Professioneller Immobilienmakler in Berglern: Eine Besichtigung Minute für Minute

Bei der Besichtigung entscheidet sich vieles. Hier sehen Interessenten zum ersten Mal, was sie vorher nur aus dem Exposé kannten. Für Eigentümer in Berglern, Glaslern, Mitterlern und Niederlern ist das aber oft der Teil des Verkaufs, den sie am wenigsten sehen, denn gute Makler führen die Termine allein. Wie professionell jemand hier arbeitet, wissen Sie deshalb oft nicht. Dabei gehört genau das zum Kern der Arbeit. Schon ein kurzer Blick auf den Ablauf zeigt, woran man Profis erkennt.

Dieser Ratgeber zeigt deshalb eine gute Besichtigung Minute für Minute: von der Vorbereitung am Tag vorher über den Empfang und den Rundgang bis zum Gespräch danach und dem Bericht an Sie. Sie erfahren, was jeweils geschehen sollte, was unprofessionell wäre und wie Sie das prüfen können. Danach geht es um die übrigen Leistungen, die Profis von anderen unterscheiden: Fotos, Exposé, Verhandlung und Abschluss. Das Beispiel ist erfunden und soll Ihnen nur als Maßstab dienen.

Was geschieht vor dem Termin?

Professionelle Arbeit beginnt beim Filtern. Bevor jemand Ihr Haus betritt, hat der Makler mit ihm gesprochen. Was sucht diese Person? Wann möchte sie einziehen? Wie viele Menschen sollen dort wohnen? Ist die Finanzierung grob geklärt? Hat sie das Exposé gelesen? Das spart Ihnen viele Besichtigungen und verhindert, dass Menschen kommen, die das Haus gar nicht finanzieren können oder eine völlig andere Vorstellung haben. Die persönlichen Daten werden festgehalten, sodass klar ist, wer im Haus war.

Dann werden die Termine geplant. Ein guter Makler bündelt sie, zum Beispiel an einem Samstagvormittag, mit jeweils einer Dreiviertelstunde pro Partei. Das schont Sie und zeigt den Interessenten, dass auch andere sich dafür interessieren. Es muss aber nicht jeder gleichzeitig da sein. Massenbesichtigungen sind bei einem Einfamilienhaus eher unpassend. Fragen Sie vorher, wie der Termin geplant ist und wie viele Interessenten kommen. Es gibt auch Häuser, bei denen sich Einzeltermine anbieten.

Vor Ort bereitet der Makler alles vor. Er sagt Ihnen rechtzeitig, was zu tun ist: aufräumen, lüften, Licht einschalten, Rollläden öffnen, Wertsachen wegräumen und Medikamente, Unterlagen und Fotos aus dem Blick nehmen. Er schaut, ob der Keller zugänglich ist und ob der Heizungsraum in Ordnung ist. In Berglern kann auch das Grundstück wichtig sein: Sind die Grenzen erkennbar, ist der Rasen gemäht? Er kommt mindestens 15 Minuten früher, geht einmal durch alle Räume und hat die Unterlagen griffbereit.

Minute 0 bis 5: Der Empfang

Der erste Eindruck zählt. Ein professioneller Makler begrüßt die Interessenten draußen, nicht im Hausflur. So können sie erst einmal das Haus von außen sehen, die Straße und die Nachbarschaft. Er ist pünktlich und kennt ihre Namen. Er fragt kurz, wie die Anfahrt war, und schaut, wie viel Zeit sie haben. Die Atmosphäre sollte freundlich und unaufgeregt sein. Er drängt nicht und stellt sich nicht in den Mittelpunkt. Sie sind schließlich wegen des Hauses gekommen.

