Unterlagen für den Hausverkauf in Taufkirchen (Vils): Fünf Mappen, in denen alles Wichtige Platz findet

Wer ein Haus in Taufkirchen an der Vils verkaufen möchte, findet die nötigen Papiere selten an einem Ort. Der Kaufvertrag liegt vielleicht im Aktenschrank, die Baupläne auf dem Dachboden, Rechnungen für neue Fenster in einem Ordner und der Energieausweis fehlt ganz. Bei einem geerbten Haus in Moosen oder einem Bauernhaus bei Gebensbach oder Hörgersdorf kommt hinzu, dass frühere Eigentümer vieles anders abgelegt oder gar nicht aufbewahrt haben.

Damit aus diesem Durcheinander eine überschaubare Aufgabe wird, hilft eine einfache Methode: Teilen Sie alle Dokumente in fünf Mappen auf. Eine für Eigentum und Grundstück, eine für das Gebäude, eine für Energie und Technik, eine für Nutzung und Verträge und eine für Sonderfälle. Dieser Ratgeber erklärt, was in jede Mappe gehört, warum Käufer, Banken und Notar diese Dokumente brauchen, wo Sie Fehlendes im Landkreis Erding bekommen und wie viel Zeit Sie einplanen sollten.

Warum lohnt es sich, die Unterlagen vor dem Verkauf zu ordnen?

Unterlagen sind beim Hausverkauf keine lästige Formalität, sondern ein Teil des Preises. Käufer im Vilstal geben viel Geld aus und möchten wissen, was sie bekommen. Wenn ein Interessent nach der Baugenehmigung für den Anbau fragt und Sie erst einmal suchen müssen, entsteht Unsicherheit, und Unsicherheit wird in der Verhandlung gerne in einen Abschlag umgerechnet. Liegt das Dokument dagegen sofort auf dem Tisch, ist das Thema erledigt.

Auch die Banken der Käufer brauchen Unterlagen. Sie prüfen, ob das Haus als Sicherheit für das Darlehen taugt, und verlangen dafür unter anderem Grundbuchauszug, Flurkarte, Grundrisse und Wohnflächenangaben. Fehlt etwas, verzögert sich die Finanzierungszusage, und im schlechtesten Fall orientiert sich der Käufer um.

Schließlich hilft die Ordnung Ihnen selbst. Wer früh merkt, dass ein Anbau nie genehmigt wurde oder ein altes Wegerecht im Grundbuch steht, kann das in Ruhe klären. Wer es erst beim Notartermin erfährt, gerät unter Zeitdruck.

Mappe 1: Was gehört zu Eigentum und Grundstück?

In die erste Mappe kommt alles, was zeigt, wem das Haus gehört und wie das Grundstück beschaffen ist. Das wichtigste Dokument ist der aktuelle Grundbuchauszug. Er zeigt in Abteilung I den Eigentümer, in Abteilung II Lasten und Beschränkungen wie Wegerechte oder Wohnrechte und in Abteilung III Grundschulden. Als Eigentümer erhalten Sie ihn beim Grundbuchamt am Amtsgericht Erding.

Dazu kommt die Flurkarte, auch Auszug aus dem Liegenschaftskataster genannt. Sie zeigt Lage, Zuschnitt und Grenzen des Grundstücks und ist beim Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung erhältlich. Legen Sie außerdem den früheren Kaufvertrag oder Übergabevertrag dazu, denn dort stehen oft Vereinbarungen, die heute noch gelten, etwa ein Geh- und Fahrtrecht oder ein Leibgeding.

Wenn eine Grundschuld eingetragen ist, gehört die letzte Mitteilung der Bank über die Restschuld in diese Mappe. Der Notar wird die Löschung beim Verkauf veranlassen, wozu die Bank eine Löschungsbewilligung ausstellen muss. Bei längst abbezahlten Darlehen ist die Grundschuld oft noch eingetragen. Das ist kein Problem, aber die Bank sollte rechtzeitig angesprochen werden.

Mappe 2: Welche Gebäudeunterlagen brauche ich?

