Makler in Lengdorf: Drei Häuser, drei ganz verschiedene Aufgaben
Lengdorf zählt 56 Gemeindeteile. Das ist auch für den Landkreis Erding viel. Neben dem Hauptort im Tal der Isen gehören Thann mit dem Bahnhof Thann-Matzbach dazu, Matzbach, Kopfsburg, Furtarn, Göttenbach und viele kleine Orte mit Namen, die außerhalb kaum jemand kennt, etwa Hauzenöd, Hundsöd oder Schachtenseeon. Ein Haus in dieser Gemeinde kann also sehr unterschiedliche Käufer ansprechen. Wer hier verkauft, sollte deshalb vor allem eines prüfen: Hat der Makler verstanden, welche Aufgabe gerade mein Haus stellt?
Dieser Ratgeber beschreibt drei erfundene, aber typische Häuser: ein Einfamilienhaus im Hauptort, ein Haus in Thann nahe der Bahn und ein Anwesen in einer Einöde. Bei jedem zeigt sich, was ein Makler anders machen muss und woran Sie gute Arbeit erkennen. Dazu kommen die Veränderung durch die A 94, die Vertragsfragen und die Kosten bei neues // nest. Ihre Ansprechpartnerin ist Ellen Günthel.
Das Wichtigste in Kürze
- Mit 56 Gemeindeteilen braucht fast jedes Haus in Lengdorf eine eigene Beschreibung.
- Seit Oktober 2019 ist die Gemeinde über die A 94 angebunden. Das erweitert den Kreis möglicher Pendler.
- Der Bahnhof Thann-Matzbach wird unregelmäßig bedient. Prüfen Sie den aktuellen Fahrplan, bevor Sie damit werben.
- Ein guter Makler stellt Fragen zu Zufahrt, Wasser, Abwasser und Rechten, bevor er eine Zahl nennt.
- Lassen Sie sich Plan, Vergleiche und Vertrag schriftlich geben.
- Bei neues // nest zahlen Sie 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %.
Was hat sich durch die A 94 verändert?
Am 1. Oktober 2019 wurde der Abschnitt der A 94 eröffnet, der im Süden durch die Gemeinde führt. Seitdem gibt es die Anschlussstelle Lengdorf. Laut gängiger Beschreibung sind es über die Autobahn rund 41 Kilometer nach München, rund 14 Kilometer nach Erding, rund 9 Kilometer nach Dorfen und rund 28 Kilometer zum Flughafen. Für manche Interessenten ist die Gemeinde dadurch überhaupt erst in den Blick gerückt. Wer früher auf den Landstraßen unterwegs war, rechnet heute anders.
Für Ihren Verkauf heißt das: Fragen Sie den Makler, ob er seine Vermarktung darauf einstellt. Kommen Pendler aus Richtung München überhaupt infrage? Erreicht das Inserat Menschen, die in Dorfen oder Erding suchen? Und was bedeutet die Autobahn für Ihr konkretes Grundstück, im Guten wie im Schlechten? Wer nah an der Trasse wohnt, wird nach dem Lärm gefragt. Eine pauschale Aussage hilft dabei nicht. Sinnvoller ist eine ehrliche Beschreibung und die Einladung, zu einer anderen Tageszeit noch einmal zu kommen.
Haus 1: Das Einfamilienhaus im Hauptort
Das Haus steht in Lengdorf selbst. Baujahr 1985, gepflegt, kein großes Grundstück. Hier sind die Wege kurz: Pfarrkirche St. Petrus, Schule und Kindertageseinrichtungen, soweit Sie den aktuellen Stand erfragen. Nach Dorfen und Erding geht es mit dem Auto oder mit der MVV-Buslinie 567, deren aktuelle Fahrzeiten ein Interessent selbst prüfen sollte.