Er nennt den Ablauf: „Wir sehen uns erst den Außenbereich an, dann gehen wir vom Erdgeschoss nach oben und schließlich in den Keller. Fragen Sie gern jederzeit.“ Das gibt Sicherheit. Vielleicht weist er auf die Lage hin, zum Beispiel darauf, wie weit es nach Erding und zum Flughafen ist, wo die nächste Einkaufsmöglichkeit liegt und wie es um den Flugverkehr steht. Das sollte offen und ehrlich sein. Solche Informationen sollten aber nicht wie auswendig gelernt klingen.

Unprofessionell wäre es, zu spät zu kommen und dann noch den Schlüssel zu suchen. Oder das Haus nicht zu kennen und auf dem Handy nach Zahlen zu suchen. Oder Interessenten mit einem Vortrag über die eigenen Erfolge zu überhäufen. Auch ein überzogenes „Dieses Haus ist etwas ganz Besonderes“ kommt selten gut an. Fragen Sie im Erstgespräch: „Wie läuft bei Ihnen eine Besichtigung ab?“ Ein Profi kann das sofort beschreiben, weil er einen festen Ablauf hat.

Minute 5 bis 20: Der Rundgang durchs Haus

Die Reihenfolge ist nicht zufällig. Ein guter Makler beginnt dort, wo das Haus am stärksten wirkt, zum Beispiel im hellen Wohnzimmer mit Blick in den Garten. Er redet nicht ununterbrochen, sondern lässt den Menschen Zeit, sich umzusehen und selbst zu entdecken. Er weist auf Dinge hin, die man nicht auf den ersten Blick sieht: wann die Fenster getauscht wurden, wie die Sonne im Laufe des Tages wandert, wie der Grundriss sich verändern ließe. Dabei bleibt er bei den Tatsachen.

Er nennt die Schwächen, bevor jemand danach fragen muss. „Das Bad ist im Originalzustand von 1985.“ „Der Dachboden ist nicht gedämmt.“ Das schafft Vertrauen, und es ist auch rechtlich klug, denn bekannte Mängel müssen genannt werden. Interessenten denken dann: Wenn er das offen sagt, kann ich ihm auch den Rest glauben. Es ist immer wieder erstaunlich, wie viel das ausmacht. Eine Beschönigung fällt dagegen auf, spätestens wenn jemand mit einem Handwerker wiederkommt.

Interessenten sollten nie allein durch die Räume gehen. Wenn mehrere Personen kommen, achtet der Makler trotzdem darauf, dass alle zusammenbleiben. Privaträume werden respektiert. Kleiderschränke und Schubladen bleiben geschlossen, es sei denn, es geht um Einbauten. Er macht keine Fotos und erlaubt auch keine ohne Ihr Einverständnis. Wenn Mieter dort wohnen, nimmt er besonders Rücksicht und spricht sie persönlich an. Auch das ist Teil der Arbeit, und es zeigt sich schnell, ob jemand darin geübt ist.

Minute 20 bis 30: Keller, Technik und Dachboden

Dieser Teil trennt oft die Profis von den anderen. Ein professioneller Makler geht in den Keller, zeigt die Heizung und kennt die Daten: Baujahr, Wartung und Verbrauch. Auf die Frage „Muss die raus?“ kann er antworten: „Nein, die frühere Austauschpflicht ist seit dem 29. Juli 2026 entfallen. Hier sind die Protokolle.“ Er kennt auch die Lage des Öltanks, weiß, wie alt die Elektrik ist, und was am Dach gemacht wurde. Wenn er etwas nicht weiß, sagt er das und meldet sich danach.

Bei Fragen zum Grundstück zeigt er die Flurkarte, falls sie vorliegt, und erklärt, wo die Grenzen verlaufen. Auf die Frage „Darf man hier anbauen?“ antwortet er nicht einfach mit Ja. Er weiß, ob es einen Bebauungsplan gibt, und verweist auf die Gemeinde oder auf die Bauaufsicht im Landratsamt Erding. Bei Anwesen in Niederlern oder Glaslern mit Nebengebäuden sagt er, was genehmigt ist, und was nicht. Für viele Käufer ist das wichtiger als die Küche.

