Günstiger Makler in Walpertskirchen: Sieben Fehler, die teurer sind als jede Provision
Wer einen günstigen Makler sucht, denkt zuerst an den Prozentsatz. Das ist vernünftig, denn die Provision ist ein großer Posten, und ein Unterschied von knapp 1,8 Prozentpunkten macht sich bemerkbar. Es gibt aber Fehler, die deutlich mehr kosten können, unabhängig davon, wer sie macht. Ein Start mit einem falschen Preis, eine ungeprüfte Finanzierung oder ein Anbau, der erst kurz vor dem Notar auffällt: Solche Dinge können den Erlös stärker drücken als jede Provision. Wirklich günstig ist also ein Makler, dessen Satz niedrig ist und der zugleich diese Fehler vermeidet.
Dieser Ratgeber zeigt sieben solcher Fehler bei einem Hausverkauf in Walpertskirchen. Bei jedem sehen Sie, was er kosten kann und wie Sie prüfen, ob ein Anbieter ihn vermeidet, egal wie hoch sein Satz ist. Beträge nennen wir nicht, nur Prozentwerte. Danach folgen die Rechnung, die Vertragsfragen und die Begründung, warum neues // nest niedriger liegt. Wir sind selbst ein günstigerer Anbieter und daher nicht neutral. Prüfen Sie uns deshalb genauso.
Das Wichtigste in Kürze
- Ein falscher Start oder eine geplatzte Finanzierung kann mehr kosten als der Unterschied im Satz.
- Fragen Sie jeden Anbieter, wie er die sieben Fehler vermeidet.
- Ein niedriger Satz ist nur dann gut, wenn die Arbeit trotzdem sorgfältig bleibt.
- Vergleichen Sie Bruttosatz, Mindestprovision, Laufzeit und Leistungsliste.
- Bei neues // nest zahlen Sie 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %.
- Ein teurerer Anbieter müsste rund 1,85 % mehr erzielen, damit Sie gleich dastehen.
Fehler 1: Der falsche Startpreis
Was geschieht: Das Haus geht zu teuer online, weil ein Makler mit einer hohen Zahl den Auftrag gewonnen hat. In den ersten Tagen, in denen ein Inserat am stärksten beachtet wird, kommen kaum Anfragen. Nach einigen Wochen wird gesenkt. Interessenten fragen sich, was mit dem Haus nicht stimmt, und verhandeln härter.
Was es kosten kann: Ein Abschluss, der einige Prozent unter dem liegt, was mit einem realistischen Start möglich gewesen wäre. Das kann mehr sein als der ganze Unterschied zwischen 1,785 % und 3,57 %. Dazu kommen Monate mit laufenden Kosten.
Wie Sie prüfen: Fragen Sie nach einer Spanne, abgeschlossenen Verkäufen und den Schwächen Ihres Hauses. Ein auffällig hoher Wert ohne Begründung ist ein Warnzeichen, auch bei einem günstigen Satz. Mehr dazu erklärt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Walpertskirchen?.
Fehler 2: Ungeklärte Unterlagen
Was geschieht: Ein Käufer ist gefunden, und dann fragt die Bank nach dem Anbau. Der ist nicht genehmigt, oder die Wohnfläche stimmt nicht, oder im Grundbuch steht noch ein altes Recht. Alles verzögert sich, und der Käufer möchte den Preis drücken oder springt ab.
Was es kosten kann: Einen Abschlag, einen geplatzten Verkauf, einen Neustart mit schlechterem Eindruck.
Wie Sie prüfen: Fragen Sie, was der Makler vor dem Inserat klären möchte. Wer beschafft Grundbuchauszug, Flurkarte und Bauakte? Wer prüft die Wohnfläche? Bei einem Haus in einem Weiler oder einer Einöde: Wer klärt Zufahrt, Wasser, Abwasser und Flurstücke? Wer sagt, das Inserat könne sofort online gehen, hat sich die Arbeit vielleicht zu leicht gemacht. Die nötigen Papiere nennt der Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Walpertskirchen.