Die zweite Mappe beschreibt das Haus selbst. Dazu gehören die Baugenehmigung, die Baupläne mit Grundrissen, Schnitten und Ansichten, die Baubeschreibung und die Wohnflächenberechnung. Haben Sie das Haus selbst gebaut, liegen diese Unterlagen vielleicht noch vollständig vor. Bei älteren Häusern fehlt oft ein Teil, dann können Kopien bei der Bauaufsicht im Landratsamt Erding angefragt werden. Antragsberechtigt sind Eigentümer oder Personen mit deren Vollmacht.

Besonders wichtig sind Nachweise für spätere Veränderungen. Ein ausgebautes Dachgeschoss, ein Wintergarten, eine Garage oder ein Anbau sollten genehmigt sein, falls sie genehmigungspflichtig waren. Prüfen Sie, ob der heutige Zustand mit den Plänen übereinstimmt. Weicht er ab, klären Sie das am besten vor der Vermarktung, denn Banken und Käufer fragen danach.

Zur zweiten Mappe gehören auch alle Belege für Modernisierungen: Rechnungen für Dach, Fenster, Fassade, Bäder, Elektrik oder Heizung. Selbst wenn nicht alle Rechnungen erhalten sind, hilft eine einfache Liste mit Jahreszahlen. Käufer können so einschätzen, was in den nächsten Jahren auf sie zukommt, und Sie können Ihre Investitionen beim Preis begründen.

Wie berechne ich die Wohnfläche richtig?

Die Wohnfläche ist eine der ersten Angaben im Exposé und ein häufiger Streitpunkt, weil sie in älteren Unterlagen oft nach verschiedenen Regeln ermittelt wurde. Üblich ist heute die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung. Danach zählen Räume mit einer lichten Höhe von mindestens zwei Metern voll, Flächen zwischen einem und zwei Metern zur Hälfte, Flächen unter einem Meter gar nicht. Terrassen und Balkone werden in der Regel mit einem Viertel, höchstens der Hälfte angesetzt. Keller, Heizraum und Garage zählen nicht zur Wohnfläche.

Gerade bei Häusern mit Dachschrägen, die in Taufkirchen häufig sind, kann die tatsächliche Wohnfläche deutlich unter dem liegen, was die Eigentümer im Kopf haben. Wer zu hohe Angaben macht, riskiert später Ärger. Ist die Berechnung nicht vorhanden oder unsicher, lassen Sie die Flächen neu aufmessen. Das kostet überschaubar wenig und schafft Klarheit.

Bei einem Bauernhaus mit ausgebauter Tenne oder einer Einliegerwohnung sollten Sie die Flächen getrennt angeben. So sehen Käufer sofort, was Wohnfläche ist, was Nutzfläche und was erst noch ausgebaut werden müsste.

Mappe 3: Was gehört zu Energie und Technik?

Die dritte Mappe ist in den letzten Jahren immer wichtiger geworden. Kern ist der Energieausweis. Er ist beim Verkauf Pflicht und gilt zehn Jahre. Die wichtigsten Kennwerte müssen nach § 87 GModG bereits in der Immobilienanzeige stehen, und spätestens bei der Besichtigung muss der Ausweis vorgelegt werden. Ob ein Verbrauchs- oder ein Bedarfsausweis nötig ist, hängt unter anderem von Baujahr und Zahl der Wohnungen. Bei kleineren Häusern mit Bauantrag vor November 1977, die nicht nachträglich auf ein bestimmtes Niveau modernisiert wurden, ist in der Regel ein Bedarfsausweis erforderlich.

Dazu kommen Angaben zur Heizung: Baujahr, Kesseltyp, Protokolle des Schornsteinfegers und Wartungsnachweise. Viele Häuser im Vilstal heizen noch mit Öl oder Holz. Halten Sie deshalb auch Angaben zum Tank bereit, etwa Größe, Material und Prüfungen, und bei Holzheizungen die Bescheinigungen zu Abgaswerten. Verbrauchsabrechnungen der letzten Jahre geben Käufern ein Gefühl für die laufenden Kosten.