Die Aufgabe des Maklers: Dieses Haus lässt sich vergleichsweise gut einordnen, auch wenn es im Ort nicht viele direkte Vergleiche gibt. Es braucht einen realistischen Preis, gute Bilder, eine klare Beschreibung der Wege und Antworten zu Heizung und Modernisierungen. Die wahrscheinlichsten Käufer sind Familien aus dem Landkreis und Pendler. Woran Sie gute Arbeit erkennen: Der Makler zeigt zwei oder drei Vergleiche und erklärt die Unterschiede. Er sagt, wie weit die Schule ist und wie lange die Fahrt zur Autobahn dauert, und zwar nach eigener Prüfung. Warnzeichen: „Das Haus verkauft sich von selbst.“
Haus 2: Das Haus in Thann
Das Haus steht in Thann, nördlich des Hauptorts an der Bahnstrecke München–Mühldorf–Simbach. Es gibt den Bahnhof Thann-Matzbach, der allerdings unregelmäßig bedient wird. Der Besitzer schreibt im ersten Entwurf: „Bahnhof im Ort.“ Das klingt verlockend. Doch ein Pendler möchte wissen, wann der Zug fährt, wie oft und wie lange die Fahrt dauert. Für manche Lage kann außerdem das Thema Bahnlärm eine Rolle spielen.
Die Aufgabe des Maklers: Er muss genau sein. Prüft er den aktuellen Fahrplan? Nennt er die tatsächlichen Verbindungen statt nur des Bahnhofs? Vergleicht er die Fahrtzeit mit der Alternative über die A 94? Woran Sie gute Arbeit erkennen: Das Exposé schreibt etwa „Bahnhof im Ort, Verbindungen laut aktuellem Fahrplan prüfen, Autobahn in rund zehn Minuten“, wobei diese Angabe selbst gefahren wurde. Warnzeichen: Das Wort „S-Bahn-nah“ oder Ähnliches, das Erwartungen weckt, die der Alltag nicht hält.
Haus 3: Das Anwesen in der Einöde
Das Anwesen liegt in einem kleinen Ort im Isental, mit Stadel, großem Garten und einer verpachteten Wiese. Die Eltern haben es jahrzehntelang bewirtschaftet, und die Pläne sind von Hand gezeichnet. Die Zufahrt führt über einen Weg, den sich mehrere Grundstücke teilen. Wasser und Abwasser sind vermutlich anders geregelt als im Ort. Vergleichsobjekte sind kaum zu finden.
Die Aufgabe des Maklers: Hier liegt die eigentliche Arbeit vor dem Inserat. Er klärt Flurstücke, Zufahrtsrecht, Wasser, Abwasser, Pachtvertrag und die Genehmigung des Stadels. Bei landwirtschaftlichen Flächen kann beim Verkauf eine Genehmigung nötig sein, und ein früherer Betrieb kann steuerlich anders behandelt werden. Er sucht gezielt nach Menschen, die genau so etwas wollen. Woran Sie gute Arbeit erkennen: Er fragt zuerst nach den Unterlagen und nennt danach eine breite, gut begründete Spanne. Warnzeichen: Eine einzelne hohe Zahl nach einem kurzen Rundgang.
Die drei Aufgaben im Vergleich
| Haus | Wichtigste Arbeit | Häufigste Käuferfrage | Warnzeichen |
|---|---|---|---|
| Hauptort | Preis, Bilder, Wege | Schule, Fahrzeit, Heizung | „Verkauft sich von selbst“ |
| Thann | Genaue Verkehrsangaben | Wann fährt der Zug wirklich? | „S-Bahn-nah“ |
| Einöde mit Stadel | Rechte, Flächen, Technik | Zufahrt, Wasser, Genehmigung | Hohe Zahl ohne Unterlagen |
Fragen Sie den Makler, welcher dieser Fälle Ihrem Haus am nächsten kommt, und was er daraus für seine Arbeit ableitet. Ein Plan, der für alle drei gleich klingt, ist vermutlich kein Plan.
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Warum muss der Ort im Exposé genannt werden?
Bei 56 Gemeindeteilen ist die Bezeichnung „Lengdorf“ oft ungenau. Wer in Erding oder Dorfen sucht, stellt sich darunter vielleicht den Hauptort vor. Steht das Haus dann in Obernumberg oder Mehnbach, ist die Überraschung groß, oder der Interessent findet den Weg nicht einmal. Nennen Sie deshalb den genauen Ort im Exposé, soweit das der Vermarktung nicht schadet. Fügen Sie die Fahrzeit zum Hauptort und zur Autobahn hinzu. Auch ein Lageplan hilft Interessenten von außerhalb.
