Unterlagen für den Hausverkauf in Wartenberg: Was jedes Dokument ist, wo es herkommt und wer es sehen will

Grundbuchauszug, Flurkarte, Wohnflächenberechnung, Teilungserklärung, Löschungsbewilligung: Wer zum ersten Mal ein Haus verkauft, stolpert schnell über Begriffe, die er noch nie gehört hat. Wer in Wartenberg, in Auerbach, Pesenlern, Thenn oder Manhartsdorf verkaufen möchte, muss diese Dokumente nicht auswendig kennen, sollte aber wissen, was sie bedeuten, wo sie herkommen und warum Käufer, Banken und Notare danach fragen.

Dieser Ratgeber erklärt die wichtigsten Unterlagen einzeln, wie in einem kleinen Nachschlagewerk. Zu jedem Dokument lesen Sie, was darin steht, wo Sie es im Landkreis Erding bekommen, wer es sehen möchte und was passiert, wenn es fehlt. So können Sie gezielt prüfen, was Ihnen noch fehlt, und mit Käufern und Maklern auf Augenhöhe sprechen. Am Ende finden Sie eine Übersicht, die Sie als Checkliste nutzen können.

Was ist ein Grundbuchauszug, und wer braucht ihn?

Das Grundbuch ist das amtliche Verzeichnis aller Grundstücke und ihrer Eigentümer. Der Auszug zeigt in drei Abteilungen, wem das Grundstück gehört, welche Lasten darauf liegen und welche Grundpfandrechte bestehen. Im Bestandsverzeichnis stehen die Flurstücksnummern und Größen. In Abteilung I steht der Eigentümer, in Abteilung II stehen Rechte Dritter wie Wegerechte, Wohnrechte oder Nießbrauch, und in Abteilung III finden sich Grundschulden und Hypotheken.

Sie erhalten den Auszug beim Grundbuchamt am Amtsgericht Erding, wenn Sie ein berechtigtes Interesse haben, was als Eigentümer selbstverständlich der Fall ist. Käufer und ihre Banken verlangen ihn, und auch der Notar sieht ihn ein. Achten Sie auf das Datum, denn ein aktueller Auszug sollte nicht viele Monate alt sein.

Lesen Sie den Auszug vor dem Verkauf aufmerksam durch. Oft finden sich dort alte Einträge, an die niemand mehr denkt, etwa ein Wohnrecht längst verstorbener Großeltern oder eine längst abbezahlte Grundschuld. Beides lässt sich meist löschen, braucht aber Zeit. Wer früh hinschaut, vermeidet Verzögerungen beim Notar.

Was zeigt die Flurkarte?

Die Flurkarte, auch Auszug aus dem Liegenschaftskataster genannt, zeigt das Grundstück von oben: Grenzen, Flurstücksnummern, Gebäude und die Lage zu Nachbargrundstücken und Straßen. Sie erhalten sie beim Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung. Banken verlangen sie fast immer, und auch Käufer nutzen sie, um sich die Lage vorzustellen.

Vergleichen Sie die Karte mit dem, was Sie vor Ort sehen. Besonders im Strogental, wo früher vieles per Handschlag geregelt wurde, stimmen Zäune und tatsächliche Grenzen nicht immer überein. Führt ein Weg über fremden Grund, sollte das mit einem Geh- und Fahrtrecht im Grundbuch abgesichert sein. Ist ein Gebäude nicht eingezeichnet, kann das darauf hinweisen, dass es nie eingemessen wurde, möglicherweise auch nie genehmigt.

Eine solche Abweichung ist nicht immer ein Problem, sie sollte aber vor dem Verkauf geklärt werden. Bei größeren Abweichungen hilft eine Grenzfeststellung oder eine Vermessung, die das Vermessungsamt oder ein öffentlich bestellter Vermessungsingenieur durchführen kann.

Was sind Baugenehmigung und Baupläne?

