Seriöser Immobilienmakler in Wartenberg: Was tun, wenn …? Zehn Situationen, Ihr Maklervertrag und Ihre Rechte

Die meisten Immobilienmakler im Landkreis Erding arbeiten korrekt. Trotzdem erleben Eigentümer immer wieder Situationen, in denen sie unsicher werden: Ein Makler nennt eine erstaunlich hohe Zahl, ein Anrufer behauptet, es warte schon ein Käufer, oder ein Vertrag soll noch am selben Abend unterschrieben werden. Wer in Wartenberg, in Auerbach, Pesenlern, Thenn oder Manhartsdorf verkauft, sollte wissen, wie man in solchen Momenten reagiert.

Dieser Ratgeber ist deshalb nach Situationen aufgebaut. Zu jeder lesen Sie, woran Sie ein Warnsignal erkennen und was Sie tun können. Anschließend erklären wir, was in einem seriösen Maklervertrag stehen muss und welche Rechte Sie als Verkäufer haben, vom Widerrufsrecht über die Fälligkeit der Provision bis zur freien Entscheidung über den Käufer. Außerdem erfahren Sie, warum eine niedrige Provision kein Widerspruch zu Seriosität sein muss.

Was tun, wenn ein Makler plötzlich anruft oder an der Tür steht?

In Wartenberg und den Ortsteilen erhalten Eigentümer gelegentlich Anrufe, Briefe oder unangekündigte Besuche, besonders wenn ein Haus älter wirkt oder längere Zeit leer steht. Das Angebot lautet oft: Wir haben einen Käufer für Ihr Haus oder wir bewerten es sofort kostenlos. Daran ist nicht automatisch etwas falsch, aber Vorsicht ist angebracht.

Fragen Sie, woher die Person Ihre Daten hat, wie sie heißt, für welches Unternehmen sie arbeitet und wo das Büro sitzt. Prüfen Sie im Internet, ob es das Unternehmen gibt und ob ein Impressum mit Erlaubnisbehörde vorhanden ist. Lassen Sie niemanden ins Haus, den Sie nicht kennen, und unterschreiben Sie nichts an der Haustür.

Sagen Sie freundlich, dass Sie sich zurückmelden, wenn Sie Interesse haben. Ein seriöser Anbieter akzeptiert das sofort und hinterlässt seine Kontaktdaten. Bedrängt man Sie oder ruft man trotz klarer Absage immer wieder an, ist das ein deutliches Zeichen, nicht weiterzumachen. Werbeanrufe ohne Einwilligung sind zudem in der Regel unzulässig.

Was tun, wenn jemand angeblich schon einen Käufer hat?

„Ich habe einen Kunden, der genau so ein Haus sucht.“ Das hört man oft. Manchmal stimmt es, denn gute Makler führen eine Kartei mit vorgemerkten Interessenten. Manchmal ist es aber nur ein Vorwand, um einen Fuß in die Tür zu bekommen.

Fragen Sie nach: Wer ist dieser Käufer ungefähr? Was sucht er genau? Hat er seine Finanzierung geklärt? Wann könnte er besichtigen? Ein Makler mit einem echten Käufer kann das in groben Zügen beantworten, ohne Namen zu nennen. Bleibt die Antwort vage, handelt es sich vermutlich um eine Verkaufsmasche.

Selbst wenn es einen Interessenten gibt, müssen Sie deswegen nicht sofort einen Maklervertrag unterschreiben. Es kann auch sinnvoll sein, den Verkauf erst vorzubereiten und den Wert unabhängig einschätzen zu lassen. Ein einzelner Interessent bedeutet zudem keinen Wettbewerb. Die Aussicht auf einen schnellen Abschluss sollte Sie nicht davon abhalten, einen fairen Preis zu prüfen.

Was tun, wenn die Bewertung viel höher liegt als alle anderen?

Das ist das klassische Warnsignal. Ein Makler nennt eine Zahl, die deutlich über den Einschätzungen anderer liegt. Das kann auf besonderes Wissen hindeuten. Häufiger aber ist es ein Lockpreis: Der Eigentümer freut sich, unterschreibt, und nach einigen Wochen ohne Erfolg kommt der Vorschlag, den Preis zu senken.

Bitten Sie um eine schriftliche Begründung. Welche beurkundeten Verkäufe stützen die Zahl? Wie berücksichtigt sie Zustand, Heizung und Lage? Nennt sie auch Schwächen? Wer sich nur auf Angebotspreise im Internet beruft, hat keine belastbare Grundlage. Vergleichen Sie die Begründungen miteinander und nicht nur die Endzahlen.

