Scheidungsimmobilie in Berglern: Regeln für den gemeinsamen Verkauf

Wenn ein Paar sich trennt und das gemeinsame Haus in Berglern, Glaslern, Mitterlern oder Niederlern verkaufen möchte, stehen zwei Menschen vor derselben Aufgabe, die gerade nicht mehr gut miteinander reden können. Beide müssen unterschreiben, beide haben Vorstellungen vom Preis, und jede Besichtigung kann alte Wunden aufreißen. Wer sich für den gemeinsamen Verkauf entschieden hat, hat bereits viel erreicht. Doch danach beginnt erst die eigentliche Arbeit, und das am besten mit klaren Spielregeln.

Dieser Ratgeber zeigt, welche Regeln den gemeinsamen Verkauf leichter machen. Es geht um Entscheidungen, Kommunikation, Kosten, das Haus während des Verkaufs, Besichtigungen, die Verhandlung und die Verteilung des Erlöses. Am Ende finden Sie eine einfache Vereinbarung als Vorlage für Ihre Gespräche. Rechtliche Fragen zu Scheidung, Unterhalt und Zugewinnausgleich gehören zu einem Fachanwalt für Familienrecht, steuerliche Fragen zu einem Steuerberater. Bei großen Konflikten kann auch ein Mediator helfen.

Warum braucht ein gemeinsamer Verkauf Regeln?

Beim normalen Hausverkauf entscheidet ein Haushalt gemeinsam. Bei einer Trennung sind es zwei Parteien, die unterschiedliche Interessen haben können. Der eine braucht schnell Geld, der andere möchte noch in Ruhe im Haus wohnen, bis etwas Neues gefunden ist. Der eine möchte den höchsten Preis, der andere endlich einen Schlussstrich. Wenn das nicht geklärt ist, kann schon ein einfaches Kaufangebot zum Streit führen. Dann sagt einer zu, und der andere lehnt ab, und der Käufer zieht sich zurück.

Auch die Kommunikation ist oft schwierig. Vielleicht können Sie noch sachlich miteinander reden, vielleicht aber auch nur noch per E-Mail oder über Anwälte. Ohne Regeln ruft mal der eine und mal der andere beim Makler an, und jeder hört etwas anderes. Das sorgt für Misstrauen. In einem kleinen Ort wie Berglern kann sich das auch auf den Verkauf auswirken, denn Interessenten bemerken Spannungen. Ein Käufer kann das auch nutzen, wenn er merkt, dass ein Eigentümer unter Druck steht.

Klare Regeln nehmen vieles davon heraus. Sie müssen sich nicht vertragen, um gut zu verkaufen. Sie müssen sich nur auf den Rahmen einigen. Es lohnt sich, das zu Beginn einmal schriftlich festzuhalten, am besten mit Unterstützung von Anwälten oder einem Mediator. Viele Dinge lassen sich auch in einer Scheidungsfolgenvereinbarung festlegen. Sie ist notariell und kann auch Unterhalt, Zugewinn und Versorgungsausgleich umfassen. Das kostet etwas, spart aber oft viel Ärger, und es ist eine gute Investition.

Regel 1: Wer entscheidet was?

Beide Eigentümer müssen dem Verkauf zustimmen und beim Notar mitwirken oder sich vertreten lassen. Auch wenn nur einer im Grundbuch steht, kann § 1365 BGB die Zustimmung des anderen verlangen, wenn das Haus fast sein ganzes Vermögen ausmacht. Wer also allein handeln möchte, kommt oft nicht weit. Vereinbaren Sie deshalb, welche Entscheidungen gemeinsam getroffen werden: die Wahl des Maklers, der Angebotspreis, der Mindestpreis, ein Angebot annehmen und der Übergabetermin. Das sind die großen Punkte.

Für alles andere sollte es einfacher gehen. Ein Besichtigungstermin, eine kleine Änderung im Exposé oder eine Reparatur sollten nicht jedes Mal zu einem großen Gespräch führen. Legen Sie fest, dass der Makler das innerhalb eines Rahmens selbst regeln darf, oder dass bis zu einem bestimmten Betrag einer allein entscheiden kann. Vereinbaren Sie auch, was passiert, wenn einer nicht antwortet. Zum Beispiel: Wer innerhalb von drei Tagen nicht antwortet, stimmt zu, außer bei großen Entscheidungen.