Die Baugenehmigung belegt, dass das Haus so gebaut werden durfte. Dazu gehören die genehmigten Pläne mit Grundrissen, Schnitten und Ansichten sowie meist eine Baubeschreibung. Sie zeigen, wie das Gebäude aussehen sollte, und bilden die Grundlage für die Prüfung durch Bank und Käufer. Haben Sie das Haus selbst gebaut, sind die Unterlagen hoffentlich noch vorhanden.

Fehlen sie, wenden Sie sich an die Bauaufsicht im Landratsamt Erding. Sie benötigen die Flurstücksnummer oder die Adresse und, wenn jemand anders anfragt, eine Vollmacht des Eigentümers. Bei sehr alten Häusern kann es sein, dass keine Akte existiert. Dann lässt sich der Bestand aufmessen und ein neuer Plan zeichnen.

Besonders wichtig sind spätere Änderungen. Wurden Dachgeschoss, Anbau, Garage oder Wintergarten nachträglich errichtet, sollte nachweisbar sein, dass das genehmigt oder genehmigungsfrei war. Bei Abweichungen ist es besser, das offen anzusprechen und zu klären. Auch eine nachträgliche Genehmigung kann in manchen Fällen möglich sein. Ein Käufer, der davon erst vor dem Notartermin erfährt, reagiert meist deutlich unwilliger.

Was steht in der Wohnflächenberechnung?

Die Wohnflächenberechnung gibt an, wie groß die Wohnfläche tatsächlich ist. Grundlage ist heute meist die Wohnflächenverordnung, ältere Berechnungen können nach anderen Regeln erstellt worden sein. Räume unter Dachschrägen zählen nur teilweise, und Keller, Heizraum und Garage gehören nicht dazu. Terrassen und Balkone werden in der Regel mit einem Viertel, höchstens mit der Hälfte angerechnet.

Die Wohnfläche ist eine der wichtigsten Zahlen im Exposé und in der Bankprüfung. Liegt sie deutlich unter dem angegebenen Wert, kann das später zu Streit führen, unter Umständen auch zu Ansprüchen. Gerade bei älteren Häusern mit ausgebauten Dachräumen oder Einliegerwohnungen sollte die Zahl nicht aus dem Gedächtnis stammen.

Fehlt die Berechnung, lässt sich die Fläche aus den Plänen ermitteln oder mit einem Aufmaß neu feststellen. Das kostet überschaubar wenig, schafft aber Klarheit. Weisen Sie bei Unsicherheit im Exposé darauf hin, dass die Angaben ungefähr sind und auf welchen Unterlagen sie beruhen. Das ist ehrlicher als eine schöne, aber falsche Zahl.

Was ist der Energieausweis, und wann brauche ich ihn?

Der Energieausweis beschreibt den energetischen Zustand eines Gebäudes. Beim Verkauf müssen Sie ihn Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen und nach dem Vertragsschluss übergeben. Schon in der Immobilienanzeige müssen bestimmte Angaben daraus genannt werden, etwa Art des Ausweises, Energiekennwert, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Energieeffizienzklasse. Rechtsgrundlage ist heute das Gebäudemodernisierungsgesetz, das seit dem 29. Juli 2026 gilt.

Es gibt zwei Arten: den Verbrauchsausweis, der sich auf den tatsächlichen Verbrauch der letzten Jahre stützt, und den Bedarfsausweis, der aus den Gebäudedaten errechnet wird. Welche Art nötig ist, hängt unter anderem vom Baujahr und der Zahl der Wohnungen ab. Ein Ausweis gilt zehn Jahre. Er wird von Energieberatern, bestimmten Handwerkern und Architekten erstellt. Einzelheiten zu den künftigen Regeln können sich ändern, fragen Sie deshalb am besten einen Fachmann.

Für den Verkauf hat der Ausweis noch einen weiteren Nutzen. Die Empfehlungen zu Modernisierungen zeigen Käufern, wo sich etwas verbessern lässt. Wer die Kennwerte kennt, kann sich auf Fragen einstellen, statt von ihnen überrascht zu werden. Ohne gültigen Energieausweis sollten Sie die Vermarktung nicht starten.