Fehler 3: Ein schwaches Exposé
Was geschieht: Dunkle Bilder, kein Grundriss und ein Text voller Floskeln. Passende Interessenten klicken weiter. Die anderen kommen zur Besichtigung und merken dort, dass der Weg zum Bahnhalt doch weiter ist als gedacht.
Was es kosten kann: Weniger Anfragen und mehr Fehlbesichtigungen. Weniger ernsthafte Interessenten bedeuten weniger Spielraum in der Verhandlung.
Wie Sie prüfen: Lassen Sie sich zwei aktuelle Exposés zeigen. Nennen sie den genauen Ort und gemessene Wege? Gibt es einen Grundriss? Beschreibt der Text den Zustand mit Jahreszahlen? Wer fotografiert? Ein günstiger Anbieter darf am Büro sparen, aber nicht hier.
Fehler 4: Falsche Aussagen zur Lage
Was geschieht: Im Exposé steht „S-Bahn-Anschluss“, obwohl es sich um einen anderen Zug handelt. Oder es heißt: „Bald direkt am Flughafen“, weil ein Bahnprojekt geplant ist, das den Namen der Gemeinde trägt. Interessenten kommen mit falschen Erwartungen und sagen ab, oder sie entdecken das erst später.
Was es kosten kann: Vertrauen, Zeit und im schlimmsten Fall Ärger nach dem Verkauf. Aussagen im Exposé können eine rechtliche Rolle spielen. Das sollte ein Rechtsanwalt im Zweifel einordnen.
Wie Sie prüfen: Fragen Sie, wie der Makler Bahn und geplante Vorhaben darstellt. Eine gute Antwort lautet: gemessener Weg, Hinweis auf den aktuellen Fahrplan, und zu Planungen nur belegte Aussagen mit Verweis auf die zuständigen Stellen. Das erklärt der Ratgeber Makler in Walpertskirchen genauer.
Fehler 5: Keine Prüfung der Finanzierung
Was geschieht: Ein Interessent bietet einen guten Preis, und alle freuen sich. Andere werden abgesagt. Drei Wochen später sagt seine Bank Nein, oder es stellt sich heraus, dass er noch sein eigenes Haus verkaufen muss.
Was es kosten kann: Wochen oder Monate, und die anderen Interessenten sind weg. Das Inserat wirkt danach alt, und beim zweiten Anlauf wird oft härter verhandelt.
Wie Sie prüfen: Fragen Sie, wann und wie der Makler die Finanzierung prüft. Bitten Sie um einen Nachweis der Bank, bevor Sie sich festlegen. Lassen Sie sich Angebote schriftlich mit Namen, Preis, Finanzierung, Terminwunsch und Bedingungen zeigen.
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Fehler 6: Schwache Verhandlung
Was geschieht: Ein Käufer möchte wegen des Dachs einen Abschlag. Der Makler gibt schnell nach, weil er den Abschluss sichern möchte. Oder er bleibt so hart, dass der Käufer abspringt.
Was es kosten kann: Oft einige Prozent des Kaufpreises, und ein kleiner Abschlag kostet Sie sehr viel mehr als den Makler. Von einem Nachlass spürt er nur den Anteil seiner Provision, Sie dagegen den ganzen Rest. Das gilt für alle Anbieter.
Wie Sie prüfen: Fragen Sie, wie der Makler in solchen Fällen vorgeht, und lassen Sie sich ein Beispiel erzählen. Legen Sie Ihre Untergrenze vorher fest. Bitten Sie darum, jedes Angebot zu sehen. Und sagen Sie klar, dass Sie entscheiden.
Fehler 7: Ein schlechter Vertrag
Was geschieht: Eine lange Laufzeit, die sich automatisch verlängert, eine Mindestprovision, die den Satz aushebelt, ein Aufwendungsersatz bei Abbruch. Wenn es dann nicht läuft, sitzen Sie fest, oder Sie zahlen, ohne dass etwas verkauft wurde.
Was es kosten kann: Zeit, Geld und die Möglichkeit, den Anbieter zu wechseln.