Fragen Sie auch, was geschieht, wenn nach zwei Monaten keine passenden Angebote eingehen. Ein seriöser Makler sagt Ihnen offen, dass der Markt entscheidet und dass ein zu hoher Start teuer werden kann. Wenn jemand die Frage übergeht und nur beteuert, sein Wert sei erzielbar, sollten Sie skeptisch sein.

Was tun, wenn Sie sofort unterschreiben sollen?

„Das Angebot gilt nur heute“, „Mein Käufer entscheidet morgen“ oder „Ich habe schon den Vertrag dabei“: Zeitdruck ist eines der deutlichsten Warnsignale. Ein Hausverkauf ist eine Entscheidung, die man nicht unter Druck am Küchentisch trifft. Seriöse Makler wissen das und geben Ihnen Bedenkzeit.

Nehmen Sie den Vertrag mit, lesen Sie ihn in Ruhe und lassen Sie ihn bei Bedarf von einer Vertrauensperson oder einem Anwalt prüfen. Haben Sie bereits unterschrieben und der Vertrag wurde außerhalb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz geschlossen, haben Sie als Verbraucher ein Widerrufsrecht von 14 Tagen. Die Frist beginnt erst, wenn Sie ordnungsgemäß belehrt wurden. Fehlt die Belehrung, verlängert sie sich auf bis zu ein Jahr und 14 Tage.

Lassen Sie sich außerdem nicht einreden, dass ein Verzicht auf das Widerrufsrecht nötig sei, damit es losgehen kann. Sie können verlangen, dass der Makler schon vor Ablauf der Frist tätig wird, aber Ihr Recht auf Widerruf bleibt grundsätzlich bestehen, wobei unter Umständen Wertersatz für erbrachte Leistungen fällig wird.

Was tun, wenn Vorabgebühren verlangt werden?

Ein seriöser Makler wird erfolgsabhängig bezahlt. Die Provision fällt an, wenn durch seine Tätigkeit ein notarieller Kaufvertrag zustande kommt. Verlangt jemand Geld im Voraus, etwa für die Bewertung, das Exposé, die Inserate oder eine Bearbeitungspauschale, sollten Sie genau hinsehen. Solche Gebühren sind unüblich, und bei einem Scheitern des Verkaufs ist das Geld verloren.

Ausnahmen gibt es bei klar vereinbarten Zusatzleistungen, etwa einem ausführlichen Gutachten, das Sie ausdrücklich bestellen, oder bei Festpreis-Modellen, deren Bedingungen offen genannt werden. Dann muss aber im Vertrag klar stehen, was Sie wofür bezahlen und ob Sie die Leistung auch unabhängig vom Verkauf nutzen können.

Prüfen Sie außerdem Klauseln zum Aufwendungsersatz. In einem einfachen Maklervertrag ist ein Aufwendungsersatz nur geschuldet, wenn das ausdrücklich vereinbart wurde. Pauschalen, die bei einer Kündigung anfallen sollen, sind oft unwirksam oder zumindest kritisch. Fragen Sie nach, bevor Sie unterschreiben.

Was tun, wenn ein Höchstpreis garantiert wird?

Einen Preis kann niemand garantieren, der Markt entscheidet über den tatsächlichen Erlös. Ein Makler, der Ihnen den Höchstpreis oder einen bestimmten Betrag verspricht, verspricht also etwas, das er nicht in der Hand hat. Solche Aussagen sind meist Werbung ohne Substanz. Prüfen Sie, ob sie schriftlich gegeben werden und was genau geschieht, wenn sie nicht eintreten. Oft findet sich dazu im Vertrag kein Wort.

Ähnliches gilt für Versprechen wie „Verkauf in vier Wochen garantiert“. Für eine Doppelhaushälfte im Hauptort von Wartenberg mag das gelingen, für einen Hof in Thenn eher nicht. Und ein Verkauf, der um jeden Preis schnell gehen muss, ist selten der mit dem besten Erlös.

Ein seriöser Makler redet anders. Er sagt, welche Spanne er für realistisch hält, und begründet das. Gerade bei älteren Häusern im Strogental weist er auch darauf hin, welche Punkte den Preis nach unten bewegen könnten, und schlägt vor, wie man damit umgeht. Das klingt weniger verlockend als ein Versprechen, hilft Ihnen aber bei der Planung deutlich mehr. Er erklärt, wovon der Erfolg abhängt, und sagt, was er tun wird. Er macht keine Versprechen, die er später erklären müsste, und er kann erzählen, wie frühere Verkäufe tatsächlich verlaufen sind.

Was tun, wenn ein Käufer eine Reservierungsgebühr zahlen soll?