Welche Nachweise über Modernisierungen sollte ich sammeln?

Rechnungen und Belege für Arbeiten am Haus sind bares Geld wert. Wurden Dach, Fenster, Heizung, Fassade, Bäder oder Elektrik erneuert, sollten Sie das mit Rechnungen belegen können. Käufer sehen dann, was in den nächsten Jahren nicht ansteht, und Sie können Ihre Investitionen im Preis begründen. Auch die Bank bewertet ein modernisiertes Haus anders als ein unverändertes.

Haben Sie nicht mehr alle Rechnungen, hilft eine einfache Liste mit Jahreszahlen und Art der Arbeiten. Manchmal lassen sich auch Handwerker nochmals nach Unterlagen fragen. Gerade bei Heizung und Dämmung sind Nachweise wichtig, weil sie zeigen, ob die Nachrüstpflichten aus dem Gebäudemodernisierungsgesetz für oberste Geschossdecke und Leitungen bereits erfüllt sind.

Dazu gehören außerdem die Protokolle des Schornsteinfegers, Wartungsbelege und bei Öl die Angaben zum Tank. Bei einer Photovoltaikanlage sind Anlagenbeschreibung, Einspeisevertrag und Wartungsnachweise wichtig. Stellen Sie alles in einer Mappe zusammen, dann können Sie bei der Besichtigung sofort darauf verweisen.

Was brauche ich bei einem vermieteten Haus?

Ist das Haus ganz oder teilweise vermietet, möchte der Käufer alle Verträge sehen. Der Mietvertrag geht nach § 566 BGB auf ihn über, also muss er wissen, was darin steht. Dazu gehören neben dem Vertrag alle Nachträge, die letzten Mieterhöhungen, die letzten Betriebskostenabrechnungen und die Angabe zur Kaution. Letztere muss ordentlich übergeben werden.

Für Kapitalanleger ist auch eine Übersicht über die aktuelle Miete, gegebenenfalls über mehrere Wohnungen, und über regelmäßige Kosten hilfreich. Gab es Streit mit dem Mieter, Mängelanzeigen oder Mietminderungen, sollten Sie das offen ansprechen. Auch bei einer Einliegerwohnung gelten diese Punkte, selbst wenn alles nur per Handschlag vereinbart war. Schriftliche Unterlagen schaffen Klarheit.

Bei der Herausgabe personenbezogener Daten sollten Sie achtsam sein. Bis zur Einigung braucht ein Interessent meist nicht den vollständigen Vertrag mit allen Personendaten. Oft reicht eine anonymisierte Übersicht, und die vollständigen Unterlagen folgen, wenn der Kauf konkret wird.

Was brauche ich bei einer Eigentumswohnung?

Bei einer Wohnung kommt die Eigentümergemeinschaft ins Spiel. Die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan regelt, was zum Sondereigentum gehört und was allen gemeinsam gehört, wer welchen Stellplatz nutzen darf und welche Sondernutzungsrechte bestehen. Die Gemeinschaftsordnung legt die Spielregeln fest. Diese Unterlagen erhalten Sie von der Hausverwaltung oder über das Grundbuchamt.

Dazu kommen die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre, der aktuelle Wirtschaftsplan, die letzte Hausgeldabrechnung und Angaben zur Erhaltungsrücklage. Käufer und Banken lesen daraus, ob größere Maßnahmen wie eine Dachsanierung anstehen und ob genug Geld dafür da ist. Bei kleinen Anlagen in Wartenberg gibt es manchmal keine professionelle Verwaltung, dann sollten Sie die Unterlagen frühzeitig zusammentragen.

Wichtig ist auch die Frage, ob die Veräußerung von der Zustimmung des Verwalters abhängt. Das steht oft in der Teilungserklärung und wird im Grundbuch vermerkt. Dann muss der Verwalter dem Verkauf in notariell beglaubigter Form zustimmen, was etwas Zeit braucht.

