Immobilie verkaufen in Walpertskirchen: Das Exposé Schritt für Schritt

Sie können noch so gut verhandeln und noch so ordentliche Unterlagen haben. Wenn das Exposé niemanden anspricht, kommt es gar nicht erst dazu. Ein Interessent, der im Portal nach Häusern im Landkreis Erding sucht, sieht ein Bild, einen Titel und einen Preis. Dann entscheidet er, ob er weiterliest. Das Exposé ist deshalb nicht nur eine Pflichtaufgabe, sondern das wichtigste Werkzeug beim Verkauf. Es filtert die Falschen aus, zieht die Richtigen an und beantwortet viele Fragen, bevor sie gestellt werden. Das gilt für jedes Haus in Walpertskirchen, ob im Pfarrdorf nahe dem Bahnhalt oder in einer Einöde im Hügelland.

Dieser Ratgeber baut das Exposé deshalb Schritt für Schritt auf: Titel, Hauptbild, Bilder, Grundriss, Lage, Text, Zahlen und Pflichtangaben. Bei jedem Schritt stehen Beispiele für gute und schwache Formulierungen. Danach geht es darum, wie es weitergeht, von Anfragen und Besichtigung über Verhandlung und Notar bis zur Übergabe. Das hilft Ihnen, wenn Sie selbst verkaufen möchten, und ebenso, wenn Sie den Entwurf eines Maklers beurteilen. Für Rechts- und Steuerfragen sind Notar, Rechtsanwalt und Steuerberater zuständig.

Schritt 1: Der Titel

Der Titel muss in wenigen Worten sagen, was es ist und wo es liegt. Er entscheidet zusammen mit dem Bild, ob jemand klickt. Lassen Sie allgemeine Schwärmerei weg, und nennen Sie etwas, das diesen Interessenten betrifft: Ort, Art des Hauses und einen konkreten Vorteil.

Schwacher Titel	Besserer Titel
Traumhaus in idyllischer Lage	Familienhaus in Walpertskirchen, 6 Minuten zum Bahnhalt
Charmantes Anwesen sucht neue Besitzer	Hof mit Stadel und Obstwiese bei Walpertskirchen
Einmalige Gelegenheit!	Haus aus den 1980ern in Neufahrn, großer Garten, Heizung von 2016
Wohnen im Grünen	Einfamilienhaus im Hügelland, Erding in rund 15 Minuten

Die Angaben in dieser Tabelle sind frei gewählt und sollten für Ihr Haus geprüft werden. Vermeiden Sie Wörter wie „einmalig“ oder „Schnäppchen“. Sie wirken unseriös und werden im Suchergebnis überlesen.

Schritt 2: Das Hauptbild

Das erste Bild ist die Schaufensterscheibe. Zeigen Sie das Haus in seiner Wirkung, am besten von außen, bei gutem Licht und ohne schiefe Linien. Bei einem großen Grundstück kann auch ein Bild mit Garten passen. Stellen Sie Mülltonnen weg, schneiden Sie die Hecke und parken Sie das Auto woanders. Ein Foto bei Sonnenschein im Frühsommer wirkt ganz anders als eines an einem grauen Novembertag. Wenn Sie im Winter verkaufen, dürfen Sie Sommerbilder nutzen, sollten sie aber als solche kennzeichnen.

Schritt 3: Die weiteren Bilder

Danach kommen rund 15 bis 25 Bilder in einer sinnvollen Reihenfolge, zum Beispiel vom Eingang durch das Haus in den Garten. Räumen Sie vorher auf, öffnen Sie Vorhänge und schalten Sie Lampen an. Weitwinkel hilft bei kleinen Räumen, sollte aber nicht verzerren. Zeigen Sie auch Keller, Dachboden, Technik und Nebengebäude, denn dort sehen Käufer, wie es um das Haus steht. Vermeiden Sie Spiegelungen, persönliche Fotos und vollgestellte Flächen. Verschönern Sie nichts, was nicht da ist. Bilder sollten immer das tatsächliche Objekt zeigen.

