Guter Immobilienmakler in München-Riem: Der Rollentausch, bei dem Sie den Käufer spielen

Im Erstgespräch erklärt Ihnen ein Makler, wie gut er verkaufen kann. Das ist naheliegend, sagt aber wenig aus, denn im Wohnzimmer spricht er mit einem Eigentümer, der ihm einen Auftrag geben soll. Später wird er mit ganz anderen Menschen reden: mit einer Familie, die sich Sorgen um die Rücklage macht, mit einem Anleger, der jeden Prozentpunkt nachrechnet, oder mit jemandem, der die Lage neben der Messe kritisch sieht. Wie er das macht, erleben Sie normalerweise nie. Es gibt aber einen einfachen Weg, schon vorher einen Eindruck zu gewinnen: Tauschen Sie die Rollen.

Bitten Sie den Makler beim ersten Termin, Ihnen Ihre eigene Wohnung in der Messestadt oder Ihr Haus in Alt-Riem so vorzustellen, als wären Sie Interessent. Und dann stellen Sie die Fragen, die ein Käufer stellen würde. Dieser Ratgeber zeigt, wie das geht, welche fünf Käuferrollen sich in Riem anbieten und wie Sie die Antworten bewerten. Dazu kommen die Punkte, die sich anderweitig prüfen lassen, und ein Blick auf den Vertrag. Bei neues // nest ist Ellen Günthel im Münchner Osten Ihre Ansprechpartnerin, und sie stellt sich diesem Test gern. Rechtliche Einzelfragen klären Sie bitte mit einem Rechtsanwalt.

So funktioniert der Rollentausch

Kündigen Sie den Vorschlag ruhig offen an: „Bevor wir über den Auftrag reden, möchte ich gern erleben, wie Sie mit Käufern sprechen. Darf ich einmal so tun, als wäre ich Interessent?“ Die meisten guten Makler werden das spannend finden. Wer sich sträubt oder das Gespräch sofort wieder auf den Vertrag lenkt, gibt Ihnen bereits eine Antwort. Lassen Sie sich dann durch Ihr eigenes Objekt führen, möglichst nach dem ersten Rundgang, damit der Makler weiß, was es gibt. Es muss nicht lange dauern, zehn Minuten sind schon viel.

Achten Sie weniger auf die Eloquenz als auf den Inhalt. Fragt er zurück, was Sie suchen? Erzählt er etwas, das nur auf dieses Objekt zutrifft? Bleibt er ehrlich, wenn es unangenehm wird? Und wie geht er mit einer Frage um, die er nicht beantworten kann? Bewerten Sie Ihre eigenen Eindrücke direkt danach und machen Sie sich Notizen, denn nach dem zweiten Anbieter verschwimmt vieles.

Rolle 1: Die Familie mit Schulkindern

Stellen Sie sich vor, Sie wären eine Familie, die aus der Innenstadt in die Messestadt ziehen möchte, oder die ein Haus in Alt-Riem sucht. Fragen Sie: „Wie weit ist der Schulweg? Welche Grundschule ist zuständig? Wie kommen die Kinder zum Bildungscampus? Ist die Gegend abends ruhig?“ Eine gute Antwort kennt die Grundlagen. In der Messestadt gibt es verkehrsberuhigte Zonen, viele Kindergärten und drei Grundschulen, und seit dem Schuljahr 2024/25 den Bildungscampus. In Alt-Riem sieht das anders aus, und die Wege sind länger.

Die zuständige Schule sollte er nicht einfach behaupten, sondern sagen, wo man sie erfragt, denn Sprengel können sich ändern. Eine schwache Antwort lautet: „Hier ist alles super für Familien.“ Fragen Sie außerdem nach dem Grundriss: „Wo arbeite ich von zu Hause aus, wenn die Kinder im Haus sind?“ Wer mit Ihnen durch die Räume denkt, statt nur Quadratmeter aufzuzählen, hat gute Karten.