Was brauche ich bei einem geerbten Haus?

Wer ein Haus geerbt hat, muss nachweisen, dass er Eigentümer ist. Dafür gibt es zwei Wege: einen Erbschein, den Sie beim Nachlassgericht am Amtsgericht Erding oder über einen Notar beantragen, oder ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag zusammen mit der Eröffnungsniederschrift. Ein handschriftliches Testament reicht für das Grundbuch in der Regel nicht aus.

Vor dem Verkauf sollten die Erben im Grundbuch eingetragen werden. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist diese Berichtigung gebührenfrei. Gibt es mehrere Erben, müssen alle am Verkauf mitwirken. Wer nicht zum Notar kommen kann, braucht eine notarielle Vollmacht. Bewahren Sie auch die Sterbeurkunde auf, weil sie zum Beispiel für die Löschung alter Wohnrechte gebraucht wird.

Bei geerbten Häusern fehlen oft Unterlagen, weil niemand mehr weiß, wo sie liegen. Suchen Sie in Schränken, Ordnern und auf dem Dachboden nach Kaufverträgen, Plänen, Rechnungen und Versicherungspolicen. Was nicht auftaucht, lässt sich in vielen Fällen bei den Ämtern anfordern. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Geerbte Immobilie verkaufen in Wartenberg.

Was brauche ich bei einem Anwesen mit Flächen?

Bei einem ehemaligen Hof in Thenn, Manhartsdorf oder einem anderen Ortsteil gehören weitere Dokumente dazu. Zuerst die Angaben zu allen Flurstücken, denn zu einem Anwesen gehören oft mehrere, die getrennt im Grundbuch stehen können. Dazu kommen die Pachtverträge für Wiesen oder Äcker, denn diese gehen beim Verkauf auf den Käufer über. Ohne schriftlichen Vertrag sollten Sie zumindest festhalten, wer was zu welchen Bedingungen bewirtschaftet.

Wichtig sind außerdem Auskünfte zum Baurecht. Was darf im Außenbereich nach § 35 BauGB mit Stadel oder Stall geschehen? Eine schriftliche Auskunft oder ein Vorbescheid des Landratsamts Erding gibt Käufern Sicherheit. Bei der Versorgung zählen Nachweise zum Brunnen, Wasseruntersuchungen, die Genehmigung einer Kleinkläranlage und Wartungsprotokolle. Für den Verkauf landwirtschaftlicher Flächen kann eine Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz nötig sein, die der Notar in der Regel beantragt.

War das Anwesen ein landwirtschaftlicher Betrieb, sollten Sie außerdem mit einem Steuerberater klären, ob es noch zum Betriebsvermögen gehört. Das ist keine Unterlage im engeren Sinn, kann aber über die Höhe der Steuer entscheiden und sollte vor dem Notartermin geklärt sein.

Welche weiteren Auskünfte sind manchmal nötig?

Je nach Lage können weitere Auskünfte sinnvoll sein. Liegt das Haus nahe an der Strogen, sollten Sie mit dem Informationsdienst Überschwemmungsgefährdete Gebiete prüfen, ob es in einem festgesetzten Überschwemmungsgebiet liegt. Bei alten Gebäuden kann Denkmalschutz bestehen, Auskunft gibt der Bayerische Denkmal-Atlas. Stand auf dem Grundstück früher ein Betrieb oder ein Tanklager, kann eine Auskunft aus dem Altlastenkataster beim Landratsamt Erding sinnvoll sein.

Wegen der Nähe zum Flughafen München fragen manche Käufer nach Lärmschutzzonen oder Bauhöhenbeschränkungen. Auskünfte dazu gibt das Landratsamt. Beim Markt Wartenberg können Sie nach Bebauungsplänen, Erschließungsbeiträgen und Herstellungsbeiträgen für Wasser und Kanal fragen. Sind diese noch offen, muss im Kaufvertrag geregelt werden, wer sie trägt.

