Professioneller Immobilienmakler in Wartenberg: Ein Verkauf im Zeitraffer, Woche für Woche

Was macht ein professioneller Immobilienmakler eigentlich die ganze Zeit? Diese Frage stellen sich viele Eigentümer, und sie ist berechtigt. Von außen sieht man ein Inserat, einige Besichtigungen und am Ende einen Termin beim Notar. Was dazwischen geschieht, bleibt meist unsichtbar. Dabei entscheidet gerade diese unsichtbare Arbeit darüber, ob ein Haus in Wartenberg, in Pesenlern oder Auerbach zügig und zu einem guten Preis verkauft wird.

Dieser Ratgeber zeigt den Verkauf deshalb wie im Zeitraffer, Woche für Woche. Für jeden Abschnitt lesen Sie, welche Leistung ein professioneller Makler erbringt, welche Qualität Sie erwarten dürfen und woran Sie erkennen, dass an der falschen Stelle gespart wird. Der Zeitplan ist ein typisches Beispiel für ein gepflegtes Einfamilienhaus. Bei einem Hof mit Flächen in Thenn oder Manhartsdorf oder bei fehlenden Unterlagen kann es länger dauern.

Woche 1: Was passiert beim Auftakt?

Die Zusammenarbeit beginnt mit einem ausführlichen Gespräch und einer Begehung. Ein professioneller Makler geht durch das gesamte Haus, vom Heizungsraum bis unters Dach, macht sich Notizen und erste Fotos für den eigenen Gebrauch und spricht mit Ihnen über Baujahr, Umbauten, Modernisierungen und Besonderheiten. Er sieht sich das Grundstück und die Nachbarschaft an und klärt, was verkauft werden soll und was nicht.

Ebenso wichtig sind Ihre Ziele: Wann möchten Sie ausziehen? Gibt es einen Mindestpreis? Wer soll informiert werden, und wer nicht? Soll die Vermarktung diskret beginnen? Ein Makler, der das erst nach Vertragsschluss fragt, arbeitet nicht professionell.

Am Ende dieser Woche kennen beide Seiten die Ausgangslage, und der Makler kann mit seiner Bewertung beginnen. Sie erhalten zudem eine Liste der Unterlagen, die Sie heraussuchen könnten, und eine Vollmacht für die Anfragen bei Ämtern. Der Zeitplan für die nächsten Wochen wird gemeinsam besprochen.

Woche 2: Wie entsteht eine professionelle Bewertung?

In der zweiten Woche wertet der Makler seine Daten aus. Er sieht sich den Bodenrichtwert in BORIS-Bayern an, prüft vergleichbare Verkäufe in Wartenberg, Berglern, Langenpreising und im weiteren Umkreis und berücksichtigt den Zustand, die notwendigen Investitionen und das Baurecht. Bei Häusern mit älterer Heizung fließen die Nachrüstpflichten aus dem Gebäudemodernisierungsgesetz ein, bei Lagen an der Strogen mögliche Überschwemmungsflächen.

Das Ergebnis ist eine schriftliche Bewertung, die Sie gemeinsam durchgehen. Sie nennt eine realistische Spanne, die Stärken und Schwächen und die Annahmen, auf denen sie beruht. Auf dieser Grundlage schlägt der Makler einen Angebotspreis vor und erklärt seine Strategie, also auch, warum er genau mit diesem Preis starten möchte und wie er ihn zu den Suchfiltern der Käufer passend wählt.

Professionell heißt hier auch: Ein Makler nennt Ihnen keine Zahl, um Ihnen zu gefallen. Er sagt, was er für erzielbar hält, und begründet das. Ein Lockpreis wäre das Gegenteil von professioneller Arbeit, denn er kostet Sie später Zeit und meist auch Geld.

Woche 2 bis 3: Wie werden die Unterlagen geprüft?

Parallel läuft die Arbeit an den Unterlagen. Mit Ihrer Vollmacht fordert der Makler den aktuellen Grundbuchauszug beim Amtsgericht Erding an, die Flurkarte beim Vermessungsamt und, falls nötig, Baupläne und Genehmigungen bei der Bauaufsicht im Landratsamt Erding. Bei der Marktgemeinde fragt er nach Bebauungsplänen und offenen Beiträgen.

Eine professionelle Prüfung geht über das Sammeln hinaus. Stimmt die Wohnfläche mit den Plänen überein? Sind alle Anbauten genehmigt? Welche Rechte stehen in Abteilung II des Grundbuchs? Gibt es alte Grundschulden, die gelöscht werden sollten? Fällt etwas auf, klärt der Makler das mit Ihnen, bevor es ein Käufer entdeckt. Fehlt ein Energieausweis, wird er jetzt erstellt, denn die Kennwerte gehören ins Inserat.

Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung, Protokolle der letzten drei Jahre, Wirtschaftsplan und Hausgeldabrechnung dazu. Am Ende dieser Phase liegt alles geordnet vor, sodass Käufer und Banken schnell die nötigen Informationen erhalten. Wer das überspringt, spart zu Beginn Zeit und verliert sie später doppelt.

Woche 3: Wie entstehen professionelle Fotos?

Ein Foto entscheidet in Sekunden, ob ein Käufer das Inserat öffnet. Deshalb wird der Fototermin vorbereitet. Der Makler berät Sie, was in den Räumen weggeräumt werden sollte, und achtet auf Details wie Lichtschalter, offene Vorhänge und aufgeräumte Küchenzeilen. Die Terminwahl richtet sich nach dem Wetter und dem Sonnenstand, damit Haus und Garten gut zur Geltung kommen.

Die Fotos selbst entstehen mit geeigneter Ausrüstung und einem Blick für gerade Linien und natürliche Farben. Räume werden realistisch gezeigt, ohne extreme Weitwinkel, die bei der Besichtigung enttäuschen. Außenaufnahmen zeigen das Haus, den Garten und die Umgebung, im Strogental gern auch den Blick in die Landschaft. Bei einem Anwesen werden Stadel, Hof und Flächen einbezogen.

Sie sehen die Bilder vor der Veröffentlichung und können mitentscheiden. Für den Grundriss wird, falls nötig, aus alten Plänen ein neuer, gut lesbarer Plan erstellt. Wenn Fotos mit dem Handy bei schlechtem Licht entstehen und niemand vorher etwas mit Ihnen bespricht, wird an der falschen Stelle gespart.

Woche 4: Was gehört in ein professionelles Exposé?

In der vierten Woche entsteht das Exposé. Es beginnt mit einer klaren Überschrift und den wichtigsten Eckdaten: Art der Immobilie, Wohnfläche, Grundstücksgröße, Zimmerzahl, Baujahr und Angebotspreis. Dann folgen eine sachliche Beschreibung des Hauses, der Ausstattung und des Zustands, einschließlich Heizung, Dach und Modernisierungen, sowie eine Beschreibung der Lage mit Entfernungen zu Marktplatz, Schulen, Flughafen, Erding und Freising.

Pflichtangaben aus dem Energieausweis gehören unbedingt dazu: Art des Ausweises, Energiekennwert, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Energieeffizienzklasse. Fehlen sie, drohen Bußgelder und Abmahnungen. Ein professioneller Text ist ehrlich und übertreibt nicht. Er beschreibt auch Besonderheiten wie Nebengebäude, eine Einliegerwohnung oder die Lage im Außenbereich, damit Interessenten richtig einschätzen können, ob das Objekt zu ihnen passt.

Sie erhalten den Entwurf vor der Veröffentlichung und melden, wenn etwas nicht stimmt. Parallel bereitet der Makler ein kürzeres Inserat für die Portale vor. Beide Texte sollten zueinander passen und alle Angaben einheitlich nennen, damit keine Fragen entstehen.

Woche 4 bis 5: Wie beginnt die Vermarktung?

Die Vermarktung beginnt nicht mit dem Inserat. Zuerst informiert der Makler vorgemerkte Interessenten aus seiner Kartei, deren Suchprofil zu Ihrem Haus passt und deren Finanzierung möglichst geklärt ist. Für Wartenberg sind das zum Beispiel Beschäftigte aus dem Flughafenumfeld, Familien aus Erding und Freising oder Käufer, die gezielt ein Haus im Strogental suchen.

Einige Tage später erscheint das Inserat auf den Portalen. Nun kommt es auf Tempo an. Anfragen werden am selben oder am nächsten Tag beantwortet. Der Makler stellt Rückfragen: Was suchen Sie genau? Wie steht es um die Finanzierung? Wann möchten Sie einziehen? So trennt er ernsthafte Interessenten von Neugierigen, bevor sie in Ihrem Wohnzimmer stehen.

Sie erhalten in dieser Phase regelmäßig Rückmeldung, zum Beispiel wie viele Anfragen eingegangen sind und wie die Nachfrage im Vergleich zur Erwartung ausfällt. Ein professioneller Makler wertet das nach zwei Wochen aus und spricht offen darüber, ob die Strategie aufgeht.

Woche 5 bis 7: Wie läuft eine professionelle Besichtigung?

Besichtigungen werden gebündelt, meist auf ein oder zwei Tage, damit Ihr Alltag nicht über Wochen gestört wird. Der Makler bereitet das Haus gemeinsam mit Ihnen vor, lüftet, sorgt für Licht und legt Unterlagen bereit. Ihre Anwesenheit ist nicht nötig. Viele Interessenten äußern sich freier, wenn der Eigentümer nicht dabei ist.

