Scheidungsimmobilie in Wartenberg: Zwölf Fragen, die sich getrennte Paare zum gemeinsamen Haus stellen

Wenn eine Ehe zu Ende geht, ist das gemeinsame Haus oft das größte Thema nach den Kindern. Das Einfamilienhaus im Hauptort von Wartenberg, die Doppelhaushälfte in Auerbach, das auf dem Grundstück der Schwiegereltern gebaute Haus in Pesenlern oder das Anwesen in Thenn: Dahinter stehen Geld, Erinnerungen und oft auch ein laufender Kredit. Viele Paare wissen zunächst gar nicht, welche Fragen sie überhaupt klären müssen, und die Gespräche darüber fallen schwer.

In diesem Ratgeber beantworten wir die zwölf Fragen, die uns getrennte Paare am häufigsten stellen: von der Frage, wer im Haus bleiben darf, über Kredit und Auszahlung bis zum Verkauf und zu den Steuern. Die Antworten geben einen ersten Überblick und ersetzen keine anwaltliche oder steuerliche Beratung. Sie helfen Ihnen aber, die Lage einzuordnen und die richtigen Fragen zu stellen, wenn Sie mit Ihrer Anwältin oder Ihrem Anwalt sprechen.

Frage 1: Müssen wir das Haus verkaufen, wenn wir uns trennen?

Nein. Eine Trennung oder Scheidung zwingt niemanden zum Verkauf. Es gibt mehrere Wege. Einer von Ihnen kann das Haus übernehmen und den anderen auszahlen. Sie können gemeinsam an einen Dritten verkaufen. Sie können das Haus vorübergehend vermieten, oder einer der Partner bleibt für eine bestimmte Zeit wohnen, zum Beispiel bis die Kinder die Schule beendet haben. Beide bleiben dann Eigentümer.

Welcher Weg passt, hängt von Ihren Finanzen, von den Kindern und davon ab, wie gut Sie noch miteinander reden können. Ein gemeinsamer Verkauf schafft die klarsten Verhältnisse und ermöglicht beiden einen Neuanfang. Eine Übernahme ist schön, wenn sie finanzierbar ist. Vermietung oder eine längere gemeinsame Eigentümerschaft setzen voraus, dass Sie auch künftig zusammenarbeiten können.

Sie müssen das nicht sofort entscheiden. In den ersten Wochen nach der Trennung genügt oft eine vorläufige Regelung, wer wo wohnt und wer welche Rate zahlt. Die große Entscheidung sollten Sie treffen, wenn Sie etwas Abstand haben, spätestens aber im Laufe des Trennungsjahres.

Frage 2: Wer darf nach der Trennung im Haus bleiben?

Solange beide Eigentümer oder Ehepartner sind, haben grundsätzlich beide ein Recht, im Haus zu wohnen. Niemand kann den anderen einfach aussperren. Wenn sich die Partner nicht einigen können, kann das Familiengericht die Ehewohnung für die Trennungszeit einem von beiden zuweisen, wenn das nötig ist, um eine unbillige Härte zu vermeiden, etwa zum Schutz der Kinder oder bei Gewalt.

In der Praxis einigen sich viele Paare, dass der Elternteil, bei dem die Kinder überwiegend leben, im Haus bleibt. Das erhält den Kindern ihre Schule und ihre Freunde in Wartenberg. Wer auszieht, gibt damit sein Eigentum nicht auf. Er bleibt im Grundbuch stehen und auch gegenüber der Bank in der Pflicht.

Wer auszieht, kann unter Umständen eine Nutzungsentschädigung verlangen, wenn der andere das Haus allein nutzt. Ob und in welcher Höhe, hängt vom Einzelfall ab, etwa von Unterhaltszahlungen und davon, wer den Kredit bedient. Lassen Sie sich dazu beraten, bevor Sie Zahlungen einstellen oder Forderungen stellen.

Frage 3: Wem gehört das Haus eigentlich?