Wie Sie prüfen: Lesen Sie den Entwurf in Ruhe. Steht der Satz brutto dort? Wie lange läuft der Vertrag, und wie kommen Sie heraus? Was gilt bei einem eigenen Interessenten aus dem Ort? Für einen Vertrag über Wohnung oder Einfamilienhaus reicht die Textform, und bei einem Abschluss an der Haustür oder per Fernkommunikation gilt oft ein 14-tägiges Widerrufsrecht. Wird die Provision geteilt, trägt ein Verbraucher als Käufer höchstens die Hälfte. Bei einer Doppeltätigkeit zahlen beide gleich viel. Im Zweifel helfen ein Rechtsanwalt oder die Verbraucherzentrale.
Die sieben Fehler im Überblick
| Fehler | Mögliche Folge | Prüffrage |
|---|---|---|
| Falscher Startpreis | Lange Vermarktung, niedrigerer Abschluss | Welche Verkäufe stützen die Spanne? |
| Ungeklärte Unterlagen | Abschlag, geplatzter Verkauf | Was klären Sie vor dem Start? |
| Schwaches Exposé | Weniger passende Anfragen | Darf ich zwei aktuelle Beispiele sehen? |
| Falsche Lageangaben | Enttäuschung, Ärger | Wie beschreiben Sie Bahn und Planung? |
| Ungeprüfte Finanzierung | Monate verloren | Wann prüfen Sie den Nachweis? |
| Schwache Verhandlung | Einige Prozent weniger | Wie gehen Sie mit Abzügen um? |
| Schlechter Vertrag | Bindung, Zusatzkosten | Welche Laufzeit, welche Kosten? |
Bei neues // nest zahlen Sie als Verkäufer 1,785 % inkl. MwSt. statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Bewertung, Exposé, Besichtigungen, Verhandlung und Notartermin sind vollständig enthalten.
Wo darf man wirklich sparen?
Sparen ist nichts Falsches. Es gibt Posten, die für Ihren Verkauf kaum eine Rolle spielen. Ein schickes Büro an der Hauptstraße bringt Ihrem Haus wenig, wenn die Interessenten ohnehin im Portal suchen. Eine Hochglanzbroschüre beeindruckt vielleicht Sie, aber kaum jemanden, der gerade Fahrzeiten vergleicht. Auch aufwendige Drohnenbilder sind bei einem Reihenhaus selten nötig. Bei einem großen Anwesen im Hügelland können sie dagegen helfen. Digitale Abläufe, zum Beispiel eine Unterlagenablage oder Online-Termine, sparen ebenfalls Kosten, ohne dass Ihnen etwas fehlt.
Vorsicht ist dagegen dort geboten, wo Arbeit durch nichts zu ersetzen ist: bei der Besichtigung vor Ort, der Vorbereitung offener Fragen, der Vorprüfung von Interessenten, der Finanzierungsprüfung und der Verhandlung. Wer hier spart, nimmt einen der sieben Fehler bewusst in Kauf. Fragen Sie deshalb bei jedem niedrigen Angebot: Woran genau wird gespart? Eine ehrliche Antwort lautet zum Beispiel: „Wir teilen uns die Fixkosten und arbeiten digital.“ Eine weniger gute: „Besichtigungen machen Sie selbst, das geht schon.“
Wie teste ich einen Anbieter vor dem Auftrag?
Sie können schon vor der Unterschrift viel erfahren. Rufen Sie an einem Dienstagnachmittag an, und achten Sie darauf, wie schnell und wie freundlich sich jemand zurückmeldet. Genau so werden später Ihre Interessenten behandelt. Schicken Sie eine Frage per E-Mail, zum Beispiel zur Mindestprovision, und lesen Sie, ob die Antwort klar ist. Bitten Sie um zwei aktuelle Exposés und einen Musterbericht. Fragen Sie, ob Sie mit jemandem sprechen dürfen, der kürzlich verkauft hat, soweit diese Person einverstanden ist.
Beobachten Sie auch den ersten Termin. Wer kommt, und wie gut ist diese Person vorbereitet? Geht sie ums Haus und in den Keller? Fragt sie nach Modernisierungen? Hat sie den Weg zum Bahnhalt selbst gemessen, oder muss sie nachsehen? Sagt sie auch einmal „Das weiß ich nicht“? All das kostet Sie nur etwas Aufmerksamkeit, und es sagt mehr als jede Bewertung im Netz. Vergleichen Sie danach zwei oder drei Anbieter, und schreiben Sie auf, was Ihnen aufgefallen ist.
