Haus verkaufen im Alter in München-Riem: Ein ganz normaler Dienstag an drei Wohnorten

Bei der Frage, ob man mit über siebzig das Haus aufgeben sollte, wird oft über das Große gesprochen: Erbe, Geld, Pflege, Zukunft. Im Alltag entscheidet sich die Sache meist viel kleiner: Wie komme ich morgens die Kellertreppe hinunter, wenn das Öl nachgetankt werden muss? Wer räumt im Januar den Gehweg? Wie weit ist es mit dem schweren Einkauf? Wen sehe ich heute? In Riem lässt sich diese Frage besonders anschaulich stellen, denn nur wenige Minuten vom Haus in Alt-Riem entfernt liegt die Messestadt mit Aufzügen, U-Bahn, Einkaufszentrum und Park. Ob das die bessere Lösung wäre oder ob man besser im vertrauten Haus bleibt, lässt sich nicht pauschal sagen.

Dieser Ratgeber spielt deshalb einen ganz normalen Dienstag an drei Orten durch: im eigenen Haus in Alt-Riem, in einer Wohnung in der Messestadt und im betreuten Wohnen. Danach geht es um die Frage, was Sie klären sollten, bevor Sie sich entscheiden, wie der Verkauf ohne Hast läuft und was mit dem Erlös geschieht. Sie bestimmen dabei das Tempo. Für Rechts-, Steuer- und Geldfragen wenden Sie sich bitte an Notar, Rechtsanwalt, Steuerberater oder eine unabhängige Beratung. Für den Verkauf ist bei neues // nest im Münchner Osten Ellen Günthel Ihre Ansprechpartnerin.

Dienstag im eigenen Haus in Alt-Riem

Sie wachen in dem Schlafzimmer auf, in dem Sie seit vierzig Jahren schlafen. Das Bad liegt im Obergeschoss, das ist in Ordnung, solange die Knie mitspielen. Beim Frühstück schauen Sie in den Garten, und das ist genau das, was Sie nicht aufgeben möchten. Der Nachbar winkt, denn man kennt sich. Zum Arzt fahren Sie mit dem Auto, die S 2 am Bahnhof München-Riem ist auch nicht weit, doch der Weg dorthin mit Einkaufstaschen ist etwas anderes. Am Nachmittag müsste der Rasen gemäht werden, und die Dachrinne ist voll. Der Handwerker, den Sie seit Jahren kennen, geht bald in den Ruhestand.

Was gut ist. Vertrautheit, Nachbarn, Platz für Besuch und Enkel, Garten, Erinnerungen. Was schwieriger wird. Treppen, Winterdienst, Instandhaltung, der Weg ohne Auto, Einsamkeit, wenn Nachbarn wegziehen. Was Sie prüfen sollten. Lassen Sie den Umbau einschätzen: Lässt sich ein Bad und Schlafzimmer im Erdgeschoss einrichten? Gibt es Zuschüsse, etwa von der Pflegekasse bei einem Pflegegrad? Wohnberatungen und Seniorenberatungen in München helfen weiter. Eine vorhandene Heizung kann bleiben: Nach dem seit dem 29. Juli 2026 geltenden Gebäudemodernisierungsgesetz darf eine bestehende Anlage weiterlaufen und repariert werden. Lassen Sie sich von niemandem einreden, Sie müssten deswegen verkaufen.

Dienstag in einer Wohnung in der Messestadt

Der Morgen beginnt anders: Das Bad liegt nebenan, die Dusche hat keinen hohen Einstieg, und der Aufzug bringt Sie in die Tiefgarage oder ins Erdgeschoss. Zum Einkaufen gehen Sie in die Riem Arcaden, wofür Sie das Auto nicht brauchen. Die U 2 fährt Sie zum Arzt in die Stadt. Nach dem Mittagessen drehen Sie eine Runde im Riemer Park, vielleicht mit dem Enkel, der in der Nähe zur Schule geht. Um Hausmeister, Winterdienst und das Dach kümmert sich die Gemeinschaft, was Sie allerdings über das Hausgeld bezahlen. Im Treppenhaus begegnen Sie vielen jungen Familien. Das gefällt Ihnen, vielleicht auch nicht. Ihre alten Nachbarn sehen Sie seltener, doch Alt-Riem ist nicht weit.