Das Grundbuch gibt Auskunft. Stehen beide darin, meist je zur Hälfte, gehört das Haus beiden. Steht nur einer darin, gehört es diesem Partner allein, auch wenn der andere viel Geld oder Arbeit hineingesteckt hat. Das überrascht manche, denn die Ehe allein macht niemanden zum Eigentümer. Den Grundbuchauszug erhalten Eigentümer beim Grundbuchamt am Amtsgericht Erding.

Beim Zugewinnausgleich werden Vermögen und Schulden aber trotzdem berücksichtigt. Haben Sie während der Ehe viel in das Haus des Partners investiert, kann sich das über den Zugewinn oder andere Ausgleichsansprüche auswirken. Das ist rechtlich anspruchsvoll und sollte mit einem Fachanwalt besprochen werden.

Besonders im Strogental kommt es häufig vor, dass ein Haus auf dem Grundstück der Eltern gebaut wurde. Ohne Eintragung im Grundbuch gehört das Gebäude dem Grundstückseigentümer. Auch Übergabeverträge mit Wohnrechten oder Rückforderungsrechten für den Fall einer Scheidung sind verbreitet. Sehen Sie diese Unterlagen deshalb früh durch.

Frage 4: Wer zahlt den Kredit nach der Trennung?

Gegenüber der Bank haften alle, die den Kreditvertrag unterschrieben haben, und zwar in voller Höhe. Daran ändert eine Trennung nichts, und auch keine Vereinbarung zwischen den Partnern. Zahlt einer nicht mehr, kann die Bank sich an den anderen wenden und bei ausbleibenden Raten das Darlehen kündigen. Das kann bis zur Zwangsversteigerung führen.

Regeln Sie deshalb früh, wer in der Übergangszeit was zahlt, und halten Sie das schriftlich fest. Häufig zahlt der Partner, der im Haus wohnt, oder beide teilen sich die Rate. Wer mehr zahlt, kann gegebenenfalls später einen Ausgleich verlangen, und das wirkt sich auch auf den Unterhalt aus. Ihr Anwalt kann Ihnen dabei helfen, das sauber zu regeln.

Sprechen Sie frühzeitig mit Ihrer Bank. Fragen Sie nach der Restschuld und danach, ob eine Tilgungsaussetzung für einige Monate möglich wäre, wenn es eng wird. Banken sind in der Regel eher gesprächsbereit, wenn sie früh informiert werden, als wenn plötzlich Raten ausbleiben.

Frage 5: Was ist unser Haus wert?

Der Wert ist die Grundlage für fast alle weiteren Schritte: Auszahlung, Verkauf und Zugewinnausgleich. Weil Sie unterschiedliche Interessen haben, sollte die Bewertung neutral sein. Für die meisten Fälle reicht zunächst eine schriftliche Einschätzung durch eine erfahrene Maklerin, die Sie gemeinsam beauftragen. Sie berücksichtigt Bodenrichtwert, Zustand, Heizung, Lage und vergleichbare Verkäufe und ist bei neues // nest kostenlos.

Können Sie sich auf das Ergebnis nicht einigen oder ist ein Gericht beteiligt, kann ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten oder zertifizierten Sachverständigen nötig sein. Es kostet mehr, ist aber belastbarer. Vereinbaren Sie am besten vorab, dass Sie das Ergebnis akzeptieren, und wie die Kosten geteilt werden.

Lassen Sie sich die Bewertung gemeinsam erklären. Schwächen wie ein älterer Kessel, eine Lage mit Flugverkehr oder ein Sanierungsbedarf am Dach sollten offen genannt werden. Beide Partner sollten verstehen, wie die Zahl zustande kommt, denn nur dann wird sie auch akzeptiert. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Immobilienbewertung in Wartenberg.

Frage 6: Kann einer von uns das Haus übernehmen?

