Vermietete Immobilie verkaufen in Berglern: Besichtigungen, Datenschutz und der gute Umgang mit Mietern

Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie ist der Mieter die wichtigste Person, die Sie nicht unter Vertrag haben. Er wohnt im Haus, kann Besichtigungen erleichtern oder erschweren, und seine Daten sind geschützt. Für Eigentümer in Berglern, Glaslern, Mitterlern oder Niederlern kommt noch etwas hinzu: In einer überschaubaren Gemeinde kennt man sich oft persönlich, und das Verhältnis zum Mieter sollte auch nach dem Verkauf nicht zerrüttet sein. Dieser Teil eines Verkaufs wird häufig unterschätzt.

Dieser Ratgeber zeigt, wie der praktische Umgang gelingt. Sie erfahren, was der Mieter dulden muss und was nicht, wie Sie Besichtigungen organisieren, wie Sie mit Fotos und Unterlagen umgehen und welche Daten Sie an Interessenten weitergeben dürfen. Dazu gehören auch das Gespräch mit dem Mieter und was bei Konflikten hilft. Am Ende geht es um Käufer und Kosten. Für rechtliche Fragen zu Ihrem Mietverhältnis sind ein Anwalt für Mietrecht oder der Grundeigentümerverein die richtigen Ansprechpartner.

Warum ist der Mieter so wichtig?

Ein Interessent sieht das Haus durch die Augen des Mieters. Ist die Wohnung aufgeräumt und freundlich, und spricht der Mieter gut über das Haus, entsteht ein guter Eindruck. Wirkt er genervt oder hängt ein Zettel an der Tür, dass Besichtigungen nicht erwünscht sind, schreckt das ab. Für Anleger ist außerdem wichtig, wie das Mietverhältnis läuft. Sie fragen sich: Wer wohnt hier, zahlt er pünktlich, gibt es Streit? Ein guter Eindruck kann in solchen Fällen sogar den Preis stützen.

Rechtlich bleibt der Mieter weitgehend unberührt. Nach § 566 BGB tritt der Käufer in den Vertrag ein. Die Miete bleibt gleich, und auch die Kaution geht auf ihn über (§ 566a BGB). Eine Kündigung nur wegen des Verkaufs ist grundsätzlich nicht zulässig, und § 573 BGB verlangt ein berechtigtes Interesse. Er muss dem Verkauf auch nicht zustimmen. Doch viele Mieter wissen das nicht und machen sich Sorgen, wenn sie von einem Verkauf hören. Das erklärt, warum die Stimmung schnell kippen kann.

Dazu kommt, dass Sie auf ihn angewiesen sind, und zwar auch für kleine Dinge. Wer gibt dem Fotografen die Tür frei? Wer sorgt dafür, dass der Heizungsraum zugänglich ist? Wer sagt dem Makler, dass die Klingel kaputt ist? Sie sind in dieser Zeit in gewisser Weise ein Team. Überlegen Sie deshalb, wie Sie sich an seiner Stelle fühlen würden. Das hilft, die richtigen Worte zu finden. Ein freundlicher Mieter ist mehr wert als jedes Hochglanzfoto.

Wie sprechen Sie mit dem Mieter?

Sprechen Sie persönlich mit ihm, bevor irgendetwas öffentlich wird. Er sollte nicht vom Nachbarn oder durch ein Inserat davon erfahren. Das ist in einem kleinen Ort wie Berglern eine echte Gefahr. Sagen Sie klar, was geplant ist und was es für ihn bedeutet: „Wir möchten das Haus verkaufen. Ihr Mietvertrag bleibt bestehen, und der neue Eigentümer übernimmt ihn so, wie er ist.“ Fragen Sie auch nach seinen Plänen. Vielleicht möchte er ohnehin umziehen oder sogar selbst kaufen.

Hören Sie sich seine Sorgen an. Viele Mieter fürchten eine Eigenbedarfskündigung, eine Mieterhöhung oder Unruhe im Alltag. Sie können nicht versprechen, was ein künftiger Eigentümer tun wird. Sie können aber erklären, was die Rechtslage ist: Eine Kündigung wegen Eigenbedarf muss begründet sein, und es gelten Fristen. Eine Mieterhöhung muss sich an die Regeln halten. Wenn Sie unsicher sind, verweisen Sie ihn auf den Mieterverein. Das nimmt Ihnen auch die Rolle des Beraters, die Sie gar nicht übernehmen sollten.