Rolle 2: Der Anleger mit dem Taschenrechner

Sagen Sie: „Ich will die Wohnung vermieten. Wie hoch ist die aktuelle Miete, wie ist die Rücklage, was steht in den nächsten fünf Jahren an, und welche Bindungen gibt es?“ Hier zeigt sich, ob jemand Zahlen liefert oder Gefühle. Eine gute Reaktion: „Die Miete steht im Datenblatt, das Hausgeld und die Rücklage ebenfalls. Im letzten Protokoll wurde die Sanierung der Tiefgarage angesprochen, aber noch nicht beschlossen. Zu einer möglichen Bindung aus einem Förderprogramm nenne ich Ihnen die Unterlagen, das sollten Sie sich vom Notar bestätigen lassen.“

Weniger überzeugend wäre: „Das rechnet sich hier immer, Messe und Firmen sorgen für Nachfrage.“ Fragen Sie nach: „Was halten Sie von Vermietung an Messegäste?“ Ein guter Makler wird auf die Regeln gegen Zweckentfremdung in München hinweisen, statt von hohen Einnahmen zu schwärmen. Fragen Sie auch nach dem Mietspiegel und nach der Vergleichsmiete.

Rolle 3: Der Pendler aus dem Umland

Nun sind Sie jemand, der in der Innenstadt oder am Flughafen arbeitet. Fragen Sie: „Wie lange brauche ich in die Stadt? Was ist mit der Anbindung zum Flughafen?“ In Alt-Riem liegt die S 2, in der Messestadt die U 2. Über die A 94 geht es in beide Richtungen schnell, doch das hängt vom Verkehr ab. Eine direkte S-Bahn zur Messestadt gibt es nicht, auch wenn das im Zusammenhang mit dem Erdinger Ringschluss diskutiert wurde. Wer Ihnen so etwas als beschlossene Sache darstellt, nimmt es mit der Wahrheit nicht genau. Eine gute Antwort unterscheidet Fakten von Plänen.

Fragen Sie auch: „Wie sieht es an Messetagen aus?“ Eine ehrliche Antwort benennt, dass U-Bahn und Straßen dann voller sind, und ordnet das ein: „An vielen Tagen im Jahr merken Sie davon wenig, bei großen Messen schon, vor allem morgens. Das hängt auch davon ab, wo Ihre Wohnung liegt.“ Wer das Thema einfach abstreitet, wird das später auch bei echten Käufern tun.

Rolle 4: Der Skeptiker

Nun werden Sie unbequem. Sagen Sie Sätze wie: „Die Messestadt soll doch ziemlich anonym sein, oder?“ Oder: „Dort war doch mal der Flughafen. Ist der Boden belastet?“ Oder bei einem Haus in Alt-Riem: „Mich stört die Autobahn.“ Oder: „Der Heizkessel ist doch uralt, das muss alles raus.“ Beobachten Sie, was passiert. Wird die Person nervös, schönt sie oder wird sie abwertend? Oder sagt sie sachlich, was sie weiß?

Gute Antworten könnten so klingen: „Über das Viertel gibt es unterschiedliche Meinungen, am besten sehen Sie es sich an einem normalen Nachmittag an. Viele Bewohner schätzen den Park und die Wege für Kinder.“ Zum Boden: „Dazu habe ich keine Aussage für dieses Grundstück, die Frage kläre ich bei der zuständigen Stelle der Stadt.“ Zur Heizung: „Nach dem seit dem 29. Juli 2026 geltenden Gebäudemodernisierungsgesetz darf eine bestehende Anlage weiterlaufen und repariert werden. Hier ist das Wartungsprotokoll. Einzelheiten klärt ein Energieberater.“ Wer zugibt, was er nicht weiß, verdient mehr Vertrauen als jemand, der alles weiß.