Bewohner kleiner Orte legen außerdem oft Wert darauf, wie sie angesprochen werden. Ein Makler, der den Ortsnamen kennt und weiß, dass Kopfsburg früher eine eigene Hofmark war, kommt anders an als einer, der nur „das Dorf da“ sagt. Das klingt nach einer Kleinigkeit, zeigt aber, ob sich jemand mit der Gegend befasst hat.
Wer sucht in Lengdorf?
Das ist keine Statistik, sondern eine Annahme, die jeder Makler am konkreten Haus prüfen sollte.
| Gruppe | Was sie anzieht | Was sie fragen wird |
|---|---|---|
| Autopendler über die A 94 | Mehr Platz, Anschlussstelle in der Gemeinde | Fahrzeit, Lärm, Internet |
| Familien aus Dorfen und Erding | Vertraute Gegend, Garten | Schule, Kita, Wege im Ort |
| Beschäftigte im Umfeld des Flughafens | Kurzer Anfahrtsweg über die Autobahn | Fahrzeit in Stoßzeiten |
| Menschen, die einen Hof suchen | Land, Stadel, Ruhe | Genehmigung, Zufahrt, Technik |
| Sanierer aus der Region | Substanz, Grundstück | Zustand, Kosten, Möglichkeiten |
Die Einwohnerzahl stieg zwischen 1988 und 2018 von 2057 auf 2761. Daraus lässt sich kein Preis ablesen. Es zeigt aber, dass auch hier Menschen zuziehen. Lassen Sie sich sagen, wie der Makler diese Gruppen erreichen möchte und welche Region er in den Portalen einstellt. Wer nur im Landkreis Erding sucht, erreicht vielleicht die Dorfener, aber nicht jeden aus Richtung München.
Woran erkenne ich gute Arbeit im ersten Gespräch?
Achten Sie darauf, ob der Makler ums Haus geht, in den Keller und auf den Dachboden steigt und nach Modernisierungen fragt. Fragt er nach Unterlagen, und sagt er, wo er Lücken vermutet? Nennt er eine begründete Spanne statt einer Zahl? Spricht er auch Schwächen an, zum Beispiel einen ungünstigen Grundriss oder einen zu kleinen Garten? Sagt er, wer die Besichtigungen übernimmt und wie oft Sie einen Bericht bekommen? Lassen Sie sich auch ein aktuelles Exposé zeigen.
Fragen Sie außerdem nach einem Verkauf, der nicht glatt lief. Was war das Problem, und was hat er daraus gelernt? Ein gutes Gespräch endet mit etwas Schriftlichem und ohne Druck. Sie müssen nichts am selben Tag unterschreiben. Holen Sie zwei oder drei Angebote ein, und vergleichen Sie Plan, Begründung und Vertrag. Wie sich der Preis prüfen lässt, zeigt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Lengdorf?.
Ellen Günthel kennt den Markt in Lengdorf und schätzt Ihre Immobilie nach einer persönlichen Besichtigung ein. Die Wertermittlung ist für Eigentümer kostenlos und unverbindlich.
Welche Unterlagen braucht ein Makler?
Für eine gute Arbeit braucht er Grundbuchauszug, Flurkarte, Pläne, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und eine Liste der Modernisierungen. Die Bauakte liegt in der Regel beim Landratsamt Erding, die Flurkarte beim Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung, und den Bodenrichtwert kennt der Gutachterausschuss im Landkreis Erding. Für die Gemarkung ist wichtig, ob Ihr Grundstück zu Lengdorf oder Matzbach gehört. Eine Übersicht bietet der Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in Lengdorf.
Beim Thema Heizung können Sie gelassen sein. Seit dem 29. Juli 2026 gilt das Gebäudemodernisierungsgesetz, und bestehende Heizungen dürfen weiterlaufen und repariert werden. Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung vorliegen, und die Pflichtangaben gehören in die Anzeige. Im Gebiet gibt es außerdem Baudenkmäler und Bodendenkmäler. Bei einem betroffenen Grundstück sollten Sie früh klären, was das bedeutet. Das Landratsamt gibt Auskunft.
Was bedeutet die Lage im Isental?