Gibt es eine Photovoltaikanlage oder eine Solarthermie, gehören Anlagenbeschreibung, Einspeisevertrag und Wartungsbelege dazu. Bei Dämmmaßnahmen helfen Rechnungen, weil sie zeigen, ob die Nachrüstpflichten aus dem Gebäudemodernisierungsgesetz bereits erfüllt sind.

Mappe 4: Welche Unterlagen gehören zu Nutzung und Verträgen?

In die vierte Mappe kommen alle laufenden Verträge und Kosten, die mit dem Haus verbunden sind. Dazu gehören die Bescheide über Grundsteuer und Abfallgebühren, Abrechnungen für Wasser und Kanal und die Police der Wohngebäudeversicherung. Käufer möchten wissen, welche Nebenkosten sie erwarten. Die Wohngebäudeversicherung geht beim Verkauf zudem auf den Käufer über, solange nicht gekündigt wird.

Ist das Haus ganz oder teilweise vermietet, gehören die Mietverträge samt Nachträgen, die letzten Betriebskostenabrechnungen, Angaben zur Kaution und zu Mieterhöhungen in diese Mappe. Das gilt auch für eine Einliegerwohnung. Der Mietvertrag geht mit dem Verkauf auf den Käufer über, deshalb muss er genau wissen, worauf er sich einlässt. Mehr dazu erfahren Sie im Ratgeber Vermietete Immobilie verkaufen in Taufkirchen (Vils).

Auch Wartungsverträge, etwa für Heizung, Solaranlage oder Kleinkläranlage, sowie Pachtverträge für Wiesen oder Äcker gehören hierher. Bei Pachtverhältnissen sollten Laufzeit und Kündigungsfristen bekannt sein, denn auch sie gehen auf den Käufer über.

Mappe 5: Was gehört zu den Sonderfällen?

Die fünfte Mappe enthält alles, was nur in bestimmten Situationen nötig ist. Bei einer geerbten Immobilie sind das Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift. Beides stammt vom Nachlassgericht am Amtsgericht Erding. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall können sich die Erben gebührenfrei im Grundbuch eintragen lassen. Bei einer Erbengemeinschaft sollten Sie außerdem klären, wer die Gemeinschaft vertritt und ob Vollmachten nötig sind.

Bei einer Trennung oder Scheidung gehören eine Vereinbarung über den Verkauf und, falls vorhanden, die Scheidungsfolgenvereinbarung in diese Mappe. Bei einem Verkauf durch Bevollmächtigte, etwa Kinder für ihre Eltern, muss eine Vorsorgevollmacht vorliegen. Für Grundstücksgeschäfte braucht sie in der Regel eine notarielle Beglaubigung, was der Notar vorab prüfen wird.

Besteht ein Wohnrecht oder Nießbrauch, sind die entsprechende Urkunde und, falls das Recht erloschen ist, eine Sterbeurkunde wichtig, damit es aus dem Grundbuch gelöscht werden kann. Auch Denkmalbescheide, Altlastenauskünfte oder Bescheide zu Überschwemmungsgebieten kommen in diese Mappe, sofern sie Ihr Haus betreffen.

Was kommt bei Anwesen im Vilstal hinzu?

Ein Bauernhaus oder eine ehemalige Hofstelle braucht mehr Unterlagen als ein Einfamilienhaus. Das gilt zuerst für die Nebengebäude. Stadel, Stall und Remise sollten in den Plänen enthalten sein, und Sie sollten wissen, wie sie genehmigt wurden. Liegt das Anwesen im Außenbereich nach § 35 BauGB, ist für Käufer entscheidend, welche Nutzung erlaubt ist und ob ein Umbau zu Wohnraum überhaupt möglich wäre. Eine schriftliche Auskunft oder ein Vorbescheid des Landratsamts Erding ist hier sehr hilfreich.