Sie müssen nicht alle diese Auskünfte vorsorglich einholen. Es reicht, die Punkte zu klären, die zu Ihrer Immobilie passen. Fragen Sie Ihre Maklerin, was in Ihrem Fall sinnvoll ist.

Was gehört am Ende zur Übergabe?

Zur Übergabe gehören weitere Unterlagen, die oft vergessen werden. Erstellen Sie ein Übergabeprotokoll mit Datum, Zählerständen für Strom, Wasser und Heizung, Füllstand des Öltanks, Zahl der Schlüssel und dem Zustand des Hauses. Beide Seiten unterschreiben es. Das schützt vor späterem Streit über Schäden oder Abrechnungen.

Geben Sie dem Käufer Bedienungsanleitungen und Wartungsverträge für Heizung, Solaranlage, Rollläden oder Garagentor, außerdem Hinweise zu Handwerkern, die das Haus kennen. Händigen Sie den Energieausweis im Original oder als Kopie aus. Die Wohngebäudeversicherung geht in der Regel auf den Käufer über. Informieren Sie den Versicherer und teilen Sie auch Strom- und Wasserversorgern den Wechsel mit.

Bewahren Sie Ihre eigenen Unterlagen zum Verkauf gut auf: Kaufvertrag, Protokoll, Abrechnung des Notars und Kontoauszüge. Falls später Fragen zur Steuer oder zur Abrechnung auftauchen, haben Sie alles griffbereit.

Wie unterstützt neues // nest bei den Unterlagen?

Bei neues // nest gehört die Beschaffung zur normalen Arbeit. Ellen Günthel, die Wartenberg und den gesamten Landkreis Erding betreut, sieht sich beim ersten Termin an, was vorhanden ist, und fordert mit Ihrer Vollmacht an, was fehlt. Sie prüft die Unterlagen inhaltlich und klärt Auffälligkeiten mit Ihnen. Mehr über sie erfahren Sie auf der Seite Immobilienmaklerin Ellen Günthel, einen Überblick über unsere Arbeit finden Sie unter Immobilienmakler Erding.

Häufige Fragen

Welche Unterlagen brauche ich mindestens?

Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung und Energieausweis.

Wo bekomme ich den Grundbuchauszug?

Beim Grundbuchamt am Amtsgericht Erding.

Was passiert, wenn Baupläne fehlen?

Fragen Sie bei der Bauaufsicht im Landratsamt Erding nach. Notfalls lässt sich das Haus neu aufmessen.

Wie lange gilt der Energieausweis?

Zehn Jahre ab Ausstellung.

Was brauche ich als Erbe?

Einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift.

Muss der Verwalter dem Verkauf meiner Wohnung zustimmen?

Das steht in der Teilungserklärung. Ist es vorgesehen, muss er in beglaubigter Form zustimmen.

Wer besorgt die Unterlagen?

Bei einem Auftrag kann die Maklerin das mit Ihrer Vollmacht übernehmen.

Wer betreut mich in Wartenberg?

Ellen Günthel betreut bei neues // nest Wartenberg und den Landkreis Erding.

Fazit

Die Unterlagen für den Hausverkauf in Wartenberg verlieren ihren Schrecken, wenn Sie wissen, was jedes Dokument bedeutet und wo es zu finden ist. Beginnen Sie mit Grundbuchauszug, Flurkarte, Plänen, Wohnflächenberechnung und Energieausweis, ergänzen Sie je nach Fall Unterlagen zu Mietverträgen, Wohnungseigentum, Erbe oder Flächen und klären Sie Lücken früh. Ergänzend empfehlen wir die Ratgeber Hausverkauf mit Makler in Wartenberg, Immobilienbewertung in Wartenberg und Immobilie verkaufen in Wartenberg. Ellen Günthel erreichen Sie unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.