Der Hauptort liegt im Tal der Isen, und auch die Große Vils entspringt in der Gemeinde, südlich der Einöde Seeon. Für viele Käufer ist das zunächst ein schönes Bild: Wiesen, Wasser, Spazierwege. Einige werden aber fragen, ob ein Keller einmal feucht war oder ob das Grundstück in einem kartierten Hochwasserbereich liegt. Das heißt nicht, dass Ihr Haus betroffen wäre. Es lohnt sich aber, die öffentlichen Karten einmal anzusehen und aufzuschreiben, was Sie aus eigener Erfahrung wissen. Eine ruhige, belegte Antwort ist viel besser als ein Schulterzucken.
Auch die Hanglagen im Umland stellen Fragen: Wie sieht die Zufahrt im Winter aus? Wie läuft Regenwasser ab? Ein aufmerksamer Makler besichtigt das Grundstück deshalb auch von außen und nicht nur das Wohnzimmer. Fragen Sie, was ihm dabei aufgefallen ist. Wer hier etwas zu sagen hat, wird es auch später gegenüber Interessenten sachlich ansprechen.
Wie laufen Besichtigungen in den kleinen Orten?
Ein Interessent aus München findet Ihr Haus nicht ohne Weiteres. Navigationsgeräte führen bei kleinen Orten gelegentlich auf Feldwege. Eine kurze Anfahrtsbeschreibung vermeidet Ärger und zeigt gleich den besten Weg. Planen Sie etwas mehr Zeit zwischen den Terminen ein, denn Interessenten kommen vielleicht später als gedacht, und oft möchten sie danach noch durch den Ort fahren. Bündeln Sie die Termine, damit niemand für einen einzelnen Besuch lange Wege fährt, weder der Makler noch Sie.
Bei einem Anwesen sollten Sie die Grenzen zeigen können, am besten mit einer Flurkarte in der Hand. Zeigen Sie auch Stadel und Nebengebäude, und sagen Sie, was genehmigt ist und was nicht. Im Winter wirkt ein Grundstück anders als im Sommer. Halten Sie deshalb Sommerfotos bereit. Fragen Sie den Makler, wer solche Besichtigungen übernimmt und wie oft er anreisen kann. Es sollte kein Problem sein, wenn er dafür ein paarmal mehr nach Lengdorf kommen muss.
Einzelmakler, Kette oder Bank?
Im Umland gibt es verschiedene Anbieter: Einzelmakler aus der Region, größere Büros mit Filialen und Vermittlung über Banken. Keine dieser Formen ist automatisch besser. Fragen Sie jeweils, wer tatsächlich zuständig ist, ob diese Person Ihr Haus selbst besichtigt und wie viele Objekte sie betreut. Bei einem großen Anbieter kann die Reichweite stärker sein, doch es zählt, wer bei Ihnen arbeitet. Bei einem kleinen Büro ist die Betreuung vielleicht persönlicher, doch prüfen Sie Vertretung und Urlaubszeiten. Eine Empfehlung aus der Nachbarschaft kann ein guter Hinweis sein, ersetzt aber nicht den eigenen Vergleich.
Drei Maklerinnen für Ihren Verkauf in Lengdorf
Hinter neues // nest stehen drei erfahrene Immobilienmaklerinnen. Ellen Günthel betreut Eigentümer in Lengdorf persönlich, von der ersten Einschätzung bis zur Schlüsselübergabe.
Was steht im Maklervertrag?
Ein Maklervertrag über ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung braucht die Textform, und eine E-Mail kann schon reichen. Bitten Sie um einen Entwurf und lesen Sie ihn zu Hause. Wie lange läuft er, und endet er von selbst? Welche Leistungen sind genannt? Was gilt, wenn Sie einen Interessenten aus der Nachbarschaft haben? Wurde er an der Haustür oder aus der Ferne geschlossen, kann ein Widerrufsrecht von 14 Tagen bestehen.
Soll der Käufer einen Teil der Provision tragen, darf ein Verbraucher höchstens die Hälfte zahlen, und das erst nach Nachweis Ihres Anteils. Arbeitet der Makler für beide Seiten, gilt für beide die gleiche Höhe, und er muss neutral bleiben. Bei einem Anwesen mit Flächen sollten Sie klären, ob diese Regeln greifen, denn sie gelten nur für Wohnungen und Einfamilienhäuser. Auch die Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung dürfen Sie erfragen. Offene Punkte klärt ein Rechtsanwalt.