Bieten Sie an, dass er Fragen stellen kann, und nennen Sie eine Ansprechperson. Das können Sie selbst sein oder Ihr Makler. Stellen Sie die beiden einander vor. Wenn der Mieter den Makler kennt, sinkt die Hemmschwelle für Absprachen. Eine schriftliche Bestätigung des Gesprächs kann hilfreich sein, zum Beispiel in Form eines freundlichen Briefes, in dem das Wichtigste noch einmal steht. Halten Sie sich auch an das, was Sie sagen. Nichts schadet dem Vertrauen so sehr wie eine Ankündigung, die dann nicht eingehalten wird.

Was muss der Mieter dulden?

Der Mieter muss Besichtigungen durch Kaufinteressenten in angemessenem Umfang dulden. Was angemessen ist, hängt vom Einzelfall ab. Die Rechtsprechung geht meist von einer begrenzten Zahl aus, zum Beispiel ein bis zwei Termine pro Monat oder mehr in einer kurzen Vermarktungsphase, und zwar zu üblichen Zeiten. Üblich sind Werktage und vielleicht der Samstag, aber nicht der späte Abend oder Sonn- und Feiertage. Besichtigungen müssen rechtzeitig angekündigt werden, oft mit einem Vorlauf von mehreren Tagen. Regeln im Mietvertrag können das genauer festlegen.

Er muss aber nicht unbegrenzt zur Verfügung stehen, und er darf auch persönliche Gründe nennen, etwa Krankheit, Schichtdienst oder Prüfungen. Er muss auch nicht selbst anwesend sein, wenn er dem Makler den Schlüssel überlassen möchte, doch das ist seine Entscheidung. Ohne seine Zustimmung darf niemand die Wohnung betreten, selbst wenn Sie einen Schlüssel haben. Auch das ist eine häufige Fehlerquelle. Bei einem Streit entscheiden letztlich die Gerichte, und das hilft niemandem, schon gar nicht beim Verkauf.

Unzulässig ist auch Druck. Hinweise wie: „Wenn Sie nicht mitmachen, müssen Sie eben ausziehen“, sind falsch und schaden Ihnen. Das gilt auch für Bemerkungen von Interessenten. Sagen Sie Ihrem Makler ausdrücklich, dass er sich neutral verhalten soll. Interessenten sollten dem Mieter gegenüber keine Andeutungen über Eigenbedarf machen. Solche Sätze führen schnell zu großer Sorge, und dann werden die nächsten Besichtigungen schwierig. Sprechen Sie das vorab an. Ein Profi weiß damit umzugehen.

Wie organisieren Sie die Besichtigungen?

Bündeln Sie die Termine. Besser ist ein gut vorbereiteter Samstagvormittag als sieben einzelne Termine in zwei Wochen. Filtern Sie vorher sorgfältig: Nur wer das Exposé gelesen hat und eine grobe Finanzierung nachweisen kann, bekommt einen Termin in der bewohnten Wohnung. Bieten Sie zuerst eine Besichtigung von außen an oder zeigen Sie Fotos, bevor es nach innen geht. Für viele Anleger reichen schon die Unterlagen für eine erste Entscheidung, und erst für die Ernsthaften wird die Wohnung geöffnet.

Fragen Sie den Mieter nach Zeiten, die ihm passen, und schlagen Sie Termine vor. Fragen Sie auch, ob etwas zu beachten ist: Kinder, die mittags schlafen, ein Hund, Schichtarbeit. Bitten Sie ihn, die Wohnung zu lüften und die Zimmer zugänglich zu machen. Ein vollständig aufgeräumtes Haus können Sie allerdings nicht verlangen. Ein kleines Dankeschön kann viel bewirken, zum Beispiel ein Gutschein oder ein Nachlass für den Monat, auch wenn es nicht vorgeschrieben ist. Für die meisten ist das eine Geste der Wertschätzung.

Bei der Besichtigung selbst sollte die Privatsphäre gewahrt bleiben. Interessenten gehen nur in Begleitung durch die Räume, Schränke bleiben zu, und Handys bleiben in der Tasche. Es sollten keine Fotos gemacht werden. Der Makler stellt die Fragen an den Mieter nicht vor den Interessenten, denn das ist unangenehm. Wenn er anwesend ist, sollte man ihn respektvoll begrüßen. Danach erhalten alle eine kurze Rückmeldung: Der Mieter erfährt, wie es weitergeht, und Sie erfahren, was gesagt wurde.

