Unterlagen für den Hausverkauf in Oberhaching: Was wann gebraucht wird, von der Anzeige bis zum Notar

Viele Eigentümer in Oberhaching wohnen seit Jahrzehnten in ihrem Haus. Der Bauordner liegt irgendwo im Keller, die Rechnung für den neuen Kessel vielleicht im Schreibtisch, und ob der Wintergarten von 1994 je genehmigt wurde, weiß niemand mehr so genau. Sobald es an den Verkauf geht, wird aus diesem Stapel ein wichtiges Thema, denn die Bank des Käufers verlangt Nachweise oft innerhalb weniger Tage. Wer erst dann zu suchen beginnt, verliert Zeit und manchmal auch den Käufer.

Dieser Ratgeber ordnet die Unterlagen danach, wann sie gebraucht werden: für die Anzeige, für die Besichtigung, für die Bank und für den Notar. So wissen Sie, womit Sie anfangen sollten. Er geht auch auf die typischen Lücken bei älteren Häusern und bei Anwesen in den kleinen Ortsteilen wie Oberbiberg oder Laufzorn ein und zeigt, wie Sie fehlende Dokumente beschaffen. Bei neues // nest übernimmt Ellen Günthel auf Wunsch die Beschaffung mit Ihrer Vollmacht.

Welche Unterlagen brauche ich wann?

Zeitpunkt	Unterlagen	Warum
Vor der Anzeige	Energieausweis, Wohnfläche, Grundriss, Daten zu Baujahr, Heizung, Modernisierungen	Pflichtangaben und vollständiges Exposé
Für die Besichtigung	Energieausweis zur Vorlage, Rechnungen, Wartungsnachweise	Fragen sofort beantworten
Für die Bank des Käufers	Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Wohnflächenberechnung, Baubeschreibung, Fotos	Beleihungsprüfung
Für den Notar	Grundbuchdaten, Ausweis, Grundschuldangaben, Erbnachweis wenn nötig	Kaufvertrag und Abwicklung
Zur Übergabe	Schlüssel, Pläne, Bedienungsanleitungen, Energieausweis, Zählerstände	Übergabe an den Käufer

Sinnvoll ist, alles einmal zu sammeln und dann gestuft weiterzugeben. Ein digitaler Datenraum, auf den nur geprüfte Interessenten zugreifen, spart viel Aufwand und schützt Ihre Daten.

Warum muss der Energieausweis zuerst da sein?

Der Energieausweis ist der einzige Punkt, der schon vor dem ersten Inserat gesetzlich vorgeschrieben ist. Wichtige Kennwerte müssen in der Anzeige stehen, und bei der Besichtigung muss der Ausweis vorgelegt werden. Nach dem Abschluss erhält ihn der Käufer. Er gilt zehn Jahre. Ist er abgelaufen oder fehlt er ganz, sollten Sie ihn als Erstes beauftragen, was je nach Art einige Tage bis wenige Wochen dauern kann.

Es gibt Bedarfs- und Verbrauchsausweise. Viele ältere Häuser in Oberhaching mit weniger als fünf Wohnungen und einem Bauantrag vor November 1977 brauchen in der Regel einen Bedarfsausweis, wenn sie nicht energetisch auf den Stand der Wärmeschutzverordnung von 1977 gebracht wurden. Der Bedarfsausweis ist aufwendiger, weil er aus Baudaten berechnet wird. Halten Sie deshalb Pläne und Informationen zu Dämmung und Fenstern bereit. Fragen beantwortet ein Energieberater, auch zum Stand nach dem im Juli 2026 eingeführten Gebäudemodernisierungsgesetz.

Was braucht die Bank des Käufers?

