Guter Immobilienmakler in Feldkirchen bei München: Was die ersten 60 Minuten verraten

Das erste Gespräch mit einem Makler dauert meist etwa eine Stunde, und es verrät mehr, als viele denken. Wer Ihr Haus in Feldkirchen wirklich verstehen möchte, verhält sich anders als jemand, der nur einen Auftrag mitnehmen will. Ob jemand gut ist, zeigt sich nicht an der Krawatte und nicht an der Hochglanzmappe. Es zeigt sich in der Art, wie er in Ihren Keller schaut, was er fragt und was er nach dem Rundgang sagt. Für Eigentümer in einem Ort, der sich so schnell verändert hat wie Feldkirchen, ist das besonders nützlich, denn hier trennt sich rasch, wer die Lage kennt und wer nur allgemeine Sätze hat.

Dieser Ratgeber begleitet deshalb ein Erstgespräch Minute für Minute: das Ankommen, den Rundgang, die Fragen, die Einschätzung und den Moment, in dem über den Vertrag gesprochen wird. Zu jeder Phase steht, was auf gute Arbeit hindeutet und was Sie stutzig machen sollte. Danach folgen Fragen für die Tage nach dem Termin und ein kurzer Vergleich mehrerer Anbieter. Bei neues // nest ist Ellen Günthel Ihre Ansprechpartnerin im Münchner Osten, und auch ihr Gespräch können Sie so beobachten.

Minute 0 bis 10: Das Ankommen

Schon die Vorbereitung sagt viel. Ist Ihr Gegenüber pünktlich? Weiß er, wo Ihre Straße liegt und wie weit es zum Bahnhof ist? Hat er sich angesehen, was in der Nähe gerade angeboten wird? Ein guter Makler stellt sich kurz vor und fragt dann nach Ihnen: Warum denken Sie über einen Verkauf nach, bis wann möchten Sie umziehen, und wer entscheidet mit? Er legt nicht als Erstes eine Mappe mit Erfolgsgeschichten auf den Tisch. Auch wenn Sie Ihren Anlass nur knapp nennen möchten, merkt man schnell, ob wirklich zugehört wird.

Gutes Zeichen: Er fragt nach Ihrem Zeitplan und danach, was Ihnen wichtig ist. Schlechtes Zeichen: Er redet fünf Minuten lang über sich und nennt schon vor dem Rundgang eine Zahl.

Minute 10 bis 30: Der Rundgang

Ein guter Makler geht durch das ganze Haus, auch in Keller, Dachboden und Garage. Er schaut auf die Heizung, fragt nach dem Einbaujahr und nach den letzten Wartungen, und er sieht sich Fenster, Dach und Leitungen an, soweit das möglich ist. Bei einer Wohnung fragt er nach der Anlage, dem Hausgeld, der Rücklage und den letzten Protokollen. Er notiert, was er sieht, und er fragt nach, wenn etwas unklar ist, etwa ob der Wintergarten genehmigt ist oder wie sich die Fernwärme darstellt.

Er sollte auch die Umgebung einordnen können. Wie laut ist es morgens zur Hauptverkehrszeit? Wie wirken Autobahn und Bahn an diesem Standort? Was bedeutet das nahe Gewerbegebiet für Interessenten? Wenn er sich nicht sicher ist, sagt er das. Fragen Sie ruhig nach, was ihm aufgefallen ist: Was ist das Stärkste an diesem Haus, und was ist die größte Schwäche? Eine ehrliche Antwort auf die zweite Frage ist viel wert.

Gutes Zeichen: Er sieht Keller und Technik an und spricht auch Schwächen an. Schlechtes Zeichen: Er bleibt im Wohnzimmer, lobt alles und schaut nicht in den Heizungsraum.