Bei einem Haus im Hügelland können Bilder der Umgebung viel bewirken: der Blick vom Grundstück, der Weg ins Dorf oder die Kirche in der Nähe. Achten Sie darauf, dass keine fremden Personen oder Autokennzeichen zu erkennen sind. Ein Makler lässt die Bilder meist professionell machen. Wenn Sie selbst fotografieren, nehmen Sie sich einen hellen Tag und probieren Sie aus, was wirkt.

Schritt 4: Grundriss und Lageplan

Ein maßstäblicher Grundriss ist für viele Interessenten entscheidend. Er zeigt, ob ihr Leben in dieses Haus passt, und er spart Besichtigungen, die ohnehin zu nichts führen. Alte Handskizzen lassen sich neu zeichnen. Prüfen Sie, ob der Plan den heutigen Zustand zeigt. Wurde eine Wand versetzt, sollte das berücksichtigt werden. Ergänzen Sie, wenn möglich, einen Lageplan mit den Grenzen des Grundstücks, vor allem bei einem Anwesen. Die Flurkarte vom Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung ist eine gute Grundlage, doch fragen Sie, was Sie davon veröffentlichen dürfen.

Schritt 5: Die Lage

Dieser Teil wird oft mit Floskeln gefüllt. Machen Sie es besser. Beschreiben Sie, wie der Alltag aussieht, und messen Sie die Wege selbst. Walpertskirchen liegt im Erdinger Hügelland, rund acht Kilometer südöstlich von Erding, rund 15 Kilometer westlich von Dorfen und rund 20 Kilometer vom Flughafen. Einen Bahnhalt an der Strecke München–Simbach gibt es im Ort. Nennen Sie die Gehzeit dorthin, und verweisen Sie beim Takt auf den aktuellen Fahrplan. Schreiben Sie nicht „S-Bahn“, wenn es sich um einen anderen Zug handelt.

Geben Sie auch die Wege zu Kindergarten, Grundschule und Einkauf an, soweit sie aktuell sind, und sagen Sie, was mit dem Auto erledigt wird. In einem Weiler oder einer Einöde sollte klar sein, dass fast alles mit dem Auto geht. Wer danach sucht, stört sich daran nicht. Zu geplanten Vorhaben wie der sogenannten Walpertskirchener Spange gilt: Behaupten Sie nichts, was Sie nicht belegen können, und nennen Sie auch nichts als sicher. Verweisen Sie auf die zuständigen Stellen.

Schwache Angabe	Bessere Angabe
Verkehrsgünstig gelegen	6 Minuten zu Fuß zum Bahnhalt, Takt laut aktuellem Fahrplan
Ruhige Lage	Sackgasse, tagsüber wenig Verkehr, Bahn in rund 300 Metern hörbar
Alles in der Nähe	Bäcker im Ort, größerer Einkauf in Erding mit dem Auto
Bald direkt am Flughafen	Flughafen rund 20 km, Fahrzeit im Berufsverkehr selbst prüfen

Schritt 6: Der Text

Ein guter Text führt durch das Haus und beantwortet die häufigsten Fragen. Beginnen Sie mit zwei oder drei Sätzen, für wen das Haus passt. Beschreiben Sie dann den Grundriss, den Zustand und das Grundstück. Sagen Sie, was erneuert wurde und was noch ansteht. Das wirkt glaubwürdig und erspart Enttäuschungen. Vermeiden Sie leere Wörter wie „gepflegt“ oder „hochwertig“, wenn Sie nichts dazu sagen. Besser ist: „Dach 2014 neu gedeckt, Fenster im Erdgeschoss 2008, Bad von 1994 im Ursprungszustand.“

Eine gute Länge liegt meist bei einer halben bis einer Seite. Lesen Sie den Text einmal laut, oder lassen Sie ihn jemanden lesen, der das Haus nicht kennt. Versteht diese Person, wie es dort ist? Ist etwas missverständlich? Sagt der Text etwas, das Sie nicht belegen können? Wohnfläche und Grundstück sollten mit ihrer Quelle stimmen, denn falsche Angaben können später Folgen haben. Bekannte Mängel sollten Sie offenlegen. Was im Einzelnen gilt, sagen Notar oder Rechtsanwalt.

