Seriöser Immobilienmakler in München-Riem: Sieben Papiere, an denen Sie ihn erkennen

Freundlich sind fast alle, und eine schöne Website hat auch jeder. Ob ein Makler seriös arbeitet, erkennen Sie deshalb besser an etwas anderem: an dem, was er Ihnen schwarz auf weiß gibt. Wer sorgfältig und offen arbeitet, hat kein Problem damit, Einschätzungen zu begründen, Leistungen aufzuschreiben, Gebote schriftlich weiterzuleiten und Rechnungen sauber zu stellen. Wer das nicht tut, verlässt sich darauf, dass Sie sich auf sein Wort verlassen. Das gilt in der Messestadt genauso wie in Alt-Riem, und ein besonderes Risiko entsteht dort, wo es um mündlich versprochene Zahlen, Förderbindungen oder angeblich „bereitstehende Käufer“ geht.

Dieser Ratgeber nennt sieben Papiere, die Sie von einem seriösen Makler bekommen sollten, und sagt, woran Sie erkennen, ob sie etwas taugen. Danach geht es um heikle Vertragsklauseln, um Ihre Rechte als Verkäufer und um typische Warnsignale. Bei neues // nest ist Ellen Günthel im Münchner Osten Ihre Ansprechpartnerin, und auch wir sollten diese Papiere vorlegen können. Die Hinweise ersetzen keine Rechtsberatung. Bei konkreten Problemen wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt oder eine Verbraucherzentrale.

Papier 1: Das vollständige Impressum und die Erlaubnis

Das ist streng genommen kein Papier, sondern der erste Prüfstein. Auf der Website sollten Firma, Anschrift, verantwortliche Person, gegebenenfalls Registernummer und die zuständige Aufsichtsbehörde stehen, und wer gewerblich Immobilien vermittelt, braucht eine Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung. Fragen Sie auch nach der Berufshaftpflicht und der Weiterbildungspflicht, die für Makler besteht. Eine kurze, sichere Antwort genügt. Eine bloße Handynummer und ein Vorname sollten Sie stutzig machen.

Woran Sie Qualität erkennen. Alle Angaben sind leicht zu finden und stimmen mit dem überein, was auf Visitenkarte und Vertrag steht. Warnsignal. Der Vertrag nennt eine andere Firma als die Website, oder es gibt auf Nachfrage ausweichende Antworten.

Papier 2: Die schriftliche Einschätzung

Eine begründete Einschätzung umfasst einige Seiten oder wenigstens eine aussagekräftige Mail: Objektbeschreibung, Vergleichsobjekte, ein Rahmen statt einer einzigen Zahl, die wichtigsten Unsicherheiten und ein Vorschlag für den Angebotspreis. Sie hängt nicht davon ab, dass Sie vorher einen Vertrag unterschreiben. Fragen Sie: Darf ich das Papier auch nutzen, wenn ich Sie nicht beauftrage?

Woran Sie Qualität erkennen. Es stehen dort verkaufte Objekte, nicht nur Angebote aus dem Internet, und es wird erklärt, wie Unterschiede berücksichtigt wurden, zum Beispiel Alter, Stellplatz, Rücklage oder der Unterschied zwischen Alt-Riem und Messestadt. Warnsignal. Eine hohe Zahl, die nur mündlich fällt, und dazu die Aussage, schriftlich gebe es das erst nach dem Auftrag.

Papier 3: Der vollständige Vertrag mit Widerrufsbelehrung

Bitten Sie darum, den Vertragstext samt Allgemeiner Geschäftsbedingungen rechtzeitig zu bekommen, damit Sie ihn zu Hause lesen können. Für eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus ist mindestens die Textform vorgeschrieben, eine Mail kann also reichen. Enthalten sein sollten Name beider Parteien, Objekt, Leistungen, Laufzeit, Kündigung, Provision inklusive Mehrwertsteuer und die Frage, wer sie trägt. Wird der Vertrag bei Ihnen zu Hause oder aus der Ferne geschlossen, muss eine Widerrufsbelehrung beiliegen, und Verbrauchern steht in der Regel ein Widerrufsrecht von 14 Tagen zu.

Woran Sie Qualität erkennen. Alle mündlichen Zusagen stehen im Vertrag, zum Beispiel Portalpaket, Fototermin und Berichtsrhythmus. Warnsignal. „Das Angebot gilt nur heute“, oder ein Vertrag, der erst am Küchentisch aus der Tasche gezogen wird.