Rolle 5: Der Bieter

Zum Schluss spielen Sie den Moment, in dem es ernst wird. Sagen Sie: „Ich biete 5 % unter dem Angebotspreis, aber nur, wenn Sie heute zusagen.“ Hier zeigt sich, wie Ihr Makler verhandeln wird. Eine schwache Reaktion wäre: „Ich rede mal mit den Eigentümern, das bekommen wir hin.“ Besser ist: „Danke für Ihr Interesse. Ich gebe das heute noch weiter. Bitte schicken Sie mir das Angebot schriftlich und einen Nachweis Ihrer Finanzierung. Wir haben noch Termine in dieser Woche, und die Eigentümer entscheiden danach.“ Das ist freundlich, gibt nichts preis und setzt einen klaren Ablauf.

Fragen Sie im Anschluss: „Was hätten Sie mir als Eigentümer zu diesem Gebot gesagt?“ Eine gute Antwort nennt die Punkte, die gegen und für das Gebot sprechen, und überlässt Ihnen die Entscheidung. Weitere Punkte dazu nennt der Ratgeber Immobilienmakler für Verkäufer in München-Riem.

Rolle	Ihre Frage	Überzeugend	Weniger überzeugend
Familie	Wie ist der Schulweg?	Konkrete Wege, Hinweis, wo man nachfragt	„Hier ist alles super“
Anleger	Was steht an Kosten an?	Datenblatt, Protokolle, Bindungen	„Rechnet sich immer“
Pendler	Wie lange in die Stadt?	Linie, Zeit, Fakten statt Pläne	Versprochene S-Bahn
Skeptiker	Was stört hier?	Ehrliche Einordnung, Grenzen	Abstreiten, abwerten
Bieter	5 % weniger, heute Zusage	Schriftlich, Finanzierung, klarer Ablauf	Sofortiges Nachgeben

Wie werte ich den Rollentausch aus?

Direkt nach dem Termin ist die Erinnerung am besten. Nehmen Sie ein Blatt und beantworten Sie für jede Rolle drei einfache Fragen: Kam eine Antwort, die nur für dieses Objekt gilt? Wurde etwas Unangenehmes offen gesagt? Hätten Sie als echter Käufer danach mehr Vertrauen gehabt oder weniger? Geben Sie jeweils ein Plus, ein Minus oder ein Fragezeichen. Beim zweiten und dritten Anbieter machen Sie das Gleiche. Eine genaue Punktzahl ist dabei nicht das Ziel, sondern ein klares Bild davon, wo jemand sicher ist und wo nicht.

Beurteilen Sie außerdem, wie der Makler Ihnen zuhört. Hat er die Fragen wirklich beantwortet oder nur etwas Vorbereitetes aufgesagt? Hat er Sie unterbrochen? Hat er bei einer falschen Annahme höflich korrigiert? Solche Kleinigkeiten zeigen sich auch im Umgang mit Käufern. Sprechen Sie das Ergebnis ruhig an, wenn Ihnen etwas gefehlt hat, etwa: „Bei der Rücklage hatte ich keine klare Antwort.“ Wie jemand darauf reagiert, ist die letzte und oft beste Probe.

Ein Hinweis zur Fairness: Niemand muss bei der ersten Begegnung alle Einzelheiten Ihres Objekts kennen. Offene Punkte sind normal, wenn die Protokolle noch nicht gelesen sind. Entscheidend ist, wie mit dem Unbekannten umgegangen wird und ob am nächsten Tag tatsächlich eine Antwort kommt.

Welche Fragen sollte er umgekehrt Ihnen stellen?

Ein guter Makler hört nicht nur zu, sondern fragt auch. Ist Ihnen das Gespräch zu einseitig, stimmt etwas nicht. Er sollte wissen wollen, warum Sie verkaufen und bis wann, ob Sie schon ein neues Zuhause haben und wer mitentscheidet. Bei einer Wohnung sollte er nach der Hausverwaltung fragen, nach beschlossenen Maßnahmen und nach Bindungen aus dem Kauf. Bei einem Haus in Alt-Riem interessiert ihn, was am Haus verändert wurde, welche Rechte im Grundbuch stehen und ob es Pläne dazu gibt. Auch das Darlehen sollte zur Sprache kommen, denn eine Vorfälligkeitsentschädigung kann Ihren Zeitplan verändern.