Unprofessionell wäre es, den Keller einfach auszulassen oder zu sagen: „Da ist nichts Besonderes.“ Oder wenn jemand ein Maßband herausholt und der Makler ungeduldig wird. Auch Antworten ins Blaue hinein sind ein schlechtes Zeichen. Ein Satz wie „Das Dach hält sicher noch zwanzig Jahre“ kann zu Problemen führen, wenn es nicht belegt ist. Wer solche Dinge behauptet, kann Sie in Schwierigkeiten bringen. Fragen Sie nach dem Termin, welche Fragen gestellt wurden und was er dazu gesagt hat.

Minute 30 bis 40: Garten und Gespräch

Der Rundgang endet oft im Garten oder auf der Terrasse. Hier ist Zeit für ein ruhiges Gespräch. Ein guter Makler fragt nicht sofort: „Na, wie gefällt es Ihnen?“ Er fragt nach Eindrücken und Fragen, und er hört zu. Ist das Haus groß genug? Wie sieht es mit dem Weg zur Arbeit aus? Was müsste man machen? Was wäre der nächste Schritt? Er macht keinen Druck und erfindet keine anderen Interessenten. Er sagt offen, wenn tatsächlich bereits mehrere Interessenten da sind, ohne daraus ein Drama zu machen.

Er spricht auch das Thema Finanzierung noch einmal an, und zwar sachlich. Haben Sie schon mit einer Bank gesprochen? Brauchen Sie Unterlagen dafür? Er bietet an, das Exposé und weitere Unterlagen zur Verfügung zu stellen. Er erklärt auch die nächsten Schritte: eine zweite Besichtigung, ein schriftliches Angebot, die Finanzierungsbestätigung, den Notarentwurf. Das ist für viele Interessenten hilfreich, weil sie oft zum ersten Mal ein Haus kaufen und den Ablauf nicht kennen.

Er nennt keinen Preisnachlass von sich aus. Er sagt auch nicht: „Da geht bestimmt noch was.“ Das wäre ein schwerer Fehler, denn er würde damit Ihre Position schwächen. Wenn jemand direkt fragt: „Wie weit können Sie runtergehen?“, sagt er: „Machen Sie gern ein Angebot, ich gebe das an die Eigentümer weiter.“ Das klingt einfach, doch in der Praxis fallen hier manchmal unbedachte Sätze. Ein Profi weiß genau, was er an dieser Stelle nicht sagen darf.

Nach dem Termin: Was passiert dann?

Am selben oder am nächsten Tag meldet sich der Makler bei den Interessenten und fragt nach dem Eindruck. Das ist kein Drängen, sondern Teil seiner Arbeit. Er fragt nach den Gründen, auch wenn jemand kein Interesse hat. Solche Rückmeldungen sind Gold wert, denn sie zeigen, was am Haus oder im Exposé stört. Ein Interessent, der absagt, kann Ihnen trotzdem viel sagen. Zum Beispiel: „Der Grundriss passt, aber wir hatten mit weniger Sanierungsbedarf gerechnet.“

Sie erhalten danach einen kurzen Bericht. Wer war da? Was gefiel, was nicht? Wer möchte noch einmal kommen? Es muss kein langer Text sein, aber er sollte ehrlich sein, auch wenn es wehtut. Die Rückmeldungen sollten möglichst wörtlich sein, damit Sie sich ein Bild machen können. Wenn sich etwas wiederholt, schlägt ein guter Makler eine Reaktion vor, etwa einen Kostenvoranschlag für das Bad oder eine Änderung im Exposé. So lernen Sie aus jedem Termin.