Papier 4: Das Exposé zur Freigabe

Bevor etwas online geht, sollten Sie es sehen und freigeben. Denn was dort steht, kann auf Sie zurückfallen. Prüfen Sie Flächen, Baujahr, Energieangaben, Stellplatz und Mängel. Bei einer Wohnung in der Messestadt sollte das Exposé mögliche Bindungen aus einem Förderprogramm nicht verschweigen, und der Hinweis auf etwas wie Autofreiheit oder besondere Technik sollte stimmen. Bei einem Haus in Alt-Riem sollte eine Aussage zum Baurecht nur auftauchen, wenn sie belegt ist. Die Pflichtangaben aus dem Energieausweis gehören in die Anzeige.

Woran Sie Qualität erkennen. Konkrete Fakten, korrekte Zahlen und eine ehrliche Lagebeschreibung. Warnsignal. Das Inserat ist online, bevor Sie es gesehen haben, oder der Makler rät Ihnen, einen Mangel lieber nicht zu erwähnen. Bekannte wesentliche Mängel dürfen nicht verschwiegen werden.

Papier 5: Der regelmäßige Bericht

Vereinbaren Sie, dass Sie etwa alle zwei Wochen eine Zusammenfassung erhalten: Aufrufe, Anfragen, Besichtigungen, Rückmeldungen und nächste Schritte. Das ist kein übertriebener Aufwand, und viele Portale liefern solche Daten ohnehin. Bitten Sie schon im Erstgespräch um einen Beispielbericht.

Woran Sie Qualität erkennen. Zahlen und wörtliche Rückmeldungen, gefolgt von Vorschlägen, was sich ändern sollte. Warnsignal. Auf Nachfrage heißt es, es laufe gut, ohne dass jemand eine Zahl nennen kann. Wer Ihnen keine Zahlen gibt, nimmt Ihnen auch die Möglichkeit, zu entscheiden.

Papier 6: Die Gebote

Jedes Gebot sollte Sie schriftlich erreichen: Name, Betrag, Stand der Finanzierung, Bedingungen und gewünschter Termin. Auch die niedrigen. Der Makler darf bewerten und raten, doch die Entscheidung liegt bei Ihnen. Vereinbaren Sie außerdem, dass Sie erfahren, wenn jemand dem Makler nahesteht oder wenn dieser auch vom Käufer Geld erhält.

Woran Sie Qualität erkennen. Alle Angebote liegen Ihnen vor, und die Finanzierung wird früh geprüft. Warnsignal. „Ein Angebot unter dieser Grenze habe ich gar nicht erst weitergeleitet“, oder Druck mit einem angeblich zweiten Bieter, zu dem niemand Näheres sagen kann. Ein Makler ist seinem Auftraggeber zur Treue verpflichtet, und Verstöße können seinen Provisionsanspruch gefährden. Lassen Sie das im Zweifel prüfen.

Papier 7: Die Rechnung und der Abschluss

Die Provision wird fällig, wenn durch die Tätigkeit des Maklers ein wirksamer Kaufvertrag zustande gekommen ist. Die Rechnung sollte klar nennen, wofür gezahlt wird, in welcher Höhe und mit Mehrwertsteuer, und sie sollte mit dem Vertrag übereinstimmen. Ist der Käufer Verbraucher und soll er sich beteiligen, muss er höchstens die Hälfte tragen, und erst, wenn Sie Ihren Teil nachgewiesen haben. Bei einer Tätigkeit für beide Seiten muss die Provision gleich hoch sein, und ein Nachlass für den einen gilt auch für den anderen.

Woran Sie Qualität erkennen. Die Abrechnung ist unspektakulär und entspricht dem, was vereinbart war. Darüber hinaus begleitet jemand bis zur Übergabe, wenn das zugesagt war. Warnsignal. Plötzlich tauchen Zusatzposten auf, die nie besprochen wurden, oder eine Reservierungsgebühr, von der Sie nichts wussten.

Papier	Wann	Warum es zählt	Warnsignal
Impressum, Erlaubnis	Vor dem Gespräch	Klarheit, wer handelt	Unklare Firma
Einschätzung	Nach dem Rundgang	Begründung statt Lockpreis	Nur mündlich
Vertrag mit Widerrufsbelehrung	Vor der Unterschrift	Ihre Rechte und Pflichten	Nur heute gültig
Exposé	Vor Veröffentlichung	Haftung, Richtigkeit	Ohne Freigabe online
Bericht	Laufend	Entscheidungsgrundlage	Kein Beleg, nur Worte
Gebote	Sobald sie eingehen	Sie entscheiden	Vorab aussortiert
Rechnung	Nach dem Abschluss	Stimmt mit Vertrag überein	Zusatzposten

Welche Klauseln sind heikel?

Laufzeit und Verlängerung. Sechs Monate sind für viele Objekte vernünftig. Lange Laufzeiten mit automatischer Verlängerung binden Sie auch dann, wenn nichts passiert. Tragen Sie die Kündigungsfrist in den Kalender ein. Bei allgemeinen Geschäftsbedingungen gibt es Grenzen, die ein Rechtsanwalt beurteilen kann.