Minute 30 bis 45: Die Fragen

Nun folgt das Gespräch am Tisch. Ein guter Makler fragt nach Unterlagen: Gibt es Pläne, Rechnungen, einen Energieausweis? Steht noch eine Grundschuld im Grundbuch? Gibt es Mieter, Miterben, oder ein Wohnrecht? Er fragt, was Sie sich vorstellen, und erklärt, welche Käufer er für Ihre Immobilie sieht. Für Feldkirchen könnte das zum Beispiel eine Familie sein, die die S-Bahn schätzt, oder jemand, der in einem der Gewerbegebiete arbeitet und auf das Pendeln verzichten möchte.

Jetzt ist auch Ihre Gelegenheit. Stellen Sie die Fragen, die Ihnen wichtig sind. Hier sind sechs, die viel verraten:

1. Wer kauft Ihrer Einschätzung nach meine Immobilie, und warum?
2. Welche Angebote in Feldkirchen, Kirchheim, Aschheim oder Riem sind gerade meine Konkurrenz?
3. Wie sieht die Vermarktung in den ersten zwei Wochen aus?
4. Wer führt die Besichtigungen, und wie erfahre ich davon?
5. Was würden Sie vor dem Verkauf reparieren, und wovon raten Sie ab?
6. Wann haben Sie einem Eigentümer zuletzt von etwas abgeraten?

Hören Sie vor allem auf konkrete Antworten. „Wir machen das sehr professionell“ sagt nichts. „Die ersten Fotos machen wir vormittags, weil Ihr Wohnzimmer dann das beste Licht hat, und in der zweiten Woche werte ich die Anfragen mit Ihnen aus“ sagt viel.

Minute 45 bis 55: Die Einschätzung

Ein guter Makler nennt am ersten Termin vielleicht eine grobe Richtung, aber er möchte die Einschätzung sauber begründen. Er verspricht Ihnen eine schriftliche Fassung mit Spanne, Vergleichsobjekten und Annahmen innerhalb weniger Tage. Er erklärt, welche Punkte den Wert beeinflussen, etwa den Zustand der Technik, die Nähe zum Bahnhof, den Lärm oder die Lage in der Anlage. Bei einer älteren Heizung weiß er, dass eine bestehende Anlage nach dem seit dem 29. Juli 2026 geltenden Gebäudemodernisierungsgesetz weiterlaufen und repariert werden darf, und er verweist bei Einzelfragen an Energieberater oder Schornsteinfeger.

Vorsicht ist geboten, wenn jemand sofort eine auffallend hohe Zahl nennt, ohne Vergleichspreise zu zeigen. Sie kann vor allem dazu dienen, den Auftrag zu bekommen. Später wird dann nach unten korrigiert, während Ihr Angebot seine aufmerksamste Phase längst hinter sich hat. Fragen Sie: Auf welche erzielten Kaufpreise stützt sich das? Wie sieht der Plan aus, wenn sich die Zahl nicht bestätigt? Wie Sie Einschätzungen vergleichen, erklärt der Ratgeber Immobilienbewertung in Feldkirchen bei München.

Gutes Zeichen: Spanne, Begründung und ein Termin für die schriftliche Fassung. Schlechtes Zeichen: Eine runde Zahl ohne Herleitung und die Aussage: „So viel bekommen wir locker.“

Minute 55 bis 60: Der Vertrag

Das Ende des Termins ist besonders aufschlussreich. Ein guter Makler erklärt, wie er arbeitet, lässt Ihnen den Vertrag da und bittet Sie, in Ruhe zu lesen. Er erläutert Laufzeit, Kündigung, Leistungen und Provision. Er sagt, ob er auch für den Käufer tätig wird. Bei einem Vertrag über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus gilt ohnehin die Textform, und wird er außerhalb von Geschäftsräumen geschlossen, kann bei Verbrauchern ein Widerrufsrecht von 14 Tagen bestehen.

