Unterlagen für den Hausverkauf in Neuching: Jede Exposé-Zeile braucht einen Beleg

Ein Exposé verspricht Zahlen: 145 Quadratmeter Wohnfläche, Baujahr 1982, neues Dach, Grundstück mit 720 Quadratmetern. Jede dieser Angaben klingt erst einmal harmlos. Doch spätestens wenn die Bank des Käufers nachfragt oder der Notar den Vertrag vorbereitet, wird aus jeder Zeile eine Frage: Woher stammt diese Zahl, und gibt es einen Beleg? Wer das erst dann klärt, verliert Zeit und vielleicht auch Vertrauen. Einfacher ist es, die Sache umzudrehen und beim Exposé anzufangen.

Dieser Ratgeber geht deshalb Zeile für Zeile durch ein typisches Exposé für ein Haus in Neuching. Zu jeder Angabe steht, welcher Beleg dazugehört, wo Sie ihn bekommen und was zu tun ist, wenn er fehlt. So entsteht fast nebenbei die vollständige Unterlagenliste. Die Zahlen in den Beispielen sind frei gewählt. Nicht jedes Haus braucht alles, und bei rechtlichen Fragen helfen Notar oder Rechtsanwalt weiter.

Zeile 1: „Einfamilienhaus in Oberneuching“

Schon die erste Zeile verlangt einen Beleg. Wem gehört das Haus, und um welches Grundstück geht es? Das zeigt der aktuelle Grundbuchauszug. Sie erhalten ihn beim Grundbuchamt, und auch der Notar kann ihn abrufen. Sehen Sie sich die Gemarkung an, also Oberneuching oder Niederneuching, sowie die Flurnummern. Prüfen Sie Abteilung II auf Rechte wie Wege-, Wohn- oder Leitungsrechte und Abteilung III auf Grundschulden. Eine getilgte Grundschuld lässt sich über die Löschungsbewilligung der Bank entfernen. Das dauert manchmal einige Wochen, und deshalb sollten Sie früh damit anfangen.

Stehen noch Verstorbene im Grundbuch? Dann muss es berichtigt werden. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist das in der Regel gebührenfrei. Dafür brauchen Sie einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift. Bei einer Scheidung oder einer Erbengemeinschaft sollte zudem klar sein, wer unterschreiben muss. Vollmachten für Immobiliengeschäfte brauchen eine bestimmte Form, die Ihnen der Notar erklärt. Dazu gibt der Ratgeber Geerbte Immobilie verkaufen in Neuching weitere Hinweise.

Zeile 2: „Grundstück 720 m²“

Die Größe steht im Grundbuch und im Liegenschaftskataster. Die Flurkarte vom Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung zeigt, wie das Grundstück geschnitten ist und wo die Grenzen verlaufen. Prüfen Sie, ob alles, was Sie als Ihr Grundstück betrachten, wirklich dazugehört. Manchmal ist die Zufahrt ein eigenes Flurstück, oder der Zaun steht seit Jahrzehnten nicht genau auf der Grenze. Zur Bebauung geben Gemeinde und Verwaltungsgemeinschaft Oberneuching Auskunft, wenn ein Bebauungsplan oder Flächennutzungsplan vorliegt. In Bayern gibt es kein Baulastenverzeichnis, deshalb sind Grundbuch und Verträge umso wichtiger.

Der Bodenrichtwert kommt vom Gutachterausschuss im Landkreis Erding. Er sagt etwas über den Wert von Bauland in der Zone aus, nicht über Ihr gesamtes Grundstück. Bei Flächen im Moos oder am Ortsrand kann zudem die Frage nach dem Untergrund aufkommen, vor allem bei einem Ort wie Oberneuchingermoos. Das heißt nicht, dass etwas nicht stimmt. Wissen Sie etwas dazu, etwa aus einem früheren Bodengutachten oder einer Baugrunduntersuchung, legen Sie es dazu. Sonst beantworten öffentliche Karten erste Fragen zu Hochwasser. Dann können Sie ruhig antworten, wenn jemand fragt.

Zeile 3: „Wohnfläche 145 m²“

Diese Zahl führt oft zu Streit. Woher stammt sie? Aus dem alten Bauantrag, aus dem Kaufvertrag von damals oder aus der eigenen Erinnerung? Eine Wohnflächenberechnung kann schon bestehen. Falls nicht, oder wenn das Haus seither umgebaut wurde, lassen Sie neu messen. Dachschrägen werden anders angerechnet als volle Raumhöhen, und Keller oder Hobbyräume zählen nicht ohne Weiteres zur Wohnfläche. Klären Sie auch, ob ausgebaute Räume überhaupt als Wohnraum genehmigt sind.