Schritt 7: Zahlen und Pflichtangaben

Dazu gehören Kaufpreis, Wohnfläche, Grundstücksgröße, Baujahr, Zimmerzahl, Stellplätze, Heizung und die laufenden Kosten, soweit Sie sie nennen möchten. Die Pflichtangaben zum Energieausweis müssen in die Anzeige: Art des Ausweises, Kennwert, Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse, soweit vorhanden. Der Ausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen. Bei einer Provision sollten Sie angeben, wer was trägt. Eine ehrliche Angabe zur Verfügbarkeit hilft ebenfalls: „Übergabe nach Absprache, frühestens ab …“.

Zur Heizung können Sie sachlich bleiben. Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz, und bestehende Heizungen dürfen weiterlaufen und repariert werden. Beschreiben Sie die Anlage mit Jahr und letzter Wartung. Eine Übersicht der nötigen Papiere bietet der Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Walpertskirchen.

Welche Sätze sollten Sie streichen?

Manche Sätze stehen fast in jedem Exposé und sagen trotzdem wenig. „Hier werden Wohnträume wahr“ beschreibt nichts. „Lassen Sie Ihrer Fantasie freien Lauf“ heißt für viele Leser: Hier gibt es viel zu tun. „Für Handwerker geeignet“ ist oft eine freundliche Umschreibung für einen Sanierungsfall, und das darf ruhig so gesagt werden. „Sonnig“ sagt nichts darüber, wohin der Garten zeigt. Besser ist: „Garten nach Südwesten.“ „Ruhig gelegen“ kann stimmen, sollte aber zu dem passen, was man vor Ort hört.

Auch Ausrufezeichen, Großbuchstaben und Wörter wie „einmalig“ oder „Rarität“ schaden meist mehr, als sie nutzen. Sie wecken bei geübten Lesern eher Misstrauen. Schreiben Sie so, wie Sie einem Bekannten am Telefon das Haus beschreiben würden. Das wirkt fast immer besser als Werbesprache. Und prüfen Sie jeden Satz mit einer einfachen Frage: Wüsste ich danach mehr über das Haus? Wenn nicht, kann er weg.

Gehört der Preis ins Exposé?

Ja, in aller Regel. Ein „Preis auf Anfrage“ schreckt viele ab und führt dazu, dass Suchfilter das Inserat gar nicht erst zeigen. Wer sich bei der Preisfindung unsicher ist, sollte lieber die Einschätzung verbessern, statt die Zahl zu verstecken. Nennen Sie außerdem, ob eine Provision anfällt und wer sie trägt. Sagen Sie, ob der Preis Inventar oder eine Küche enthält. Besprechen Sie außerdem die Preisstufe. Interessenten stellen Filter oft auf runde Beträge ein, und ein Haus knapp darüber sieht ein Teil von ihnen nicht. Das heißt nicht, dass Sie unbedingt darunter gehen müssen. Es sollte aber eine bewusste Entscheidung sein.

Der Preis im Exposé muss außerdem zu Ihrer Spanne passen. Wie weit Sie darüber starten, hängt vom Haus und von Ihrem Zeitplan ab. Ein großer Abstand zum Vergleich kostet oft mehr, als er bringt. Lassen Sie sich das erklären, und notieren Sie vorab, welche Untergrenze für Sie gilt.

Worauf sollte ich vor der Veröffentlichung noch achten?