Wer dagegen sofort unterschreiben möchte, weil angeblich ein Käufer wartet oder das Angebot nur heute gilt, setzt Sie unter Druck. Das ist ein klares Warnzeichen. Ein ernsthafter Interessent läuft in der Regel nicht innerhalb eines Tages weg. Bitten Sie in diesem Fall um Einzelheiten, die sich prüfen lassen. Weitere Warnsignale enthält der Ratgeber Seriöser Immobilienmakler in Feldkirchen bei München.

Das Gespräch im Überblick

Phase	Gutes Zeichen	Warnzeichen
Ankommen	Pünktlich, vorbereitet, fragt nach Ihren Plänen	Spricht nur über sich
Rundgang	Sieht Keller, Dach, Technik, spricht Schwächen an	Bleibt im Wohnzimmer, lobt alles
Fragen	Fragt nach Unterlagen, nennt Käufergruppen	Keine Fragen, nur Standardsätze
Einschätzung	Spanne, Vergleiche, schriftliche Fassung	Hohe Zahl ohne Begründung
Vertrag	Lässt Ihnen Zeit, erklärt Klauseln	Unterschrift noch heute

Machen Sie sich gleich nach dem Termin Notizen. So fällt der spätere Vergleich leichter, und der letzte Eindruck überstrahlt nicht alles andere.

Was passiert in den Tagen danach?

Das Gespräch ist vorbei, doch die Prüfung läuft weiter. Kommt die schriftliche Einschätzung zum versprochenen Termin? Stimmen die Angaben, oder steht dort die falsche Wohnfläche? Wie ist die Begründung? Meldet sich jemand einmal höflich nach, oder ruft er täglich an? Wer jetzt unzuverlässig ist, wo er um Ihren Auftrag wirbt, wird es später kaum besser machen.

Schauen Sie sich auch aktuelle Inserate des Anbieters an, am besten auf dem Handy. Wirken die Fotos einladend? Sind die Texte konkret, oder steht überall „beliebte Lage“? Werden Hausgeld, Heizung und Wege genannt? Schreiben Sie eine kurze Frage zu einem seiner Objekte, und achten Sie darauf, wie schnell und wie gut die Antwort kommt. Das erleben später auch Ihre Interessenten. Fragen Sie nach einem Beispiel für einen Bericht an Eigentümer, natürlich ohne persönliche Daten. Wie gute Vermarktung aussieht, zeigt der Ratgeber Professioneller Immobilienmakler in Feldkirchen bei München.

Woran zeigt sich die Ortskenntnis?

Feldkirchen ist auf den ersten Blick übersichtlich, doch die Unterschiede liegen im Detail. Der Bahnhof liegt am Nordrand, und je nach Straße ist er zu Fuß gut erreichbar oder eher mit Rad und Bus. Die Anschlüsse an A 94 und A 99 sind ein Vorteil, doch manche Lagen hören den Verkehr. Die Gewerbegebiete bringen Arbeitsplätze und Interessenten, in ihrer Nähe aber auch Lieferverkehr. Die Riem Arcaden und der Riemer Park sind für manche ein Grund, gerade hier zu suchen. Und der Vergleich mit Kirchheim, Aschheim oder Haar gehört zu jedem Gespräch.

Fragen Sie: Was waren Ihre letzten Verkäufe in Feldkirchen und den Nachbarorten? Wie weit ist es von hier zum Bahnhof? Wie würden Sie die Lage in zwei Sätzen beschreiben? Ein ehrliches „Das schaue ich vor dem Exposé noch einmal nach“ ist in Ordnung. Ein allgemeines Reden über den Münchner Osten ohne Einzelheiten ist dagegen ein Warnzeichen. Einen Überblick über den Ort gibt der Ratgeber Makler in Feldkirchen bei München.

Wie bereiten Sie sich selbst vor?