Banken prüfen, ob die Immobilie den Kredit absichert, und fordern dafür meist Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne mit Schnitten und Ansichten, Wohnflächenberechnung, Baubeschreibung und aktuelle Fotos. Bei Eigentumswohnungen kommen Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, Hausgeldabrechnung, Protokolle der Eigentümerversammlungen und der Stand der Erhaltungsrücklage hinzu. Oft wird ein Gutachter der Bank kurz das Objekt ansehen wollen.

Fehlt etwas, verzögert sich die Finanzierungszusage, und der Käufer wird nervös. Deshalb sollte die Mappe stehen, bevor das erste Gebot kommt. Prüfen Sie auch, ob die Unterlagen zueinander passen. Zeigt der Plan drei Zimmer im Dachgeschoss, das Exposé aber fünf, fällt das dem Gutachter auf. Ein Haus, das sich äußerlich von den Plänen unterscheidet, wirft Fragen auf, die Sie lieber vorab beantworten.

Was steht im Grundbuch, und worauf muss ich achten?

Der Grundbuchauszug zeigt Eigentümer, Rechte und Lasten: Grundschulden, Wegerechte, Leitungsrechte, Wohnrechte oder Vorkaufsrechte. Lesen Sie ihn in Ruhe. Stehen dort noch verstorbene Personen? Ist eine längst bezahlte Grundschuld eingetragen? Gerade bei Anwesen in den kleinen Orten gibt es oft Rechte aus früheren Zeiten, etwa ein Geh- und Fahrtrecht zum Nachbarhof. Unter Umständen ist auch der Verlauf einer Leitung eingetragen, und das kann eine spätere Bebauung beeinflussen.

Bei getilgten Krediten bekommen Sie von der Bank eine Löschungsbewilligung, und der Notar kümmert sich um den Rest. Unklare Einträge sollten Sie vor dem Verkaufsstart mit dem Notar besprechen. Auszüge erhalten Eigentümer beim Grundbuchamt, und ein Makler kann sie mit Vollmacht anfordern.

Wo bekomme ich Flurkarte und Lageplan?

Die Flurkarte zeigt Grenzen und Bebauung Ihres Grundstücks. In Bayern erhalten Sie sie beim Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung oder über dessen Online-Angebot. Vergleichen Sie die Karte mit der Wirklichkeit. Steht die Garage, die Sie vor zwanzig Jahren gebaut haben, nicht darauf, ist sie vielleicht nie eingemessen worden, was in Bayern grundsätzlich vorgeschrieben ist. Klären Sie das, bevor ein Käufer danach fragt.

Bei großen Grundstücken ist auch die Lage der Grenzen wichtig. Über die Jahre können Zäune und Hecken vom tatsächlichen Verlauf abweichen. Im Zweifel hilft ein Vermesser. Das kostet etwas, verhindert aber Streit, gerade wenn ein Käufer an eine Teilung oder einen Anbau denkt.

Wo finde ich alte Baupläne und Genehmigungen?

Viele Pläne liegen noch im Haus, oft in einem Ordner im Keller oder auf dem Dachboden. Sehen Sie auch bei früheren Architekten oder in den Unterlagen der Eltern nach. Fehlen sie, können Sie bei der Bauaufsichtsbehörde Akteneinsicht beantragen. Für Oberhaching ist das in der Regel das Landratsamt München. Bebauungspläne sehen Sie bei der Gemeinde ein. Da Akteneinsicht manchmal Wochen dauert und alte Akten unvollständig sein können, sollten Sie früh anfragen.

Sind keine Pläne mehr auffindbar, kann ein Architekt oder Vermesser das Haus aufmessen und neue Grundrisse zeichnen. Das ist in vielen Fällen auch die bessere Lösung, wenn das Haus umgebaut wurde, denn die alten Pläne stimmen dann ohnehin nicht mehr. Für das Exposé sind aktuelle Grundrisse ohnehin ein großer Gewinn.

Was mache ich bei einem nicht genehmigten Anbau?