Alleinauftrag. Ein einfacher Alleinauftrag ist üblich und kann sinnvoll sein. Ein qualifizierter Alleinauftrag kann Sie jedoch verpflichten, auch Interessenten aus Ihrem eigenen Umfeld an den Makler zu verweisen. Das sollten Sie nur nach Prüfung unterschreiben. Eine Liste mit ausgenommenen Personen kann helfen.

Aufwendungsersatz. Manche Klauseln sehen vor, dass Sie bei Kündigung oder ausbleibendem Verkauf Kosten erstatten. Fragen Sie, welche das sind und wo die Grenze liegt. Pauschale Beträge, die einer Provision nahekommen, sind besonders kritisch.

Folgeprovision. Eine Provision für den Fall, dass Sie nach Vertragsende an einen früher genannten Interessenten verkaufen, kann gerechtfertigt sein. Die Frist und der Personenkreis sollten aber klar sein. Lassen Sie sich am Ende eine Liste geben.

Worauf ist in München-Riem besonders zu achten?

Einige Punkte sind hier wichtiger als anderswo. Förderbindungen. Wer in der Messestadt eine geförderte Wohnung besitzt, muss wissen, ob Regeln zu Selbstnutzung oder Kaufpreis gelten. Prüfen Sie Kaufvertrag und Grundbuch und fragen Sie die zuständige Stelle der Stadt. Ein Makler, der das Thema nicht kennt oder abtut, könnte Sie in Schwierigkeiten bringen. Versprechen über die Zukunft. Bei der S-Bahn-Anbindung der Messe wird seit Langem über den Erdinger Ringschluss diskutiert. Das sollte nicht als Tatsache im Exposé stehen. Kurzzeitvermietung. Einnahmen an Messetagen sollten nicht versprochen werden, denn München begrenzt die Zweckentfremdung von Wohnraum. Sanierungen. Absehbare Maßnahmen aus den Protokollen gehören offen besprochen.

Auch beim Thema Heizung kursieren Unsicherheiten. Wer Ihnen rät, schnell zu verkaufen oder teuer umzubauen, weil die Anlage nicht mehr erlaubt sei, liegt falsch. Nach dem seit dem 29. Juli 2026 geltenden Gebäudemodernisierungsgesetz darf eine bestehende Heizung weiterlaufen und repariert werden. Einzelheiten klärt ein Energieberater.

Welche Warnsätze sollten Sie kennen?

Bestimmte Formulierungen sollten eine Nachfrage auslösen. „Ich habe schon einen Käufer“: Wie heißt er, was sucht er, ist die Finanzierung geklärt? „Bei mir bekommen Sie den höchsten Preis“: Welche verkauften Objekte belegen das? „Das müssen Sie heute entscheiden“: Warum? „Das ist alles Standard, da müssen Sie nichts lesen“: Dann ist es schnell gelesen. Wer solche Sätze wiederholt, verlässt sich auf Ihren Zeitdruck. Lassen Sie sich davon nicht beeindrucken, sondern nehmen Sie die Unterlagen mit.

Bei älteren Eigentümern kommt es außerdem vor, dass Fremde unangemeldet klingeln oder wiederholt anrufen. Niemand muss jemanden hereinlassen, und bei Druck hilft es, eine Vertrauensperson hinzuzuziehen. Weitere Hinweise dazu enthält der Ratgeber Haus verkaufen im Alter in München-Riem.

Was gehört in Ihre eigene Akte?

Die sieben Papiere nützen wenig, wenn sie irgendwo in einem Mailpostfach verschwinden. Legen Sie sich einen Ordner an, digital oder auf Papier, und halten Sie den Verlauf fest. Hinein gehören Vertrag, Einschätzung, freigegebene Exposé-Fassung, Berichte und Gebote, dazu Notizen zu Telefonaten mit Datum und Namen. Schicken Sie nach einem wichtigen Gespräch eine kurze Mail: „Wie besprochen, werden die Fotos bis Freitag erstellt, und ich erhalte das Exposé zur Freigabe.“ Das wirkt nicht misstrauisch, sondern ordentlich, und ein seriöser Makler arbeitet gern so. Machen Sie außerdem einen Screenshot des Inserats, sobald es online geht, damit später klar ist, was dort stand.

Das zahlt sich besonders aus, wenn Sie mit mehreren Eigentümern verkaufen oder wenn es später um eine Provision oder eine fehlerhafte Angabe geht. Bewahren Sie die Unterlagen auch nach dem Verkauf eine Weile auf, denn Fragen zur Steuer oder Ansprüche eines Käufers können erst später auftauchen. Eine solche Akte kostet Sie wenig Zeit, und im Ernstfall erspart sie Ihnen viel Ärger.