Schreiben Sie im Exposé nur das hinein, was Sie belegen können, und nennen Sie die Grundlage: „Wohnfläche laut Berechnung von 2019“ oder „ca. 145 m², Dachgeschoss teils mit Schrägen“. Sagen Sie auch, wenn es nur eine Schätzung ist. Eine falsche Angabe kann später rechtliche Folgen haben. Lassen Sie sich im Zweifel vom Notar oder einem Rechtsanwalt beraten.

Zeile 4: „Baujahr 1982, Anbau 1996“

Das Baujahr steht in der Regel in der Bauakte oder im Bauantrag. Fragen Sie beim Landratsamt Erding nach, wenn es fehlt, und halten Sie die Adresse und die Flurnummer bereit. Dort finden Sie auch Pläne, Baubeschreibung und Genehmigungen, soweit diese noch vorhanden sind. Das ist auch für den Anbau wichtig. Kann man eine Genehmigung für Anbau, Garage, Wintergarten oder Dachausbau nicht belegen, sollte ein Architekt oder das Landratsamt die Sache einordnen. Käufer und Banken fragen gerade danach.

Geben Sie im Exposé nichts als genehmigt aus, was Sie nicht belegen können. Eine ehrliche Formulierung wäre: „Genehmigung des Anbaus wird noch geklärt.“ Das ist besser, als später Rückzieher machen zu müssen. Bei einem sehr alten Haus liegen die Pläne oft nicht mehr vor. Dann helfen ein neues Aufmaß oder eine Skizze.

Zeile 5: „Dach 2012 neu, Bad 2018 modernisiert“

Solche Aussagen klingen gut, doch sie sind nur so viel wert wie die Belege. Sammeln Sie Rechnungen, Gewährleistungsunterlagen und Fotos von den Arbeiten. Eine einfache Liste mit Jahr, Arbeit und Firma hilft schon viel. Wenn Rechnungen fehlen, schreiben Sie auf, was Sie wissen, und kennzeichnen Sie es als Erinnerung. Eine Liste wie „2012 Dach neu gedeckt, Firma nicht mehr bekannt“ ist besser als gar keine Angabe.

Nennen Sie auch, was alt ist. Ein Satz wie „Elektrik überwiegend von 1982“ wirkt offen und spart Überraschungen. Bekannte Mängel sollten Sie ohnehin ansprechen, denn Verschweigen kann teuer werden. Was genau Sie offenlegen müssen, klären Notar oder Rechtsanwalt. Wer vorher einen Ordner mit diesen Angaben anlegt, kann bei Besichtigungen viele Fragen sofort beantworten.

Zeile 6: „Gas-Zentralheizung, Bj. 2003, Energieausweis vorhanden“

Der Energieausweis ist Pflicht. Er muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen, und seine Pflichtangaben gehören in die Anzeige. Prüfen Sie, ob ein vorhandener noch gültig ist, und beauftragen Sie sonst rechtzeitig einen Aussteller. Legen Sie dazu Heizungsrechnungen, Wartungsprotokolle, Schornsteinfegerbescheinigungen und den Verbrauch der letzten Jahre. Bei einer Photovoltaikanlage gehören Rechnung und Vertrag dazu.

Zur Rechtslage sollten Sie richtig informiert sein: Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz. Bestehende Heizungen dürfen weiterlaufen und repariert werden. Neue Öl- und Gasheizungen sind im Bestand weiter erlaubt, unterliegen aber ab 2029 steigenden Anteilen klimafreundlicher Brennstoffe. Beim Eigentümerwechsel kann außerdem die Dämmung der obersten Geschossdecke und zugänglicher Leitungen fällig werden. Bei bis zu zwei Wohnungen hat der neue Eigentümer dafür in bestimmten Fällen zwei Jahre Zeit. Einzelfragen beantwortet ein Energieberater oder Schornsteinfeger.

Zeile 7: „Kosten pro Jahr ca. …“

Käufer wollen wissen, was das Haus im Alltag kostet. Legen Sie die letzten Bescheide bereit: Grundsteuer, Wasser, Abwasser, Müll, Gebäudeversicherung, Strom und Heizung. Nennen Sie nur Zahlen, die sich belegen lassen, und ergänzen Sie, für welches Jahr sie gelten und wie viele Personen im Haus lebten. Bei einem zuletzt nur noch von einer Person bewohnten Haus sagen die Heizkosten nicht viel über eine vierköpfige Familie aus. Auch das ist eine nützliche Angabe.

Bei einer vermieteten Einheit gehören Mietvertrag, Abrechnungen und Kautionsnachweise dazu. Bei Eigentumswohnungen brauchen Sie Teilungserklärung, Aufteilungsplan, Gemeinschaftsordnung, Protokolle der letzten drei Jahre, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und den Stand der Rücklage. Klären Sie außerdem, ob für den Verkauf die Zustimmung des Verwalters nötig ist.