Was gilt für Fotos?

Für Fotos in bewohnten Räumen brauchen Sie die Zustimmung des Mieters. Es geht um seine Privatsphäre, und seine Möbel und Gegenstände sind zu sehen. Fragen Sie ausdrücklich, und halten Sie die Zustimmung am besten schriftlich fest. Sagen Sie auch, wo die Bilder verwendet werden, zum Beispiel im Exposé und auf den Portalen. Ohne seine Einwilligung können Sie Außenaufnahmen verwenden, Grundrisse zeigen oder ältere Fotos aus der Zeit vor der Vermietung nutzen, sofern diese gekennzeichnet und aktuell genug sind.

Stellen Sie sicher, dass auf den Fotos nichts Persönliches zu sehen ist, zum Beispiel Familienbilder, Urkunden oder Medikamente. Ein Fotograf kann das beachten, und ein guter Makler stimmt das vorab ab. Bieten Sie an, dem Mieter die Bilder vor der Veröffentlichung zu zeigen. Das nimmt viele Bedenken. Ein Fotoinserat einer bewohnten Wohnung mit einem Kinderzimmer sollte besonders sensibel behandelt werden. Es muss nicht jede Ansicht sein. Ein gutes Exposé zeigt nur das, was für die Entscheidung gebraucht wird.

Wenn der Mieter ablehnt, sollten Sie das akzeptieren. Das ist kein großes Problem bei einer Kapitalanlage, denn Anleger achten vor allem auf Zahlen, Lage und Zustand. Fotos können dann durch Außenaufnahmen, einen guten Grundriss und eine ausführliche Beschreibung ersetzt werden. Vielleicht hilft auch ein Foto einer vergleichbaren Wohnung im selben Haus, sofern es entsprechend gekennzeichnet ist. Der Versuch, doch noch Bilder durchzusetzen, ist den Streit meist nicht wert. Virtuelle Einrichtung sollte klar gekennzeichnet werden.

Welche Daten dürfen Sie weitergeben?

Mietverträge enthalten personenbezogene Daten: Namen, Geburtsdaten, Zahlungen, vielleicht sogar Bankverbindungen. Diese sind nach der Datenschutz-Grundverordnung geschützt. Für den Verkauf dürfen Sie zwar Informationen weitergeben, die für den Käufer wichtig sind, aber nur im nötigen Umfang und zur passenden Zeit. Im Inserat und in der ersten Phase genügt eine anonymisierte Mieterliste: Einheit, Fläche, Kaltmiete, Mietbeginn, Vertragsart und Nebenkosten. Namen und Kontaktdaten gehören dort nicht hinein.

Erst wenn jemand ernsthaft verhandelt, zum Beispiel kurz vor der Beurkundung, sollten Mietverträge eingesehen werden, und zwar am besten mit geschwärzten persönlichen Daten. Vollständige Daten braucht der Käufer erst mit dem Eigentumsübergang. Die Weitergabe sollte kontrolliert erfolgen, etwa in einem geschützten Datenraum mit Zugang nur für bestimmte Personen. Auch Auskünfte über Zahlungsrückstände sollten erst spät und vorsichtig gegeben werden. Fragen Sie im Zweifel den Notar oder Anwalt.

Vermeiden Sie auch Gespräche über Mieter vor anderen Interessenten, und auch persönliche Bemerkungen im Dorf. Sätze wie „Der ist seit zwei Monaten im Rückstand“ gehören nicht in ein Besichtigungsgespräch. Sollte es ein wichtiges Problem geben, bespricht man das vertraulich mit dem ernsthaften Käufer. Achten Sie darauf, dass auch Ihr Makler das weiß. Bei einem kleinen Ort wie Berglern können solche Aussagen schnell die Runde machen und viel Schaden anrichten.

Was brauchen Käufer an Unterlagen?

Anleger brauchen Zahlen. Bereiten Sie deshalb eine klare Übersicht vor: Jahresnettokaltmiete, Nebenkostenvorauszahlungen, nicht umlagefähige Kosten, Mieterhöhungen der letzten Jahre, Modernisierungen, Zustand. Die letzte Betriebskostenabrechnung sollte vorliegen und rechtzeitig erstellt worden sein. Auch die Kaution sollte nachgewiesen werden. Klären Sie außerdem, ob Staffel- oder Indexmieten vereinbart sind. Mit solchen Unterlagen kann sich ein Anleger schnell ein Bild machen, und Sie ersparen sich viele Rückfragen.

