Immobilie verkaufen in Lengdorf: Der Kaufvertrag Punkt für Punkt erklärt

Der Weg zum Hausverkauf führt über Besichtigungen und Gespräche, doch am Ende zählt nur ein Dokument: der Kaufvertrag beim Notar. Was dort steht, gilt, und alles andere ist Vorgeschichte. Viele Verkäufer sehen den Vertrag trotzdem erst zwei Wochen vor dem Termin zum ersten Mal und lesen dann seitenlang Juristendeutsch. Dabei hilft es sehr, schon zu Beginn des Verkaufs zu wissen, was in einem solchen Vertrag vorkommt. Viele Entscheidungen fallen so viel leichter, weil klar ist, worauf sie hinauslaufen.

Dieser Ratgeber geht deshalb den Verkauf vom Vertrag her durch. Zu jedem Punkt steht, was üblicherweise geregelt wird, was das für Ihre Vorbereitung und Ihre Verhandlung bedeutet und worauf Sie bei einem Haus in Lengdorf achten sollten. Es ist keine Rechtsberatung. Der Notar erklärt den Vertrag, er ist aber für beide Seiten da und darf nicht einseitig beraten. Bei schwierigen Fragen hilft ein eigener Rechtsanwalt. Ihre Ansprechpartnerin für den Verkauf bei neues // nest ist Ellen Günthel.

Was vor dem Vertrag steht

Bevor es so weit ist, stehen die üblichen Schritte an. Sammeln Sie die Unterlagen, holen Sie zwei oder drei Einschätzungen ein, und entscheiden Sie, ob Sie selbst oder mit Makler verkaufen. Die Papiere nennt der Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Lengdorf, die Einordnung Immobilienbewertung in Lengdorf. Das Exposé sollte den genauen Ort, Fahrzeiten zur A 94, Grundriss, Fotos und Pflichtangaben zum Energieausweis enthalten. Dann kommen Inserat, Besichtigungen und Verhandlung. Lassen Sie sich Angebote schriftlich mit Finanzierungsnachweis geben.

Haben Sie sich für einen Käufer entschieden, gibt der Makler oder einer von Ihnen dem Notar die Daten: Beteiligte, Grundstück, Preis, Wunschtermin und Besonderheiten. Den Notar wählt üblicherweise der Käufer, weil er auch die Kosten trägt, doch Sie können natürlich mitreden. Bei privaten Käufern soll der Entwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Termin vorliegen. Dann beginnt die Lesephase, und die folgenden Punkte werden wichtig.

Punkt 1: Wer verkauft was?

Am Anfang stehen die Beteiligten mit ihren Daten und das Grundstück mit Gemarkung und Flurnummer. In Lengdorf ist das Grundstück entweder in der Gemarkung Lengdorf oder Matzbach eingetragen. Prüfen Sie, ob alle Flurstücke genannt sind, die Sie verkaufen möchten. Bei einem Anwesen ist die Zufahrt manchmal ein eigenes Flurstück, und eine Wiese kann separat geführt sein. Stehen Sie als Eigentümer richtig im Grundbuch? Bei einem Erbfall muss vorher ein Nachweis vorliegen. Wer nicht selbst kommt, braucht eine Vollmacht in der richtigen Form.

Der Vertrag beschreibt außerdem den Stand des Grundbuchs: Welche Rechte und Lasten bestehen, welche sollen gelöscht werden? Ein Wegerecht für den Nachbarn bleibt in der Regel bestehen, und ein altes Wohnrecht muss vielleicht gelöscht werden. Sehen Sie das früh an, und sprechen Sie mit dem Notar. Bei Grundstücken in den kleinen Orten sollten auch die Zufahrt und das Thema Wasser und Abwasser klar sein. Bei landwirtschaftlichen Flächen kann der Verkauf eine Genehmigung brauchen.

Punkt 2: Der Kaufpreis und was dazugehört

Der Kaufpreis steht als Zahl im Vertrag. Oft wird auch ein Teil für Möbel, Küche oder Heizöl gesondert genannt. Solche Angaben sollten realistisch sein. Besprechen Sie das offen, und vereinbaren Sie, was im Haus bleibt. Was im Vertrag nicht steht, gilt oft nicht. Zusagen wie „Die Einbauküche bleibt drin“ gehören also hinein, wenn Sie gelten sollen. Vor allem müssen alle Absprachen über den Preis im Vertrag stehen, denn eine Nebenabrede außerhalb kann den ganzen Vertrag gefährden.

Für Ihre Verhandlung heißt das: Legen Sie vorher Angebotspreis und Untergrenze fest, und rechnen Sie den Netto-Erlös. Von 100 % bleiben Ihnen bei 3,57 % Provision 96,43 %, bei 1,785 % sind es 98,215 %. Dazu kommen vielleicht die Löschung Ihrer Grundschuld und eine Vorfälligkeitsentschädigung. Notar und Grunderwerbsteuer trägt üblicherweise der Käufer.