Das Gespräch wird besser, wenn auch Sie etwas mitbringen. Legen Sie Grundbuchauszug, Pläne, Energieausweis und Rechnungen für Modernisierungen auf den Tisch, soweit vorhanden. Bei einer Wohnung gehören Hausgeldabrechnung und die letzten Protokolle dazu. Überlegen Sie vorher, bis wann Sie umziehen möchten, was mit einem Darlehen geschieht und wer außer Ihnen mitentscheidet. Wer das klar sagen kann, bekommt konkretere Antworten. Es macht nichts, wenn Unterlagen fehlen. Auch der Umgang damit ist aufschlussreich: Ein guter Makler sagt, was wirklich gebraucht wird, und bietet an, es mit Vollmacht zu beschaffen.

Überlegen Sie auch, wie viel Sie von Ihrer Untergrenze preisgeben möchten. Sie müssen im Erstgespräch nicht sagen, welchen Betrag Sie mindestens brauchen, und Sie dürfen ruhig erst einmal hören, was der andere einschätzt. Laden Sie, falls es weitere Eigentümer gibt, möglichst alle zum selben Termin ein oder sorgen Sie dafür, dass alle dieselben Informationen bekommen. Bitten Sie den Besucher, die Schuhe auszuziehen, wenn Sie das möchten, und schauen Sie, wie er sich in Ihrem Haus verhält. Respekt vor Ihrem Zuhause ist ein Vorgeschmack darauf, wie er später Ihr Haus vor Fremden vertritt.

Was verrät die Sprache eines Maklers?

Achten Sie auf die Wörter. Wer ständig von „Rekordpreisen“, „absoluter Top-Lage“ und „Käufern, die Schlange stehen“ spricht, verkauft vor allem sich selbst. Wer sagt: „Ich sehe zwei Gruppen, die sich für Ihr Haus interessieren könnten, und bei beiden wird die Heizung ein Thema sein“, denkt mit. Sätze mit „immer“ und „garantiert“ sind bei einem Immobilienverkauf fast nie zutreffend. Niemand kann einen Preis garantieren, und wer es trotzdem tut, sollte erklären, wie er das meint und was gilt, wenn es nicht klappt.

Auffällig ist auch, wie jemand über Kollegen spricht. Wer alle anderen schlechtmacht, hat womöglich wenig Eigenes vorzuweisen. Wie erklärt jemand Fachbegriffe? Wer Ihnen Grundschuld, Auflassungsvormerkung oder Sondereigentum in einem einfachen Satz erklären kann, wird das später auch bei Ihren Interessenten schaffen. Bei einem verständlichen Gespräch ohne Fachjargon fühlen Sie sich meist auch sicherer, wenn es später um wichtige Entscheidungen geht.

Was gilt, wenn Sie schon jemanden im Blick haben?

Vielleicht kennen Sie jemanden aus dem Ort oder haben einen Tipp von Nachbarn bekommen. Das ist ein guter Anfang, und Sie sollten dieselben Maßstäbe anlegen. Führen Sie das Erstgespräch genauso, machen Sie sich dieselben Notizen und sprechen Sie mit mindestens einem weiteren Anbieter. Ein Vergleich schadet auch einer guten Empfehlung nicht, er gibt Ihnen nur Sicherheit. Wie Sie Tipps einordnen, beschreibt der Ratgeber Makler-Empfehlung in Feldkirchen bei München.

Wie vergleichen Sie mehrere Anbieter?

Führen Sie zwei oder drei Gespräche, und stellen Sie allen dieselben Fragen. Am Ende vergleichen Sie Begründung, Plan und Verhalten, nicht nur die höchste Zahl. Bitten Sie auch um eine Beschreibung der Leistungen und um ein Beispiel für einen Bericht. Vereinbaren Sie, dass Sie das Exposé vor der Veröffentlichung sehen, dass alle Gebote schriftlich vorgelegt werden und dass die Besichtigungen von einer benannten Person geführt werden.