Der Mindestpreis ist besonders wichtig. Legen Sie ihn gemeinsam fest, am besten nach einer neutralen Bewertung. So weiß der Makler, ab welchem Betrag er ein Angebot vorlegen soll, und niemand kann ihm vorwerfen, er bevorzuge eine Seite. Vereinbaren Sie auch, wann der Preis überprüft wird, zum Beispiel nach acht oder zwölf Wochen. Wenn sich die Lage ändert, sollte es einen Weg geben, das gemeinsam anzupassen. Damit vermeiden Sie den Moment, in dem einer ein gutes Angebot ablehnt, nur weil der andere es möchte.

Regel 2: Wer spricht mit wem?

Am einfachsten ist ein einziger Ansprechpartner: Der Makler spricht mit beiden und gibt alle Informationen an beide gleichzeitig weiter, am besten schriftlich. Vereinbaren Sie, dass keine Einzelabsprachen stattfinden. Wenn einer anruft, wird das Wichtigste auch an den anderen übermittelt. Ein gemeinsamer digitaler Ordner mit Unterlagen und Berichten sorgt dafür, dass beide alles einsehen können. Das schafft Vertrauen und nimmt dem Makler die unangenehme Rolle, zwischen den Stühlen zu sitzen.

Auch die Wahl des Maklers sollte gemeinsam erfolgen, oder Sie schlagen jeweils einen vor und vergleichen sie. Am besten ist jemand, der keine Bindung zu einem von Ihnen hat. Wenn er beide gleich behandelt, wird er auch als neutrale Stelle akzeptiert. Fragen Sie im Erstgespräch: „Haben Sie schon solche Verkäufe begleitet? Wie gehen Sie vor, wenn wir uns nicht einig sind?“ Er sollte nicht Schiedsrichter spielen, aber er sollte die Situation kennen und gut damit umgehen können.

Wenn das Gespräch zwischen Ihnen gar nicht mehr möglich ist, kann auch ein Anwalt, Mediator oder Vertrauter die Kommunikation übernehmen. Dann ist die Rolle jedes Beteiligten klar. Vermeiden Sie es, den Makler als Boten für persönliche Dinge zu benutzen. Er ist für den Verkauf da und nicht für die Trennung. Auch die Kinder sollten nicht als Vermittler eingesetzt werden. Das gilt besonders, wenn sie noch im Haus wohnen und von den Besichtigungen betroffen sind.

Regel 3: Wer zahlt was bis zum Verkauf?

Bis zum Verkauf laufen die Kosten weiter: Kreditrate, Versicherung, Grundsteuer, Müll, Wasser, Strom, Heizung und Reparaturen. Klären Sie schriftlich, wer was bezahlt. Wer im Haus wohnt, trägt in der Regel die Verbrauchskosten. Bei der Kreditrate kommt es darauf an, wer wie viel zahlt, und auch das kann beim Unterhalt und beim Zugewinnausgleich eine Rolle spielen. Lassen Sie sich dazu beraten, denn hier gibt es viele Möglichkeiten. Bleibt die Rate unbezahlt, droht großer Ärger mit der Bank.

Wenn einer auszieht und Miteigentümer bleibt, kann er unter Umständen eine Nutzungsentschädigung verlangen. Das hängt davon ab, wer die Rate bezahlt und wie der Unterhalt geregelt ist. Sie muss meist ausdrücklich verlangt werden und wird nicht automatisch rückwirkend fällig. Halten Sie das in Ihren Vereinbarungen fest, oder lassen Sie sich sagen, wie es verrechnet wird. Am einfachsten ist es, wenn alles bei der Verteilung des Erlöses ausgeglichen wird. Dafür sollten Sie alle Belege aufbewahren.

Auch Reparaturen und Kosten für den Verkauf gehören dazu: Energieausweis, kleine Ausbesserungen, Reinigung, Gärtner, und später Notar und Provision. Vereinbaren Sie, wer das auslegt und wie es verrechnet wird. Für größere Ausgaben sollte eine gemeinsame Zustimmung nötig sein. Ein kleines gemeinsames Konto für das Haus kann sinnvoll sein, auf das jeder einen festen Betrag einzahlt. Das hilft auch, weil es nicht bei jeder Rechnung zu einer Diskussion kommt, und alle Zahlungen sind nachvollziehbar.

Regel 4: Wie bleibt das Haus in gutem Zustand?