Für den Vergleich mehrerer Anbieter eignet sich derselbe Ordner. Legen Sie für jeden ein eigenes Fach an, und schauen Sie am Ende, wer was geliefert hat, und zu welchem Zeitpunkt. Wer Unterlagen zugesagt und nicht geschickt hat, zeigt schon vor dem Auftrag, wie es später laufen könnte.

Was tun, wenn es Probleme gibt?

Schreiben Sie sachlich, was vereinbart war, was fehlt und bis wann Sie es erwarten. Sammeln Sie Vertrag, Mails, Exposés und Screenshots. Reagiert der Makler nicht, klären Sie mit einem Rechtsanwalt, ob eine Kündigung möglich ist. Falsche Angaben im Inserat sollten Sie sofort schriftlich korrigieren lassen. Wird eine Provision gefordert, die Sie für unberechtigt halten, zahlen Sie nicht vorschnell, lassen Sie aber auch keine Fristen verstreichen. Verbraucherzentralen und Rechtsanwälte helfen weiter.

Was gilt bei neues // nest?

Wir nennen unsere Kosten offen: 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %, also 50 % weniger Provision. Das ist möglich, weil sich drei Maklerinnen die Fixkosten teilen, kein Prestigebüro finanziert werden muss und viele Abläufe digital organisiert sind. Von 100 % des Kaufpreises bleiben Ihnen so 98,215 % statt 96,43 %, und ein teurerer Anbieter müsste rund 1,85 % mehr erzielen, damit Sie am Ende gleich dastehen. Auf ImmoScout24 lautet das Urteil unserer Kunden „Exzellent“. Fragen Sie uns gern nach den sieben Papieren. Wie sich Anbieter weiter prüfen lassen, steht im Ratgeber Guter Immobilienmakler in München-Riem.

Ein Beispiel: Die Mappe am Ende (erfunden)

Eine Eigentümerin aus der Messestadt legt für jeden Anbieter eine Mappe an. Beim ersten liegt nach zwei Wochen nur eine Visitenkarte darin, dazu ein Vertrag mit zwölf Monaten Laufzeit und einer Klausel zum Aufwendungsersatz. Die Zahl hatte er nur mündlich genannt. Beim zweiten findet sich eine schriftliche Einschätzung mit Vergleichsobjekten, ein Beispielexposé, ein Beispielbericht und ein Vertrag mit sechs Monaten Laufzeit. Bei einer Rückfrage zur Förderbindung schickt er ihr den Hinweis auf die zuständige Stelle.

Sie entscheidet sich für den zweiten. Das erfundene Beispiel sagt nichts über den späteren Preis aus. Es zeigt aber, wie schnell sich aus einer einfachen Mappe ein klares Bild ergibt.

Welcher Makler erzielt in München-Riem den besten Preis?

Seriosität ist die Voraussetzung, aber nicht schon das Ergebnis. Was darüber hinaus zählt, zeigt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in München-Riem?. Einen Überblick bietet Makler in München-Riem.

Häufige Fragen

Wie erkenne ich einen seriösen Immobilienmakler in München-Riem?

An vollständigem Impressum, schriftlicher Einschätzung, klarem Vertrag, Exposé-Freigabe und regelmäßigen Berichten.

Kann ich einen Maklervertrag widerrufen?

Bei Abschluss außerhalb von Geschäftsräumen oder aus der Ferne haben Verbraucher oft 14 Tage. Prüfen Sie die Belehrung.

Muss der Vertrag schriftlich sein?

Bei einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus ist mindestens Textform nötig, also auch per Mail möglich.

Sehe ich alle Gebote?

Das sollten Sie vereinbaren. Auch niedrige Gebote sind eine wichtige Information.

Muss ich zahlen, wenn ich nicht verkaufe?

Grundsätzlich ist Provision nur bei Erfolg fällig. Prüfen Sie Klauseln zum Aufwendungsersatz.

Was ist mit Förderbindungen?

Sie müssen vor dem Verkauf geklärt werden. Prüfen Sie Kaufvertrag und Grundbuch und fragen Sie die zuständige Stelle.

Ist ein Alleinauftrag unseriös?

Nein, er ist üblich. Prüfen Sie aber Laufzeit und ob auch bei eigenem Käufer gezahlt werden muss.

Wer hilft bei Streit?

Ein Rechtsanwalt oder eine Verbraucherzentrale. Sammeln Sie vorher alle Unterlagen.

Fazit

Einen seriösen Immobilienmakler in München-Riem erkennen Sie an den Papieren, die er Ihnen gibt: von der Erlaubnis über Einschätzung und Vertrag bis zu Gebot und Rechnung. Was fehlt, sollte nachgefordert werden. Ellen Günthel legt Ihnen das gern vor, unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular. Eine erste Orientierung gibt die kostenlose Wertermittlung.