Was gut ist. Kurze Wege, weniger Arbeit, Barrierearmut, wenn es passt, U-Bahn, Park. Was schwieriger wird. Weniger Platz, kein eigener Garten, Eigentümerversammlungen, Hausgeld und mögliche Sonderumlagen, mehr Lärm an Messetagen, Abschied vom Vertrauten. Was Sie prüfen sollten. Lesen Sie vor einem Kauf die Protokolle, und fragen Sie nach Rücklage und anstehenden Sanierungen. Ist der Aufzug zuverlässig, und führt er auch in die Tiefgarage? Gibt es Stufen vor der Haustür? Muss es Eigentum sein, oder wäre auch Miete denkbar? Ein Besuch zu verschiedenen Tageszeiten lohnt sich. Bei einer geförderten Wohnung können Bindungen eine Rolle spielen.

Was ändert sich mit einer Eigentumswohnung?

Wer aus dem Haus in eine eigene Wohnung wechselt, tauscht eine Art von Verantwortung gegen eine andere. Sie sind dann Teil einer Gemeinschaft, die über Dach, Fassade und Aufzug gemeinsam entscheidet, und das geht nicht immer schnell. Fragen Sie, bevor Sie kaufen, nach der Rücklage und den letzten drei Protokollen. Eine große Sanierung kann in Ihrem Alter eine unerwartete Belastung sein, zumal eine Bank in diesem Lebensabschnitt nicht mehr ohne Weiteres finanziert. Rechnen Sie das Hausgeld dauerhaft ein, und erkundigen Sie sich auch danach, wie die Hausverwaltung arbeitet und wer im Beirat sitzt.

Überlegen Sie auch, ob Sie die neue Wohnung überhaupt kaufen müssen. Miete bedeutet in München hohe laufende Kosten, gibt Ihnen aber mehr Freiheit und bindet Ihr Geld nicht. Kauf bedeutet Sicherheit vor Kündigung, aber auch Sanierungsrisiken. Rechnen Sie beides einmal mit einer unabhängigen Stelle durch. Achten Sie darüber hinaus auf die Größe: Viele Menschen unterschätzen, wie viel Platz sie nach einem Umzug wirklich noch brauchen, und oft genügen zwei gute Zimmer plus ein kleines Gästezimmer für den Enkel oder für Besuch.

Dienstag im betreuten Wohnen

Ihre Wohnung ist kleiner, aber auf Ihre Bedürfnisse zugeschnitten. Morgens klopft niemand, wenn Sie das nicht wünschen, aber ein Notruf ist da. Mittags gibt es auf Wunsch ein gemeinsames Essen, und am Nachmittag findet ein Vortrag oder eine Gymnastikrunde statt. Sie treffen Menschen in ähnlicher Lage, und wenn etwas kaputt ist, rufen Sie an der Rezeption an. Je nach Einrichtung kann bei Bedarf ein Pflegedienst dazukommen. Das Auto brauchen Sie vielleicht gar nicht mehr. Dafür ist alles organisierter, und die Kosten sind monatlich spürbar.

Was gut ist. Sicherheit, Kontakte, Entlastung, Hilfe bei Bedarf. Was schwieriger wird. Monatliche Kosten, weniger Platz, Regeln, Abschied vom Viertel, Wartelisten. Was Sie prüfen sollten. „Betreut“ ist kein geschützter Begriff. Lesen Sie genau, was im Grundpreis enthalten ist, was extra kostet und was bei wachsendem Pflegebedarf geschieht. Pflegestützpunkte beraten unabhängig. Melden Sie sich rechtzeitig an, denn gute Einrichtungen haben oft Wartelisten. Klären Sie auch, wie sich der Hausverkauf auf Pflegekosten und Sozialleistungen auswirkt.