Zeile 8: „Keine Lasten“ oder „Wegerecht“

Hier wird es oft heikel, denn viele Besonderheiten stehen nirgends. Darf der Nachbar über Ihre Einfahrt fahren? Liegen Leitungen über Ihrem Grund? Bewirtschaftet ein Landwirt die Wiese hinter dem Haus? Gibt es Vereinbarungen, die nur per Handschlag gelten? Schreiben Sie das auf und klären Sie, ob es nach dem Verkauf gelten soll. Grundbuchrechte sind etwas anderes als eine mündliche Absprache, und das sollte der Käufer wissen. Pachtverträge gehören in den Ordner, und auch Fristen sollten dort stehen.

Bei Häusern in den kleineren Orten kommt manchmal mehr dazu: Woher kommt das Wasser? Wohin läuft das Abwasser? Wer pflegt den Weg? Wofür ist der Stadel genehmigt? Fragen Sie im Zweifel bei Gemeinde, Versorger oder Landratsamt nach.

Die Zeilen im Überblick

Zeile im Exposé	Beleg	Wo Sie ihn bekommen
Eigentümer und Grundstück	Grundbuchauszug	Grundbuchamt, Notar
Grundstücksgröße, Grenzen	Flurkarte, Grundbuch	Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung
Wohnfläche	Wohnflächenberechnung	Eigene Unterlagen, Architekt, Vermesser
Baujahr, Anbau	Bauakte, Baugenehmigung, Pläne	Landratsamt Erding
Modernisierungen	Rechnungen, Liste	Eigene Unterlagen, Handwerker
Heizung, Energie	Energieausweis, Wartung, Verbrauch	Aussteller, Schornsteinfeger
Jährliche Kosten	Bescheide, Rechnungen	Gemeinde, Versorger, Versicherung
Rechte, Absprachen	Grundbuch, Verträge	Notar, Nachbarn, Pächter

Wann gebe ich welchen Beleg weiter?

Nicht jeder Beleg gehört sofort an jeden Interessenten. Im Exposé stehen die Zahlen und die Pflichtangaben. Bei der Besichtigung können Sie Energieausweis, Grundriss und die Modernisierungsliste zeigen. Ernsthafte Interessenten erhalten Bauunterlagen und Kostenübersicht. Den Grundbuchauszug und die Unterlagen für die Bank geben Sie erst weiter, wenn eine Finanzierung im Raum steht und Sie den Interessenten einschätzen können.

Zeitpunkt	Was weitergegeben wird
Anzeige und Exposé	Eckdaten, Pflichtangaben zum Energieausweis, Fotos, Grundriss
Besichtigung	Energieausweis, Pläne, Modernisierungsliste
Ernsthaftes Interesse	Bauunterlagen, Kostenübersicht, Rechte
Mit Finanzierungsnachweis	Grundbuchauszug, Unterlagen für die Bank
Vor dem Notar	Vollmachten, Erbnachweis, Löschungsbewilligung

Bei privaten Käufern soll der Notar den Vertragsentwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Termin bereitstellen. Spätestens dann sollte alles Wesentliche offen besprochen sein. Schwärzen Sie persönliche Daten, die niemanden etwas angehen, und schicken Sie keine vollständigen Kontoauszüge oder Mieterdaten durch die Gegend.

Ein schneller Test zeigt, wie weit Sie sind: Nehmen Sie das Exposé und markieren Sie jede Zahl, zu der Sie sofort einen Beleg finden.

Was ist, wenn ein Beleg fehlt?

Das kommt bei älteren Häusern ständig vor. Pläne lassen sich neu zeichnen, Wohnflächen neu messen und Bauakten anfragen. Alte Kaufverträge liegen vielleicht noch beim Notar. Rechnungen sind oft nicht mehr zu beschaffen. Dann schreiben Sie auf, was Sie wissen, und kennzeichnen es als Erinnerung. Schwieriger sind fehlende Genehmigungen, die Sie mit einem Architekten oder dem Landratsamt klären sollten. Sagen Sie Interessenten offen, was noch offen ist. Was Sie im Exposé schreiben, sollte zu Ihrem Beleg passen, nicht zu Ihrer Hoffnung.

Oft reicht ein einfacher Vermerk: „Wird derzeit beim Landratsamt angefragt.“ So wissen alle, wo Sie stehen. Sprechen Sie außerdem mit dem Makler, was davon für einen Käufer wirklich wichtig ist und wofür sich der Aufwand kaum lohnt.

In welcher Reihenfolge fange ich an?