Das ist bei älteren Häusern ein häufiger Fund: der Wintergarten, der ausgebaute Dachboden, die Einliegerwohnung im Keller, das Gartenhaus, der umgenutzte Stadel. Nicht alles davon ist genehmigungspflichtig, aber vieles. Fragen Sie im Zweifel die Bauaufsicht oder einen Architekten, und klären Sie das Thema früh mit Ihrem Makler. Verschweigen sollten Sie es nicht, denn das kann später zu Ansprüchen führen.

Manchmal lässt sich eine Genehmigung nachträglich einholen. Wenn nicht, wird die Fläche in der Regel nicht als Wohnfläche mitgerechnet, und der Punkt fließt in die Bewertung und den Kaufvertrag ein. Banken reagieren empfindlich, deshalb sollte das Thema auf den Tisch, bevor jemand einen Gutachter schickt. Rechtliche Fragen dazu klärt ein Architekt, Fachanwalt oder der Notar.

Stimmt meine Wohnfläche?

Die Wohnfläche gehört zu den wichtigsten Angaben, und sie stimmt oft nicht. Häufig wurde sie aus alten Plänen übernommen oder zählt Keller, Dachschrägen und Terrassen auf unterschiedliche Weise mit. Für die Berechnung wird häufig die Wohnflächenverordnung herangezogen. Bei Häusern ist sie allerdings nicht verbindlich vorgeschrieben, sodass Sie im Exposé angeben sollten, wie gerechnet wurde. Kellerräume zählen grundsätzlich nicht zur Wohnfläche, auch wenn sie ausgebaut sind.

Wer eine falsche Fläche angibt, riskiert Nachforderungen und Streit, und ein Käufer kann darauf einen Abschlag stützen. Ein kurzes Aufmaß durch einen Architekten oder Vermesser kostet im Vergleich wenig und gibt Ihnen Sicherheit. Es lohnt sich besonders dann, wenn das Haus mehrfach umgebaut wurde.

Welche Nachweise zu Modernisierungen helfen?

Rechnungen sind oft Ihr bestes Verkaufsargument. Sammeln Sie alles zu Heizung, Dach, Fenstern, Fassade, Dämmung, Bädern, Elektrik und Leitungen und schreiben Sie eine kurze Liste mit Jahr, Maßnahme und Firma. So sieht ein Käufer sofort, was in den nächsten Jahren nicht ansteht. Dazu kommen Wartungsprotokolle und das Messprotokoll des Kaminkehrers. Fehlen Rechnungen, helfen ein Anruf bei der Firma, Garantieunterlagen oder Fotos.

Gerade bei der Heizung nimmt das Unsicherheit. Seit dem Gebäudemodernisierungsgesetz gilt nicht mehr die frühere Pflicht, bestimmte alte Kessel nach 30 Jahren zu ersetzen, doch viele Käufer wissen das nicht. Wer Baujahr, Kesseltyp und Wartung belegen kann, führt ein sachliches Gespräch. Liegen zudem Nachweise über die Dämmung der obersten Geschossdecke und der Rohre vor, entfallen für den Käufer eventuell auch Nachrüstpflichten. Welche im Einzelfall gelten, klärt ein Energieberater.

Was gehört bei Höfen und Anwesen dazu?

Bei einem Anwesen in Kreuzpullach, Oberbiberg, Laufzorn oder Ödenpullach sind weitere Fragen wichtig: Liegt das Grundstück im Innen- oder Außenbereich? Gibt es Nebengebäude, und welche Nutzung ist genehmigt? War das Anwesen früher landwirtschaftlich? Wie sind Wasser und Abwasser geregelt, gibt es eine Kleinkläranlage oder einen Hausbrunnen? Gibt es Wege, die über fremden Grund führen?