Ja, wenn er die Finanzierung stemmen kann. Dafür braucht es drei Dinge: eine Einigung über den Wert, die Finanzierung der Auszahlung und des bestehenden Kredits mit einem Einkommen und die Zustimmung der Bank, den anderen aus der Haftung zu entlassen. Die Übertragung des Anteils erfolgt über einen notariellen Vertrag und eine Eintragung im Grundbuch. Die Grunderwerbsteuer entfällt bei Übertragungen im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung in der Regel.

Rechnen Sie die Auszahlung vereinfacht so: Vom Wert des Hauses wird die Restschuld abgezogen, und vom verbleibenden Betrag steht dem anderen sein Anteil zu, je nach Eigentumsverhältnis und Vereinbarung. Der Zugewinnausgleich kann das noch verändern. Prüfen Sie mit einer Bank, ob Sie das tragen können, und zwar unter Berücksichtigung von Unterhaltszahlungen und laufenden Hauskosten.

Seien Sie ehrlich zu sich selbst. Ein Haus, das mit zwei Gehältern finanziert wurde, ist mit einem oft schwer zu halten, besonders wenn in den nächsten Jahren Dach oder Heizung fällig werden. Eine Übernahme, die nach zwei Jahren scheitert, ist teurer als ein geordneter Verkauf jetzt. Bitten Sie im Zweifel eine unabhängige Finanzberatung, Ihre Zahlen zu prüfen.

Frage 7: Wie läuft ein gemeinsamer Verkauf ab?

Für einen Verkauf müssen alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer unterschreiben. Es ist deshalb sinnvoll, den Maklerauftrag gemeinsam zu erteilen. Eine neutrale Maklerin informiert beide gleichzeitig, zum Beispiel per E-Mail, und holt zu wichtigen Fragen die Zustimmung beider ein. Dazu gehören der Angebotspreis, das Exposé, die Annahme eines Angebots und der Übergabetermin.

Der Ablauf entspricht ansonsten dem eines normalen Verkaufs: Bewertung, Unterlagen, Fotos, Exposé, Vermarktung, Besichtigungen, Verhandlung, Bonitätsprüfung, Notartermin und Übergabe. Die Maklerin führt die Besichtigungen durch, damit Sie sich nicht begegnen müssen. Käufer müssen nicht erfahren, dass eine Trennung der Anlass ist, denn das kann die Verhandlungsposition schwächen.

Einigen Sie sich vorab auf Startpreis, Mindestpreis und das Vorgehen, falls nach einer bestimmten Zeit kein passendes Angebot da ist. Das nimmt später viel Spannung heraus. Nach dem Notartermin wird zunächst die Bank abgelöst, und der Rest wird nach den Eigentumsanteilen oder Ihrer Vereinbarung verteilt. Der Notar kann die Auszahlung auf getrennte Konten veranlassen.

Frage 8: Was bedeutet das alles für die Kinder?

Kinder sind in einer Trennung besonders betroffen, und das Haus ist für sie oft ein Stück Sicherheit. Viele Eltern möchten ihnen deshalb das vertraute Zuhause erhalten, ihre Schule und ihre Freunde in Wartenberg. Das ist ein verständlicher Wunsch und kann ein guter Grund sein, die Entscheidung über das Haus etwas hinauszuzögern oder eine Übernahme zu versuchen.

Bedenken Sie aber auch die Kehrseite. Wenn die Finanzen dadurch sehr eng werden oder der Streit um das Haus über Jahre weitergeht, ist das für Kinder oft belastender als ein Umzug in eine kleinere Wohnung im selben Ort. Viele Kinder kommen mit einem Umzug gut zurecht, wenn sie vorbereitet werden und das Umfeld erhalten bleibt.

Sprechen Sie altersgerecht mit den Kindern, ohne sie in die Entscheidung einzubeziehen. Bei einem Verkauf können Sie die Besichtigungen so legen, dass die Kinder nicht dabei sein müssen. Auch ein Mediator oder eine Erziehungsberatungsstelle kann in dieser Zeit eine gute Unterstützung sein.