Bei einem Einfamilienhaus oder einer Doppelhaushälfte, die vermietet ist, spielen auch weitere Fragen hinein. Kann eine Eigennutzung irgendwann infrage kommen? Wie lang ist die Kündigungsfrist? Bei langen Mietverhältnissen verlängert sie sich. Das ist für viele Käufer wichtig. Sagen Sie, was gilt, aber machen Sie keine Versprechen zu einem Auszug. Wer Hoffnungen weckt, die sich nicht erfüllen, riskiert später Ärger. Das Haus wird oft mit einem Abschlag gegenüber dem leeren Haus gehandelt, weshalb sich auch ein Vergleich lohnt.

Für den Kaufvertrag müssen Zeitpunkte klar sein: Ab wann erhält der Käufer die Miete? Wer erstellt die letzte Abrechnung? Wie wird die Kaution übertragen? Auch die Mieter sollten danach informiert werden, an wen sie künftig zahlen, und zwar am besten gemeinsam von Verkäufer und Käufer, damit keine Zweifel bestehen. Mehr zu den Papieren lesen Sie im Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Berglern. Ein Fehler in dieser Phase führt oft zu doppelten oder fehlenden Mietzahlungen.

Was tun bei Konflikten?

Nicht jedes Mietverhältnis ist harmonisch. Vielleicht ist die Stimmung schon angespannt, oder der Mieter verweigert alle Termine. Sprechen Sie zuerst offen. Was ist das Problem? Gibt es Mängel, die lange nicht behoben wurden? Dann sollten Sie diese erst einmal angehen, denn dazu sind Sie als Vermieter ohnehin verpflichtet. Oft ist das der eigentliche Grund für den Widerstand. Eine kurze Reparatur kann die Stimmung verändern. Ein Dritter kann auch helfen, zum Beispiel ein Mieterverein oder ein neutraler Vermittler.

Weigert sich der Mieter dauerhaft, kann man rechtlich vorgehen, doch das dauert und schafft Unfrieden. Überlegen Sie vorher, ob das sinnvoll ist. Manchmal reicht es, einen Verkauf anhand von Unterlagen und einem einzigen Besichtigungstermin zu versuchen, oder eine vergleichbare Einheit zu zeigen. Bei einem Anleger klappt das oft. Vermeiden Sie auch, die Wohnung ohne Zustimmung zu betreten. Das wäre Hausfriedensbruch, und damit würde sich Ihre Position stark verschlechtern.

Ist ein Auszug für beide Seiten sinnvoll, kann ein Aufhebungsvertrag eine Lösung sein, oft mit einer Abfindung und einem festen Auszugstermin. Er muss freiwillig sein und sollte schriftlich erfolgen. Lassen Sie ihn prüfen. Das lohnt sich, wenn der Verkauf an einen Selbstnutzer deutlich mehr bringt und der Mieter ohnehin gehen möchte. Rechnen Sie aber vorher nach, ob sich das auszahlt. Eine vorgeschobene Eigenbedarfskündigung ist dagegen keine Lösung und kann teuer werden.

Die Regeln im Überblick

Die folgende Tabelle fasst die wichtigsten Punkte zusammen. Sie ersetzt keine Rechtsberatung, kann Ihnen aber helfen, die Abläufe mit Ihrem Makler und Ihrem Mieter zu besprechen.

Thema	Üblich	Worauf achten
Information	Vor dem Inserat, persönlich	Klar sagen: Vertrag bleibt
Besichtigungen	Rechtzeitig angekündigt, gebündelt	Übliche Zeiten, Rücksicht
Betreten	Nur mit Zustimmung	Auch mit Schlüssel nicht ohne
Fotos	Nur mit Einwilligung	Nichts Persönliches zeigen
Daten im Inserat	Anonymisiert	Keine Namen
Mietverträge	Erst bei ernstem Interesse	Geschwärzt, kontrolliert
Kaution	Nachweisen, übertragen	Im Kaufvertrag regeln
Mieterwechsel	Gemeinsam mitteilen	Ab wann zahlt er an wen?

Wer kommt als Käufer in Frage?