Sie müssen nicht alles sofort beantworten, und Ihre Preisuntergrenze behalten Sie zunächst für sich. Aber das Interesse zählt. Wer nur vom eigenen Erfolg berichtet und dann den Vertrag hervorholt, wird sich später vermutlich auch bei Interessenten wenig für deren Lage interessieren. Fragen Sie am Ende: „Was müssten Sie noch wissen, um mir eine gute Empfehlung zu geben?“ Die Antwort verrät, wie gründlich gearbeitet wird.

Was lässt sich außerhalb des Rollentauschs prüfen?

Der Rundgang. Schaut die Person in Keller und Tiefgarage, fragt sie nach Belegen, liest sie die Protokolle? Bei einer Wohnung sollte sie darum bitten, und beim nächsten Gespräch sagen, was drinsteht. Bei einem Haus in Alt-Riem sollte sie nach Plänen, Rechten im Grundbuch und nach dem Bestand fragen.

Die Einschätzung. Sie sollte einen Rahmen nennen, verkaufte Vergleichsobjekte heranziehen und erläutern, wie Alter, Stellplatz, Rücklage und Lage berücksichtigt wurden. Eine schmeichelhafte Einzelzahl ohne Begründung ist kein gutes Zeichen. Warum Einschätzungen auseinanderliegen, erklärt der Ratgeber Immobilienbewertung in München-Riem.

Die Reaktionszeit. Schicken Sie vorab eine kurze Frage per Mail, und achten Sie darauf, wie schnell und wie persönlich die Antwort kommt. So werden auch Ihre Interessenten behandelt. Ein Arbeitstag ist in Ordnung.

Die aktuelle Arbeit. Sehen Sie sich Inserate des Anbieters auf den Portalen an. Sind die Fotos hell, die Texte konkret, die Flächen und Pflichtangaben vollständig? Steht dort auch, ob es sich um die Messestadt oder Alt-Riem handelt? Wie Leistung sich weiter prüfen lässt, beschreibt der Ratgeber Professioneller Immobilienmakler in München-Riem.

Die ersten Wochen. Lassen Sie sich schildern, was nach dem Start passiert, wann der erste Bericht kommt und was der Makler zuerst ändert, wenn wenige Anfragen eingehen. Wer darauf antwortet, dass der Markt das schon regeln werde, nimmt Ihnen Ihre Entscheidungsgrundlage.

Was sollte im Auftrag stehen?

Haben Sie sich entschieden, halten Sie das Gehörte fest. Für eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus ist mindestens die Textform erforderlich. Nennen Sie Leistungen, Laufzeit, Kündigung und die Provision inklusive Mehrwertsteuer. Vereinbaren Sie, dass Sie Exposé und Preis freigeben, dass alle Gebote schriftlich zu Ihnen kommen und dass regelmäßig berichtet wird. Klären Sie außerdem, ob der Makler auch für Käufer tätig wird. Bei einem Abschluss zu Hause oder aus der Ferne kann Ihnen als Verbraucher ein Widerrufsrecht von 14 Tagen zustehen. Unterschreiben Sie nicht am selben Tag, sondern nehmen Sie den Text mit und lesen Sie ihn in Ruhe. Warnzeichen fasst der Ratgeber Seriöser Immobilienmakler in München-Riem zusammen.

Wann ist jemand gut, aber nicht der Richtige?