Frage	Eigenes Haus	Wohnung im Viertel	Betreutes Wohnen
Treppen, Bad	Oft Umbau nötig	Oft besser, Aufzug prüfen	Meist barrierearm
Wege ohne Auto	Eher länger	Kurz, U 2, Arcaden	Unterschiedlich
Arbeit	Viel, Garten, Winterdienst	Wenig, Gemeinschaft kümmert sich	Sehr wenig
Kontakte	Alte Nachbarn	Neue Umgebung, Familien	Gleichaltrige, Angebote
Monatliche Kosten	Instandhaltung, Nebenkosten	Hausgeld, mögliche Umlagen	Miete und Pauschale
Hilfe bei Pflege	Dienste kommen von außen	Dienste kommen von außen	Oft im Haus verfügbar
Abschied	Entfällt	Gering, ähnliche Gegend	Größer

Wie finde ich heraus, was passt?

Der beste Test bleibt der Selbstversuch. Lassen Sie das Auto einmal zwei Wochen stehen und notieren Sie, welche Wege plötzlich mühsam werden. Fahren Sie mit der U 2 zum Arzt, tragen Sie den Einkauf von den Arcaden nach Hause, und gehen Sie auch an einem Tag mit einer großen Messe durch das Viertel. Reden Sie mit Bekannten, die schon gewechselt haben: Was fehlt ihnen, und was würden sie nie wieder tun? Manche betreute Einrichtungen bieten ein Probewohnen an, und ein paar Tage dort sagen mehr als jede Broschüre. Beziehen Sie auch Ihre Kinder ein, möglichst alle zugleich, damit niemand etwas aus zweiter Hand erfährt, und machen Sie klar, dass die Entscheidung bei Ihnen bleibt.

Warten Sie möglichst nicht, bis eine Krankheit oder ein Sturz den Takt vorgibt. Im Krankenhausbett lässt sich keine Wohnung besichtigen, und unter Zeitdruck wird oft zu günstig verkauft. Der Plan muss gar nicht sofort umgesetzt werden, er sollte nur existieren. Ein Dokument gehört aber jetzt schon erledigt: die Vorsorgevollmacht. Liegt sie nicht vor, kann im Ernstfall kein Angehöriger das Haus einfach verkaufen, und das Betreuungsgericht muss eingeschaltet werden. Damit das Grundbuchamt sie anerkennt, braucht sie mindestens eine öffentliche Beglaubigung, und häufig empfiehlt sich der Weg zum Notar. Wählen Sie jemanden, dem Sie auch dann vertrauen, wenn Sie selbst nicht mehr nachfragen können.

Wie läuft der Verkauf ohne Hast?

Reihenfolge klären. Wer im Viertel bleiben möchte, sollte mit der Wohnungssuche anfangen, bevor das Haus auf den Markt kommt. Prüfen Sie mit Ihrer Bank, ob eine Zwischenfinanzierung in Ihrem Alter überhaupt möglich ist, denn das ist oft schwieriger als gedacht. Häufig ist es einfacher, das Haus zuerst zu verkaufen und dem Käufer eine lange Übergabefrist abzuverlangen. Viele Familien, die ohnehin noch eine Wohnung kündigen müssen, kommen damit gut zurecht. Das gehört dann in den Notarvertrag, ebenso wie eine mögliche Rückmietung für den Übergang.