Das Haus ist nun ein gemeinsames Vermögen, das möglichst viel einbringen soll. Doch wer auszieht, kümmert sich vielleicht nicht mehr darum, und wer bleibt, hat vielleicht keine Kraft dafür. Leider sieht man es oft schon von außen: ein verwilderter Garten, ein voller Keller, Kartons im Flur. Das drückt den Eindruck, und damit auch den Preis. Vereinbaren Sie, wer was tut. Wer im Haus wohnt, sorgt für Ordnung, und der andere hilft vielleicht beim Garten oder bezahlt einen Gärtner.

Klären Sie auch, was mit dem Hausrat geschieht. Wer auszieht, sollte strittige Gegenstände nicht einfach mitnehmen. Machen Sie Fotos und eine Liste, und verteilen Sie die Dinge möglichst vor den Besichtigungen. Auch die leeren Zimmer sollten sauber sein und nicht wie eine Baustelle aussehen. Ein Makler kann Ihnen sagen, was für die Besichtigung wirklich wichtig ist. Das Haus muss nicht perfekt sein, doch es sollte gepflegt wirken. Oft reicht schon ein gemeinsamer Tag für das Grobe, wenn das möglich ist.

Sichern Sie auch die Technik und die Versicherung. Die Heizung sollte weiterlaufen, und wenn das Haus leersteht, sollte die Gebäudeversicherung davon erfahren. Auch ein Wartungstermin sollte nicht ausfallen. Wer im Haus bleibt, sollte Schäden sofort melden. Es ist auch im eigenen Interesse, denn bekannte Mängel müssen offengelegt werden. Reparaturen sollten dokumentiert sein. So kann niemand dem anderen später vorwerfen, er habe etwas verschwiegen oder das Haus verkommen lassen.

Regel 5: Wie laufen die Besichtigungen ab?

Besichtigungen sind für viele Paare der schwierigste Teil. Fremde Menschen gehen durch das Haus, in dem man gemeinsam gelebt hat. Besser ist es, wenn beide Eigentümer nicht dabei sind und der Makler die Termine übernimmt. Interessenten sollten nichts von Spannungen merken. Sagen Sie Ihrem Makler, was er sagen darf, wenn jemand nach dem Grund des Verkaufs fragt. Es reicht ein Satz wie: „Die Eigentümer möchten sich verändern.“ Das stimmt, und es gibt niemandem einen Hebel in der Verhandlung.

Wer im Haus wohnt, trägt die Hauptlast: aufräumen, Termine einhalten, Kinder organisieren. Das sollte anerkannt werden. Vereinbaren Sie Zeiten, die machbar sind, und bündeln Sie die Termine. Für Kinder kann das sehr belastend sein. Sagen Sie ihnen altersgerecht, was passiert, und versuchen Sie, sie während der Termine anderweitig zu betreuen. Auch ein Schild am Haus sollten Sie überdenken. In einem kleinen Ort wie Berglern sprechen sich solche Dinge schnell herum.

Besprechen Sie auch, wie Sie mit Rückmeldungen umgehen. Der Makler berichtet beiden, und zwar gleichzeitig. Wenn jemand sagt, das Bad sei alt oder der Garten verwildert, ist das keine Schuldzuweisung. Vermeiden Sie Vorwürfe wie: „Hättest du den Garten gepflegt, wäre das nicht passiert.“ Das bringt nichts. Sprechen Sie stattdessen darüber, was sich noch ändern lässt. Das Ziel ist ein guter Verkauf, und nicht die Klärung der Vergangenheit. Das fällt schwer, aber es bringt Sie am weitesten.

Regel 6: Wie läuft die Verhandlung?

Wenn ein Angebot kommt, sollte es an beide gleichzeitig gehen. Der Makler erklärt, wie es zu bewerten ist: Wie sicher ist die Finanzierung? Passt der Termin? Sind Bedingungen geknüpft? Dann haben beide eine bestimmte Zeit, um zu antworten. Wenn das Angebot über dem vereinbarten Mindestpreis liegt und nichts dagegen spricht, sollte es zügig gehen. Liegt es darunter, sprechen Sie darüber. Vermeiden Sie es, einem Interessenten direkt etwas zu sagen. Das verwirrt nur, und es verschlechtert Ihre Position.