Dazu kommen Angaben zur Versorgung. Wird das Haus über einen eigenen Brunnen versorgt, sind Wasseruntersuchungen wichtig. Gibt es eine Kleinkläranlage, sollten Wartungsprotokolle und die wasserrechtliche Erlaubnis vorliegen. Führt die Zufahrt über fremden Grund, sollte das Geh- und Fahrtrecht im Grundbuch stehen. Mündliche Absprachen mit Nachbarn binden einen Käufer nicht unbedingt und sollten vor dem Verkauf geregelt werden.

Werden Wiesen, Äcker oder Wald mitverkauft, brauchen Sie Flurstücksnummern, Flächenangaben und Pachtverträge. Für den Verkauf kann eine Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz nötig sein, die der Notar beim Landratsamt beantragt. War das Anwesen ein landwirtschaftlicher Betrieb, sollten Sie außerdem steuerlich klären lassen, ob es noch zum Betriebsvermögen zählt.

Wo bekomme ich fehlende Unterlagen im Landkreis Erding?

Für fast alle Unterlagen gibt es eine klare Anlaufstelle. Die folgende Übersicht zeigt, an wen Sie sich wenden können und wie lange es erfahrungsgemäß ungefähr dauert. Die Zeiten sind Richtwerte und hängen von der Auslastung der Stellen ab.

Unterlage	Stelle	Dauer etwa
Grundbuchauszug	Grundbuchamt, Amtsgericht Erding	wenige Tage
Erbschein	Nachlassgericht, Amtsgericht Erding	mehrere Wochen
Flurkarte	Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung	wenige Tage
Baupläne, Genehmigungen	Bauaufsicht, Landratsamt Erding	ein bis mehrere Wochen
Bebauungsplan	Gemeinde Taufkirchen (Vils)	wenige Tage
Beitragsauskunft	Gemeinde Taufkirchen (Vils)	wenige Tage
Bodenrichtwert	BORIS-Bayern, Gutachterausschuss	sofort online
Energieausweis	Energieberater oder Aussteller	ein bis zwei Wochen
Löschungsbewilligung	Bank	ein bis mehrere Wochen

Fangen Sie mit den Unterlagen an, deren Beschaffung am längsten dauert, also Baupläne und Erbschein. So geraten Sie nicht unter Druck, wenn sich schon früh ein Käufer findet.

Was tun, wenn Baupläne oder Genehmigungen fehlen?

Bei Häusern aus den Fünfziger- und Sechzigerjahren oder bei alten Bauernhäusern kommt es häufig vor, dass die Bauakte lückenhaft ist oder gar nicht mehr existiert. Das ist ärgerlich, aber lösbar. Fragen Sie zuerst bei der Bauaufsicht nach, was dort vorliegt, und prüfen Sie, ob die Gemeinde oder frühere Eigentümer noch Kopien haben. Manchmal hilft auch der Architekt oder das Baugeschäft, das damals gebaut hat.

Gibt es gar keine Pläne, kann ein Architekt oder ein Vermessungsbüro das Haus aufmessen und neue Grundrisse zeichnen. Für das Exposé und die Bank genügt das in der Regel. Heikler ist es, wenn Umbauten vermutlich nie genehmigt wurden. Dann sollten Sie das offen ansprechen und klären, ob eine nachträgliche Genehmigung möglich ist. Verschweigen sollten Sie es nicht, denn der im Kaufvertrag übliche Ausschluss der Sachmängelhaftung schützt nicht bei arglistig verschwiegenen Mängeln.

Bei sehr alten Gebäuden, die vor Einführung moderner Bauordnungen errichtet wurden, kann außerdem Bestandsschutz eine Rolle spielen. Ob er greift, klärt am besten die Bauaufsicht oder ein Fachmann im Einzelfall.

Wie viel Zeit sollte ich für die Unterlagen einplanen?

Wie lange die Zusammenstellung dauert, hängt vor allem vom Haus ab. Für ein Einfamilienhaus im Hauptort, das Sie selbst gebaut haben und zu dem Sie alle Pläne besitzen, sind ein oder zwei Wochen realistisch. Dann müssen vor allem Grundbuchauszug, Flurkarte und ein Energieausweis besorgt werden.