Manche Makler sind überzeugend, aber nicht für Ihren Fall. Wer vor allem kleine Wohnungen in der Messestadt verkauft, hat mit einem Bestandshaus in Alt-Riem womöglich weniger Erfahrung. Umgekehrt ist jemand, der hauptsächlich Häuser vermarktet, vielleicht nicht so sicher beim Lesen von Protokollen und Bindungen. Fragen Sie nach den letzten drei vergleichbaren Fällen. Auch eine sympathische Person ist nicht die richtige, wenn sie Ihnen nie widerspricht. Besser ist jemand, der freundlich sagt, was nicht passt, zum Beispiel: „Ihre Preisvorstellung liegt über dem, was ich begründen kann.“ Das ist unangenehm, schützt Sie aber vor monatelangem Warten.

Ein Beispiel: Zehn Minuten im Wohnzimmer (erfunden)

Ein Ehepaar aus der Messestadt lädt zwei Anbieter ein und bittet beide um den Rollentausch. Der erste spricht zehn Minuten über die Vorzüge des Viertels und lobt die Wohnung, und auf die Frage nach der Rücklage sagt er, das sei hier kein Problem. Die zweite fragt zunächst nach dem Bedarf der vermeintlichen Interessenten, nennt die Stationen der U 2, gibt zu, dass die letzten Protokolle noch fehlen, und sagt, sie werde das nachreichen. Als der angebliche Bieter drängt, bittet sie um ein schriftliches Angebot.

Das Ehepaar entscheidet sich für die zweite. Das erfundene Beispiel sagt nichts über den späteren Kaufpreis aus. Es zeigt aber, was zehn Minuten über die künftige Zusammenarbeit verraten können.

Was sagt neues // nest dazu?

Probieren Sie den Rollentausch gern auch mit uns aus. Ellen Günthel kommt zu Ihnen, schaut sich alles an und spricht dann mit Ihnen, als wären Sie Interessent. Wir sagen Ihnen auch, was gegen Ihre Vorstellungen spricht. Mehr über den Ablauf steht im Ratgeber Makler in München-Riem.

Welcher Makler erzielt in München-Riem den besten Preis?

Sicher sagen lässt sich das nie, denn niemand kennt das Ergebnis eines anderen Weges. Wer im Rollentausch überzeugt, hat aber gute Voraussetzungen. Mehr dazu erklärt der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in München-Riem?.

Häufige Fragen

Woran erkenne ich einen guten Immobilienmakler in München-Riem?

An seinen Fragen beim Rundgang, an begründeten Einschätzungen, an ehrlichen Antworten und an seiner Kenntnis von Alt-Riem und Messestadt.

Was ist der Rollentausch?

Sie spielen im Erstgespräch den Käufer und erleben, wie der Makler Ihr Objekt vorstellt und mit Einwänden umgeht.

Ist das unhöflich?

Nein. Gute Makler kennen solche Fragen und nehmen sie meist gern an.

Wie viele Makler sollte ich vergleichen?

Zwei oder drei sind meist sinnvoll. Stellen Sie allen dieselben Fragen.

Was ist wichtig bei Wohnungen in der Messestadt?

Rücklage, Protokolle, mögliche Bindungen und der Stellplatz. Lassen Sie sich sagen, was gefunden wurde.

Muss ein guter Makler alles wissen?

Nein. Er sollte sagen, was er nicht weiß, und die Antwort nachreichen.

Muss ich sofort unterschreiben?

Nein. Nehmen Sie den Vertrag mit und lesen Sie ihn in Ruhe.

Was sollte im Vertrag stehen?

Leistungen, Laufzeit, Kündigung, Provision und die Frage, wie Sie von Geboten erfahren.

Fazit

Einen guten Immobilienmakler in München-Riem erkennen Sie am besten, wenn Sie ihn so erleben, wie Käufer ihn erleben werden. Spielen Sie Familie, Anleger, Pendler, Skeptiker und Bieter, und vergleichen Sie die Antworten. Ellen Günthel stellt sich dem gern, unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular. Einen ersten Überblick gibt die kostenlose Wertermittlung.