Auch die Grenze sollte vertraulich bleiben, und zwar auf beiden Seiten. Wer einem Interessenten von seiner Lage erzählt oder andeutet, dass er schnell verkaufen möchte, schadet auch dem anderen. Wenn einer von Ihnen unter Druck steht, zum Beispiel wegen einer neuen Wohnung, besprechen Sie das offen. Vielleicht gibt es eine Zwischenlösung. Ein Käufer sollte aber nichts davon erfahren. Auch hier hilft es, dass nur einer spricht. Der Makler vertritt in diesem Moment Ihre gemeinsamen Interessen.

Was tun, wenn Sie sich nicht einigen können? Vereinbaren Sie vorab, wie Sie mit einem solchen Fall umgehen. Fragen Sie zum Beispiel eine neutrale Person, oder setzen Sie sich eine Frist. Sprechen Sie mit Ihren Anwälten darüber. Am Ende bleibt die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG, die jeder Miteigentümer beantragen kann. Sie ist öffentlich und dauert lange, und der Erlös kann deutlich unter dem Marktwert liegen. Wer das bedenkt, wird eher zu einem Kompromiss bereit sein. Ein abgelehntes gutes Angebot kann teuer werden.

Regel 7: Wie wird der Erlös verteilt?

Das sollte möglichst vor dem Notartermin feststehen. Vom Kaufpreis werden zuerst die Schulden abgelöst, und dann auch Kosten wie die Provision. Der Rest wird nach den Anteilen oder nach Ihrer Vereinbarung verteilt. Oft bestehen aber noch weitere Ansprüche, etwa durch den Zugewinnausgleich, Auslagen für das Haus, unterschiedliche Einzahlungen oder Unterhalt. Lassen Sie das von Ihren Anwälten klären. Der Stichtag für den Zugewinn ist in der Regel die Zustellung des Scheidungsantrags (§ 1384 BGB).

Der Notar kann vorsehen, dass das Geld auf bestimmte Konten überwiesen wird. Wenn noch Streit über die Verteilung besteht, kann ein Teil auf einem Notaranderkonto bleiben, bis die Sache geklärt ist. Das kostet etwas, schafft aber Sicherheit, und der Verkauf kann trotzdem stattfinden. Vermeiden Sie es, das Geld einfach auf ein gemeinsames Konto zu zahlen, auf das beide zugreifen können, wenn das Vertrauen fehlt. Klären Sie auch, wie Sie mit den Kosten für die Löschung von Grundschulden und eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung umgehen.

Prüfen Sie auch die Steuern. Wenn das Haus in den letzten zehn Jahren gekauft wurde, kann die Spekulationsfrist wichtig sein. Selbstnutzung befreit, wenn das Haus im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren oder durchgehend seit dem Kauf selbst genutzt wurde. Wer ausgezogen ist, kann diese Voraussetzung möglicherweise nicht mehr erfüllen. Lassen Sie sich früh beraten, denn das kann für den Zeitpunkt entscheidend sein. Beim Verkauf an Dritte fällt für Sie keine Grunderwerbsteuer an, denn die zahlt üblicherweise der Käufer.

Eine einfache Vereinbarung

Die folgende Übersicht zeigt, was Sie schriftlich festhalten können. Sie ersetzt keine Rechtsberatung, kann aber als Gesprächsgrundlage dienen. Bei größeren Fragen sollte daraus eine notarielle Vereinbarung werden.

Punkt	Was vereinbart wird
Makler	Wer, wie ausgewählt, wer bekommt Berichte
Preis	Angebotspreis, Mindestpreis, Überprüfung nach wie vielen Wochen
Entscheidungen	Was gemeinsam, was einzeln, Frist zur Antwort
Kosten	Wer zahlt was, wie wird verrechnet
Nutzung	Wer wohnt im Haus, bis wann, Entschädigung
Pflege	Haus, Garten, Reparaturen
Besichtigungen	Zeiten, wer anwesend, was gesagt wird
Erlös	Verteilung, Konten, offene Punkte
Streitfall	Wen fragen wir, Mediator, Anwälte

Das klingt nach viel, ist aber schnell gemacht. Ein bis zwei Seiten genügen. Wichtig ist, dass beide unterschreiben oder per E-Mail zustimmen. Wenn das Gespräch schwierig ist, kann ein Anwalt oder ein Mediator helfen, das aufzusetzen.

Welche Fehler sollten Sie vermeiden?