Was passiert, wenn es trotzdem nicht läuft?
Auch mit guter Vorbereitung läuft nicht jeder Verkauf nach Plan. Vereinbaren Sie deshalb vorher, was dann geschieht. Nach vier bis sechs Wochen sollte es ein Gespräch geben, in dem Aufrufe, Anfragen, Besichtigungen und Absagegründe auf dem Tisch liegen. Daraus folgt eine Entscheidung: Text ändern, Suchbereich anpassen, Bilder erneuern oder den Preis besprechen. Ist nach einigen Monaten keine Besserung in Sicht, sollten Sie aus dem Vertrag herauskommen können. Prüfen Sie außerdem, was bei einem Wechsel gilt, etwa eine Regel für Interessenten, die der frühere Makler gebracht hat.
Fragen Sie auch, was mit Fotos und Exposé geschieht, wenn Sie wechseln. Darf ein neuer Anbieter sie nutzen? Oft ist es sinnvoll, ohnehin neu zu beginnen. Ein Haus, das lange online war, wirkt nach einer Pause und mit neuen Bildern oft frischer. Bei einem Fehlstart lohnt es sich zudem, offen darüber zu sprechen, woran es lag. Wer sich dann nur auf den Markt herausredet, hat vielleicht nicht genau hingesehen. Eine ehrliche Auswertung nennt konkrete Gründe und schlägt vor, was als Nächstes geschehen sollte, auch wenn das für alle Beteiligten unbequem sein kann und es niemand gern hören möchte.
Warum hilft ein teurer Satz nicht automatisch?
Alle sieben Fehler können bei jedem Anbieter passieren. Ein hoher Satz schützt nicht davor, und ein niedriger bedeutet nicht, dass sie unvermeidbar sind. Manche günstigen Modelle lassen allerdings wichtige Leistungen weg. Dann bleiben Vorprüfung, Besichtigungen und Verhandlung bei Ihnen, und das kann gut gehen, wenn Sie Erfahrung und Zeit haben. Wichtig ist deshalb, jedes Angebot anhand dieser Punkte zu prüfen. Wer alle sieben sauber beantwortet und dabei niedrig liegt, ist wirklich günstig.
Im Video: Warum wir so günstige Konditionen anbieten können
Eine niedrige Provision wirft verständlicherweise Fragen auf. Im Video sprechen unsere drei Maklerinnen offen darüber, wo wir sparen und wo ganz bewusst nicht.
- Geringere Fixkosten durch eine optimierte Kostenstruktur
- Verzicht auf teure Büros in Prestigelagen
- Effiziente Kostenteilung durch drei Maklerinnen
Was bedeutet der Unterschied in Prozent?
Bei 3,57 % bleiben Ihnen 96,43 % vom Kaufpreis, bei 1,785 % sind es 98,215 %, also ca. 1,8 % mehr.
| Vergleich | Nötiger Mehrpreis, um gleichzuziehen |
|---|---|
| 3,57 % gegenüber 1,785 % | rund 1,85 % |
| 1,785 % gegenüber Privatverkauf | rund 1,82 % |
| 3,57 % gegenüber Privatverkauf | rund 3,70 % |
Ein Privatverkauf spart die Provision, doch alle sieben Fehler liegen dann in Ihrer Hand. Ein vermiedener Fehler kann mehr bringen als ein gesparter Prozentpunkt. Umgekehrt ist es kein gutes Argument, dass jemand teuer ist, wenn er nicht zeigen kann, welche Fehler er verhindert. Den Aufwand beim Eigenverkauf beschreibt der Ratgeber Immobilie verkaufen in Walpertskirchen.
Warum ist neues // nest günstiger?