Punkt 3: Wann wird bezahlt?

Der Kaufpreis wird nicht beim Notartermin übergeben. Der Notar beantragt zunächst eine Auflassungsvormerkung, die den Käufer im Grundbuch sichert. Er holt Löschungsunterlagen ein, prüft das Vorkaufsrecht der Gemeinde und weitere Bedingungen. Sobald alles vorliegt, teilt er dem Käufer die Fälligkeit mit. Das dauert meist einige Wochen. Der Vertrag nennt außerdem eine Frist zur Zahlung und was bei Verzug gilt.

Für Ihre Planung ist das wichtig. Sie haben das Geld also nicht am Tag der Unterschrift. Wenn Sie es sofort für ein neues Haus brauchen, sprechen Sie rechtzeitig mit Ihrer Bank über eine Zwischenfinanzierung. Läuft bei Ihnen noch ein Kredit, geht ein Teil des Kaufpreises direkt an Ihre Bank. Der Rest kommt zu Ihnen. Fragen Sie den Notar auch, was gilt, wenn der Käufer nicht zahlt. In der Regel kann man vom Vertrag zurücktreten, und auch dazu sollte der Vertrag eine klare Regelung enthalten.

Punkt 4: Wann wird übergeben?

Die Übergabe bedeutet, dass Besitz, Nutzen und Lasten auf den Käufer übergehen. Sie erfolgt üblicherweise nach vollständiger Zahlung, damit Sie nicht ohne Geld ausziehen. Häufig wird dafür ein Datum festgelegt. Vereinbaren Sie, was gilt, wenn die Zahlung sich verzögert. Wenn Sie erst später ausziehen möchten, kann eine Rückmietung oder eine längere Übergabefrist in den Vertrag aufgenommen werden. Dann sollten Dauer, Miete, Nebenkosten und der Zustand bei Auszug geregelt sein.

Halten Sie bei der Übergabe ein Protokoll fest: Zählerstände, Schlüssel, vereinbarte Gegenstände, Zustand. Bis zur Übergabe müssen Sie das Haus in dem vereinbarten Zustand halten, und auch die Versicherung sollte bestehen bleiben. Ab dem Übergabetag werden laufende Kosten wie die Grundsteuer in der Regel dem Käufer zugerechnet. Melden Sie danach Versorger und Versicherungen um.

Punkt 5: Was gilt für Mängel?

Das ist der Punkt, der Verkäufern die meisten Sorgen macht. Üblich ist bei gebrauchten Häusern ein Ausschluss der Sachmängelhaftung. Das Haus wird also „wie besichtigt“ verkauft. Für Sie ist das eine wichtige Absicherung, aber sie hat Grenzen. Bekannte Mängel dürfen Sie nicht verschweigen. Wer arglistig etwas verschweigt, kann sich nicht auf den Ausschluss berufen. Auch Zusagen, die im Vertrag oder im Exposé zu einer Beschaffenheit werden, können eine Rolle spielen, etwa eine bestimmte Wohnfläche. Sagen Sie deshalb lieber offen, was Sie wissen: den feuchten Fleck im Keller, den früheren Wasserschaden, den nicht genehmigten Anbau. Halten Sie das im Vertrag fest. Das schützt Sie.

Formulieren Sie Exposé und Gespräche deshalb sorgfältig. „Wohnfläche ca. 140 m², laut alter Berechnung“ ist besser als „140 m² Wohnfläche“. Beim Thema Heizung sollten Sie die Lage richtig darstellen: Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz, und bestehende Heizungen dürfen weiterlaufen und repariert werden. Sagen Sie, wie alt die Anlage ist, und machen Sie keine Versprechen über künftige Kosten. Bei Unsicherheit über die rechtlichen Folgen hilft ein Rechtsanwalt.

Punkt 6: Rechte, Erschließung und Pflichten

Der Vertrag regelt auch, was mit Rechten und Beiträgen geschieht. Wer trägt Erschließungsbeiträge, die noch offen sind? Üblicherweise wird das ab einem Stichtag geregelt. Wegerechte und Leitungsrechte bleiben bestehen. In Bayern gibt es kein Baulastenverzeichnis, weshalb das Grundbuch besonders wichtig ist. Bei verpachteten Flächen wird festgehalten, was mit dem Pachtvertrag geschieht. Bei vermieteten Einheiten geht der Mietvertrag auf den Käufer über, auch die Kaution.

Der Käufer übernimmt außerdem manche Pflichten des Eigentümers. Beim Eigentümerwechsel kann die Dämmung der obersten Geschossdecke und zugänglicher Leitungen fällig werden, bei bis zu zwei Wohnungen in bestimmten Fällen binnen zwei Jahren. Sie brauchen das nicht selbst zu erledigen, sollten aber sagen, was Sie wissen. Ein Energieberater oder Schornsteinfeger kann Einzelfragen beantworten.