Interessierten bietet er eine zweite Besichtigung an, wenn möglich zu einer anderen Tageszeit. Das ist in Berglern nützlich, denn so kann man sich auch ein Bild von Licht, Verkehr und Geräuschen machen. Vielleicht bringen sie einen Handwerker oder Familienmitglieder mit. Das ist ein gutes Zeichen. Er stellt ihnen dann auch weitere Unterlagen zur Verfügung. Datenschutz gehört dazu: Mieterdaten und persönliche Dokumente gehen nur gezielt und erst an ernsthafte Interessenten.

Was unterscheidet Profis auch außerhalb der Besichtigung?

Die Besichtigung ist nur ein Teil. Profis arbeiten auch vorher sorgfältig. Die Fotos sind hell, gerade und zeigen ganze Räume. Der Grundriss ist neu gezeichnet und lesbar. Der Text nennt Tatsachen und nicht nur Floskeln. Die Pflichtangaben aus dem Energieausweis stehen im Inserat. Die Unterlagen liegen vor oder werden gerade besorgt. Wenn Sie sich ein aktuelles Exposé zeigen lassen, sehen Sie sofort, wie sorgfältig jemand arbeitet. Das ist die beste Arbeitsprobe, die Sie bekommen können.

Auch die Verhandlung zeigt Professionalität. Er legt Ihnen jedes Angebot vor, prüft die Finanzierung und bespricht mit Ihnen die Strategie. Er argumentiert mit Belegen und nicht mit Stimmungen. Er behandelt auch Interessenten fair, die Sie am Ende nicht auswählen. Vor dem Notartermin liest er den Entwurf und achtet auf Termine, Inventar und Lastenfreistellung. Bei der Übergabe erstellt er ein Protokoll. Das alles ist nicht spektakulär, aber es macht den Unterschied.

Dazu kommt die Haltung. Ein Profi behandelt alle höflich, hält seine Termine ein und gibt Fehler zu. Wenn ein Foto falsch ist, korrigiert er es sofort. Wenn er eine Frage falsch beantwortet hat, meldet er sich und stellt das richtig. Er dokumentiert, was gesagt wurde, und schützt damit auch Sie. Er ist auch dann ruhig, wenn ein Interessent unfreundlich wird. Das sind Eigenschaften, die sich nicht in einer Broschüre nachlesen lassen, aber Sie merken sie im Lauf der Zeit.

Die Besichtigung im Überblick

Die folgende Tabelle fasst zusammen, was in den einzelnen Phasen geschehen sollte. Sie können sie als Maßstab nehmen und im Gespräch danach fragen. Bei einem bewohnten Haus oder einem Anwesen dauert alles vielleicht etwas länger.

Phase	Professionell	Unprofessionell
Vorher	Vorauswahl, Termine bündeln, Haus vorbereiten	Jeder kommt, spontan
Empfang	Pünktlich, draußen, Ablauf nennen	Zu spät, Schlüsselsuche
Rundgang	Tatsachen, Schwächen offen, Zeit lassen	Dauerrede, Beschönigung
Technik	Daten zur Heizung, Dach, Keller	„Da ist nichts Besonderes“
Gespräch	Fragen, zuhören, nächste Schritte	Druck, Nachlass andeuten
Danach	Rückruf, Bericht an Sie, zweite Runde	Stille
Datenschutz	Mieterdaten geschützt, Liste geführt	Unterlagen offen herumliegend

Fragen Sie Ihren Makler direkt nach diesen Punkten. Vielleicht können Sie auch einmal dabei sein, wenn Sie das möchten, zum Beispiel bei der ersten Besichtigung. So sehen Sie selbst, wie er arbeitet. Danach ist es oft besser, ihn allein machen zu lassen.

Wie prüfen Sie das, wenn Sie nicht dabei sind?