Legen Sie Unterlagen dazu bereit, soweit vorhanden, etwa Wartungsnachweise der Kläranlage, Bescheide, Verträge oder Grunddienstbarkeiten. Auch wenn nicht alles lückenlos ist, schafft eine offene Darstellung Vertrauen. Wenn die Frage des Außenbereichs unklar ist, sollte sie die Gemeinde oder die Bauaufsicht klären, denn sie hat großen Einfluss auf den Wert und die spätere Nutzung.

Was brauche ich bei einem Erbfall?

Haben Sie geerbt, müssen Sie Ihre Erbenstellung nachweisen, meist mit einem Erbschein oder einem notariellen Testament samt Eröffnungsprotokoll. Das Nachlassgericht braucht dafür teils einige Wochen. Bei mehreren Erben sollten alle eingebunden sein, und eine klare Vollmacht vereinfacht die Abwicklung. Ob vor dem Verkauf eine Grundbuchberichtigung nötig ist, klärt der Notar. Suchen Sie die Bauakten, bevor das Haus geräumt wird, denn Ordner landen dabei schnell im Container.

Was ist bei einem Doppel- oder Reihenhaus zu prüfen?

In Deisenhofen und Furth stehen viele Doppel- und Reihenhäuser. Prüfen Sie zuerst, wie sie rechtlich aufgeteilt sind. Manche haben ein eigenes Grundstück, andere sind als Wohnungseigentum eingetragen, obwohl sie von außen wie ein eigenes Haus aussehen. Das steht im Grundbuch und macht einen Unterschied: Im zweiten Fall brauchen Käufer und Banken zusätzlich Teilungserklärung, Aufteilungsplan und, falls vorhanden, Protokolle und Abrechnungen der Gemeinschaft. Oft wurde bei kleinen Gemeinschaften nie eine Verwaltung bestellt, was Fragen aufwirft, die Sie vorab klären sollten.

Bei Reihenhäusern können zudem gemeinsame Zufahrten, Garagenhöfe oder Müllplätze durch Dienstbarkeiten oder Miteigentumsanteile geregelt sein. Auch diese Unterlagen gehören in die Mappe. Finden Sie den Vertrag nicht mehr, gibt das Grundbuch erste Hinweise. Der Notar, der den Kaufvertrag beurkundet, kann die Einträge erläutern und sagen, was im Vertrag berücksichtigt werden muss.

Welche Unterlagen brauche ich bei einer Einliegerwohnung oder Vermietung?

Ist ein Teil des Hauses vermietet, gehören Mietvertrag, Nachträge, Nachweise über Mieterhöhungen, die letzten Nebenkostenabrechnungen und Angaben zur Kaution in die Mappe, denn der Käufer tritt in das Mietverhältnis ein. Prüfen Sie außerdem, ob die Einliegerwohnung als solche genehmigt ist. Eine Wohnung im Keller oder Dachgeschoss, die nie genehmigt wurde, kann bei einem Verkauf zum Thema werden und die Berechnung der Wohnfläche ändern.

Bei vermieteten Objekten sollten Sie personenbezogene Daten der Mieter erst weitergeben, wenn das erforderlich ist, und Namen sowie Kontodaten in früheren Phasen schwärzen. Klären Sie auch, wie Sie Fotos und Besichtigungen mit den Mietern abstimmen. Steuerliche Fragen, etwa zur Spekulationsfrist, beantwortet Ihr Steuerberater.

Welche Unterlagen übergebe ich beim Verkauf an den Käufer?

Bei der Übergabe wechseln nicht nur die Schlüssel den Besitzer. Der Käufer erhält in der Regel den Energieausweis, Baupläne, Bedienungsanleitungen für Heizung, Rollläden und Geräte, Wartungsverträge und die letzten Protokolle des Kaminkehrers. Hilfreich ist auch eine Liste mit Handwerkern, die das Haus kennen, und Hinweise, wo Absperrhähne und Sicherungen zu finden sind. Das ist keine Pflicht, schafft aber einen guten Abschluss.