Beginnen Sie mit dem, was im Haus liegt, und legen Sie einen Ordner an. Bestellen Sie dann Grundbuchauszug und Flurkarte. Fragen Sie beim Landratsamt nach der Bauakte, wenn Pläne fehlen. Prüfen Sie danach die Wohnfläche und lassen Sie gegebenenfalls messen. Beauftragen Sie als nächstes den Energieausweis und sammeln Sie Rechnungen und Bescheide. Klären Sie mündliche Absprachen und Pachtverträge. Erst dann entstehen Fotos und Exposé. Rechnen Sie je nach Haus mit einigen Wochen, und bei Erbfällen oder fehlenden Plänen auch länger.

Wie halte ich die Angaben aktuell?

Während der Vermarktung kann sich etwas ändern. Vielleicht wird die Heizung gewartet, oder im Keller zeigt sich ein Feuchtefleck. Tragen Sie solche Dinge mit Datum in den Ordner ein, und informieren Sie Interessenten, wenn es für sie wichtig ist. Passt eine Angabe im Exposé nicht mehr, sollte der Makler sie ändern. Am Ende sollten Exposé, Unterlagen und Kaufvertrag dasselbe sagen. Gehen Sie deshalb den Vertragsentwurf einmal mit dem Exposé in der Hand durch. So entdecken Sie Widersprüche, bevor der Notartermin stattfindet.

Welche Rolle spielt der Makler?

Ein Makler kann viele dieser Belege beschaffen, wenn Sie eine Vollmacht geben, und er weiß, was Banken verlangen. Fragen Sie vorab, was im Preis enthalten ist und was bei Ihnen bleibt. Bei neues // nest zahlen Sie 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Das Zusammenstellen der Unterlagen und das Exposé gehören zur Leistung. Bei der Auswahl hilft der Ratgeber Makler in Neuching, und die Einordnung des Hauses erklärt Immobilienbewertung in Neuching.

Ein Beispiel: Die Zeile „Wohnfläche 150 m²“ (erfunden)

Eine Eigentümerin aus Niederneuching möchte ihr Haus verkaufen und schreibt „Wohnfläche 150 m²“ ins erste Inserat. Die Zahl stammt aus der Erinnerung ihres Mannes. Als ein Interessent nachfragt, kann sie keinen Beleg zeigen. Ein Architekt misst nach. Das Dachgeschoss ist mit Schrägen anders anzurechnen, und ein Raum ist nie als Wohnraum genehmigt worden. Die neue Angabe lautet 128 m² Wohnfläche und ein zusätzlicher Hobbyraum. Die Eigentümerin korrigiert das Exposé und erklärt den Grund.

Das erfundene Beispiel zeigt: Eine korrigierte Zahl kostet früher wenig, später viel. Beim Notar wäre aus der gleichen Zahl vielleicht ein Streit geworden.

Welcher Makler erzielt in Neuching den besten Preis?

Saubere Belege sind einer der stärksten Preishebel, denn sie nehmen Käufern und Banken Zweifel. Woran Sie einen guten Makler darüber hinaus erkennen, steht im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Neuching?. Den Ablauf des Verkaufs finden Sie in Immobilie verkaufen in Neuching.

Häufige Fragen

Welche Unterlagen brauche ich für den Hausverkauf?

Wichtig sind Grundbuchauszug, Flurkarte, Pläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und Nachweise zu Modernisierungen. Bei Wohnungen kommen Protokolle und Teilungserklärung hinzu.

Wo bekomme ich die Bauakte?

In der Regel beim Landratsamt Erding, soweit sie noch vorhanden ist.

Wie belege ich die Wohnfläche?

Mit einer Berechnung. Fehlt sie oder wurde umgebaut, lassen Sie neu messen.

Wann muss der Energieausweis vorliegen?

Spätestens bei der Besichtigung. Die Pflichtangaben gehören in die Anzeige.

Was tue ich bei einem nicht genehmigten Anbau?

Klären Sie das mit einem Architekten oder dem Landratsamt, und sagen Sie es Interessenten offen.

Muss ich Mängel angeben?

Bekannte Mängel sollten Sie offenlegen. Die rechtliche Einordnung erklären Notar oder Rechtsanwalt.

Wie lange dauert die Vorbereitung?

Oft einige Wochen. Bei Erbfällen oder fehlenden Plänen kann es länger dauern.

Kann der Makler die Papiere beschaffen?

Viele Makler tun das mit Vollmacht. Klären Sie vorher, was genau dazugehört.

Fazit

Wer die Unterlagen für den Hausverkauf in Neuching vom Exposé her denkt, findet schnell heraus, was fehlt. Jede Angabe braucht einen Beleg oder einen ehrlichen Hinweis. Fangen Sie früh an, und schützen Sie vertrauliche Daten. Wenn Sie Unterstützung möchten, erreichen Sie Ellen Günthel unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular. Einen ersten Überblick gibt die kostenlose Wertermittlung.