Während der Besichtigung führt der Makler durch alle Räume, weist auf Stärken hin und beantwortet Fragen sachlich. Das betrifft die Heizung, das Dach, mögliche Feuchtigkeit, die Lage zur Strogen und den Flugverkehr ebenso wie die Regeln nach dem Gebäudemodernisierungsgesetz. Bei einer Einliegerwohnung oder einem Stadel erklärt er die baurechtliche Situation. Was er nicht sofort weiß, klärt er und meldet sich zurück.

Nach jeder Besichtigung erhalten Sie eine kurze Rückmeldung: Wer war da, was hat gefallen, welche Einwände gab es, wie ernst ist das Interesse? Bei mehreren Interessenten kündigt er das Vorgehen für die Abgabe von Angeboten an. Diese Auswertung ist die Grundlage für die nächste Phase.

Woche 7 bis 9: Wie läuft eine professionelle Verhandlung?

Angebote werden schriftlich eingeholt und Ihnen vorgelegt, auch niedrige. Ein professioneller Makler vergleicht sie übersichtlich und spricht eine Empfehlung aus. Bei mehreren Interessenten kann ein strukturiertes Angebotsverfahren helfen, bei dem alle bis zu einem festen Termin ein Angebot abgeben. Gebote sind bis zum Notartermin nicht bindend, was er allen offen sagt.

Prüfpunkt	Was geprüft wird
Kaufpreis	Verhältnis zu Bewertung und Angebotspreis
Finanzierung	Bankbestätigung, Eigenkapital, Sicherheit
Übergabetermin	Passt er zu Ihrem Zeitplan?
Bedingungen	Vorbehalte, mitverkaufte Gegenstände
Eindruck	Verlässlichkeit, Ernsthaftigkeit

In der Verhandlung bleibt er sachlich. Pauschale Forderungen wegen der Heizung beantwortet er mit Fakten, etwa mit einem Angebot eines Heizungsbauers oder dem Hinweis auf bestehende Förderungen. Er nutzt auch Spielräume neben dem Preis, etwa beim Übergabetermin oder bei der Einbauküche. Die Entscheidung bleibt immer bei Ihnen.

Woche 9 bis 11: Was passiert bis zum Notartermin?

Nach der Einigung prüft der Makler die Finanzierung des Käufers. Er lässt sich eine Finanzierungsbestätigung der Bank oder einen Eigenkapitalnachweis vorlegen. Anschließend stimmt er mit dem Notar den Vertragsentwurf ab und achtet darauf, dass Kaufpreis, Übergabetermin, mitverkaufte Gegenstände und alle Absprachen stimmen.

Sie erhalten den Entwurf vorab und können ihn in Ruhe lesen. Fragen dazu klärt der Makler oder der Notar. Bei einem Eigentümerdarlehen spricht er mit der Bank über die Ablösung und die Löschungsbewilligung. Bei landwirtschaftlichen Flächen denkt er an die Genehmigung nach dem Grundstückverkehrsgesetz.

Zum Notartermin begleitet er Sie, wenn Sie das möchten. Nach der Beurkundung kümmert sich der Notar um Auflassungsvormerkung und Fälligkeitsmitteilung. Der Makler behält den Überblick und erinnert Sie an die nächsten Schritte, damit bis zur Zahlung nichts liegen bleibt.

Woche 11 bis 15: Was geschieht bis zur Übergabe?

Bis der Käufer zahlt, vergehen nach dem Notartermin oft einige Wochen. Der Notar schickt die Fälligkeitsmitteilung, sobald alle Voraussetzungen erfüllt sind. Mit dem Geldeingang kann die Übergabe stattfinden, sofern kein späterer Termin vereinbart wurde.

Der Makler begleitet die Übergabe und erstellt ein Protokoll mit Zählerständen für Strom, Wasser und Heizung, dem Füllstand des Öltanks, der Zahl der Schlüssel und dem Zustand der Räume. Mängel oder Vereinbarungen werden festgehalten, sodass es später keine Diskussion gibt. Er übergibt dem Käufer die Unterlagen und hilft bei Fragen zur Ummeldung.

Auch nach der Übergabe ist ein professioneller Makler noch erreichbar. Fragen tauchen oft erst später auf, etwa zu Versicherungen, zur Grundsteuer oder zu noch ausstehenden Abrechnungen. Wer sich direkt nach dem Geldeingang nicht mehr meldet, hat seinen Beruf nicht vollständig verstanden.

Was geschieht, wenn der Zeitplan nicht aufgeht?