Manche Makler verlangen von Interessenten eine Gebühr dafür, dass die Immobilie für eine bestimmte Zeit zurückgehalten wird. Der Bundesgerichtshof hat 2023 entschieden, dass solche Gebühren in vorformulierten Verträgen unwirksam sind. Interessenten können sie zurückfordern, auch wenn der Kauf nicht zustande kommt.

Für Sie als Verkäufer ist wichtig zu wissen, dass eine solche Gebühr den Käufer nicht bindet. Bindend wird ein Verkauf erst mit dem notariellen Kaufvertrag. Wenn ein Makler erzählt, das Haus sei reserviert und damit so gut wie verkauft, stimmt das rechtlich nicht. Bis zur Beurkundung können beide Seiten noch zurücktreten.

Ein seriöser Makler arbeitet ohne solche Gebühren. Er sorgt stattdessen dafür, dass nach einer Einigung die Finanzierung schnell geprüft und ein Notartermin zügig vereinbart wird. Das schützt Sie besser als jede Reservierungsgebühr.

Was tun, wenn Besichtigungen oder Informationen ausbleiben?

Nicht nur vor der Unterschrift kann es Warnsignale geben. Manche Probleme zeigen sich erst danach. Wenn Sie wochenlang nichts hören, keine Rückmeldungen zu Besichtigungen erhalten oder das Inserat kaum gepflegt wird, sollten Sie nachfragen. Lassen Sie sich die Zahl der Anfragen und Besichtigungen nennen und fragen Sie, was der Makler als Nächstes plant.

Bei einem qualifizierten Alleinauftrag ist der Makler zur Tätigkeit verpflichtet. Bleibt er untätig, können Sie ihn schriftlich zur Leistung auffordern und den Vertrag bei anhaltender Untätigkeit vorzeitig kündigen. Lassen Sie sich im Zweifel anwaltlich beraten. Setzen Sie zunächst aber auf ein offenes Gespräch, denn manchmal gibt es nachvollziehbare Gründe.

Auch wenn Ihnen Angebote vorenthalten werden, sollten Sie reagieren. Ein Makler muss Ihnen alle Angebote vorlegen, auch solche, die er selbst für zu niedrig hält. Die Entscheidung liegt bei Ihnen. Fragen Sie deshalb regelmäßig nach, ob Angebote eingegangen sind.

Was muss in einem seriösen Maklervertrag stehen?

Ein guter Vertrag ist verständlich und vollständig. Die folgende Übersicht zeigt, worauf Sie achten sollten.

Punkt	Seriöse Regelung	Warnsignal
Form	Mindestens Textform, § 656a BGB	Nur mündliche Zusagen
Provision	Klar beziffert inklusive Mehrwertsteuer	Vage Angaben, Zusatzkosten
Teilung	Nach § 656c BGB gleich hoch	Einseitige Überwälzung
Fälligkeit	Nach Beurkundung	Vor dem Notartermin
Laufzeit	Überschaubar	Lange Bindung, automatische Verlängerung
Leistungen	Konkret beschrieben	Allgemeine Formulierungen
Widerruf	Belehrung vorhanden	Keine Belehrung
Kündigung	Klare Regeln, faire Folgen	Hohe Pauschalen

Lassen Sie sich jeden Punkt erklären, den Sie nicht verstehen. Prüfen Sie bei einem Alleinauftrag, ob auch Käufer, die Sie selbst finden, unter die Provision fallen. Beim qualifizierten Alleinauftrag ist das meist so, weshalb Sie das bewusst entscheiden sollten.

Welche Rechte habe ich als Verkäufer?

Sie haben als Verkäufer eine starke Stellung, auch wenn das nicht jedem bewusst ist. Sie entscheiden frei, ob, an wen und zu welchem Preis Sie verkaufen. Selbst wenn ein Makler einen Käufer findet, der den Angebotspreis zahlt, müssen Sie nicht verkaufen. In der Regel entsteht in diesem Fall auch kein Provisionsanspruch, sofern kein Kaufvertrag zustande kommt und nichts Abweichendes wirksam vereinbart wurde.

Sie haben Anspruch auf Information über alle wesentlichen Umstände, etwa Angebote, Einwände und die Bonität von Interessenten. Ihre persönlichen Daten darf der Makler nur im Rahmen des Auftrags verwenden. Fotos und Exposé sollten Sie vor der Veröffentlichung sehen können. Sie dürfen den Vertrag nach den vereinbarten Regeln kündigen und ihn bei Abschluss außerhalb von Geschäftsräumen innerhalb von 14 Tagen widerrufen.