Bei uns zahlen Sie 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Damit sparen Sie 50 % der Provision. Der Unterschied kommt aus unserer Struktur: Drei Maklerinnen teilen sich die Fixkosten, es muss kein Prestigebüro finanziert werden, und viele Abläufe sind digital organisiert. Einschätzung, Fotos, Exposé, Portale, Besichtigungen und Verhandlung gehören dazu. Auf ImmoScout24 lautet das Urteil unserer Kunden „Exzellent“. Stellen Sie uns gern die sieben Prüffragen. Sie bekommen eine klare Antwort, auch wenn einmal etwas nicht zu unserer Leistung zählt.
Darf ich über die Provision verhandeln?
Ja. Die Höhe ist grundsätzlich frei vereinbar. Bleiben Fotos, Grundriss und Besichtigungen gleich, ist ein Nachlass ein echter Gewinn. Wird die Leistung im Gegenzug kleiner, sollten Sie neu rechnen, und vor allem prüfen, ob einer der sieben Fehler dadurch wahrscheinlicher wird. Halten Sie das Ergebnis schriftlich fest. Wenn der Makler für beide Seiten arbeitet, kommt ein Rabatt beiden Seiten zugute.
Ein Beispiel: Die teure Ersparnis (erfunden)
Ein Eigentümer in Neufahrn wählt ein sehr günstiges Modell und spart viel Provision. Die Fotos macht er selbst, und auf die Frage nach dem Bahnhalt schreibt er „S-Bahn im Ort“. Ein Paar kommt, bietet schnell, und er sagt anderen Interessenten ab. Drei Wochen später platzt die Finanzierung. Das Inserat ist nun lange online, und beim nächsten Interessenten geht es um einen Abschlag. Am Ende fehlen ihm einige Prozent und einige Monate. Mit einer Nachfrage nach dem Finanzierungsnachweis wäre vielleicht alles anders gekommen.
Das erfundene Beispiel behauptet nicht, dass günstige Modelle schlecht sind. Ein teurerer Makler hätte denselben Fehler machen können. Es zeigt nur, wo das Geld wirklich verloren geht.
Welcher Makler erzielt in Walpertskirchen den besten Preis?
Nicht unbedingt der teuerste oder der billigste, sondern derjenige, dessen Vorgehen nachvollziehbar ist. Fragen Sie nach erzielten Preisen und einem Plan, und rechnen Sie den Netto-Erlös aus. Der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Walpertskirchen? führt Sie durch diese Fragen. Zur Einordnung Ihres Hauses hilft Immobilienbewertung in Walpertskirchen.
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Häufige Fragen
Ist ein günstiger Makler riskanter?
Nicht automatisch. Prüfen Sie, ob er die sieben Fehler vermeidet und was bei seiner Leistung entfällt.
Was kostet am meisten beim Verkauf?
Oft ein falscher Startpreis, ungeklärte Unterlagen oder eine geplatzte Finanzierung.
Wie viel müsste ein teurerer Makler mehr erzielen?
Rund 1,85 % gegenüber neues // nest, damit Sie am Ende gleich dastehen.
Wie vergleiche ich Angebote?
Vergleichen Sie Bruttosatz, Mindestprovision, Laufzeit, Leistungen und die Antworten auf die sieben Prüffragen.
Muss ein Makler die Finanzierung prüfen?
Er sollte einen Nachweis einholen, bevor Sie sich festlegen. Lassen Sie sich das zeigen.
Darf ich über die Provision verhandeln?
Ja. Achten Sie darauf, dass die Leistung gleich bleibt, und halten Sie alles schriftlich fest.
Wie hoch ist die Provision bei neues // nest?
1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Das entspricht 50 % weniger Provision.
Zahlt der Käufer die Hälfte?
Bei Einfamilienhäusern und Wohnungen trägt ein Verbraucher höchstens die Hälfte, wenn das vereinbart ist.
Fazit
Ein günstiger Makler in Walpertskirchen ist einer, der wenig kostet und zugleich die teuren Fehler vermeidet. Prüfen Sie die sieben Punkte bei jedem Anbieter, vergleichen Sie den Vertrag und rechnen Sie den Netto-Erlös. Unser Angebot erklärt Ihnen Ellen Günthel gern, unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular. Einen ersten Überblick gibt die kostenlose Wertermittlung.