Nicht alles auf einmal ausräumen. Vierzig Jahre Hausstand lassen sich nicht an einem Wochenende sortieren. Nehmen Sie sich Raum für Raum vor, und beginnen Sie dort, wo wenig Erinnerung hängt, also vielleicht in der Garage. Überlegen Sie anhand des Grundrisses der neuen Wohnung, welche Möbel wirklich passen. Bis zu den Fotos darf das Haus ruhig noch bewohnt aussehen. Fragen Sie Ihren Makler, was er vorher verändern würde, und halten Sie die Papiere griffbereit, wie es der Ratgeber Unterlagen für den Hausverkauf in München-Riem beschreibt.

Termine, die Ihnen passen. Sagen Sie Ihrem Makler offen, welche Zeiten gut sind und wann Sie Ruhe brauchen. Ein oder zwei feste Fenster pro Woche genügen meist. Niemand muss dabei sein, und viele ältere Eigentümer gehen in dieser Zeit lieber spazieren oder zu den Kindern. Fremde kommen nur nach Anmeldung ins Haus, und Schmuck, Papiere und Arzneien sollten vorher sicher verwahrt sein.

Keine Entscheidung zwischen Tür und Angel. Gerade in einem Stadtteil wie Alt-Riem klingeln oder schreiben gelegentlich Menschen, die angeblich einen Käufer haben. Sie müssen niemandem öffnen und nichts sofort unterschreiben. Bitten Sie jemanden aus der Familie oder dem Freundeskreis, bei wichtigen Gesprächen dabei zu sein. Kommt ein Maklervertrag bei Ihnen zu Hause zustande, steht Ihnen als Verbraucher in der Regel ein Widerrufsrecht von 14 Tagen zu. Wer drängt, disqualifiziert sich selbst. Weitere Warnzeichen nennt der Ratgeber Seriöser Immobilienmakler in München-Riem.

Welche Modelle gibt es neben dem Verkauf?

Es gibt Angebote, die versprechen, dass Sie Geld bekommen und trotzdem bleiben können. Prüfen Sie jedes davon mit einem unabhängigen Berater. Ein Wohnrecht oder Nießbrauch im Grundbuch sichert Ihnen das Bleiben, schreckt aber viele Käufer ab und drückt den Preis deutlich. Die Leibrente bringt monatliche Zahlungen statt einer großen Summe, und dann hängt viel an der Absicherung und daran, wer da zahlt. Beim Teilverkauf gehört einem Anbieter künftig ein Anteil, und Sie zahlen dafür ein Entgelt. Rechnen Sie das einmal über zehn oder fünfzehn Jahre durch, und lesen Sie genau, was beim späteren Gesamtverkauf gilt. Die Übertragung an Kinder klingt naheliegend, doch damit geben Sie die Entscheidung aus der Hand. Falls Sie später auf Sozialleistungen angewiesen sind, kann eine solche Schenkung innerhalb von zehn Jahren wieder zum Thema werden, und das Finanzamt stellt eigene Fragen.

Was wird aus dem Erlös?

Für die neue Lebensphase hilft eine einfache Gegenüberstellung: Was fällt weg, und was kommt dazu? Instandhaltung und Gartenpflege entfallen zum Beispiel, Hausgeld oder Miete kommen hinzu. Dazu gehört die Frage, ob Sie Ihren Kindern schon zu Lebzeiten etwas zukommen lassen möchten, und was das für eine mögliche Pflege bedeutet. Eine Finanzberatung dürfen und wollen wir nicht leisten. Wenden Sie sich an eine Verbraucherzentrale oder einen Honorarberater, der nicht an Produkten verdient, und seien Sie zurückhaltend, wenn beim Verkauf plötzlich jemand mit einer Geldanlage auftaucht. Steuerlich ist der Verkauf nach langer Eigennutzung meist unproblematisch, sollte aber kurz geprüft werden. Bitten Sie die Bank um die Löschung alter Grundschulden, und schauen Sie in Ihr Testament, wenn das Haus darin genannt wird, denn aus der Immobilie wird nun Geld.

Was kostet der Verkauf bei neues // nest?