Lesen Sie das fertige Exposé noch einmal ganz in Ruhe durch, und lassen Sie es jemanden gegenlesen. Stimmen Adresse und Ortsname? Soll die genaue Adresse überhaupt im Portal stehen, oder reicht zunächst der Ort? Gerade wenn das Haus leer steht oder ältere Menschen dort leben, ist Zurückhaltung sinnvoll. Zeigen die Fotos Dinge, die niemanden etwas angehen, etwa Kinderzimmer mit Namen, Wertsachen oder die Alarmanlage? Haben Sie die Nachbarn informiert? Sind Energieausweis und Unterlagen bereit, wenn morgen jemand anruft? Wer antwortet in den ersten Tagen auf Anfragen? Das sollte alles geklärt sein, bevor das Inserat online geht, denn gerade die ersten Tage zählen am meisten.

Die sieben Schritte im Überblick

Schritt	Worauf es ankommt	Häufiger Fehler
Titel	Ort, Art, konkreter Vorteil	Schwärmerei ohne Inhalt
Hauptbild	Wirkung, Licht, Ordnung	Dunkles Foto von innen
Weitere Bilder	Rundgang, auch Technik und Garten	Nur schönste Ecken
Grundriss	Maßstäblich, aktuell	Fehlt oder alte Handskizze
Lage	Gemessene Wege, ehrlicher Alltag	„Verkehrsgünstig“, „zentral“
Text	Zustand mit Jahreszahlen	Floskeln ohne Belege
Zahlen	Stimmig, mit Quelle, Pflichtangaben	Geschätzte Wohnfläche

Wie geht es nach dem Exposé weiter?

Ein gutes Exposé bringt die richtigen Anfragen. Beantworten Sie sie rasch, denn in den ersten Tagen wird ein Inserat am stärksten beachtet. Klären Sie am Telefon, ob Lage, Größe und Budget passen. Bündeln Sie Besichtigungen auf einen Tag, und lassen Sie Interessenten in Ruhe durch das Haus gehen. Halten Sie Energieausweis, Grundriss und Modernisierungsliste bereit. Fragen Sie nach einem Finanzierungsnachweis, bevor Sie sich festlegen.

Nach vier bis sechs Wochen sehen Sie sich die Zahlen an. Wenige Aufrufe deuten auf Hauptbild, Titel, Preisstufe oder Suchbereich hin. Viele Aufrufe und wenige Anfragen sprechen für Lücken im Text oder einen zu hohen Preis. Viele Besichtigungen ohne Angebot verweisen auf Zustand, Kosten oder Lärm. Ändern Sie zuerst das, was sich am leichtesten ändern lässt. Das Exposé ist kein fertiges Werk. Wenn eine Frage immer wieder kommt, gehört die Antwort hinein.

Angebote sollten schriftlich mit Name, Preis, Finanzierungsnachweis und Terminwunsch eingehen. Ein etwas niedrigeres Angebot mit bestätigter Finanzierung kann besser sein als ein höheres ohne Beleg. Für private Käufer soll der Notar den Entwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Termin bereitstellen. Prüfen Sie dann, ob Exposé und Vertrag zusammenpassen. Der Kaufpreis wird meist einige Wochen nach dem Termin fällig, und die Übergabe folgt in der Regel nach Zahlung. Halten Sie Zählerstände, Schlüssel und vereinbarte Gegenstände in einem Protokoll fest. Bei einem selbst genutzten Haus fällt meist keine Einkommensteuer an. Bei Vermietung und kurzer Haltedauer sollte ein Steuerberater das prüfen. Wie Sie den Preis einordnen, erklärt der Ratgeber Immobilienbewertung in Walpertskirchen.

Selbst schreiben oder Makler?

Ein Exposé können Sie selbst schreiben, wenn Sie Zeit und Sorgfalt mitbringen. Fotos und Grundriss lassen sich auch einzeln beauftragen. Ein Makler übernimmt das und dazu Anfragen, Besichtigungen und Verhandlung. Rechnen Sie den Unterschied in Prozent: Mit uns bleiben Ihnen 98,215 % des Kaufpreises. Gegenüber dem Privatverkauf müsste der Preis also rund 1,82 % höher liegen, um gleichzuziehen, bei üblichen 3,57 % rund 3,70 %. Bitten Sie jeden Makler um ein Beispiel, bevor Sie ihn beauftragen, und vergleichen Sie es mit den sieben Schritten. Hinweise zur Auswahl gibt der Ratgeber Makler in Walpertskirchen.