Frage 9: Was ist der Zugewinnausgleich, und was hat er mit dem Haus zu tun?

Leben Ehepartner im gesetzlichen Güterstand, wird bei der Scheidung der Zugewinn ausgeglichen. Vereinfacht wird verglichen, wie sich das Vermögen jedes Partners während der Ehe entwickelt hat, und wer mehr hinzugewonnen hat, muss die Hälfte der Differenz ausgleichen. Das Haus fließt mit seinem Wert zum Stichtag ein, abzüglich der Schulden. Maßgeblich ist der Tag, an dem der Scheidungsantrag zugestellt wird.

Vermögen, das ein Partner geerbt oder geschenkt bekommen hat, wird als Anfangsvermögen gesondert berücksichtigt. Das ist im ländlichen Raum oft wichtig, wenn das Grundstück aus der Familie stammt. Der Wertzuwachs während der Ehe kann trotzdem ausgleichspflichtig sein. Ein Ehevertrag kann außerdem alles anders regeln.

Die Berechnung kann kompliziert werden und hängt von vielen Details ab. Sie ist Sache Ihres Anwalts oder Ihrer Anwältin. Eine notarielle Scheidungsfolgenvereinbarung kann die Regelungen zum Haus und zum Zugewinn verbindlich festhalten und das Verfahren oft verkürzen.

Frage 10: Was passiert, wenn wir uns nicht einigen können?

Wenn alle Gespräche scheitern, kann jeder Miteigentümer beim Amtsgericht die Teilungsversteigerung beantragen. Das Gericht lässt ein Gutachten erstellen und setzt einen öffentlichen Termin an. Bei Ehegatten kann vor der Scheidung nach § 1365 BGB die Zustimmung des anderen nötig sein, wenn das Haus den wesentlichen Teil des Vermögens ausmacht. Das sollte Ihr Anwalt prüfen.

Für beide Seiten ist die Teilungsversteigerung meist die schlechteste Lösung. Das Verfahren dauert oft lange, kostet Geld, und der Erlös bleibt oft hinter einem freien Verkauf zurück, weil Bieter das Haus häufig nicht von innen sehen können und vorsichtig kalkulieren. Hinzu kommt die Öffentlichkeit, die gerade in einem Ort wie Wartenberg unangenehm ist.

Bevor es so weit kommt, sollten Sie eine Mediation versuchen. Sie kostet deutlich weniger und führt oft zu Lösungen, mit denen beide leben können. Häufig reicht auch die Ankündigung eines Versteigerungsantrags, um wieder ins Gespräch zu kommen. Manches Verfahren wird eingestellt, weil sich die Partner doch noch einigen.

Frage 11: Fallen beim Verkauf Steuern an?

Beim Verkauf einer selbst genutzten Immobilie fällt in der Regel keine Einkommensteuer an, wenn sie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde oder länger als zehn Jahre im Besitz war. Bei einer Trennung kann es hier eine Falle geben. Zieht ein Partner aus und wird das Haus erst später verkauft, kann für seinen Anteil die Eigennutzung fraglich sein, wenn die Zehnjahresfrist noch nicht abgelaufen ist.

Auch die Übertragung eines Anteils an den anderen Partner gegen Zahlung kann als Verkauf gelten und einen steuerpflichtigen Gewinn auslösen, wenn das Haus weniger als zehn Jahre im Besitz ist und die Voraussetzungen der Eigennutzung nicht mehr vorliegen. Lassen Sie das deshalb vorab von einem Steuerberater prüfen, bevor ein Vertrag unterzeichnet wird.

Bedenken Sie außerdem die Vorfälligkeitsentschädigung bei einer vorzeitigen Ablösung des Kredits. Sie kann erheblich sein. Fragen Sie die Bank frühzeitig danach und klären Sie, ob sich der Kredit vielleicht auf eine neue Immobilie übertragen lässt oder ob ein Termin in naher Zukunft günstiger wäre.