Behalten Sie Kopien wichtiger Unterlagen, denn für Ihre Steuererklärung oder bei späteren Rückfragen können sie noch nützlich sein. Bewahren Sie außerdem den notariellen Kaufvertrag und das Übergabeprotokoll gut auf. Wie lange das sinnvoll ist, kann Ihnen Ihr Steuerberater sagen.

Was kosten die Unterlagen?

Grundbuchauszug und Flurkarte kosten wenig. Für einen Energieausweis fallen je nach Art und Aufwand etwas höhere Beträge an, beim Bedarfsausweis mehr als beim Verbrauchsausweis. Ein Aufmaß, neue Grundrisse oder eine Akteneinsicht werden nach Aufwand berechnet. Vieles davon lohnt sich, weil es Rückfragen vermeidet und Ihre Position stärkt. Fragen Sie vorab nach dem Preis, und klären Sie mit Ihrem Makler, was er beschafft und wer die Gebühren trägt.

Welcher Makler erzielt in Oberhaching den besten Preis?

Vollständige Unterlagen schützen den Preis. Wer alle Fragen zum Haus sofort beantworten kann, wirkt verlässlich, und Käufer rechnen nicht vorsichtshalber mit Risiken. Ein Makler, der die Dokumente auch inhaltlich liest und Lücken früh schließt, verhindert Abschläge und geplatzte Finanzierungen. Das ist unspektakulär, aber oft entscheidend. Die übrigen Preishebel beschreibt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Oberhaching?. Den Ablauf schildert der Ratgeber Hausverkauf mit Makler in Oberhaching.

Wie unterstützt Ellen Günthel bei den Unterlagen?

Ellen Günthel geht beim ersten Termin mit Ihnen durch, was vorhanden ist und was fehlt, und besorgt mit Ihrer Vollmacht Grundbuchauszug, Flurkarte und, wenn nötig, Bauakten. Sie prüft, ob die Unterlagen zueinander passen, und spricht Lücken offen an. Mehr lesen Sie beim Immobilienmakler Oberhaching und auf der Seite von Ellen Günthel.

Häufige Fragen

Welche Unterlagen brauche ich für den Hausverkauf in Oberhaching?

Energieausweis, Grundbuchauszug, Flurkarte, Baupläne, Baubeschreibung, Wohnflächenberechnung und Modernisierungsnachweise.

Was muss vor der Anzeige vorliegen?

Der Energieausweis, denn seine wichtigsten Kennwerte gehören in die Anzeige.

Wo finde ich alte Baupläne?

Im eigenen Ordner, bei früheren Architekten oder über Akteneinsicht, in der Regel beim Landratsamt München.

Was mache ich bei einem nicht genehmigten Anbau?

Früh klären lassen und offen ansprechen. Verschweigen kann zu späteren Ansprüchen führen.

Muss ich die Wohnfläche neu messen lassen?

Bei Umbauten oder Zweifeln ist ein Aufmaß empfehlenswert, weil falsche Angaben zu Streit führen.

Was brauche ich bei einem Erbfall?

Einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll.

Wann fragt die Bank nach den Unterlagen?

Meist kurz nach der Einigung, deshalb sollten sie früh bereitliegen.

Wer hilft mir in Oberhaching?

Ellen Günthel prüft Ihre Unterlagen und besorgt Fehlendes mit Ihrer Vollmacht.

Fazit

Für den Hausverkauf in Oberhaching zählt vor allem die Reihenfolge: zuerst Energieausweis und Exposé-Daten, dann die Bankunterlagen und zuletzt die Angaben für den Notar. Prüfen Sie frühzeitig Grundbuch, Wohnfläche und Genehmigungen, denn hier verbergen sich die meisten Verzögerungen. Ellen Günthel unterstützt Sie gern. Rufen Sie uns an unter 089 / 599 79 300, schreiben Sie uns über das Kontaktformular oder starten Sie mit einer kostenlosen Wertermittlung.