Was kostet der Verkauf bei neues // nest?

Bei uns zahlen Sie 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Damit sparen Sie 50 % der Provision. Das ist möglich, weil sich drei Maklerinnen die Fixkosten teilen, kein Prestigebüro finanziert werden muss und viele Abläufe digital organisiert sind. Einschätzung, Fotos, Exposé, Portale, Besichtigungen und Verhandlung gehören dazu. Von 100 % des Kaufpreises bleiben Ihnen 98,215 % statt 96,43 %, und ein teurerer Anbieter müsste rund 1,85 % mehr erzielen, damit Sie gleichziehen. Auf ImmoScout24 lautet das Urteil unserer Kunden „Exzellent“. Einen Vergleich erklärt der Ratgeber Günstiger Makler in Walpertskirchen.

Ein Beispiel: Der neue Titel (erfunden)

Ein Paar stellt sein Haus in Kolbing selbst ins Portal: „Schönes Haus im Grünen“. Dazu kommen acht dunkle Fotos. Nach drei Wochen gibt es zwei Anfragen, beide von Menschen, die den Weg zur Bahn unterschätzt haben. Eine Maklerin schreibt alles neu. Der Titel nennt den Ort, den großen Garten und die Fahrzeit nach Erding. Die Bilder entstehen an einem hellen Tag, und ein Grundriss kommt hinzu. Im Text steht, dass man den Bahnhalt mit dem Auto oder dem Rad erreicht. Es melden sich andere Menschen, und die erste Besichtigung läuft ganz anders.

Das erfundene Beispiel verspricht keinen bestimmten Verlauf. Es zeigt nur, wie viel ein Exposé verändern kann.

Welcher Makler erzielt in Walpertskirchen den besten Preis?

Das kann niemand im Voraus sagen. Fragen Sie nach erzielten Preisen, einer begründeten Spanne und einem Plan, und rechnen Sie den Netto-Erlös aus. Der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Walpertskirchen? führt Sie durch diese Fragen. Bei einem Erbfall hilft außerdem Geerbte Immobilie verkaufen in Walpertskirchen.

Häufige Fragen

Was gehört in ein Exposé?

Titel, Bilder, Grundriss, Lage, Text, Zahlen und die Pflichtangaben zum Energieausweis.

Wie viele Bilder sollte ich zeigen?

Meist 15 bis 25 in sinnvoller Reihenfolge. Das Hauptbild ist besonders wichtig.

Darf ich Sommerbilder im Winter nutzen?

Ja, wenn sie das tatsächliche Haus zeigen und als solche gekennzeichnet sind.

Wie beschreibe ich die Lage?

Mit gemessenen Wegen und ehrlichen Angaben zum Alltag, statt mit Floskeln.

Soll ich Mängel im Exposé nennen?

Ja, bekannte Mängel sollten offen benannt werden. Das schafft Vertrauen und schützt Sie.

Was schreibe ich über geplante Vorhaben?

Nur, was belegt ist, und mit Verweis auf die zuständigen Stellen.

Muss ich die Heizung tauschen?

Nein. Eine bestehende Heizung darf weiterlaufen und repariert werden.

Was kostet neues // nest?

1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %, also 50 % weniger Provision.

Fazit

Wer eine Immobilie in Walpertskirchen verkaufen möchte, sollte dem Exposé die nötige Sorgfalt geben. Ein klarer Titel, gute Bilder, ein Grundriss und ehrliche Lageangaben bringen die richtigen Interessenten. Danach zählen Plan und Zahlen. Ellen Günthel bespricht das gern mit Ihnen, unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular. Einen ersten Überblick gibt die kostenlose Wertermittlung.