Frage 12: Wie bleibt der Verkauf trotz allem fair?

Bei einer Trennung ist die Kommunikation oft das eigentliche Problem. Einige einfache Regeln helfen. Beide werden gleichzeitig und gleich umfassend informiert. Wichtige Entscheidungen werden schriftlich festgehalten, und über Geldfragen wird nicht beiläufig am Telefon gesprochen. Wer im Haus wohnt, wird rechtzeitig über Besichtigungen informiert und hat Gelegenheit, sich vorzubereiten.

Eine neutrale Maklerin kann dabei viel Druck herausnehmen. Sie nimmt keine Partei, spricht mit beiden und achtet darauf, dass niemand übergangen wird. Sie erklärt zum Beispiel, warum ein Angebot sinnvoll ist, ohne dass die Partner direkt darüber diskutieren müssen. Viele Paare empfinden es als Erleichterung, nicht mehr jede Frage selbst klären zu müssen.

Denken Sie daran, dass auch der Umgang mit dem Hausrat Teil des Prozesses ist. Einigen Sie sich früh darüber, wer welche Möbel und Erinnerungsstücke bekommt, und halten Sie das fest. Das ist oft schwieriger als die Frage nach dem Preis. Ein fairer Ablauf hilft beiden, mit dem Kapitel abzuschließen.

Wie begleitet neues // nest eine Scheidungsimmobilie?

Bei neues // nest betreut Ellen Günthel Verkäufe in Wartenberg und im gesamten Landkreis Erding, auch nach einer Trennung. Sie arbeitet neutral für beide Eigentümer, erstellt eine nachvollziehbare Bewertung, führt die Besichtigungen allein durch und stimmt sich auf Wunsch mit den Anwälten beider Seiten ab. Rechtsberatung übernimmt sie nicht.

Mehr über Ellen Günthel erfahren Sie auf der Seite Immobilienmaklerin Ellen Günthel, einen Überblick über unsere Arbeit finden Sie unter Immobilienmakler Erding.

Häufige Fragen

Kann ich das Haus ohne Zustimmung meines Partners verkaufen?

Nicht, wenn er im Grundbuch steht. Dann müssen beide unterschreiben.

Müssen wir gemeinsam zum Notar?

Beide müssen mitwirken, aber eine notarielle Vollmacht oder getrennte Termine sind möglich.

Haftet mein Ex-Partner weiter für den Kredit?

Ja, solange die Bank ihn nicht aus der Haftung entlässt.

Wann brauchen wir ein Gutachten?

Wenn Sie sich nicht einigen können oder ein Gericht es verlangt.

Wie lange dauert ein Verkauf?

Oft mehrere Monate. Planen Sie für die Abstimmung zwischen beiden etwas mehr Zeit ein.

Müssen Käufer von der Trennung erfahren?

Nein, das ist nicht nötig und kann die Verhandlung schwächen.

Bleibt ein Partner in der Haftung, wenn er auszieht?

Ja. Der Auszug ändert weder das Eigentum noch die Haftung gegenüber der Bank.

Wer ist meine Ansprechpartnerin in Wartenberg?

Ellen Günthel betreut bei neues // nest Wartenberg und den Landkreis Erding.

Fazit

Eine Scheidungsimmobilie in Wartenberg wirft viele Fragen auf, die sich mit etwas Struktur beantworten lassen. Klären Sie, wem das Haus gehört, wer gegenüber der Bank haftet und was es wert ist. Prüfen Sie dann, ob eine Übernahme tragbar ist oder ein gemeinsamer Verkauf die bessere Lösung bietet, und vermeiden Sie die Teilungsversteigerung möglichst. Ergänzend empfehlen wir die Ratgeber Immobilie verkaufen in Wartenberg, Kostenlose Immobilienbewertung in Wartenberg und Hausverkauf mit Makler in Wartenberg. Ellen Günthel erreichen Sie unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.