Bei einem älteren Haus mit Umbauten oder einem geerbten Haus sollten Sie mit mehreren Wochen rechnen, weil Akten angefragt und Flächen neu ermittelt werden müssen. Bei einem Anwesen mit Flächen, Brunnen, Nebengebäuden und ungeklärter Bauakte können es auch zwei bis drei Monate sein, besonders wenn eine Bauvoranfrage oder ein Erbschein nötig ist.

Es lohnt sich deshalb, früh anzufangen, auch wenn der Verkauf noch nicht unmittelbar ansteht. Vermarkten lässt sich das Haus zwar schon, bevor jedes Dokument vorliegt, aber Energieausweis, Grundriss und Grundbuchauszug sollten zum Start bereitstehen.

Wie unterstützt neues // nest bei den Unterlagen?

Bei neues // nest gehört die Unterlagenbeschaffung zur normalen Arbeit. Ellen Günthel, die das Vilstal und den gesamten Landkreis Erding betreut, sieht sich beim ersten Termin an, was vorhanden ist, erstellt eine Liste der fehlenden Dokumente und fordert sie mit Ihrer Vollmacht bei den zuständigen Stellen an. Sie prüft die Unterlagen auch inhaltlich, etwa ob Pläne und tatsächlicher Bestand zusammenpassen und was im Grundbuch steht.

Am Ende steht ein vollständiger Datenraum, den Käufer und Banken ohne lange Rückfragen nutzen können. Das spart allen Beteiligten Zeit und schützt Ihren Preis. Mehr über Ellen Günthel erfahren Sie auf der Seite Immobilienmaklerin Ellen Günthel, einen Überblick über unsere Arbeit finden Sie unter Immobilienmakler Erding.

Häufige Fragen

Welche Unterlagen brauche ich unbedingt für den Hausverkauf?

Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung und Energieausweis. Dazu kommen je nach Haus Mietverträge, Erbnachweise oder Angaben zu Flächen.

Wo bekomme ich den Grundbuchauszug?

Beim Grundbuchamt am Amtsgericht Erding. Der Notar kann das Grundbuch später ebenfalls einsehen.

Muss ich den Energieausweis schon vor dem Inserat haben?

Ja. Die wichtigsten Kennwerte müssen nach § 87 GModG bereits in der Anzeige genannt werden.

Was mache ich, wenn keine Baupläne mehr vorhanden sind?

Fragen Sie bei der Bauaufsicht im Landratsamt Erding nach. Fehlt die Akte, lassen sich neue Grundrisse durch ein Aufmaß erstellen.

Welche Unterlagen brauche ich bei einem geerbten Haus zusätzlich?

Erbschein oder notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift und möglichst eine Grundbuchberichtigung auf die Erben.

Was gehört bei einem Hof dazu?

Angaben zu Nebengebäuden, Flächen, Pachtverträgen, Brunnen, Abwasser und Wegerechten.

Wie lange ist ein Energieausweis gültig?

Zehn Jahre ab Ausstellung.

Wer hilft mir beim Zusammenstellen?

Bei neues // nest übernimmt das Ellen Günthel, die Taufkirchen (Vils) und den Landkreis Erding betreut.

Fazit

Die Unterlagen für den Hausverkauf in Taufkirchen (Vils) lassen sich gut bewältigen, wenn Sie sie in fünf Mappen ordnen: Eigentum und Grundstück, Gebäude, Energie und Technik, Nutzung und Verträge sowie Sonderfälle. Fangen Sie früh an, besorgen Sie zuerst die Dokumente mit der längsten Wartezeit und klären Sie Lücken offen. Bei Anwesen im Vilstal gehören Nebengebäude, Flächen, Brunnen und Wegerechte unbedingt dazu. Ergänzend empfehlen wir die Ratgeber Hausverkauf mit Makler in Taufkirchen (Vils), Immobilienbewertung in Taufkirchen (Vils) und Geerbte Immobilie verkaufen in Taufkirchen (Vils). Ellen Günthel erreichen Sie unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.