Der Vertrag im Überblick

Punkt	Was geregelt wird	Was Sie vorher klären
Beteiligte, Grundstück	Eigentümer, Flurstücke, Rechte	Grundbuch, Erbnachweis, Flurkarte
Kaufpreis	Summe, ggf. Inventar	Untergrenze, Netto-Erlös
Fälligkeit	Bedingungen, Frist	Finanzierung, Ablösung
Übergabe	Termin, Besitz, Lasten	Auszug, Rückmietung, Protokoll
Mängel	Ausschluss, bekannte Punkte	Offenlegung, Formulierungen
Rechte und Beiträge	Wege, Pacht, Erschließung	Bescheide, Absprachen

Welche Wünsche kommen beim Entwurf häufig auf?

Viele Änderungen sind kleine Dinge, die sich noch vor dem Termin klären lassen. Schreiben Sie sie gesammelt an den Notar, damit er sie in den Entwurf einarbeiten kann.

Wunsch	Worum es geht	Was Sie prüfen sollten
Küche oder Möbel bleiben	Mitverkauf von Inventar	Liste aufnehmen, Zustand nennen
Späterer Auszug	Rückmietung oder längere Frist	Dauer, Miete, Zustand beim Auszug
Vorheriger Zugang	Handwerker des Käufers vor der Übergabe	Haftung, Versicherung, Zeitfenster
Reparatur vor Übergabe	Eine zugesagte Arbeit	Genaue Beschreibung und Frist
Besondere Rechte	Wegerecht, Leitung, Pacht	Stand im Grundbuch, was bleibt

Was gilt bei Rücktritt und Verzug?

Selten, aber möglich: Der Käufer zahlt nicht rechtzeitig, oder eine Voraussetzung lässt sich nicht erfüllen. Der Vertrag sieht dafür in der Regel Fristen, Verzugszinsen und unter bestimmten Bedingungen einen Rücktritt vor. Prüfen Sie, wie das formuliert ist und was mit einer bereits eingetragenen Vormerkung geschieht. Der Notar sichert üblicherweise ab, dass die Vormerkung gelöscht werden kann, wenn der Vertrag rückabgewickelt wird. Lassen Sie sich das erklären. Bis der Kaufpreis eingegangen ist, sollten Sie das Haus nicht übergeben, und Sie sollten auch keine weitreichenden Verpflichtungen eingehen. Ein Käufer, dessen Finanzierung vorher bestätigt wurde, macht einen solchen Verlauf deutlich unwahrscheinlicher. Darum lohnt sich der Finanzierungsnachweis schon vor dem Notartermin.

Wie läuft der Termin selbst ab?

Am Tag selbst brauchen Sie meist nur Ihren Ausweis. Der Notar liest den Vertrag vor, und das kann eine Weile dauern. Fragen Sie, wenn Sie etwas nicht verstehen. Das ist ausdrücklich erlaubt. Änderungen können noch hineingeschrieben werden. Alle Beteiligten unterschreiben. Danach ist der Vertrag bindend, von Rücktrittsrechten und ähnlichen Regelungen abgesehen. Bis dahin ist nichts verbindlich, auch nicht die mündliche Zusage und die Reservierung. Kündigen Sie deshalb nichts Wichtiges, bevor Sie unterschrieben haben, und richten Sie sich darauf ein, dass ein Käufer bis zum Notartermin abspringen kann.

Fragen Sie vor dem Termin, ob der Kaufvertrag nach dem Termin noch an weitere Stellen geht, etwa an das Grundbuchamt, das Finanzamt oder die Gemeinde. Das regelt der Notar. Nach einigen Wochen erhalten Sie die Mitteilung, dass die Voraussetzungen für die Zahlung vorliegen. Dann wird es konkret.

Was bedeutet das für die Verhandlung?

Wer den Vertrag kennt, verhandelt anders. Sie müssen nicht nur über den Preis sprechen. Auch der Übergabetermin kann einem Käufer viel wert sein. Eine Rückmietung kann Ihnen Zeit verschaffen. Die Frage, ob Küche oder Heizöl bleiben, lässt sich als kleine Geste einsetzen. Die offene Nennung von Mängeln kann eine Forderung nach einem Abschlag entkräften, wenn der Zustand schon im Preis berücksichtigt wurde. Vergleichen Sie Angebote deshalb nicht nur nach der Summe. Ein etwas niedrigeres Angebot mit gesicherter Finanzierung und passendem Termin kann besser sein als ein höheres mit vielen Bedingungen.