Ein häufiger Fehler ist es, den Verkauf zu lange hinauszuzögern, weil jeder hofft, dass der andere nachgibt. Das Haus verliert unterdessen an Zustand, und die Kosten laufen weiter. Ein zweiter ist es, dem Makler nur die eigene Sicht zu erzählen und ihn auf die eigene Seite ziehen zu wollen. Er sollte neutral bleiben. Ein dritter ist es, Dinge aus dem Haus zu entfernen, ohne das abzusprechen. Auch das sorgt für Streit. Ein vierter betrifft die Bank: Niemand sollte die Zahlungen einstellen, ohne das vorher zu klären.

Ein fünfter Fehler ist es, im Dorf zu viel zu erzählen. In Berglern kann das schnell die Runde machen, und vielleicht hört es auch ein Interessent. Halten Sie sich zurück, auch wenn der Wunsch groß ist, Ihre Sicht zu erklären. Ein sechster ist es, Kinder in den Konflikt hineinzuziehen, zum Beispiel indem sie Nachrichten überbringen oder entscheiden sollen, wo sie leben möchten. Ein siebter ist es, die eigene Zukunft nicht zu bedenken. Wo wohnen Sie danach? Was können Sie sich leisten?

Auch Gefühle gehören dazu. Es ist normal, dass Sie bei einem Angebot plötzlich zögern, weil es das Ende bedeutet. Es ist auch normal, dass Sie wütend sind, wenn der andere etwas anders sieht. Holen Sie sich Unterstützung, von Freunden oder einer Beratungsstelle. Für Kinder gibt es auch Angebote. Ein Haus lässt sich verkaufen, und das Leben geht danach weiter. Mehr zum Vorgehen lesen Sie im Ratgeber Immobilie verkaufen in Berglern.

Welcher Makler erzielt in Berglern den besten Preis?

Beim gemeinsamen Verkauf zählt, wer beide gleich informiert, diskret arbeitet und auch bei Spannungen sachlich bleibt. Zugleich muss er Käufer aus Erding, Freising und dem Flughafenumfeld erreichen. Fragen Sie nach Erfahrung mit solchen Fällen und beurkundeten Verkäufen. Eine Preisgarantie gibt es nicht. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Berglern?.

Wie begleitet neues // nest einen gemeinsamen Verkauf?

Ellen Günthel betreut bei neues // nest Berglern und den gesamten Landkreis Erding. Sie informiert beide Eigentümer gleich, geht diskret vor und erstellt eine nachvollziehbare Einschätzung. Mehr dazu erfahren Sie unter Immobilienmaklerin Ellen Günthel und Immobilienmakler Erding.

Häufige Fragen

Müssen beide dem Verkauf der Scheidungsimmobilie in Berglern zustimmen?

Ja, wenn beide Eigentümer sind. Auch sonst kann § 1365 BGB die Zustimmung verlangen.

Wer sollte Ansprechpartner sein?

Am besten ein Makler oder eine neutrale Person, die beide gleichzeitig informiert.

Wer zahlt die Rate bis zum Verkauf?

Das sollten Sie regeln. Beide haften gegenüber der Bank.

Bekomme ich eine Nutzungsentschädigung, wenn ich ausziehe?

Unter Umständen. Sie muss meist ausdrücklich verlangt werden.

Was tun, wenn wir uns beim Angebot nicht einig sind?

Vorab eine Regel vereinbaren, etwa einen Mindestpreis, und im Streitfall Hilfe holen.

Wie wird der Erlös verteilt?

Nach Abzug der Schulden und Kosten gemäß Anteilen oder Vereinbarung. Klären Sie das vor dem Notartermin.

Was ist mit Steuern?

Bei einem Kauf vor weniger als zehn Jahren kann die Spekulationsfrist wichtig sein, vor allem nach einem Auszug.

Wer betreut bei neues // nest Berglern?

Ellen Günthel betreut Berglern und den Landkreis Erding.

Fazit

Ein gemeinsamer Verkauf in Berglern gelingt mit klaren Regeln für Entscheidungen, Kommunikation, Kosten und Erlös. Halten Sie alles schriftlich fest und holen Sie sich bei Konflikten Hilfe. Ergänzend empfehlen wir die Ratgeber Immobilie verkaufen in Berglern, Immobilienbewertung in Berglern und Immobilienmakler für Verkäufer in Berglern. Ellen Günthel erreichen Sie unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.