Was kostet ein Makler in Lengdorf bei neues // nest?
Bei uns zahlen Sie 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Damit sparen Sie 50 % der Provision. Von 100 % des Kaufpreises bleiben Ihnen 98,215 % statt 96,43 %, also ca. 1,8 % mehr. Ein teurerer Anbieter müsste rund 1,85 % mehr erzielen, damit Sie am Ende gleich dastehen.
Das ist möglich, weil sich drei Maklerinnen die Fixkosten teilen, kein Prestigebüro finanziert werden muss und viele Abläufe digital organisiert sind. Einschätzung, Fotos, Exposé, Portale, Besichtigungen und Verhandlung gehören dazu. Auf ImmoScout24 lautet das Urteil unserer Kunden „Exzellent“. Prüfen Sie uns gern mit denselben Fragen wie alle anderen. Wie Sie Angebote vergleichen, zeigt der Ratgeber Günstiger Makler in Lengdorf.
Wie lange dauert es bis zum Abschluss?
Auch das hängt vom Haus ab. Für ein Haus im Hauptort kann es relativ zügig gehen, wenn Preis und Unterlagen stimmen. Beim Anwesen dauert die Vorbereitung oft länger als die eigentliche Vermarktung. Vereinbaren Sie einen Prüftermin nach vier bis sechs Wochen. An diesem Tag sehen Sie sich Aufrufe, Anfragen, Besichtigungen und Absagegründe an. Sie entscheiden dann, ob Text, Bilder, Suchbereich oder Preis geändert werden sollten. Zwischen Notartermin und Zahlung vergehen meist einige Wochen. Den Ablauf beschreibt der Ratgeber Immobilie verkaufen in Lengdorf.
Welcher Makler erzielt in Lengdorf den besten Preis?
Das kann niemand versprechen. Fragen Sie nach erzielten Preisen statt nach Versprechen, und rechnen Sie den Netto-Erlös aus. Der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Lengdorf? führt Sie durch diese Fragen. Zur Einordnung Ihres Hauses hilft Immobilienbewertung in Lengdorf.
Ellen Günthel begleitet Eigentümer in Lengdorf von der ersten Einschätzung bis zur Schlüsselübergabe. Rufen Sie an oder schreiben Sie uns, wir melden uns zeitnah persönlich.
Häufige Fragen
Muss der Makler aus Lengdorf kommen?
Nein. Wichtig sind Ortskenntnis, Termine vor Ort und ein nachvollziehbarer Plan.
Warum sind die Gemeindeteile so wichtig?
Mit 56 Gemeindeteilen unterscheiden sich Wege, Häuser und Käufer stark. Der genaue Ort gehört deshalb ins Exposé.
Kann ich mit dem Bahnhof Thann-Matzbach werben?
Ja, aber genau. Er wird unregelmäßig bedient, deshalb sollte der aktuelle Fahrplan geprüft werden.
Wie wichtig ist die A 94?
Für Autopendler sehr wichtig. Nennen Sie geprüfte Fahrzeiten, und gehen Sie offen mit möglichem Lärm um.
Wie erkenne ich einen guten Makler?
Er fragt nach Unterlagen, begründet seine Spanne, nennt Schwächen, legt einen Plan vor und berichtet regelmäßig.
Wie lange läuft ein Maklervertrag?
Oft einige Monate. Achten Sie auf klare Laufzeit, Kündigung und Verlängerung.
Muss die Heizung vorher ersetzt werden?
Nein. Eine bestehende Heizung darf weiterlaufen und repariert werden.
Was kostet neues // nest?
1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %, also 50 % weniger Provision.
Fazit
Ein Makler in Lengdorf sollte erkennen, welche Aufgabe Ihr Haus stellt. Im Hauptort zählen Preis und Wege, in Thann genaue Angaben zur Bahn, in der Einöde Rechte und Technik. Prüfen Sie Plan, Vergleich und Vertrag. Sprechen Sie gern mit Ellen Günthel unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular. Einen ersten Überblick gibt die kostenlose Wertermittlung.
