückmeldung. Einen Überblick über Aufgaben und Lagen gibt der Ratgeber Makler in Hohenbrunn.

Häufige Fragen

Was macht einen professionellen Immobilienmakler in Hohenbrunn aus?

Genaue Exposés, gute Fotos, schnelle Reaktionen, vorbereitete Besichtigungen und eine überlegte Verhandlung.

Wie teste ich ein Exposé?

Fragen Sie sich, ob Sie nach einer Minute Lage, Zielgruppe, Kosten und einen Nachteil kennen.

Darf ich eine Probeanfrage schreiben?

Ja. So erleben Sie, wie schnell und sachkundig geantwortet wird.

Wer bezahlt den Fotografen?

Das sollte im Vertrag stehen. Bei neues // nest sind die Fotos enthalten.

Sollte ich bei Besichtigungen dabei sein?

Meist nicht, damit Interessenten offen sprechen können.

Wie oft bekomme ich Berichte?

Vereinbaren Sie einen festen Rhythmus, in der ersten Phase etwa wöchentlich.

Muss ich alle Gebote sehen?

Ja, das sollten Sie erwarten, und zwar schriftlich.

Was kostet die Leistung bei neues // nest?

1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %.

Fazit

Ob ein Immobilienmakler in Hohenbrunn professionell arbeitet, können Sie vorab prüfen: mit einem Blick auf das Exposé, einem Vergleich der Fotos, einer Probeanfrage und ein paar Fragen zu Besichtigung und Verhandlung. Halten Sie die Leistungen schriftlich fest. Ellen Günthel zeigt Ihnen gern, wie das bei uns aussieht, unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular. Für den Einstieg gibt es die kostenlose Wertermittlung.