Der Zeitplan beschreibt einen typischen Ablauf, nicht ein Versprechen. Ein professioneller Makler sagt offen, wenn etwas länger dauert, und erklärt, warum. Fehlen Unterlagen, wartet man vielleicht auf die Bauakte. Melden sich wenig Interessenten, schaut er sich mit Ihnen die Reaktionen an und prüft, ob Preis, Fotos oder Text angepasst werden sollten. Springt ein Käufer ab, greift er auf die anderen Interessenten zurück, zu denen er den Kontakt gehalten hat.

Wichtig ist, dass solche Änderungen besprochen werden, bevor sie zum Problem werden. Mit einem regelmäßigen Bericht und festen Zwischenterminen, etwa nach zwei und nach vier Wochen, behalten Sie den Überblick. Wer erst nach drei Monaten vorschlägt, den Preis zu senken, hat die Zeit davor nicht gut genutzt.

Welcher Makler erzielt in Wartenberg den besten Preis?

Der Zeitplan zeigt, wo der Preis entsteht. Bewertung und Angebotspreis setzen die Grundlage, Unterlagen und Exposé verhindern Unsicherheit, die Käuferkartei und die Portale sorgen für Nachfrage, Besichtigungen überzeugen, die Verhandlung verteidigt den Preis, und die Bonitätsprüfung sichert ihn. Wird an einer dieser Stellen gespart, geht meist auch etwas vom Preis verloren.

Fragen Sie deshalb jeden Makler, wie er diese Schritte konkret umsetzt und welche Preise er bei vergleichbaren Häusern erzielt hat. Wie nah lag der Kaufpreis am Startpreis, und wie lange dauerte es? Eine Garantie gibt es nicht, aber professionelle Arbeit erhöht die Chancen deutlich. Ausführlich lesen Sie das im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Wartenberg?.

Was kostet ein professioneller Makler bei neues // nest?

Bei neues // nest zahlen Sie als Verkäufer in Wartenberg 1,785 % Provision inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Damit sparen Sie 50 % der Provision und erhalten alle beschriebenen Leistungen, von der Besichtigung bis zum Übergabeprotokoll. Vorabkosten fallen nicht an, fällig wird die Provision erst nach der Beurkundung.

Möglich ist das, weil sich bei uns drei Maklerinnen die Fixkosten teilen, wir auf ein Prestigebüro verzichten und unsere Abläufe digital organisieren. Professionalität zeigt sich bei uns in der Arbeit an Ihrem Verkauf, nicht in den Kosten für Repräsentation. Auf ImmoScout24 ist neues // nest mit „Exzellent“ bewertet. Ihre Ansprechpartnerin ist Ellen Günthel, die Wartenberg und den Landkreis Erding betreut. Mehr über sie erfahren Sie unter Immobilienmaklerin Ellen Günthel, einen Überblick unter Immobilienmakler Erding.

Häufige Fragen

Wie lange dauert ein Verkauf mit einem professionellen Makler?

Bei einem gut vorbereiteten Einfamilienhaus oft drei bis vier Monate bis zur Übergabe, bei besonderen Objekten länger.

Was gehört zum Leistungsumfang?

Bewertung, Unterlagen, Fotos, Exposé, Vermarktung, Besichtigungen, Verhandlung, Bonitätsprüfung, Notarvorbereitung und Übergabe.

Darf ich Fotos und Exposé vorher sehen?

Ja, ein professioneller Makler legt Ihnen beides vor der Veröffentlichung vor.

Muss ich bei Besichtigungen dabei sein?

Nein, der Makler führt sie allein durch und berichtet Ihnen anschließend.

Wie werden Angebote verglichen?

Nach Preis, Finanzierung, Übergabetermin und Bedingungen, schriftlich und mit einer Empfehlung.

Wer prüft die Finanzierung?

Der Makler, vor dem Notartermin, mit Bankbestätigung oder Eigenkapitalnachweis.

Was kostet das bei neues // nest?

1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt vielerorts üblicher 3,57 %.

Wer betreut mich in Wartenberg?

Ellen Günthel betreut bei neues // nest Wartenberg und den Landkreis Erding.

Fazit

Ein professioneller Immobilienmakler in Wartenberg arbeitet nach einem klaren Plan: Auftakt, Bewertung, Unterlagen, Fotos, Exposé, Vermarktung, Besichtigungen, Verhandlung, Notartermin und Übergabe. Fragen Sie vor der Beauftragung, wie er jeden dieser Schritte umsetzt, und lassen Sie sich Beispiele zeigen. Ergänzend empfehlen wir die Ratgeber Guter Immobilienmakler in Wartenberg, Erfahrener Immobilienmakler in Wartenberg und Seriöser Immobilienmakler in Wartenberg. Ellen Günthel erreichen Sie unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.