Hören Sie am Ende auch auf Ihr Gefühl, aber erst nach der Sachprüfung. Sie werden die kommenden Monate immer wieder mit dieser Person sprechen, und das sollte sich gut anfühlen. Freundlichkeit allein reicht dafür jedoch nicht, denn auch unzuverlässige Anbieter können sehr sympathisch sein. Wer zuhört, zusagt und einhält, ist die bessere Wahl. Ein knapper, sachlicher Mensch, der hält, was er sagt, kann daher mehr wert sein als ein charmanter Gesprächspartner, der sich danach nicht mehr meldet.

Was tun, wenn es später nicht passt?

Auch bei sorgfältiger Auswahl kann sich zeigen, dass die Arbeit nachlässt. Das Exposé erscheint spät, Berichte fehlen, Rückrufe bleiben aus. Sprechen Sie das früh an, am besten schriftlich, und nennen Sie, was Sie bis wann erwarten. Gute Zusammenarbeit verträgt das. Wird es nicht besser, kommt es auf den Vertrag an. Maklerverträge mit fester Laufzeit lassen sich häufig nicht ohne Weiteres beenden, und ein Rechtsanwalt kann Ihnen sagen, welche Möglichkeiten Sie haben. Vorbeugend helfen eine überschaubare Laufzeit und ein schriftlicher Berichtsrhythmus.

Welcher Makler erzielt in Feldkirchen bei München den besten Preis?

Das zeigt sich erst am Ende, doch das Erstgespräch gibt erste Hinweise. Wer Ihre Immobilie gründlich ansieht, die passenden Käufer benennt und seine Zahl begründet, schafft bessere Voraussetzungen. Der Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Feldkirchen bei München? beschreibt die wichtigsten Stellschrauben.

Wie arbeitet Ellen Günthel?

Ellen Günthel betreut Eigentümer in Feldkirchen und den Nachbarorten. Sie nimmt sich Zeit für das Erstgespräch und legt ihre Zusagen schriftlich fest. Sie zahlen bei uns 1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %. Damit sparen Sie 50 % der Provision. Vergleichen Sie uns gern mit anderen, zum Beispiel anhand der Tabelle in diesem Ratgeber.

Häufige Fragen

Woran erkenne ich einen guten Immobilienmakler in Feldkirchen bei München?

An gründlicher Besichtigung, gezielten Fragen, einer begründeten Einschätzung und daran, dass er Ihnen Zeit lässt.

Wie lange dauert ein Erstgespräch?

Meist etwa eine Stunde, bei einem großen Haus auch länger.

Sollte ich sofort einen Vertrag unterschreiben?

Nein. Nehmen Sie ihn mit, lesen Sie ihn in Ruhe und vergleichen Sie.

Was bringe ich zum Termin mit?

Grundbuchauszug, Pläne, Energieausweis und Rechnungen, soweit vorhanden. Fehlendes lässt sich klären.

Wie viele Makler sollte ich einladen?

Meist zwei oder drei, mit denselben Fragen an alle.

Ist die höchste Einschätzung die beste?

Nicht unbedingt. Sie kann vor allem dem Auftrag dienen. Fragen Sie nach Belegen.

Was tun bei schlechter Arbeit?

Sprechen Sie es schriftlich an und setzen Sie eine Frist. Ein Rechtsanwalt klärt die Möglichkeiten.

Was kostet die Zusammenarbeit mit neues // nest?

1,785 % inklusive Mehrwertsteuer statt der vielerorts üblichen 3,57 %.

Fazit

Einen guten Immobilienmakler in Feldkirchen bei München erkennen Sie schon in den ersten 60 Minuten: an der Vorbereitung, am gründlichen Rundgang, an guten Fragen, an einer begründeten Einschätzung und daran, dass niemand Sie drängt. Machen Sie sich Notizen, und vergleichen Sie zwei oder drei Anbieter. Ellen Günthel stellt sich gern Ihren Fragen, unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular. Für den Einstieg gibt es die kostenlose Wertermittlung.