Wer gewerbsmäßig Immobilien vermittelt, braucht eine Erlaubnis nach § 34c der Gewerbeordnung. Fragen Sie danach und schauen Sie ins Impressum. Fühlen Sie sich unfair behandelt, können Sie sich an die zuständige Behörde, die Verbraucherzentrale oder einen Anwalt wenden. Hilfreich ist es, Absprachen von Anfang an schriftlich festzuhalten, denn wer E-Mails, Vertrag und Exposé aufbewahrt, kann später belegen, was vereinbart war. Halten Sie auch mündliche Zusagen kurz per E-Mail fest. Ein seriöser Makler hat damit kein Problem und bestätigt solche Absprachen gern, weil sie auch ihn vor Missverständnissen schützen.

Welcher Makler erzielt in Wartenberg den besten Preis?

Seriosität und ein guter Preis passen zusammen. Wer realistisch bewertet, zieht passende Käufer an, statt sie durch überhöhte Preise abzuschrecken. Wer ehrlich über Schwächen spricht, erspart Ihnen später Abschläge wegen unangenehmer Überraschungen. Wer die Finanzierung prüft, sorgt dafür, dass der vereinbarte Preis auch gezahlt wird.

In Wartenberg gehört dazu die ehrliche Einordnung der Lage, etwa zur Strogen oder zum Flugverkehr, und die gezielte Ansprache von Käufern aus dem Flughafenumfeld, aus Erding, Freising und Moosburg. Fragen Sie nach beurkundeten Preisen und danach, wie nah sie am Startpreis lagen. Ausführlich lesen Sie das im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Wartenberg?.

Ist eine niedrige Provision ein Warnsignal?

Nicht zwangsläufig. Entscheidend ist, warum sie niedriger ist. Wer Leistungen streicht oder Vorabgebühren verlangt, spart an der falschen Stelle. Wer seine Kosten anders organisiert und das offen erklärt, kann seriös und günstiger zugleich sein. Vergleichen Sie deshalb immer die Leistung, die Fälligkeit und die Begründung.

Bei neues // nest zahlen Sie als Verkäufer in Wartenberg 1,785 % Provision inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Damit sparen Sie 50 % der Provision. Die Gründe liegen offen: Drei Maklerinnen teilen sich die Fixkosten, wir verzichten auf ein Prestigebüro, und unsere Abläufe sind digital. Fällig wird die Provision erst nach der Beurkundung, Vorabkosten fallen nicht an. Auf ImmoScout24 ist neues // nest mit „Exzellent“ bewertet.

Wie arbeitet Ellen Günthel in Wartenberg?

Ellen Günthel betreut bei neues // nest Wartenberg und den gesamten Landkreis Erding. Sie legt Ihnen den Vertrag in Ruhe vor, erklärt jede Klausel und belehrt Sie über Ihr Widerrufsrecht. Ihre Bewertung ist schriftlich begründet, und Sie erhalten regelmäßig Berichte. Mehr über sie erfahren Sie auf der Seite Immobilienmaklerin Ellen Günthel, einen Überblick finden Sie unter Immobilienmakler Erding.

Häufige Fragen

Woran erkenne ich einen seriösen Immobilienmakler in Wartenberg?

An begründeter Bewertung, klarem Vertrag, fehlenden Vorabgebühren, regelmäßiger Information und dem Verzicht auf Garantien.

Muss ich etwas zahlen, wenn der Makler nur bewertet?

Eine Provision entsteht nur bei einem erfolgreichen Verkauf durch seine Tätigkeit, sofern nichts anderes vereinbart ist.

Muss ich an den gefundenen Käufer verkaufen?

Nein. Sie entscheiden frei.

Wie lange kann ich den Vertrag widerrufen?

Bei Abschluss außerhalb von Geschäftsräumen 14 Tage ab Belehrung.

Ist eine Reservierungsgebühr zulässig?

In vorformulierten Verträgen nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs von 2023 nicht wirksam.

Muss ein Makler eine Erlaubnis haben?

Ja, nach § 34c der Gewerbeordnung, und er muss sich regelmäßig weiterbilden.

Was kostet ein Makler bei neues // nest?

1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt vielerorts üblicher 3,57 %.

Wer betreut mich in Wartenberg?

Ellen Günthel betreut bei neues // nest Wartenberg und den Landkreis Erding.

Fazit

Ein seriöser Immobilienmakler in Wartenberg lässt Ihnen Zeit, begründet seine Bewertung, verlangt nichts im Voraus, verspricht keine Höchstpreise und informiert Sie vollständig. Wenn Sie die Warnsignale kennen und Ihre Rechte wissen, können Sie in jeder Situation ruhig reagieren. Ergänzend empfehlen wir die Ratgeber Immobilienmakler für Verkäufer in Wartenberg, Guter Immobilienmakler in Wartenberg und Makler in Wartenberg. Ellen Günthel erreichen Sie unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.