Kapitalanleger sind die naheliegende Zielgruppe. Das Umfeld des Flughafens und die Nähe zu Erding und Freising sorgen für Nachfrage nach Mietwohnraum. Anleger achten auf den Faktor, also Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete, auf den Zustand und auf mögliche Mieterhöhungen. Auch der Mieter selbst kann ein Käufer sein. Bei Wohnungen, die nach der Überlassung umgewandelt wurden, kann er nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht haben. Der Notar klärt das und informiert ihn. Lassen Sie den Preis dennoch unabhängig einschätzen.

Selbstnutzer sind beim Verkauf mit Mieter seltener, doch auch sie kommen in Frage, zum Beispiel wenn sie für die Zukunft planen. Sagen Sie klar, dass sie nicht sofort einziehen können, und versprechen Sie nichts. Ist der Mieter ohnehin auf dem Sprung, kann ein Warten auf den Auszug sinnvoll sein. Lassen Sie sich von Ihrem Makler beide Rechnungen zeigen, auch unter Berücksichtigung der Leerstandskosten und einer möglichen Renovierung. Ein leeres Haus bringt oft mehr, aber nicht immer.

Besprechen Sie zudem, wer der richtige Vermittler ist. Bei einer Immobilie mit Mietern braucht es jemanden, der gut mit Menschen umgehen kann und auch die Rechtslage kennt. Fragen Sie im Erstgespräch: „Wie gehen Sie mit meinem Mieter um? Wie regeln Sie die Termine?“ Die Antwort zeigt schnell, ob das ernst genommen wird. Lassen Sie sich auch zeigen, wie ein Exposé für Anleger aussieht. Mehr zur Bewertung lesen Sie im Ratgeber Immobilienbewertung in Berglern.

Welcher Makler erzielt in Berglern den besten Preis?

Bei einer vermieteten Immobilie zählt, wer für Anleger rechnen kann, mit Mietern gut umgeht und saubere Unterlagen bereitstellt. Lassen Sie sich beurkundete Verkäufe vermieteter Objekte und den erzielten Faktor zeigen. Eine Preisgarantie gibt es nicht. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Berglern?.

Was kostet der Verkauf bei neues // nest?

Bei neues // nest zahlen Sie für den Verkauf in Berglern 1,785 % Provision inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Damit sparen Sie 50 % der Provision. Das ist möglich, weil sich drei Maklerinnen die Fixkosten teilen, wir auf ein Prestigebüro verzichten und unsere Abläufe digital organisieren. Auf ImmoScout24 ist neues // nest mit „Exzellent“ bewertet.

Zur Leistung gehören Bewertung, Abstimmung mit den Mietern, Unterlagen, Exposé, Ansprache von Anlegern, Besichtigungen, Verhandlung, Notarvorbereitung und Übergabe. Die Provision wird erst nach der Beurkundung fällig. Ihre Ansprechpartnerin ist Ellen Günthel, die Berglern und den gesamten Landkreis Erding betreut. Einen Überblick bietet Immobilienmakler Erding.

Häufige Fragen

Muss mein Mieter in Berglern dem Verkauf zustimmen?

Nein. Der Mietvertrag geht auf den Käufer über.

Wie oft muss er Besichtigungen zulassen?

In angemessenem Umfang, nach Ankündigung und zu üblichen Zeiten.

Darf ich die Wohnung ohne ihn betreten?

Nein. Dafür brauchen Sie seine Zustimmung, auch wenn Sie einen Schlüssel haben.

Darf ich Fotos von der Wohnung machen?

Nur mit seiner Einwilligung. Holen Sie sie am besten schriftlich ein.

Welche Mieterdaten darf ich weitergeben?

Zunächst nur anonymisierte Angaben. Verträge erst bei ernsthaftem Interesse und möglichst geschwärzt.

Was geschieht mit der Kaution?

Sie geht auf den Käufer über und sollte nachweislich übertragen werden.

Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?

Bei nach Vermietung umgewandelten Wohnungen kann es eines geben (§ 577 BGB).

Wer betreut bei neues // nest Berglern?

Ellen Günthel betreut Berglern und den Landkreis Erding.

Fazit

Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie in Berglern entscheidet oft der Umgang mit dem Mieter. Sprechen Sie früh, regeln Sie Besichtigungen fair und schützen Sie seine Daten. Ergänzend empfehlen wir die Ratgeber Immobilie verkaufen in Berglern, Immobilienbewertung in Berglern und Unterlagen für den Hausverkauf in Berglern. Ellen Günthel erreichen Sie unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.