Bedenken Sie auch, wer welchen Zeitdruck hat. Ihren eigenen müssen Sie nicht verraten. Fragen Sie den Käufer dagegen nach seinem Zeitplan. Vielleicht passt Ihr Haus zu einem Kündigungstermin, und das lässt sich nutzen. Wenn ein Makler verhandelt, sollte er Ihnen jedes Angebot vollständig vorlegen. Mehr dazu erklärt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Lengdorf?.

Selbst verkaufen oder mit Makler?

Einen Privatverkauf können Sie selbst durchführen, doch der Notar berät nicht einseitig. Sie sollten sich deshalb in den oben genannten Punkten sicher fühlen oder einen Rechtsanwalt fragen. Ein Makler übernimmt Exposé, Besichtigungen und Verhandlung und stimmt sich mit dem Notar ab. Er ersetzt aber ebenfalls keine Rechtsberatung. Rechnen Sie den Unterschied in Prozent: Mit uns bleiben Ihnen 98,215 % des Kaufpreises. Gegenüber dem Privatverkauf müsste der Preis also rund 1,82 % höher liegen, um gleichzuziehen, bei üblichen 3,57 % rund 3,70 %. Hinweise zur Auswahl gibt der Ratgeber Makler in Lengdorf.

Was kostet der Verkauf bei neues // nest?

Bei uns zahlen Sie 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Damit sparen Sie 50 % der Provision. Das ist möglich, weil sich drei Maklerinnen die Fixkosten teilen, kein Prestigebüro finanziert werden muss und viele Abläufe digital organisiert sind. Einschätzung, Fotos, Exposé, Portale, Besichtigungen und Verhandlung gehören dazu, und wir stimmen uns mit dem Notar ab. Von 100 % des Kaufpreises bleiben Ihnen 98,215 % statt 96,43 %, und ein teurerer Anbieter müsste rund 1,85 % mehr erzielen, damit Sie gleichziehen. Auf ImmoScout24 lautet das Urteil unserer Kunden „Exzellent“. Einen Vergleich erklärt der Ratgeber Günstiger Makler in Lengdorf.

Ein Beispiel: Die vergessene Küche (erfunden)

Ein Paar verkauft ein Haus in Thann und einigt sich mit einer Familie. Mündlich sagen beide: „Die Küche bleibt, die Gartenhütte auch.“ Im Entwurf steht nichts davon. Beim Lesen fällt zudem auf, dass der Termin der Übergabe nicht zur Kündigungsfrist der neuen Wohnung passt und dass ein alter Feuchtefleck nirgends erwähnt ist. Das Paar schickt seine Fragen an den Notar. Küche und Hütte werden aufgenommen, die Übergabe um einen Monat verschoben und der Fleck im Vertrag genannt. Beim Termin läuft alles ruhig ab.

Das erfundene Beispiel behauptet nicht, dass damit jeder Streit vermieden wird. Es zeigt nur, warum sich der Blick in den Entwurf lohnt.

Welcher Makler erzielt in Lengdorf den besten Preis?

Das kann niemand im Voraus sagen. Fragen Sie nach erzielten Preisen, einer begründeten Spanne und einem Plan, und rechnen Sie den Netto-Erlös aus. Der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Lengdorf? führt Sie durch diese Fragen. Bei einem Erbfall hilft außerdem Geerbte Immobilie verkaufen in Lengdorf.

Häufige Fragen

Wer sucht den Notar aus?

Üblicherweise der Käufer, weil er die Kosten trägt. Sie können mitreden.

Wann bekomme ich mein Geld?

Meist einige Wochen nach dem Termin, wenn Vormerkung und Lastenfreistellung gesichert sind.

Muss ich für Mängel haften?

Oft wird die Haftung ausgeschlossen. Bekannte Mängel dürfen Sie aber nicht verschweigen. Ein Rechtsanwalt berät im Einzelfall.

Was passiert mit mündlichen Zusagen?

Sie sollten in den Vertrag. Was dort nicht steht, gilt oft nicht.

Wann muss ich ausziehen?

Das regelt der Vertrag. Üblich ist die Übergabe nach Zahlung, und eine Rückmietung ist möglich.

Wer zahlt Notar und Grunderwerbsteuer?

Üblicherweise der Käufer. Die Löschung Ihrer Grundschuld tragen in der Regel Sie.

Muss ich die Heizung tauschen?

Nein. Eine bestehende Heizung darf weiterlaufen und repariert werden.

Was kostet neues // nest?

1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %, also 50 % weniger Provision.

Fazit

Wer eine Immobilie in Lengdorf verkauft, sollte früh wissen, was im Kaufvertrag steht. Dann lassen sich Unterlagen, Verhandlung und Zeitplan gezielt vorbereiten. Lesen Sie den Entwurf gründlich, und schreiben Sie alle Absprachen hinein. Ellen Günthel bespricht das gern mit Ihnen, unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular. Einen ersten Überblick gibt die kostenlose Wertermittlung.