Bei uns zahlen Sie 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %, also 50 % weniger Provision. Das ist möglich, weil sich drei Maklerinnen die Fixkosten teilen, kein Prestigebüro finanziert werden muss und viele Abläufe digital organisiert sind. Einschätzung, Fotos, Exposé, Portale, Besichtigungen und Verhandlung gehören dazu. Von 100 % des Kaufpreises bleiben Ihnen so 98,215 % statt 96,43 %, und ein teurerer Anbieter müsste rund 1,85 % mehr erzielen, damit Sie am Ende gleich dastehen. Auf ImmoScout24 lautet das Urteil unserer Kunden „Exzellent“. Bringen Sie zum Gespräch gern eine Vertrauensperson mit.

Ein Beispiel: Umzug über die Autobahn (erfunden)

Ein Ehepaar, beide Mitte siebzig, lebt seit 45 Jahren in einem Haus in Alt-Riem. Die Treppe wird zur Last, und der Garten macht mehr Arbeit als Freude. Über einige Monate schauen sie sich Wohnungen an und gehen immer wieder durch die Messestadt, auch an einem Messetag. Sie finden eine Dreizimmerwohnung mit Aufzug in Parknähe, lesen die Protokolle und lassen sich die Rücklage erklären. Ihr Haus verkaufen sie an eine junge Familie aus Trudering, die mit einer Übergabefrist von fünf Monaten einverstanden ist.

Ihre alten Nachbarn besuchen sie weiterhin, denn es sind nur ein paar Minuten. Das erfundene Beispiel passt nicht für jeden. Es zeigt aber, wie viel leichter die Entscheidung fällt, wenn man den Alltag am neuen Ort vorher einmal durchgespielt hat.

Welcher Makler erzielt in München-Riem den besten Preis?

Das lässt sich nicht versprechen. Fragen Sie nach Vergleichen, Plan und Berichten, und achten Sie darauf, ob jemand Ihr Tempo respektiert. Mehr dazu erklärt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in München-Riem?. Wie sich Ihr Haus einordnen lässt, zeigt Immobilienbewertung in München-Riem.

Häufige Fragen

Wann sollte ich mein Haus im Alter verkaufen?

Am besten, solange Sie die Entscheidung in Ruhe treffen können. Ein durchgespielter Alltag hilft bei der Einschätzung.

Ist eine Wohnung in der Messestadt eine gute Alternative?

Das kann sein, wegen kurzer Wege und U-Bahn. Prüfen Sie Aufzug, Hausgeld, Rücklage und Umfeld.

Was ist betreutes Wohnen genau?

Der Begriff ist nicht geschützt. Lesen Sie, was enthalten ist und was bei Pflegebedarf geschieht.

Kann ich nach dem Verkauf noch im Haus wohnen?

Ja, über eine längere Übergabefrist, eine Rückmietung oder ein Wohnrecht. Das sollte schriftlich geregelt sein.

Brauche ich eine Vorsorgevollmacht?

Ja, das ist dringend zu empfehlen. Für Immobilien sollte sie mindestens öffentlich beglaubigt sein.

Muss ich die Heizung erneuern?

Nein. Eine bestehende Anlage darf weiterlaufen und repariert werden.

Fällt beim Verkauf Steuer an?

Bei langjähriger Eigennutzung meist nicht. Klären Sie das im Einzelfall mit einem Steuerberater.

Was kostet der Verkauf bei neues // nest?

1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Das entspricht 50 % weniger Provision.

Fazit

Ob Sie im Haus in Alt-Riem bleiben, in die Messestadt wechseln oder betreut wohnen: Ein durchgespielter Dienstag sagt oft mehr als jede Rechnung. Wer in Ruhe vergleicht und seine Vollmacht geregelt hat, verkauft später ohne Eile. Ellen Günthel besucht Sie gern zu Hause, unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular. Einen ersten Überblick gibt die kostenlose Wertermittlung.