Bitten Sie um einen Probetermin. Einige Makler bieten an, Ihnen das Haus einmal so zu zeigen, wie sie es Interessenten zeigen würden. Dabei merken Sie schnell, was er weiß und was nicht. Auch Fragen wie „Was antworten Sie, wenn jemand nach dem Dach fragt?“ zeigen viel. Lassen Sie sich außerdem einen anonymisierten Bericht aus einem früheren Verkauf zeigen. Und fragen Sie: „Wie viele Besichtigungen gibt es im Schnitt pro Verkauf? Wer führt sie durch?“

Auch die Rückmeldungen von Interessenten geben Hinweise. Wenn Sie zufällig mit jemandem sprechen, der Ihr Haus gesehen hat, fragen Sie nach dem Eindruck. In einem kleinen Ort wie Berglern ist das nicht ungewöhnlich. Auch Ihre Mieter können etwas dazu sagen. Wie sind sie behandelt worden? Wurden Termine rechtzeitig angekündigt? Das zeigt auch, wie der Makler sonst arbeitet. Solche Eindrücke sind wertvoll, auch wenn es nur einzelne Stimmen sind.

Schließlich hilft ein Blick auf das Ergebnis. Wie viele Besichtigungen führten zu einem Angebot? Welche Einwände kamen, und konnten sie beantwortet werden? Wenn jemand viele Termine macht und nichts daraus folgt, sollten Sie darüber sprechen. Es kann am Preis liegen, am Haus oder an der Vorauswahl. Ein Profi spricht das selbst an und legt die Zahlen offen. Mehr zu diesen Kennzahlen lesen Sie im Ratgeber Bester Immobilienmakler in Berglern.

Welcher Makler erzielt in Berglern den besten Preis?

Gute Besichtigungen schaffen Vertrauen, und das wirkt sich auf die Angebote aus. Wer das Haus kennt, Schwächen offen benennt und Einwände sachlich beantwortet, bietet Käufern weniger Grund für Abschläge. Fragen Sie nach beurkundeten Verkäufen und dem Ablauf der Termine. Eine Garantie gibt es nicht. Mehr dazu lesen Sie im Ratgeber Welcher Makler erzielt den besten Preis in Berglern?.

Wie arbeitet neues // nest?

Ellen Günthel betreut bei neues // nest Berglern und den gesamten Landkreis Erding. Sie bereitet die Besichtigungen mit Ihnen vor, führt sie durch und berichtet Ihnen danach regelmäßig. Mehr dazu erfahren Sie unter Immobilienmaklerin Ellen Günthel und Immobilienmakler Erding.

Häufige Fragen

Wie läuft eine professionelle Besichtigung in Berglern ab?

Mit Vorauswahl, gebündelten Terminen, offenem Rundgang, Gespräch und anschließendem Bericht.

Muss ich dabei sein?

Nein. Ohne Eigentümer äußern sich Interessenten oft freier.

Wie viele Besichtigungen sind normal?

Das hängt vom Haus ab. Gute Vorauswahl spart viele Termine.

Sollten Schwächen angesprochen werden?

Ja. Das schafft Vertrauen, und bekannte Mängel müssen ohnehin genannt werden.

Was sollte ich vorher aufräumen?

Wertsachen, Medikamente und persönliche Unterlagen wegräumen, lüften und Licht einschalten.

Wann sollte eine zweite Besichtigung stattfinden?

Möglichst zu einer anderen Tageszeit, damit sich Interessenten ein besseres Bild machen.

Wie erfahre ich, was gesagt wurde?

Durch einen kurzen Bericht nach den Terminen. Vereinbaren Sie das am besten vorab.

Wer betreut bei neues // nest Berglern?

Ellen Günthel betreut Berglern und den Landkreis Erding.

Fazit

Professionalität zeigt sich bei der Besichtigung besonders deutlich. Sie beginnt mit der Vorauswahl und endet mit dem Bericht an Sie. Prüfen Sie, wie jemand arbeitet, und lassen Sie sich das Vorgehen zeigen. Ergänzend empfehlen wir die Ratgeber Guter Immobilienmakler in Berglern, Makler in Berglern und Hausverkauf mit Makler in Berglern. Ellen Günthel erreichen Sie unter 089 / 599 79 300 oder über das Kontaktformular.